У тексту који следи говоримо о законским изменама и новинама у вези са уређивањем и коришћењем грађевинског земљишта и решавањем имовинскоправних односа
У ранијим бројевима већ смо говорили о измени Закона о планирању и изградњи („Сл. гласник РСˮ, бр. 132 од 9. 12. 2014. године, у даљем тексту: Закон), када смо посебну пажњу посветили институту грађевинске дозволе. У овом броју осврнућемо се на измене закона у вези са уређивањем и коришћењем грађевинског земљишта и решавањем имовинскоправних односа.
Као и у ранијим законским решењима у овој материји законодавац је дефинисао да је грађевинско земљиште оно земљиште које је одређено законом или планским документом за изградњу и коришћење објеката, као и земљиште на којем су изграђени објекти у складу са законом.
На самом почетку, значајно је истаћи да је грађевинско земљиште у Републици Србији у промету и да може бити у свим облицима својине, што значи да грађевинско земљиште може имати облик јавне, приватне и задружне својине, како је дефинисано Уставом Републике Србије, и да титулари права својине на грађевинском земљишту могу тим правом у сваком тренутку слободно располагати.
Дуги низ година уназад у јавности је присутна полемика о претварању пољопривредног земљишта у грађевинско, међутим, неопходно је истаћи да је законодавац у овом случају недвосмислен. Наиме, у члану 88. Закона прописао је да када се планским документом промени намена пољопривредног у земљишта грађевинско, орган надлежан за доношење планског документа дужан је да у року од 15 дана од дана ступања на снагу тог документа, органу надлежном за послове државног премера и катастра достави акт који садржи попис катастарских парцела којима је промењена намена. Служба за катастар непокретности у року од 60 дана од дана достављања акта који садржи списак катастарских парцела којима је промењена намена решењем спроводи насталу промену и ставља забележбу у базу података катастра непокретности из које се издаје лист непокретности о обавези плаћања накнаде за промену намене пољопривредног земљишта.
Овде је потребно напоменути да у ситуацији кад је дошло до промене намене пољопривредног земљишта у грађевинско титулар права на том земљишту може користити исто земљиште за пољопривредну производњу до његовог привођења планираној намени.
Даље, законодавац је прописао да орган надлежан за послове државног премера и катастра решење о провођењу промене и стављању забележбе о обавези плаћања накнаде за промену намене пољопривредног земљишта доставља власнику земљишта, министарству надлежном за послове пољопривреде и надлежном пореском органу у року од 15 дана од дана доношења горе наведеног решења.
Власник катастарске парцеле којој је промењена намена из пољопривредног земљишта у грађевинско дужан је да плати накнаду за промену намене пре издавања грађевинске дозволе.
Најзначајнији део овог члана односи се на део који одређује да се промена намене, односно врсте земљишта из пољопривредног у грађевинско не плаћа ако је промена извршена на основу закона, планског документа или одлуке надлежног органа до 15. јула 1992. године, односно до дана ступања на снагу Закона о пољопривредном земљишту („Сл. гласник РСˮ, бр. 49/92).
Овакву промену намене, односно врсте земљишта у пракси често не прати и промена тог податка у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима, већ у бази катастра непокретности, као култура одређене класе тог земљишта, остаје уписана њива, виноград, воћњак, ливада, пашњак, трстик – мочвара или неплодно земљиште, али без обзира на тако учесталу праксу власник сада грађевинског земљишта у обавези је да плати накнаду за извршену промену.
Накнада за промену намене пољопривредног земљишта у грађевинско не плаћа се приликом изградње објеката од значаја за Републику Србију, као и за изградњу објеката јавне намене у складу с програмом уређивања грађевинског земљишта када је обвезник плаћања Република Србија, аутономна покрајина, односно јединица локалне самоуправе.
Иста правила, као у случају пољопривредног земљишта, законодавац је у члану 89. прописао и за случај кад је предмет промене шумско земљиште у грађевинско.
Грађевинско земљиште дели се на изграђено и неизграђено и на уређено и неуређено. Тако је чланом 90. Закона дефинисано да је изграђено грађевинско земљиште оно земљиште на ком су изграђени објекти намењени за трајну употребу у складу са законом, а неизграђено је оно земљиште на којем нису изграђени објекти или су изграђени, али без грађевинске и употребне дозволе, или су изграђени привремени објекти, док је чланом 91. Закона дефинисано да је уређено грађевинско земљиште оно земљиште које је у складу с планским документом комунално опремљено за грађење и коришћење (изграђен приступни пут, електромрежа, обезбеђено снабдевање водом и обезбеђени други услови).
Под уређивањем грађевинског земљишта законодавац подразумева његово припремање и опремање. У том смислу, у члану 93. наведено је да припремање земљишта обухвата истражне радове, израду геодетских, геолошких и других подлога, израду планске и техничке документације, програма за уређивање земљишта, расељавање, уклањање објеката, санирање терена и друге радове, док се под опремањем земљишта подразумева изградња објеката комуналне инфраструктуре и изградња и уређење површина јавне намене.
У овом делу посебно треба истаћи да законодавац предвиђа могућност опремања грађевинског земљишта и средствима физичких и правних лица, под условом да се такво земљиште налази у обухвату планског документа на основу ког се могу издати локацијски услови, односно грађевинска дозвола.
Наиме, чланом 92. законодавац је прописао да заинтересовано физичко или правно лице подноси надлежном органу јединице локалне самоуправе предлог о финансирању припремања, односно опремања грађевинског земљишта, по коме је надлежни орган дужан да поступи у року од 15 дана од дана пријема предлога. У том случају надлежни орган може закључити уговор о заједничком припремању, односно опремању грађевинског земљишта. У случају да донесе позитивну одлуку, законодавац наводи да такав уговор обавезно садржи:
1) податке о локацији, односно зони у којој се планира опремање грађевинског земљишта;
2) податке из планског документа и техничке услове за изградњу;
3) податке из програма уређивања грађевинског земљишта;
4) границе локације која се припрема, односно опрема с пописом катастарских парцела;
5) динамику и рок изградње;
6) обавезу јединице локалне самоуправе као инвеститора да обезбеди стручни надзор у току извођења радова;
7) одређивање учешћа сваке уговорне стране у обезбеђивању, односно финансирању израде техничке документације и стручне контроле техничке документације, извођењу радова и избору извођача радова, као и других трошкова у вези са опремањем грађевинског земљишта, укључујући висину и рокове обезбеђивања финансијских и других средстава;
8) одређивање објеката који се граде и који ће прећи у својину јединице локалне самоуправе;
9) одређивање износа учешћа у финансирању припремања, односно опремања грађевинског земљишта који ће бити умањен за износ доприноса за уређивање грађевинског земљишта;
10) средства обезбеђења испуњења обавеза уговорних страна.
Финансирање уређивања грађевинског земљишта врши се из средстава Републике Србије, аутономне покрајине и јединица локалних самоуправа, осим изузетка из члана 92. Закона, а та се средства обезбеђују из:
1) доприноса за уређивање грађевинског земљишта;
2) закупнине за грађевинско земљиште;
3) отуђења или размене грађевинског земљишта;
4) претварања права закупа у право својине, у складу са овим законом;
5) других извора у складу са законом.
Најважнији извор финансирања уређења грађевинског земљишта, свакако, јесте допринос за уређивање грађевинског земљишта, што је једна од најзначајнијих новина у овом делу закона. У односу на ранија законска решења која су предвиђала накнаду за уређење грађевинског земљишта као најзначајнији извор финансирања уређивања грађевинског земљишта, допринос полази од сасвим другачијег начина обрачуна.
Наиме, у стручној јавности је у ранијем периоду често критикован начин обрачуна накнаде за уређивање грађевинског земљишта као неправедан и дестимулативан према инвеститорима. У том смислу, законодавац је овим законом прописао другачији начин обрачуна. Заправо, износ доприноса се утврђује тако што се основица коју чини просечна цена квадратног метра станова новоградње у јединици локалне самоуправе, односно у градској општини, према последњим објављеним подацима органа надлежног за послове статистике, помножи са укупном нето површином објекта који је предмет градње, израженом у метрима квадратним, и с коефицијентом зоне и коефицијентом намене објекта које утврђује јединица локалне самоуправе.
Даље, законодавац у члану 97. ст. 2. ограничава јединице локалне самоуправе тиме што прописује да коефицијент зоне не може бити већи од 0,1, а коефицијент намене не може бити већи од 1,5, водећи рачуна да јединични износ доприноса за најскупљу намену у најскупљој зони унутар јединице локалне самоуправе, односно градске општине буде највише десет пута већи од износа доприноса за најјефтинију намену у најјефтинијој зони.
Изузетно, јединица локалне самоуправе својом одлуком може утврдити другачији коефицијент зоне, односно намене који ће се примењивати у зонама које се налазе изван централних градских зона те јединице локалне самоуправе.
У случају да је инфраструктурно опремање грађевинског земљишта финансирано средствима инвеститора, закон је предвидео да се износ доприноса за уређивање грађевинског земљишта умањује за трошкове на основу закљученог уговора с јединицом локалне самоуправе, као и за вредност земљишта које инвеститор уступа јединици локалне самоуправе за изградњу инфраструктурних објеката.
У закону је даље прописано да Скупштина јединице локалне самоуправе општим актом утврђује зоне и врсте намена објекта, износе коефицијената зоне и коефицијената намене, критеријуме, износ и поступак умањивања доприноса за уређивање грађевинског земљишта, посебна умањења износа доприноса за недостајућу инфраструктуру, као и услове и начин обрачуна умањења, и друге погодности за инвеститоре, метод валоризације у случају плаћања у ратама, као и друга питања од значаја за обрачун и наплату доприноса за уређивање грађевинског земљишта, у складу са овим законом, а својим појединачним актом може предвидети додатне погодности за плаћање доприноса за објекте од посебног значаја за развој јединице локалне самоуправе. Не могу се предвидети умањења износа доприноса за објекте станоградње, осим по основу финансирања инфраструктуре од стране самог инвеститора, као и за објекте социјалног становања код којих је инвеститор Република Србија, аутономна покрајина или јединица локалне самоуправе.
Допринос за уређивање грађевинског земљишта не обрачунава се за објекте јавне намене у јавној својини, инфраструктурне објекте, отворена дечја игралишта, отворене спортске терене, атлетске стазе, комуналне и инфраструктурне линијске објекте.
Веома значајно је то што је Закон предвидео могућност плаћања доприноса на рате што заправо значи да инвеститор који достави одговарајуће средство обезбеђења плаћања има право да износ доприноса за уређивање грађевинског земљишта исплати у најмање 36 месечних рата, а онај који плаћа накнаду једнократно, пре подношења пријаве радова, има право на умањење у износу од најмање 30%, у складу са одлуком јединице локалне самоуправе.
Потребно је напоменути да је Град Београд раније одобравао умањење у износу од 50% у случају једнократног плаћања накнаде за уређивање грађевинског земљишта, док најновије решење предвиђа умањење доприноса од 30% („Сл. лист града Београдаˮ, бр. 2/15).
Допринос за уређивање грађевинског земљишта плаћа се када се намена објекта, односно дела објекта мења из једне намене у другу намену за коју је прописан већи износ доприноса.
Инвеститор који уклања постојећи објекат који је изграђен у складу са законом, у циљу изградње новог објекта на истој локацији, плаћа допринос за уређивање грађевинског земљишта само за разлику у броју квадрата корисне површине између објекта који планира да изгради и објекта који се уклања.
Законодавац је предвидео и могућност да по захтеву јединице локалне самоуправе, у циљу реализације пројекта од значаја за локални економски развој, Влада Републике Србије може одобрити висину накнаде у другачијем износу.
Већ је поменуто да допринос за уређивање грађевинског земљишта инвеститор може да плати на рате, а у том смислу он је дужан да уплати прву рату и достави једно од следећих средстава обезбеђења плаћања:
1) до момента пријаве радова, достави неопозиву банкарску гаранцију, наплативу на први позив, без приговора, која гласи на укупан износ недоспелих рата и која је издата на рок који мора бити дужи три месеца од дана доспећа последње рате, или
2) успостави хипотеку на објекту који вреди најмање 30% више од укупног износа недоспелих рата, у корист јединице локалне самоуправе.
Инвеститор који гради објекат чија укупна бруто развијена грађевинска површина не прелази 200 m² и који не садржи више од две стамбене јединице није, међутим, у обавези да поднесе средство обезбеђења у случају плаћања доприноса за уређивање грађевинског земљишта на рате.
Чланом 99. Закона уређено је отуђење, размена, давање у закуп и прибављање грађевинског земљишта у јавној својини.
Тако се отуђење неизграђеног грађевинског земљишта у јавној својини спроводи јавним надметањем или прикупљањем понуда јавним огласом, по тржишним условима.
Када је власник грађевинског земљишта у јавној својини Република Србија, отуђење грађевинског земљишта спроводи Републичка дирекција за имовину Републике Србије, односно када је власник аутономна покрајина – надлежни орган аутономне покрајине, а када је власник јединица локалне самоуправе, отуђење спроводи јединица локалне самоуправе.
Под отуђењем грађевинског земљишта у смислу овог Закона сматра се и размена непокретности. Предмет размене може бити изграђено и неизграђено грађевинско земљиште. У случају размене између власника грађевинског земљишта у јавној, задружној и приватној својини, не спроводи се поступак јавног надметања ни прикупљања понуда јавним огласом, имајући у виду правну природу института размене.
Постојеће и планиране површине јавне намене не могу се отуђити из јавне својине.
Грађевинско земљиште у јавној својини не може се отуђити или дати у закуп, ако није донет плански документ на основу кога се издају локацијски услови, односно грађевинска дозвола.
Грађевинско земљиште у јавној својини отуђује се лицу које понуди највећу цену за то земљиште, која се накнадно не може умањивати. Потребно је, међутим, истаћи да се под умањењем цене не сматра попуст који одобрава власник грађевинског земљишта у јавној својини за једнократно плаћање одређене цене, у складу с подзаконским актом или општим актом власника земљишта којим се уређује располагање грађевинским земљиштем.
У даљем току процедуре отуђења или размене грађевинског земљишта у јавној својини, по спроведеном поступку јавног надметања, прикупљања понуда или непосредне погодбе, надлежни орган доноси одлуку, која се доставља свим учесницима у поступку јавног надметања, односно прикупљања понуда. Након тога, власник грађевинског земљишта у јавној својини и лице коме се грађевинско земљиште отуђује, закључују уговор у року од 30 дана од дана доношења одлуке којом се прихвата највећа понуђена цена за то земљиште.
Република Србија, аутономна покрајина, односно јединица локалне самоуправе могу отуђити грађевинско земљиште по цени која је мања од тржишне или отуђити без накнаде, када је реч о испуњавању уговорних обавеза насталих до дана ступања на снагу овог закона, по основу уговора у којем је Република Србија једна од уговорних страна, односно отуђити или дати у закуп по цени, односно закупнини која је мања од тржишне цене или отуђити или дати у закуп без накнаде када је реч о реализацији пројеката за изградњу објеката од значаја за Републику Србију, као и о међусобном располагању између власника грађевинског земљишта у јавној својини.
Поред наведених случајева, постоји још један изузетак када јединица локалне самоуправе може отуђити неизграђено грађевинско земљиште по цени која је мања од тржишне или отуђити грађевинско земљиште без накнаде, а то је случај када је у питању реализација инвестиционог пројекта којим се унапређује локални економски развој, али уз обавезно претходно прибављену сагласност Владе.
Овде је потребно напоменути да у свим случајевима отуђења грађевинског земљишта ближе услове и начин отуђења прописује Влада, у складу с прописима о контроли државне помоћи.
Када је реч о закупу грађевинског земљишта у јавној својини, законодавац прописује да се земљиште може дати у закуп у случају изградње објекта за који се издаје привремена грађевинска дозвола, затим у случају исправке граница суседних парцела и у случају формирања грађевинске парцеле код утврђивања земљишта за редовну употребу, а власник грађевинског земљишта у јавној својини ближе уређује услове, поступак, начин и садржину уговора о отуђењу или давању у закуп.
Учесник јавног надметања, односно учесник у поступку прикупљања понуда који сматра да је грађевинско земљиште отуђено или дато у закуп супротно одредбама овог закона, те да му је на тај начин повређено право, може поднети надлежном суду тужбу за поништај уговора у року од осам дана од сазнања за закључење уговора, а најкасније у року од 30 дана од дана закључења уговора.
Осим јавним надметањем и прикупљањем понуда јавним огласом, грађевинско земљиште у јавној својини може се отуђити или дати у закуп непосредном погодбом у следећим случајевима:
1) изградње објеката за потребе обављања послова из надлежности државних органа и организација, органа јединица територијалне аутономије и локалне самоуправе, као и других објеката у јавној својини;
2) исправке граница суседних катастарских парцела;
3) формирања грађевинске парцеле у поступку утврђивања земљишта за редовну употребу;
4) изградње објекта за који се издаје привремена грађевинска дозвола;
5) споразумног давања земљишта ранијем власнику непокретности која је била предмет експропријације, у складу с прописима о експропријацији;
6) отуђења неизграђеног грађевинског земљишта у поступку враћања одузете имовине и обештећења у складу с посебним законом;
7) размене грађевинског земљишта.
Занимљиво је још напоменути да се у случају давања концесије или поверавања комуналне делатности, грађевинско земљиште може дати у закуп без накнаде, на временски период предвиђен уговором о концесији, односно на временски период на који је поверено обављање комуналне делатности. Осим тога, ради остваривања јавно-приватног партнерства, неизграђено грађевинско земљиште у јавној својини може се дати у закуп без накнаде приватном партнеру на рок на који је закључен јавни уговор у складу са законом којим се уређују јавно-приватно партнерство и концесије, односно уносити као оснивачки улог у привредна друштва, а власник грађевинског земљишта у јавној својини може са физичким или правним лицем закључити и уговор о заједничкој изградњи једног или више објеката.
Најзначајније новине овај закон уводи код претварања права коришћења у право својине.
Наиме, у члану 102. законодавац прописује да се право коришћења на грађевинском земљишту претвара у право својине, без накнаде, и да се то право стиче даном ступања на снагу овог закона, а упис права својине врши орган надлежан за послове државног премера и катастра, по службеној дужности.
Право својине на катастарској парцели уписује се у корист лица које је уписано као власник објекта, односно објеката који се налазе на тој парцели, односно у власништву лица које је уписано као носилац права коришћења на катастарској парцели на неизграђеном грађевинском земљишту, осим за:
1) лица, носиоце права коришћења на грађевинском земљишту, која су била или јесу привредна друштва и друга правна лица на која су се примењивале одредбе закона којима се уређује приватизација, стечајни и извршни поступак, као и њихове правне следбенике;
2) лица носиоце права коришћења на неизграђеном грађевинском земљишту у државној својини које је стечено ради изградње у складу с раније важећим законима којима је било уређено грађевинско земљиште до 13. маја 2013. године, или на основу одлуке надлежног органа;
3) лица, носиоце права коришћења на грађевинском земљишту, чији је положај одређен законом којим се уређује спорт, као и удружења;
4) друштвена предузећа, носиоце права коришћења на грађевинском земљишту;
5) лица, носиоце права коришћења на грађевинском земљишту, на која се примењују одредбе прописа Републике Србије и билатералних међународних уговора којима се уређује спровођење Анекса Г Споразума о питањима сукцесије („Сл. лист СРЈ – Међународни уговориˮ, бр. 6/02).
У случају ових лица, законодавац је предвидео да ће се право и услови за претварање права коришћења грађевинског земљишта у право својине уредити посебним законом, међутим, потребно је истаћи да ова лица могу поднети захтев и добити грађевинску дозволу и поред тога што су уписана као корисници катастарске парцеле, што у претходном законском решењу није био случај.
На овом месту значајно је истаћи и то да је чланом 103. Закона признато и право лицима која су закључила уговор о закупу ради изградње у трајању од најмање 50 година да им се по њиховом захтеву утврди право својине на грађевинском земљишту, без накнаде, ако је у целости исплаћен износ закупнине за период на који гласи уговор о закупу.
Уз захтев за упис права својине, подносилац захтева органу надлежном за упис права својине доставља доказ да је износ закупнине исплаћен у целости, а поступак води орган надлежан за послове вођења евиденције непокретности и правима на њима, по захтеву тих лица. У случају да није уписао своје право у регистар непокретности и правима на њима у надлежном органу (у овом случају у Служби за катастар непокретности за територију на којој се налази предметно земљиште), осим доказа да је износ закупнине исплаћен у целости, закупац подноси и правни основ, односно уговор о закупу закључен с титуларом права својине на земљишту у јавној својини.
Чланом 104. прописано је да, у случају постојања више изграђених објеката на једној катастарској парцели у власништву различитих лица, орган надлежан за послове државног премера и катастра на основу поднетог захтева једног од власника уписује у евиденцију о непокретности и правима на њима да је катастарска парцела у сувласништву тих лица, а да је удео тих лица у сразмери с површином коју поседују у односу на укупну површину објеката који се налазе на тој парцели. Поред тога, орган надлежан за послове државног премера и катастра, у ситуацији када се на катастарској парцели налази објекат у сувласништву различитих лица или објекат састављен од посебних делова у власништву различитих лица, на захтев једног од власника у евиденцију непокретности и правима на њима уписује да је катастарска парцела у сувласништву тих лица, а да је удео тих лица у сразмери с површином коју поседују у односу на укупну површину објекта.
Ако у евиденцији непокретности и правима на њима на катастарској парцели није уписан постојећи објекат, захтев за упис права својине на грађевинском земљишту – катастарској парцели на којој је објекат саграђен, може се поднети тек након уписа тог новог објекта у евиденцију непокретности и правима на њима или на основу правноснажне судске одлуке којом се такав упис налаже.
Кад је реч о институту земљишта за редовну употребу, који у претходном периоду у пракси у највећем делу није заживео, неопходно је истаћи да се под земљиштем за редовну употребу подразумева земљиште под објектом и земљиште око објекта, које испуњава услове за грађевинску парцелу и које по спроведеном поступку постаје катастарска парцела.
Процедура утврђивања земљишта за редовну употребу спроводи се онда када органу јединице локалне самоуправе надлежном за имовинскоправне послове захтев поднесе власник објекта, односно посебног физичког дела објекта који је изграђен на катастарској парцели која представља земљиште под објектом, затим власник објекта за који је поднет захтев за легализацију за који је надлежни орган утврдио да постоји могућност легализације или објекта који је уписан у евиденцију о непокретности и правима на њима у складу с раније важећим законима којима је уређивана легализација објеката или на основу Закона о легализацији објеката („Сл. гласник РСˮ, бр. 95/13 и 117/14), када је такав објекат изграђен на грађевинском земљишту на коме је као носилац права коришћења, односно власник уписана Република Србија, аутономна покрајина, јединица локалне самоуправе или правно лице чији су оснивачи Република Србија, аутономна покрајина, јединица локалне самоуправе или неко друго правно, односно физичко лице и када се ради о објекту који је уписан у евиденцију о непокретности и правима на њима у складу са Законом о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе („Сл. гласник РСˮ, бр. 25/13), када је такав објекат изграђен на грађевинском земљишту на коме је као носилац права коришћења, односно власник уписана Република Србија, аутономна покрајина, јединица локалне самоуправе или правно лице чији су оснивачи Република Србија, аутономна покрајина, јединица локалне самоуправе или неко друго правно, односно физичко лице.
Ако се по спроведеном поступку утврђивања земљишта за редовну употребу објекта утврди да површина катастарске парцеле истовремено представља и земљиште за редовну употребу објекта, власник постојећег објекта стиче право својине на том грађевинском земљишту, по тржишној цени, непосредном погодбом.
Ако се пак по спроведеном поступку утврди да је земљиште за редовну употребу објекта мање од катастарске парцеле на којој је објекат саграђен, власник земљишта може, ако се од преосталог земљишта не може формирати посебна грађевинска парцела, тај преостали део земљишта отуђити власнику објекта по тржишној цени, непосредном погодбом.
И на крају, ако се утврди да је земљиште за редовну употребу објекта мање од катастарске парцеле на којој је објекат саграђен и ако се од преосталог земљишта може формирати посебна грађевинска парцела, власник земљишта може слободно располагати тим земљиштем, односно грађевинском парцелом која је формирана у поступку утврђивања земљишта за редовну употребу објекта.
По правноснажности решења о утврђивању земљишта за редовну употребу објекта, власник објекта стиче право на упис својине на грађевинском земљишту у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима.
Такође, законодавац је прописао да орган надлежан за имовинскоправне послове јединице локалне самоуправе на чијој територији се налази предметно земљиште, једним решењем утврђује земљиште за редовну употребу и право на претварање права коришћења у право својине.
Значајно је истаћи тежњу законодавца да кроз одредбе овог Закона успостави тзв. јединство непокретности. Тако, у члану 106. законодавац прописује да ће по окончаном поступку претварања права коришћења у право својине на грађевинском земљишту катастарска парцела изграђеног грађевинског земљишта заједно са објектима саграђеним на њој постати јединствени предмет права својине (јединство непокретности), тако да се сва постојећа права и терети који су постојали на објекту, односно посебном делу објекта, од тренутка уписа права својине на катастарској парцели преносе и на ту катастарску парцелу, односно део катастарске парцеле власника тог посебног дела.
Осим тога, законодавац је прописао да се, у случају када је више објеката различитих власника изграђено на једној катастарској парцели, јединство непокретности успоставља по спроведеном поступку парцелације, тако да се за сваки објекат после парцелације формира посебна катастарска парцела, а у случају кад је на једној парцели уписано више сукорисника, односно сувласника, а само је један од њих власник објекта изграђеног на тој парцели, јединство непокретности успоставља се по спроведеном поступку парцелације за катастарску парцелу на којој је саграђен објекат, док се остале парцеле формирају као катастарске парцеле неизграђеног грађевинског земљишта.
За парцелацију у овом случају остало је на снази решење из претходног закона по којем се за њу тражи сагласност свих власника објеката, односно земљишта. Новина је, међутим, да у случају када нема потребне сагласности за парцелацију, заинтересовано лице може покренути поступак развргнућа сувласничке заједнице код надлежног суда, а на основу такве правноснажне судске одлуке, спровешће се парцелација пред органом надлежним за послове државног премера и катастра.
Значајна новина, која је такође уведена овим чланом Закона, јесте у томе да се приликом израде пројекта парцелације за потребе развргнућа сувласничке заједнице у судском поступку не морају примењивати одредбе о минималној површини грађевинске парцеле, о приступу јавној саобраћајној површини, висини и удаљењу објеката, који су прописани планским документом за ту зону, а које одредбе се иначе примењују по сили закона код парцелације.
[signoff]
Град Београд
Занимљиво је напоменути да је град Београд подељен на осам зона, а да је просечна цена квадратног метра становања новоградње на територији Београда за месец март износила 172.568,00 динара/m2.
[/signoff]
[blockquote]
Шта је урбана комасација?
У домену грађевинског земљишта законодавац је увео још један нови институт, институт урбане комасације. Чланом 107. прописано је да урбана комасација представља поступак у којем се постојеће катастарске парцеле на подручју за које је донет план генералне или план детаљне регулације (у даљем тексту: комасационо подручје) претварају у грађевинске парцеле, у складу с важећим планским документом, у циљу рационалног коришћења и уређења грађевинског земљишта, уз истовремено решавање имовинскоправних односа који настану у овом поступку.
Урбана комасација се спроводи када на одређеном подручју постоје катастарске парцеле које због површине, облика, положаја или немогућности приступа јавној површини не испуњавају услове за грађевинску парцелу, уз поштовање начела неповредивости стварних права власника катастарских парцела, начела једнаке вредности и начела доделе нових катастарских парцела.
Урбану комасацију спроводи комисија за урбану комасацију коју образује скупштина јединице локалне самоуправе на чијој територији се спроводи поступак комасације.
Поступак комисије иницира се по захтеву власника, односно других носилаца стварних права на катастарским парцелама чија површина представља најмање 51% површине подручја за које је донет план генералне или план детаљне регулације.
Странке у поступку комасације јесу власници и носиоци других стварних права на грађевинском земљишту које је предмет комасације, лица која имају правни основ за упис права својине на непокретности, али то право није уписано у јавну књигу о евиденцији непокретности и правима на њима до дана ступања на снагу одлуке о комасацији, као и јединица локалне самоуправе на чијој територији се спроводи поступак комасације.
У поступку комасације, на новоформиране катастарске парцеле преноси се право власништва, као и терети ако су били уписани на катастарској парцели која је унета у комасациону масу.
По доношењу одлуке скупштине јединице локалне самоуправе о комасацији, на предлог комисије за комасацију, врши се упис забележбе о спровођењу комасације у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима. Након уписа, забележбе промене на комасационом подручју могуће су само уз сагласност и одлуку комисије. Забрана промена без сагласности комисије траје до завршетка процеса комасације, односно до момента брисања забележбе у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима.
Законом је прописано да се прерасподела грађевинских парцела у поступку комасације врши тако што се, увек кад је то могуће, власнику додељује грађевинско земљиште с положајем који је исти или сличан земљишту које је унето у комасациону масу, на основу мерила површине или на основу мерила вредности.
У случају да настане разлика у површини између додељене и унете површине, а након одбитка дела површине за јавне намене (по критеријуму унете површине и унете вредности земљишта), та разлика, коју утврђује комисија за комасацију, надокнађује се у новцу.
Трошкове припреме поступка комасације (израда пројекта комасације, геодетски радови и др.) падају на терет јединице локалне самоуправе на чијој се територији спроводи поступак комасације.
По окончању поступка комасације, комисија за комасацију посебним решењем утврђује висину учешћа свих странака у стварним трошковима.
Трошкове комасације сносе учесници комасације, ако је поступак покренут на њихову иницијативу (најмање 51% површине). Поступак спроводи локална самоуправа о трошку власника земљишта. Комисија је у обавези да пре доношења одлуке о комасацији, сваком учеснику достави предрачун трошкова које ће сносити до окончања поступка. Обрачун стварних трошкова сачињава се приликом израде појединачних решења о комасацији, а стварни трошкови могу премашити предрачун трошкова за највише 20%.
[/blockquote]