У првом делу текста који следи, а чији ћемо други део објавити у једном од наредних бројева, разрешавамо недоумице везане за Закон о становању и одржавању зграда.
- ОБАВЕЗЕ ВЛАСНИКА ПОСЕБНИХ, ЗАЈЕДНИЧКИХ И САМОСТАЛНИХ ДЕЛОВА ЗГРАДЕ
Стамбена зграда може се састојати из посебних, заједничких и самосталних делова.
На самом почетку објаснићу шта према Закону о становању и одржавању зграда (у даљем тексту: Закон) представља посебни део зграде, а шта заједнички, као и самостални део зграде, како би се лакше разумеле обавезе власника истих, као и могућност располагања њима.
Дакле, посебни део зграде је посебна функционална целина у згради која може да представља стан, пословни простор, гаражу, гаражно место или гаражни бокс. С друге стране, важно је поменути и Закон о државном премеру и катастру који на сличан начин дефинише посебан део објекта, додуше и то као посебне делове објекта који чине грађевинску целину, попут стана, пословног простора, гараже и другог. Објекти у смислу овог закона јесу зграде свих врста, привредни објекти, објекти културе, спорта и рекреације, склоништа и други грађевински објекти.
Заједнички делови зграде су: заједнички простори (степениште, улазни простор и ветробран, тавански простор, подрум, бицикларница, сушионица за веш и друге просторије намењене заједничкој употреби власника посебних или самосталних делова зграде); заједнички грађевински елементи (темељ, носећи зидови и стубови, међуспратне и друге конструкције, конструктивни део зида или зидна испуна, изолација и завршна обрада зида према спољашњем простору или према заједничком делу зграде, стрехе, фасада, кров, димњаци, канали за проветравање, светларници, конструкција и простори за лифт и друге посебне конструкције); као и заједничке инсталације, опрема и уређаји (унутрашње електричне, водоводне и канализационе, гасоводне и топловодне инсталације, лифт, громобрани, апарати за гашење, откривање и јављање пожара, безбедносна расвета, телефонске инсталације и сви комунални прикључци који су намењени заједничком коришћењу).
Самостални део зграде је сваки њен део који служи посебним или заједничким деловима зграде на било који начин и чини самосталну функционалну целину. То могу бити склоништа (кућна и блоковска), просторије за постројења и инсталације даваоца услуга и део мреже који не припада посебном или другом самосталном делу зграде. Ту не спадају ствари које су придодате згради и физички су спојене са њом, али не служе коришћењу њених посебних, заједничких или самосталних делова, и то могу бити антене, билборди и панои. Такође, самостални део зграде може бити у заједничкој недељивој својини власника посебних делова зграде или може бити у својини лица у чијем је власништву трансформаторска станица, односно инсталација и опрема неопходна за пројектовано коришћење и функционисање зграде.
Обавезе власника посебних и самосталних делова
Власник посебног или самосталног дела зграде, у складу са чланом 14. Закона, дужан је да:
– употребом односно коришћењем свог посебног дела не омета коришћење других делова зграде;
– свој посебни део зграде одржава у стању којим се не отежава, онемогућава или ремети уобичајена употреба осталих делова зграде;
– одржава заједнички део зграде који чини саставни део његовог посебног дела зграде, у границама могућности вршења овлашћења употребе тог дела;
– учествује у трошковима одржавања и употребе заједничких делова зграде и катастарске парцеле на којој се налази зграда, у мери и на начин одређен овим законом;
– трпи употребу заједничких делова зграде у складу са њиховом наменом од стране власника самосталних делова или лица која раде по њиховом налогу, односно пролажење трећих лица ради доласка до одређеног посебног дела зграде;
– дозволи пролаз кроз свој посебни део зграде или његову употребу на други примерен начин, ако је то неопходно за оправку односно одржавање другог дела зграде или за испуњење друге законске обавезе.
Власник посебног дела зграде има право да му се, у складу са чланом 13. Закона, првом понуди пренос права својине над заједничким делом зграде ради припајања, претварања, доградње, односно надзиђивања (право пречег преноса).
Право да захтева испуњење обавеза од власника посебног дела има сваки власник посебног дела, власник самосталног дела и стамбена заједница, а он је дужан да тај захтев испуни.
У складу са чланом 12. Закона власник посебног дела зграде, осим права прописаних законом којим се уређује право својине, има право и да:
– искључиво врши својинска овлашћења на свом посебном делу зграде, осим када је законом другачије предвиђено;
– изврши поправку или друге радове на заједничким деловима зграде, који су неопходни због отклањања опасности од проузроковања штете на посебном делу који му припада, ако то благовремено не учини лице које је дужно да изврши поправку;
– свој посебни део зграде мења односно адаптира у складу са законом, без задирања у посебне делове зграде других власника посебних делова, заједничке делове зграде односно самосталне делове зграде, осим по добијеном овлашћењу за такве радње;
– употребљава заједничке делове зграде у складу са њиховом наменом, у мери у којој то одговара његовим потребама и потребама чланова његовог домаћинства, односно обављања делатности;
– покрене поступак пред надлежним основним судом за утврђивање ништавости одлуке скупштине стамбене зграде, која је донета супротно овом закону и подзаконским актима, у року од 15 дана од сазнања за одлуку, а најкасније у року од три месеца од дана доношења одлуке.
Када је у питању управљање заједничким деловима зграде, у оквиру својих надлежности скупштина стамбене заједнице одлучује о:
– доношењу програма одржавања и старању о одржавању заједничких делова зграде;
– доношењу одлуке о организовању послова одржавања зграде, односно о поверавању послова одржавања заједничких делова зграде;
– предузимању радова на заједничким деловима зграде;
– одржавању земљишта за редовну употребу зграде;
– физичко-техничком обезбеђењу зграде и ствари на земљишту које служи за редовну употребу зграде;
– коришћењу заједничких делова зграде издавањем њихових делова трећим лицима или власницима посебних делова;
– начину коришћења земљишта које служи за редовну употребу зграде;
– унапређењу заједничких делова зграде;
– осигурању од одговорности за штете причињене трећим лицима у складу са Законом;
– постављању, односно уградњи ствари на заједничким деловима зграде и земљишту које служи за редовну употребу зграде, као и о висини накнаде коју плаћају власници тих ствари;
– усвајању извештаја о раду управника, односно професионалног управника, који посебно садржи приказ реализованих активности у односу на планиране, као и приказ искоришћених средстава за реализацију сваке од активности;
– висини накнаде за инвестиционо одржавање заједничких делова зграде и земљишта које служи за редовну употребу зграде.
Када су заједнички делови зграде у питању, веома је важно да се доносе одлуке које ће чинити добробит свим станарима не само због заштите имовине и живота или поштовања закона, већ и због подизања стандарда живота.
Наиме, сведоци смо да су заједнички делови зграде веома често ван функције, а у свакој згради или улазу налази се неко ко сваки слободан простор заузима стварима које избацује из стана и оставља их у заједничким деловима зграде или их чак и присваја. Како би се ова ружна пракса у Србији променила, нови закон даје могућности за довођење ствари у ред, али и за побољшање постојећег стања.
- РАСПОЛАГАЊЕ ЗАЈЕДНИЧКИМ ДЕЛОВИМА ЗГРАДЕ
Заједнички делови зграде су делови који служе за коришћење посебних или самосталних делова зграде. Они се сматрају једном ствари, ако законом није другачије одређено.
Над заједничким деловима зграде власници посебних делова зграде имају право заједничке недељиве својине у складу са законом којим се уређују својинскоправни односи. Заједничка својина је својина више лица на неподељеној ствари када су њихови удели одредиви, али нису унапред одређени.
Располагање заједничким деловима зграде је пренос права својине над заједничким деловима зграде у циљу доградње, надзиђивања, припајања или претварања (члан 9. Закона).
О располагању заједничким деловима зграде власници посебних делова одлучују у складу са одредбама овог закона које се односе на рад и одлучивање стамбене заједнице.
Пренос права из става 1. овог члана врши се на основу уговора између стамбене заједнице и лица које стиче право над делом заједничких делова.
Овим уговором одређује се рок за завршетак свих радова на формирању посебног или самосталног дела зграде, који не може бити дужи од пет година од дана закључења уговора, затим међусобна права и обавезе за време формирања посебног дела зграде, као и стицање права својине над посебним делом зграде након завршетка одговарајућих радова.
Ако посебан или самостални део зграде није формиран у року (став 5. члан 9. Закона, дакле не дужи од пет година), уговор о уступању сматра се раскинутим истеком рока, а стицалац права је дужан да део заједничких делова који му је био уступљен врати у стање пре уступања у року од шест месеци од дана раскида уговора, ако уговором није другачије одређено.
На заједничким деловима зграде не могу се заснивати хипотека и други стварноправни терети, осим уколико се хипотека и други стварноправни терети не успостављају на згради као целини.
Такође, чланом 10. Закона предвиђена је и својина над деловима који истовремено припадају различитим посебним односно заједничким деловима зграде.
Тако, ако је део зграде због свог положаја истовремено посебан и заједнички део зграде, као што су: носећи зид зграде који је истовремено и зид посебног дела, носећи стуб који пролази кроз посебни део, кров изнад посебног дела или фасада зграде, такав део сматра се заједничким делом зграде, док власник посебног дела зграде има право употребе тог дела без права да му мења физичка својства, као што су облик, структура, укључујући и боју, осим ако је реч о површинама које чине део унутрашњости тог посебног дела или када се изводе радови на унапређењу својстава тог посебног дела или зграде као целине, под условом да се тиме не угрожавају функције тог дела као заједничког дела.
На делу зграде који је саставни део два или више посебних делова, а не служи згради као целини, постоји сусвојина власника посебних делова са једнаким деловима, сразмерно броју посебних делова.
- ШТА СПАДА У ТЕКУЋЕ И ИНВЕСТИЦИОНО ОДРЖАВАЊЕ И КОЈА ЈЕ УЛОГА ЈЛС
Текуће одржавање је извођење радова који се предузимају ради спречавања оштећења која настају употребом зграде или ради отклањања тих оштећења, а састоје се од прегледа, поправки и предузимања превентивних и заштитних мера, односно свих радова којима се обезбеђује одржавање зграда на задовољавајућем нивоу употребљивости, а радови на текућем одржавању стана или пословног простора јесу кречење, фарбање, замена облога, замена санитарија, радијатора и други слични радови.
Инвестиционо одржавање јесте извођење грађевинско-занатских, односно других радова у зависности од врсте објекта, у циљу побољшања услова коришћења зграде у току експлоатације.
У складу са чланом 58. Закона активности на одржавању зграде врше се кроз хитне интервенције, текуће одржавање и инвестиционо одржавање.
Министар надлежан за послове становања ближе одређује врсту, обим и динамику напред наведених активности, као и начин сачињавања програма одржавања зграде.
Текуће и инвестиционо одржавање изводи се у складу са програмом одржавања. Међутим, Законом је предвиђено и преузимање послова одржавања зграда и унапређења својстава зграде ради остварења јавног интереса у случају када лица (из члана 15. овог закона) не изврше потребне активности на одржавању зграде, а неспровођењем ових активности би могле да настану штетне последице по живот или здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности. С обзиром на то да се тиче финансирања инвестиционог одржавања, јединица локалне самоуправе може донети одлуку којом предвиђа бесповратно суфинансирање активности на инвестиционом одржавању и унапређењу својстава зграде, при чему јединица локалне самоуправе обезбеђује средства у буџету за учешће у пројектима финансирања ових активности и доноси одлуку којом прописује поступак доделе средстава, проценат учешћа и услове под којима јединица локалне самоуправе учествује у финансирању ових активности.
Ради остваривања јавног интереса у складу са чланом 2. овог закона, јединица локалне самоуправе доноси акт о минималној висини износа о текућем одржавању зграда, акт о висини износа накнаде коју плаћају власници посебних делова у случају принудно постављеног професионалног управника, као и акт о минималној висини износа издвајања на име трошкова инвестиционог одржавања заједничких делова зграде.
- СКУПШТИНА СТАМБЕНЕ ЗАЈЕДНИЦЕ И ЊЕНА УЛОГА
Обавезни органи стамбене заједнице су скупштина и управник.
Скупштина стамбене заједнице може да формира одборе, комисије и друга тела, а одлуком скупштине одређују се њихов састав, задаци и начин рада.
Стамбена заједница у року од 60 дана од дана стицања својства правног лица мора одржати прву седницу скупштине на којој се бира управник, а сазива је лице које је до доношења овог закона вршило дужност председника скупштине зграде односно савета зграде, а уколико такво лице не постоји, било који власник посебног дела зграде.
Чланови скупштине стамбене заједнице су сви власници посебних делова.
Када је власник посебног дела правно лице, у раду скупштине учествује његов законски заступник или лице које он овласти.
Скупштином председава лице које је изабрано за управника и које је обавезно да присуствује свакој седници скупштине.
Седница скупштине одржава се најмање два пута годишње, а заказује је управник.
Иницијативу за заказивање седнице скупштине може поднети и сваки власник посебног дела. Ако управник не закаже седницу скупштине на захтев власника посебног дела у року од десет дана, власник посебног дела је може сам заказати, о чему обавезно обавештава управника.
Надлежност скупштине стамбене заједнице је у складу са чланом 42. Закона следећа:
1) бира и разрешава управника;
2) доноси одлуку о поверавању послова управљања зградом, односно избору професионалног управника;
3) доноси правила власника у складу са чланом 17. став 2. овог закона;
4) доноси одлуку о узимању кредита;
5) одређује висину месечног износа који плаћају власници посебних делова за потребе извршења послова из надлежности стамбене заједнице, и то на име трошкова одржавања, трошкова за рад органа стамбене заједнице и других трошкова;
6) доноси програм одржавања заједничких делова зграде;
7) доноси одлуку о организовању послова одржавања зграде, односно о поверавању послова одржавања заједничких делова зграде;
8) доноси одлуку о предузимању радова на заједничким деловима зграде;
9) доноси одлуку о одржавању земљишта за редовну употребу зграде;
10) доноси одлуку о физичко-техничком обезбеђењу зграде и ствари на земљишту које служи за редовну употребу зграде;
11) доноси одлуку о коришћењу заједничких делова зграде издавањем њихових делова трећим лицима или власницима посебних делова;
12) доноси одлуку о располагању заједничким деловима зграде;
13) доноси одлуку о начину коришћења земљишта које служи за редовну употребу зграде;
14) доноси одлуку о унапређењу заједничких делова зграде;
15) доноси одлуку о осигурању из члана 48. овог закона;
16) доноси одлуку о постављању односно уградњи ствари на заједничким деловима зграде и земљишту које служи за редовну употребу зграде, као и о висини накнаде коју плаћају власници тих ствари;
17) усваја извештај о раду управника, односно професионалног управника, који посебно садржи приказ реализованих активности у односу на планиране, као и приказ искоришћених средстава за реализацију сваке од активности;
18) доноси одлуку о висини накнаде за инвестиционо одржавање заједничких делова зграде и земљишта које служи за редовну употребу зграде;
19) одлучује и о другим питањима од значаја за стамбену заједницу.
Скупштина стамбене заједнице одлучује на седници, али се одлуке могу доносити и давањем писаних изјава ван седнице.
О раду скупштине стамбене заједнице води се записник.
Право гласа у скупштини стамбене заједнице
Власник посебног дела има један глас у скупштини стамбене заједнице.
У случају да је једно лице истовремено власник више посебних делова зграде, то лице има онолико гласова у скупштини стамбене заједнице колико има посебних делова у власништву.
Изузетно, власник гараже, гаражног места или гаражног бокса нема посебан глас по основу права својине на том посебном делу, осим у случају да је то једини посебни део које једно лице поседује, при чему то лице има право гласа у скупштини само у односу на одлуке које се тичу дела зграде у ком се налази гаража, гаражно место, односно гаражни бокс.
Уколико је власник посебног дела недоступан, његов глас се не урачунава у кворум, односно укупан број гласова у поступку одлучивања. Сматра се да је власник посебног дела недоступан уколико се три пута узастопно не одазове на седницу скупштине стамбене заједнице на коју је уредно позван, а да при томе није обавестио управника, односно стамбену заједницу о разлозима свог неодазивања.
Сматра се да је власник посебног дела уредно позван истицањем обавештења о дану, часу и месту одржавања седнице скупштине на видљивом месту у простору који је заједнички део зграде и који је у свакодневној употреби власника посебних делова (улаз, ходник и сл.).
Обавештење о одржавању седнице скупштине мора се истаћи најмање три дана пре дана одржавања скупштине, осим у хитним случајевима у којима се обавештење може истаћи и на дан одржавања скупштине.
Рад и одлучивање скупштине стамбене заједнице ближе је прописан чланом 44. Закона. Тако скупштина стамбене заједнице доноси одлуке обичном већином гласова присутних чланова који имају право гласа по одређеном питању, осим ако овим законом није другачије прописано.
О располагању заједничким деловима зграде, поверавању управљања професионалном управнику и кредитном задуживању стамбене заједнице, скупштина стамбене заједнице одлучује већином коју чине 2/3 укупног броја гласова.
У случају да су власници посебних делова донели правила власника у складу са Законом (члан 17. став 3), већина гласова потребна за доношење ових одлука утврђује се тим актом.
Власник посебног дела може гласати и писаним или електронским путем, при чему се сматра да за потребе израчунавања кворума тај члан стамбене заједнице присуствује седници.
У вршењу овлашћења одлучивања односно гласања, када је посебан део зграде у сусвојини, сувласницима припада одговарајући део гласова за тај посебан део, сразмерно њиховом уделу у сусвојини.
Власник посебног дела може да гласа и преко заступника односно пуномоћника. Пуномоћје се издаје у писаном облику и чува уз записник о раду скупштине.
У случају располагања заједничким деловима зграде за потребе надзиђивања, сагласност у смислу закона којим се уређује изградња објеката представља сагласност скупштине стамбене заједнице која се доноси већином гласова.
Кворум за одржавање и рад седнице скупштине чини обична већина од укупног броја гласова чланова који имају право гласа по одређеном питању, ако одлуком стамбене заједница није одређен већи број гласова.
Ако се седница скупштине није могла одржати због недостатка кворума, поново се сазива најраније десет, а најкасније 30 дана од дана када је седница требало да буде одржана, са истим предложеним дневним редом (поновљена седница).
Кворум за одржавање и рад поновљене седнице чини 1/3 укупног броја гласова чланова, ако одлуком стамбене заједнице није одређен већи број гласова.
- ШТА СУ У НОВОМ ЗАКОНУ „ПРАВИЛА ВЛАСНИКА”
Имајући у виду основни циљ Закона када се говори о управљању и одржавању зграда, а то је очување и унапређење стамбеног фонда уз минимум постављеног стандарда кроз одржив развој становања – обавеза да се све зграде одржавају тако да не представљају опасност по живот и здравље људи нити њихову имовину – овим законом предвиђено је и да се станари сами организују у складу са својим потребама и могућностима ради остваривања наведеног циља. Ово је учињено увођењем Правила власника о међусобним односима власника посебних делова у стамбеној заједници. Власници посебних делова у стамбеној заједници могу своје међусобне односе, права и обавезе уредити и правилима о међусобним односима власника посебних делова (у даљем тексту: правила власника), уколико овим законом није другачије одређено. Правила власника доносе се једногласном одлуком свих власника посебних делова и обавезно садрже обавезе које власници посебних делова имају по овом закону, као и начин доношења свих аката и одлука из надлежности скупштине стамбене заједнице и управника, с тим што се правилима власника надлежност и потребна већина за доношење тих аката и одлука могу уредити другачије него што је то прописано овим законом. Тако се овим законом потврђује уставом одређено неприкосновено право својине и овлашћења која из њега произлазе, јер предвиђа да се једногласном одлуком свих власника посебних делова зграде правила одлучивања у односу на управљање и одржавање зграде могу регулисати другачије него овим законом, уз обавезу да се оствари циљ у погледу стандарда за одржавање зграда који се успоставља овим законом.
Поред обавезних елемената предвиђених овим законом, правила власника могу уредити и друге односе власника посебних делова у згради, као и начин управљања и одржавања зграде, поверавање појединих послова из надлежности скупштине стамбене заједнице професионалном управнику и начин употребе заједничких делова зграде, али могу утврдити и начин учешћа у трошковима одржавања и управљања зградом, кућни ред зграде, очување спољашњег изгледа зграде и сл. Саставни део правила власника чини евиденција посебних и заједничких делова зграде.
Чланом 17. Закона предвиђено је да власници посебних делова зграде у стамбеној заједници своја права и обавезе у погледу управљања и одржавања остварују и врше у складу са Законом.
Изузетно, власници посебних делова зграде могу своје међусобне односе, права и обавезе уредити и правилима о међусобним односима власника посебних делова зграде – правила власника, уколико овим законом није другачије одређено.
Правила власника доносе се једногласном одлуком свих власника посебних делова зграде и обавезно садрже обавезе које власници посебних делова имају по овом закону, као и начин доношења свих аката и одлука из надлежности скупштине стамбене заједнице и управника, с тим што се правилима власника надлежност и потребна већина за доношење тих аката и одлука могу уредити другачије него што је то прописано овим законом.
Поред обавезних елемената из става 3. члана 17. Закона, правила власника могу уредити и друге односе власника посебних делова у згради, као и начин управљања и одржавања зграде, поверавање појединих послова из надлежности скупштине стамбене заједнице професионалном управнику и начин употребе заједничких делова зграде, а могу утврдити и начин учешћа у трошковима одржавања и управљања зградом, кућни ред зграде, очување спољашњег изгледа зграде и сл.
Саставни део правила власника чини евиденција посебних и заједничких делова зграде.
Сваки власник посебног дела зграде може покренути иницијативу за доношење правила власника.
Увид у садржину правила власника може извршити свако заинтересовано лице.
Правила власника региструју се и објављују у Регистру стамбене заједнице у складу са овим законом.
Оставите одговор
Жао нам је, да би поставили коментар, морате бити пријављени.