Десет питања и одговора о озакоњењу објеката

У току примене Закона о озакоњењу објеката појавила су се нека специфична питања.

 

Питање 1:

КАКО ПОСТУПИТИ У СИТУАЦИЈИ КАДА СУ СТАМБЕНИ И ПОМОЋНИ ОБЈЕКАТ ИЗГРАЂЕНИ НА ПОЉОПРИВРЕДНОМ ЗЕМЉИШТУ, ДАКЛЕ НА ПАРЦЕЛИ У ПРИВАТНОЈ СВОЈИНИ ЛИЦА КОЈЕ ЈЕ БЕСПРАВНО САГРАДИЛО ОБЈЕКАТ?

 

Објекти изграђени на пољопривредном земљишту могу да се озаконе само ако су Законом о пољопривредном земљишту („Сл. гласник РС”, бр. 62/06, 65/08 – др. закон и 41/09) одређени као породичне стамбене зграде пољопривредног домаћинства, пољопривредни објекти, односно објекти који се користе за примарну пољопривредну производњу, који су у функцији примарне пољопривредне производње, затим објекти за смештај механизације, репроматеријал, смештај и чување готових пољопривредних производа, стаје за гајење стоке, као и објекти за потребе гајења и приказивања старих аутохтоних сорти биљних култура и раса домаћих животиња и објекти за гајење печурки, пужева и риба.

У складу са чланом 8. ставом 2. Закона о озакоњењу објеката прописано је да  предмет озакоњења може бити објекат који може да се усклади са важећим планским документом у погледу намене и спратности. Предмет озакоњења може бити објекат за који се, поред намене утврђене планским документом, утврди да је намена која је у оквиру планом дефинисаних компатибилности.

Ако за подручје на којем се налази објекат који је предмет озакоњења није донет важећи плански документ, потребно је сачекати доношење планског документа, на основу којег ће се видети на који начин ће бити одређена намена земљишта за парцелу на којој се налази објекат, и затим наставити поступак озакоњења.

Питање 2:

КАКО ОЗАКОНИТИ КУЋУ КОЈА ЈЕ ЛЕГАЛНА У ОСНОВИ, АЛИ НА КОЈОЈ СУ НАДОГРАЂЕНИ ПРВИ СПРАТ И ПОТКРОВЉЕ И НАД КОЈОМ ПРОЛАЗИ ДАЛЕКОВОД ?

 

У складу са чланом 5. Закон о озакоњењу објеката, предмет озакоњења не може да буде објекат који је изграђен у заштитним зонама, у складу са одредбама посебних закона (у заштитном појасу пута, железнице, далековода, водотока, полетно-слетне стазе), као и у другим заштитним зонама. Изузетно од ове одредбе, надлежни орган ће издати решење о озакоњењу ако у поступку буде прибављена сагласност управљача јавног добра, те ће, у том смислу, надлежни орган по службеној дужности прибавити сагласност управљача јавног добра.

Заштитни појас је појас у којем се утврђују посебна правила коришћења и уређења, с циљем превентивног техничког обезбеђења инсталација далековода и заштите окружења од могућих утицаја далековода, а ширина заштитног појаса одређена је Законом о енергетици и подзаконским актима донетим на основу тог закона. Управљач јавног добра, поступајући по захтеву за давање сагласности надлежног органа, изјасниће се о свим питањима на која се тражи одговор (ширина заштитног појаса, израда елабората и др.).

Након прибављања сагласности орган надлежан за озакоњење наставиће поступак озакоњења и обавестити подносиоца захтева о евентуалној додатној документацији коју је потребно доставити ради озакоњења дограђеног дела објекта (1 + По).

Питање 3:

ДА ЛИ ПО ЗАКОНУ О ОЗАКОЊЕЊУ ОБЈЕКАТА ПРИВРЕМЕНА ДОЗВОЛА ЗА НАДОГРАДЊУ КУЋЕ МОЖЕ ДА СЕ ПРЕИНАЧИ У ЛЕГАЛНУ (СТАЛНУ) НА ПАРЦЕЛИ СА ВИШЕ СУВЛАСНИКА?

У складу са одредбама Закона о озакоњењу објеката, радови који су изведени на основу привремене грађевинске дозволе нису предмет озакоњења, већ је, у складу са чланом 4. истог закона, прописано да је потребно прибавити употребну дозволу у редовном поступку, дакле у складу са Законом о планирању и изградњи. Захтев се подноси органу који је издао привремену грађевинску дозволу.

Питање 4:

ЗЕМЉИШТЕ НА КОЈОЈ ЈЕ КУЋА КОЈА ЈЕ ПРЕДМЕТ ОЗАКОЊЕЊА, У ВЛАСНИШТВУ ЈЕ ГРАДА БЕОГРАДА И РЕПУБЛИКЕ СРБИЈЕ. ШТА ЈЕ ПОТРЕБНО ОД ДОКУМЕНТАЦИЈЕ КАКО БИ ОБЈЕКАТ БИО УПИСАН?

Чланом 10. Закона о озакоњењу објеката прописано је да предмет озакоњења може да буде објекат за који власник достави доказ о одговарајућем праву на грађевинском земљишту или објекту, зависно од тога која је врста радова односно објекта предмет озакоњења. Одговарајућим правом сматра се право својине на објекту, односно право својине, право коришћења или право закупа на грађевинском земљишту у јавној својини, као и друга права прописана Законом о планирању и изградњи као одговарајућа права на грађевинском земљишту.

Имајући у виду наведено, уколико су испуњени услови прописани чланом 70. Закона о планирању и изградњи, потребно је поднети захтев за одређивање земљишта за редовну употребу објекта, за предметну парцелу на којој се објекат налази.

Решењем којим се буде одредило земљиште за редовну употребу, одредиће се и право власника објекта да право својине на грађевинском земљишту стекне непосредном погодбом по тржишној цени, у складу са чланом 100, а у вези са чланом 99. Закона о планирању и изградњи, чиме ће се стећи претходни услов за наставак поступка озакоњења.

Питање 5:

КАКО СЕ ПО ЗАКОНУ О ОЗАКОЊЕЊУ ОБЈЕКАТА ТРЕТИРА НАДСТРЕШНИЦА ЗА АУТО, ПРИ ЧЕМУ НИЈЕ У ПИТАЊУ КЛАСИЧНА ГАРАЖА, ВЕЋ СЕ РАДИ О ДРВЕНОЈ КОНСТРУКЦИЈИ ОД 18 M²? ТАКОЂЕ, ДА ЛИ ПОСТОЈИ МОГУЋНОСТ ОЗАКОЊЕЊА ШУПЕ?

Надстрешнице површине у основи преко 10 m² спадају у објекте за које се у редовном поступку издаје решење из члана 145. Закона о планирању и изградњи, а шупа, без обзира  на површину, спада у помоћне објекте, за чију је изградњу такође предвиђено издавање решења из члана 145. Закона о планирању и изградњи. Надлежни орган ће у конкретном случају проверити, с обзиром на врсту материјала од којег је изграђена надстрешница, да ли се овај објекат сматра објектом у смислу Закона о планирању и изградњи, па ће онда донети одлуку да ли има места озакоњењу таквог објекта. Шупа је предмет озакоњења.

Питање 6:

ДА ЛИ ЈЕ НЕОПХОДНО ДА СЕ ДОБИЈЕ УПОТРЕБНА ДОЗВОЛА ЗА КУЋУ КОЈА ИМА ГРАЂЕВИНСКУ ДОЗВОЛУ, А У ЛИСТУ НЕПОКРЕТНОСТИ УПИСАНА ЈЕ ПРИВАТНА СВОЈИНА НА КУЋИ?

Закон о озакоњењу објеката не примењује се на објекте за које је издата грађевинска дозвола, а који се користе без издатог решења о употребној дозволи, већ се употребна дозвола издаје у редовном поступку у складу са Законом о планирању и изградњи. Захтев за издавање употребне дозволе подноси се органу који је издао грађевинску дозволу и који ће упутити странку на остале радње. Не постоји могућност да се кућа сврста у нелегалне објекте и сруши јер је објекат изграђен у складу са издатом грађевинском дозволом. Међутим, како је на кући уписано право својине, то значи да је у време уписа у јавну књигу о евиденцији непокретности за кућу била издата и употребна дозвола.

Питање 7:

ДА ЛИ МОЖЕ ДА СЕ УКЊИЖИ ОБЈЕКАТ КОЈИ ИМА ЗАБЕЛЕЖБУ У ЛИСТУ НЕПОКРЕТНОСТИ ДА ЈЕ УПИСАН ПО ЗАКОНУ О ПОСЕБНИМ УСЛОВИМА ЗА УПИС ПРАВА СВОЈИНЕ НА ОБЈЕКТИМА ИЗГРАЂЕНИМ БЕЗ ГРАЂЕВИНСКЕ ДОЗВОЛЕ, У ЦИЉУ ДАЉЕГ ПРОМЕТА ТАКВОГ ОБЈЕКТА СА ПАРЦЕЛОМ НА КОЈОЈ СЕ НАЛАЗИ?

Чланом 23. став 1. тачка 4) Закона о озакоњењу предвиђено је да се, уколико је извршен упис права својине на објекту изграђеном без грађевинске дозволе у складу са Законом о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе, поступак покреће подношењем захтева за озакоњење у року од шест месеци од дана ступања на снагу тог закона. Уколико је, дакле, захтев поднесен у наведеном року, надлежни орган за озакоњење поступиће по њему. Уколико није, рок је преклузиван, па се у конкретном случају губи право на наставак поступка озакоњења предметног објекта. Међутим, пракса је показала да орган надлежан за послове државног премера и катастра доставља списе предмета Секретаријату за легализацију, који спроводи поступак озакоњења како у случају када поступак за упис права својине на објекту по наведеном закону није покренут, тако и када је окончан.

Надлежни орган у овом случају неће спроводити поступак по добијању списа предмета, по Закону о озакоњењу објеката, већ ће само тражити да се по том закону достави доказ о одговарајућем праву на грађевинском земљишту из члана 10. став 5, као и лист непокретности (или оверену копију решења о упису) и уплату таксе за озакоњење.

Питање 8:

ДА ЛИ ОБЈЕКАТ КОЈИ ИМА ВИШЕ СТАМБЕНИХ ЈЕДИНИЦА И ЛОКАЛА ЗА ПОСЛОВНИ ПРОСТОР, ПО ДОБИЈАЊУ РЕШЕЊА О ОЗАКОЊЕЊУ МОЖЕ ДА БУДЕ УКЊИЖЕН БЕЗ ИКАКВИХ ОГРАНИЧЕЊА У ПОГЛЕДУ БУДУЋЕГ ПРОМЕТА СТАНОВА И ЛОКАЛА?

Након озакоњења не постоје ограничења у даљем промету и располагању становима и локалима, као што је то био случај са објектима и посебним деловима објеката уписаним по Закону о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе.

Питање 9:

АКО ЈЕ ПАРЦЕЛА НА КОЈОЈ ЈЕ СТАМБЕНИ ОБЈЕКАТ ЗА КОЈИ ЈЕ ПОДНЕТ ЗАХТЕВ ЗА ОЗАКОЊЕЊЕ У СУВЛАСНИШТВУ ВИШЕ ЛИЦА, ДА ЛИ ЈЕ МОГУЋЕ ОЗАКОЊЕЊЕ ТОГ ОБЈЕКТА БЕЗ САГЛАСНОСТИ СВИХ СУВЛАСНИКА?

Чланом 10. став 6. Закона о озакоњењу објеката прописано је да се, када је предмет озакоњења објекат изграђен на грађевинском земљишту на којем постоји право сусвојине, као доказ о одговарајућем праву доставља сагласност свих сувласника.

Ставом 7. истог члана прописује се да ће се, уколико је сувласник знао или могао знати за изградњу објекта, односно извођење радова који су предмет озакоњења, али се у време изградње није противио, сматрати да постоји сагласност за озакоњење, те се у том случају неће достављати доказ прописан ставом 6. овог члана. Имајући у виду наведено, ако су остали сувласници знали или могли знати за изградњу објеката, али се у време изградње нису противили томе, сматра се да постоји сагласност за озакоњење, тако да у том случају није потребно накнадно тражити сагласност.

Питање 10:

ДА ЛИ ЈЕ МОГУЋЕ ОЗАКОНИТИ САМО ЈЕДАН ЛОКАЛ У СТАМБЕНО-ПОСЛОВНОЈ ЗГРАДИ КАО ЗАСЕБНУ ЦЕЛИНУ, БЕЗ ЦРТАЊА СВИХ ЕТАЖА У ИЗВЕШТАЈУ О ЗАТЕЧЕНОМ СТАЊУ?

Потребно је прво озаконити зграду, а тек након тога све посебне делове зграде – станове и локале. Надлежни орган ће утврдити врсту техничког документа који мора да изради с обзиром на површину и спратност објекта.