Актуелне недоумице у примени Закона о становању и одржавању зграда (други део)

Аутор чланка
И у овом броју разрешавамо недоумице везане за Закон о становању и одржавању зграда бавећи се појмом јавног интереса и с тим у вези новом улогом јединица локалне самоуправе, затим појмом одрживог развоја становања, питањем трошкова управљања и одржавања зграда, али и стамбеном подршком као обликом помоћи која је предвиђена новим законом.

1. Шта је новим Законом о становању и одржавању зграда проглашено за јавни интерес и која је нова улога општине?

У случају када власници, односно одговорна лица не изврше потребне активности на одржавању зграде, услед чега би могле да настану штетне последице по живот или здравље људи, радове на одржавању зграде преузима јединица локалне самоуправе на терет обавезних лица.

Да би се боље разумела улога јединица локалне самоуправе, потребно је објаснити појам одрживог развоја становања. Чланом 2. Закона о становању и одржавању зграда (у даљем тексту: Закон) по први пут се уводи термин одрживог развоја у области становања, иако у пракси региона он постоји већ дужи низ година. Истим чланом је прописано да одрживи развој становања у смислу овог закона представља јавни интерес. У циљу остваривања јавног интереса Република Србија, аутономна покрајина и јединице локалне самоуправе доносе стратешке документе за спровођење стамбене политике и обезбеђују средства у својим буџетима за испуњење обавеза утврђених овим законом и стратешким документима.

Јединице локалне самоуправе помажу грађанима, одређују урбанистичке зоне и обезбеђују одржавање зграде.

Даље, улога јединицe локалне самоуправе може бити да донесе одлуку којом предвиђа бесповратно суфинансирање активности на инвестиционом одржавању и унапређењу својстава зграде, као и да најмање једном недељно обезбеди саветодавну помоћ грађанима за унапређење енергетске ефикасности зграде. Такође, у циљу спречавања настанка штетних последица јединица локалне самоуправе одлуком може да утврди урбанистичке зоне за које прописује обавезу извршења одређених активности у одржавању зграде, а може и да новом одлуком пропише обавезу одржавања спољног изгледа зграде (фасаде) и забрану промене спољног изгледа. Све претходно наведене улоге општине детаљније ће бити објашњене у даљем тексту.

Наиме, чланом 60. Закона предвићено је да власници или корисници самосталних делова зграде имају обавезу да одржавају своје делове зградe на начин којим се обезбеђује функционалност тог дела зграде према прописима који ближе одређују њихову функционалност и на начин којим се елиминише опасност од наступања штете или немогућности коришћења других делова зграде. Одржавање зграде се уговором може поверити правним лицима или предузетницима који се баве пословима одржавања зграде. Уколико лица из ст. 2. и 3. члана 60. Закона, не организују одржавање у складу са овим законом, надлежни орган јединице локалне самоуправе повериће посао одржавања зграде организацији којој је поверено обављање послова од јавног интереса.

Тако је чланом 61. Закона предвиђено у којим случајевима се преузимају послови одржавања зграда и унапређења својстава зграде ради остварења јавног интереса.

У случају када лица из члана 15. Закона не изврше потребне активности на одржавању зграде, а неспровођењем ових активности могле би да настану штетне последице по живот или здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности, радове на одржавању зграде преузима јединица локалне самоуправе.

У циљу спречавања настанка напред наведених штетних последица, јединица локалне самоуправе може одлуком да утврди урбанистичке зоне или блокове за које прописује обавезу извршења одређених активности у одржавању зграде, односно обавезно инвестиционо одржавање и унапређење својстава зграде, уз могућност да се обавеза предузимања тих активности, ако је не испуне лица из члана 15. овог закона, принудно испуни на терет обавезних лица по основу налога надлежног органа.

Јединица локалне самоуправе може одлуком да пропише обавезу одржавања спољног изгледа зграде (фасаде) и забрану промене спољног изгледа (забрана постављања клима-уређаја на видљивом делу зграде и сл.), уз прописивање различитих степена обавезности одржавања спољног изгледа зграде, у зависности од урбанистичке зоне или блока у ком се зграда налази.

У случају из ст. 1. и 2. члана 61. Закона, јединица локалне самоуправе има право регреса од лица које је било дужно да те активности само предузме.

Као што је већ напоменуто, јединица локалне самоуправе може донети одлуку којом предвиђа бесповратно суфинансирање активности на инвестиционом одржавању и унапређењу својстава зграде, из става 2. члана 61. Закона, при чему јединица локалне самоуправе обезбеђује средства у буџету за учешће у пројектима финансирања ових активности и доноси одлуку којом прописује поступак доделе средстава, проценат учешћа и услове под којима јединица локалне самоуправе учествује у финансирању ових активности.

Средства за финансирање радова из ст. 1. и 2. истог члана обезбеђују се у буџету јединице локалне самоуправе.

Ради остваривања јавног интереса, а у складу са чланом 2. Закона, јединица локалне самоуправе доноси акт о минималној висини износа о текућем одржавању зграда, акт о висини износа накнаде коју плаћају власници посебних делова у случају принудно постављеног професионалног управника, као и акт о минималној висини износа издвајања на име трошкова инвестиционог одржавања заједничких делова зграде.

У циљу остваривања јавног интереса за унапређење својстава зграде, јединица локалне самоуправе нарочито је дужна да најмање једном недељно обезбеди лицима из члана 15. Закона саветодавну помоћ за унапређење енергетске ефикасности зграде.

Министар надлежан за послове становања прописује критеријуме за утврђивање минималног износа који одређује јединица локалне самоуправе за плаћање трошкова из става 8. члана 61. Закона.

Чланом 62. Закона предвиђено је да је организација којој је поверено обављање послова од јавног интереса у области становања, у ствари могућност оснивања правног лица за обављање послова од јавног интереса у области становања од стране јединица локалне самоуправе.

2. Појам одрживог развоја становања

Сам појам одрживог развоја становања ближе је дефинисан чланом 2. Закона и представља:

1) унапређењe услова становања грађана и очување и унапређење вредности стамбеног фонда уз побољшање енергетске ефикасности, смањење негативних утицаја на животну средину и рационално коришћење ресурса, односно усклађивање економског и социјалног развоја и заштите животне средине приликом развоја стамбеног сектора;

2) одржавање и управљање у стамбеним зградама, стамбено-пословним зградама, пословним зградама, зградама јавне намене или зградама које су проглашене за културно добро и зградама у заштићеним културно-историјским целинама, у циљу спречавања или отклањања опасности по живот и здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности, односно у циљу обезбеђивања сигурности зграде и њене околине.

3. Висина и начин утврђивања трошкова управљања и одржавања зграде

Чланом 64. Закона предвиђено је да се одлуком стамбене заједнице о прихватању трошкова одржавања заједничких делова зграде и управљања зградом, која се доноси у складу са чланом 44. став 1, односно чланом 44. став 3. Закона, прописује износ који је сваки власник посебног дела дужан да плаћа на име свог учешћа у трошковима текућег одржавања и управљања зградом, а који не може бити нижи од износа прописаног актом о текућем одржавању зграда који доноси јединица локалне самоуправе.

Одлука стамбене заједнице из става 1. члана 64. Закона уноси се у записник седнице скупштине, а посебно се сачињава извод из записника који садржи текст одлуке који потписује управник и на њему оверава свој потпис у складу са законом којим се уређује овера потписа.

У случају принудно постављеног професионалног управника, висина накнаде коју ће плаћати власници посебних делова одређује се одлуком јединице локалне самоуправе. Професионални управник, именован у поступку принудне управе, доноси одлуку о трошковима одржавања и управљања зградом у складу са одлуком јединице локалне самоуправе из ст. 1. и 3. члана 64. Закона, уз претходну сагласност надлежног органа јединице локалне самоуправе.

Висина издвајања на име трошкова инвестиционог одржавања заједничких делова зграде одређује се одлуком скупштине стамбене заједнице, а не може бити нижа од износа који представља резервни фонд зграде, а прописан је актом о инвестиционом одржавању зграда који доноси јединица локалне самоуправе.

Начин плаћања трошкова управљања и одржавања зграде

Чланом 65. Закона прописано је да власник посебног дела зграде уплаћује износ, утврђен у складу са чланом 64. Закона, на текући рачун стамбене заједнице најкасније до последњег дана у месецу за текући месец, осим уколико уговором закљученим са лицем које управља и/или одржава зграду није одређено да се наплата трошкова управљања и/или одржавања зграде врши уплатом на текући рачун тог лица или преко система обједињене наплате комуналних и других услуга, у случају да је јединица локалне самоуправе успоставила такав систем.

Сваки власник посебног дела има право да захтева од управника, односно професионалног управника да му се омогући електронски или други увид у стање и промене на текућем рачуну стамбене заједнице.

Уколико лице које у складу са овим законом пружа услуге одржавања и/или управљања зградом, не врши наплату својих трошкова преко система обједињене наплате, дужно је да сваком власнику посебног дела зграде достави фактуру (рачун) за износ утврђен одлуком о прихватању трошкова одржавања и уговором којим му је стамбена заједница поверила послове одржавања и/или управљања зградом.

Трошкови хитних интервенција финансирају се из средстава стамбене заједнице, без обзира на намену средстава.

 Извори финансирања радова на одржавању заједничких делова зграде

Поред накнаде коју плаћају власници посебних делова, послови одржавања и унапређења својстава зграде или дела зграде финансирају се и из кредита, донација и других извора.

Стамбена заједница може да, ради добијања кредита, заложи потраживања која има од власника посебних делова и друга своја потраживања, у складу са законом којим се уређују заложна права на покретним стварима уписаним у Регистар.

У случају енергетске санације зграде, финансирање активности је могуће вршити и путем уговарања енергетских учинака са предузећима или предузетником регистрованим за пружање енергетских услуга (ESCO), у складу са законом којим се уређује област ефикасног коришћења енергије.

4. Стамбена подршка као облик помоћи државе/јавног сектора за становање и различити видови стамбене подршке, предвиђени новим законом

Појам стамбене подршке дефинисан је чланом 88. Закона као сваки облик помоћи за становање лицу које из социјалних, економских и других разлога не може сопственим средствима да реши стамбену потребу по тржишним условима за себе и своје породично домаћинство.

Треба истаћи и да је Законом о становању и одржавању зграда, између осталих, престао да важи и Закон о социјалном становању којим је ова област била ближе уређена, али и правно утемељена у нашем законодавству тек од 2009. године.

 Циљне групе односно категорије корисника стамбене подршке су нарочито:

  • бескућници;
  • лица којима су значајно нарушени услови становања услед елементарне или друге непогоде;
  • жртве породичног насиља;
  • корисници права на новчану социјалну помоћ;
  • корисници права из области борачко-инвалидске заштите и заштите цивилних инвалида рата;
  • лице са занимањем које је недостајуће и од значаја за ЈЛС/државну управу;
  • лице без стана, односно без одговарајућег стана, које нема довољно средстава да обезбеди стан на тржишту за себе и своје породично домаћинство, односно да унапреди своје услове становања.

Услови за остваривање стамбене подршке корисника су следећи:

  • да је држављанин Републике Србије;
  • да је лице без стана које нема у својини стан, односно породичну кућу на територији Републике Србије;
  • да је лице које у својини има једино стан или породичну кућу која не задовољава најмање један од услова прописаних чланом 90. овог закона (одговарајући стан у смислу овог закона је стан који испуњава услове према критеријуму просторних услова опремљености основним инсталацијама и конструктивне сигурности и безбедности, као и услове заштите од спољних климатских утицаја и основне хигијенске услове становања);
  • да је лице које не може сопственим средствима да реши стамбену потребу по тржишним условима за себе и своје породично домаћинство.

Чланом 92. Закона предвиђени су видови кроз које се остварује стамбена подршка и то кроз:

  • закуп стана по условима непрофитног закупа (давање стана у јавној својини у закуп или субвенционисање закупнине стана);

2)   куповину;

3)   друге начине стицања права својине над станом или породичном кућом;

4)   унапређење услова становања;

5)   помоћ за озакоњење стана или породичне куће;

6)   стамбено збрињавање.

Важно је у вези са применом Закона напоменути да је Министарство грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре упутило мишљење јавним бележницима о тумачењу појединих чланова Закона о становању и одржавању зграда, према којем председник скупштине станара, односно савета зграде који је имао ту функцију пре него што је закон ступио на снагу, може до избора управника да заступа стамбену заједницу.

Такође, и уговори о преносу права на заједничким деловима зграде због доградње могу да се оверавају и пре регистровања стамбене заједнице.

Ако у згради није постојао председник скупштине станара нити је изабран управник, потребно је да власник незаконито дозиданог објекта, као доказ о регулисаним односима, прибави сагласност већине власника посебних делова зграде.

Када је реч о потписима на уговору између стамбене заједнице и особе која стиче право над неким заједничким делом зграде, потребна је овера потписа, а не солемнизација јавног бележника.