Извршење на непокретностима из угла новог Закона о извршењу и обезбеђењу

У тексту који следи анализирамо поступак извршења на непокретностима према новом Закону о извршењу и обезбеђењу, указујући на значајне законске новине и очекивања која би овај закон требало да испуни у пракси

Нови Закон о извршењу и обезбеђењу („Сл. гласник РСˮ, бр. 106/15, у даљем тексту: ЗИО), који је ступио на снагу 1. јула 2016. године, донео је значајне промене у поступку извршења.

У разлоге за доношење новог закона, поред осталих, се убрајају: слаба ефикасност у поступцима извршења, велики број започетих и нерешених предмета у судовима, неуједначена судска пракса, а вероватно и незадовољство, како на страни поверилаца тако и дужника у самом спровођењу извршног поступка. То је довело до повећања надлежности јавних извршитеља, а с тим у вези и до појачане надлежности Коморе јавних извршитеља и дисциплинске контроле ради вршења и спровођења извршења.

Замисао законодавца била је да у највећем броју случајева извршење више не спроводи суд, већ јавни извршитељ, очекујући да се тиме растерете судови, а повериоци што пре намире своја потраживања.

Суд има искључиву надлежност у спровођењу извршења само у четири врсте извршних поступака:

1) извршење заједничком продајом непокретности и покретних ствари;

2) извршење потраживања која се састоје у чињењу, нечињењу или трпљењу;

3) извршење у вези с породичним односима, и

4) извршење враћањем запосленог на рад.

Као и у досадашњем поступку за одлучивање о предлогу за извршење ради намирења новчаног потраживања на непокретности искључиво је месно надлежан суд на чијем се подручју налази непокретност. Уз предлог за извршење новчаног потраживања на непокретности, поверилац подноси извод из катастра непокретности којим доказује да је непокретност уписана као својина извршног дужника, или, ако он није уписан, подноси исправу подобну да се упише својина извршног дужника, након чега се право својине извршног дужника на захтев суда уписује у катастар непокретности.

Ради убрзаног поступања, а према сопственом избору, поверилац уз предлог за дозволу извршења може поред потребних исправа да достави и налаз тј. процену непокретности.

Извршење новчаног потраживања на непокретности спроводи се уписом забележбе решења о извршењу у катастар непокретности, проценом вредности непокретности, продајом непокретности и намирењем извршног повериоца из продајне цене.

После уписа права својине извршног дужника суд доноси решење о извршењу.

Јавни извршитељ врши попис непокретности које су у ванкњижној својини извршног дужника.

Кад је непокретност у сусвојини, у решењу о извршењу одређује се извршење на сувласничком делу извршног дужника.

Након доношења решења о извршењу на непокретности, јавни извршитељ дужан је да одмах достави то решење органу који води катастар непокретности, ради уписа забележбе решења о извршењу на непокретности.

Новину представља законско решење према којем је орган који води катастар непокретности дужан да упише забележбу решења о извршењу у року од 72 часа од пријема захтева за упис, а иначе ће се сматрати да је забележба уписана истеком 72 часа од пријема захтева за упис, што ће битно утицати на убрзање спровођења извршења.

Од уписа забележбе решења о извршењу није дозвољено да се у катастар непокретности упише промена права својине на непокретности, нити које друго стварно право засновано на располагању власника, без обзира на то кад је то располагање учињено.

Кад је реч о извршењу на непокретности која је под закупом, приликом продаје непокретности уговор о закупу остаће на снази само ако је он у виду забележбе уписан у катастар непокретности пре најстаријег решења о извршењу.

Ако се после стицања заложног права на непокретности промени њен власник, заложни поверилац који покреће извршни поступак у предлогу за извршење назначава залогодавца као извршног дужника (а не новог власника заложене непокретности).

Овим решењем нови Закон је отклонио недоумице које су по овом питању постојале у досадашњој пракси, а само законско решење треба да доведе до веће заштите повериочевих права, будући да постоји обавеза јавног извршитеља да достави решење о извршењу катастру ради уписа забележбе решења и који ће у знатно краћем року извршити упис забележбе решења о извршењу. Претходним законом то није било прописано и вероватно се показало као једно од лоших решења у току његове четворогодишње примене, јер је поверилац имао решење о извршењу, али катастар није имао обавезујући рок у коме мора да одлучи о упису, услед чега је долазило до промене права власништва што је стварало правну несигурност за савесног купца који је тужбом у парничном поступку морао да доказује своја права и стрепњу за повериоца да ли ће се и када током поступка наплатити.

Заложни повериоци намирују се у извршном поступку и ако нису поднели предлог за извршење, нити пријавили потраживање у извршном поступку. Заложно право престаје доношењем закључка о предаји непокретности купцу, па и када заложни поверилац није у целини намирен.

Купац непокретности и заложни поверилац могу, до истека рока за плаћање продајне цене, писмено да уговоре да заложно право остане на непокретности и после њене предаје купцу, а да купац преузме дуг извршног дужника према заложном повериоцу у износу у коме би се заложни поверилац намирио из продајне цене. Продајна цена смањује се за износ преузетог дуга. Споразум купца и заложног повериоца мора да одобри јавни извршитељ закључком.

Сматрамо да је ово законско решење добро јер је заложни поверилац обезбеђен да ће намирити своје потраживање самим тим што не мора да поднесе предлог за извршење нити да пријави своје потраживање током поступка.

Продајом непокретности не гасе се личне службености, стварни терети који су уписани у катастар непокретности пре најстаријег заложног права на непокретности или најстаријег решења о извршењу. Остале личне службености и стварни терети гасе се доношењем закључка о предаји непокретности, а имаоци личних службености и стварних терета који су угашени имају право на накнаду.

Продајом непокретности не престаје закуп на њој ако је уговор о закупу уписан у катастар непокретности пре најстаријег заложног права на непокретности или најстаријег решења о извршењу. Купац ступа у права и обавезе закуподавца. Не престаје закуп стана на неодређено време који је стечен према закону којим се уређује становање.

Предмет извршења не може бити пољопривредно земљиште земљорадника у површини до 10 ари, осим уколико је на истом уписано хипотекарно потраживање.

Вредност непокретности утврђује се према њеној тржишној цени на дан процене. Јавни извршитељ може одлучити и да се непокретност процени на основу писменог обавештења о цени коју добије од одговарајућих организација, институција или правних и физичких лица одговарајуће струке. Приликом процене вредности непокретности води се рачуна о томе за колико она мање вреди будући да и после продаје одређена права остају на њој. Вредност непокретности утврђује се закључком.

Ни на јавном надметању, а ни непосредном погодбом, купац непокретности не може бити извршни дужник, јавни извршитељ, заменик јавног извршитеља, помоћник јавног извршитеља нити друго лице које је запослено код јавног извршитеља, као ни свако друго лице које службено учествује у поступку, нити лице које је њихов крвни сродник у правој линији, а у побочној линији до четвртог степена сродства, супружник, ванбрачни партнер или тазбински сродник до другог степена или старатељ, усвојитељ, усвојеник или хранитељ.

Ималац законског права прече куповине непокретности има првенство над најповољнијим понудиоцем ако одмах после објављивања који је понудилац најповољнији, а пре доношења закључка о додељивању непокретности, изјави да купује непокретност под истим условима као најповољнији понудилац. Ималац уговорног права прече куповине непокретности које је уписано у катастар непокретности остварује своје право као и ималац законског права прече куповине, ако не постоји законско право прече куповине, или ако постоји, а није искоришћено. Имаоци права прече куповине полажу јемство као и друга лица.

Непокретност се продаје на усменом јавном надметању или непосредном погодбом. Јавни извршитељ може одредити само продају на јавном надметању. Странке могу да се споразумеју о продаји непосредном погодбом.

Закључак о продаји непокретности на јавном надметању доноси се одмах после правноснажности решења о извршењу. Закључком се одређују, пре свега, услови продаје на јавном надметању и од када и како непокретност може да се прода непосредном погодбом по споразуму странака. Закључак о продаји непокретности на јавном надметању објављује се на огласној табли Коморе и на други уобичајени начин. Он се истовремено доставља странкама, заложним повериоцима, учесницима у поступку, имаоцу законског права прече куповине и имаоцу уговорног права прече куповине на непокретности које је уписано у катастар непокретности. Јавно надметање се одржава у канцеларији јавног извршитеља, ако он друкчије не одреди.

Као понудиоци на јавном надметању могу да учествују само лица која су положила јемство до објављивања јавног надметања. Јемство износи десетину процењене вредности непокретности. Извршни поверилац и заложни поверилац не полажу јемство ако њихова потраживања досежу износ јемства. Јавно надметање се одржава и ако је присутно само једно лице које је положило јемство.

Одржавају се највише два јавна надметања. Ако непокретност не буде продата на првом јавном надметању, јавни извршитељ утврђује да оно није успело и на лицу места заказују друго јавно надметање. Друго јавно надметање мора да почне у року од најмање 15, а највише 30 дана од дана првог јавног надметања. Јавно надметање почиње објављивањем јавног надметања, када се саопштава почетна цена и учесници позивају да ставе понуду. Понудилац је дужан да понуди цену вишу од цене коју је понудио претходни понудилац. Ниједан понудилац не може да понуди цену нижу од почетне. На првом јавном надметању непокретност не може бити продата испод 70% процењене вредности (уместо 60% по досадашњем закону), а на другом испод 50% процењене предности (уместо 30% по досадашњем закону). Иста правила важе и за јавну продају покретних ствари. Понудилац је везан понудом све док не буде дата понуда с вишом ценом. Јавно надметање се закључује када ниједан понудилац, упркос двоструком позиву јавног извршитеља, не понуди већу цену. О јавном надметању води се записник. Кад закључи јавно надметање, јавни извршитељ доноси закључак о додељивању непокретности најповољнијем понудиоцу, а то је онај који је понудио највишу цену. Закључак о додељивању непокретности, поред осталог, садржи име и презиме или пословно име прва три најповољнија понудиоца.

Јавно надметање није успело ако нема понудилаца, ако ниједан понудилац не стави понуду или не понуди продајну цену која је једнака почетној цени или виша од ње у року од десет минута од почетка јавног надметања и ако ниједна понуда није пуноважна. Јавно надметање није успело ни ако прва три понудиоца са списка из закључка о додељивању непокретности не плате цену коју су понудили у року. Неуспех јавног надметања јавни извршитељ утврђује закључком.

Непокретност може да се прода непосредном погодбом ако се странке тако споразумеју или ако после неуспеха другог јавног надметања то изабере извршни поверилац. Уговор о продаји непокретности непосредном погодбом закључују у писменом облику купац и јавни извршитељ, у име и за рачун извршног дужника, или лице које обавља комисионе послове продаје, у своје име а за рачун извршног дужника. Јемство, у износу десетог дела процењене вредности непокретности, купац полаже непосредно пре закључења уговора о продаји. Споразум о продаји непокретности непосредном погодбом и уговор о продаји непосредном погодбом не подлежу солемнизацији од јавног бележника. Споразум није дозвољен док траје јавно надметање.

Одмах после споразума странака доноси се закључак о продаји непокретности непосредном погодбом по споразуму странака, којим се одређују и рок за закључење уговора и рок за плаћање продајне цене. Ако нека странка писмено одустане од споразума, или странке не измене споразум у року, или уговор не буде закључен у року, или продајна цена не буде плаћена у року – јавни извршитељ утврђује да непокретност није продата непосредном погодбом по споразуму странака и наставља извршни поступак у стању у ком се налазио кад су се странке споразумеле о продаји непосредном погодбом.

Закључак о продаји непокретности непосредном погодбом по избору извршног повериоца доноси се одмах пошто извршни поверилац изабере такво намирење. Уговор о продаји може да се закључи у року од 30 дана од дана објављивања закључка о продаји непокретности непосредном погодбом по избору извршног повериоца. Цена непокретности се слободно уговара, а рок за плаћање цене не може бити дужи од 15 дана од дана доношења закључка о додељивању непокретности.

Ако уговор о продаји непокретности непосредном погодбом по избору извршног повериоца не буде закључен у року који је одређен закључком о продаји ствари непосредном погодбом по избору извршног повериоца, или ако цена не буде плаћена у року који је одређен, јавни извршитељ утврђује да непокретност није продата непосредном погодбом по избору извршног повериоца.

Извршни поверилац се позива да у року од осам дана захтева намирење преносом права својине на непокретности, а ако пропусти рок, извршни поступак се обуставља. О преносу права својине на непокретности доноси се закључак. У закључку се, поред осталог, извршни поверилац обавезује да у одређеном року положи новчани износ потребан да се намире остала лица која имају право на намирење. Ако извршни поверилац положи износ у року, доноси се закључак о предаји непокретности, а ако то пропусти, извршни поступак се обуставља.

Закључак о предаји непокретности купцу доноси се одмах након исплате продајне цене и доставља свима којима и закључак о продаји непокретности на јавном надметању, односно непосредном погодбом, као и пореској управи и јединици локалне самоуправе, према месту налажења непокретности. Закључак о предаји непокретности садржи налог непосредном држаоцу непокретности да у одређеном року преда купцу државину непокретности, време када купац стиче државину на непокретности, утврђење да су се угасила заложна права, стварне службености и стварни терети који се гасе продајом непокретности, налог да се стицање својине купца на непокретности упише у катастар непокретности, као и налог да се из катастра непокретности бришу права и терети који су се угасили куповином или које купац није преузео.

Непосредни држалац непокретности предаје купцу државину у року одређеном закључком о предаји непокретности, ако законом или споразумом с купцем није друкчије одређено. Ако се непокретност налазила и остаје у државини другог лица или извршног дужника, купац стиче државину доношењем закључка о предаји непокретности.

Ако непосредни држалац непокретности не преда купцу државину непокретности у року који је одређен закључком о предаји непокретности, јавни извршитељ, на предлог купца, доноси закључак који се спроводи према одредбама о извршењу ради испражњења и предаје непокретности.

Намирење поверилаца почиње одмах после доношења закључка о предаји непокретности купцу. О намирењу се доноси закључак. При томе се узимају у обзир само потраживања садржана у решењу о извршењу које је постало правноснажно пре доношења закључка о намирењу.

Потраживања садржана у решењу о извршењу које није постало правноснажно до доношења закључка о намирењу, намирују се после правноснажности решења о извршењу, из продајне цене која преостане након првенственог намирења. Остатак цене предаје се извршном дужнику.

Након тога, из продајне цене намирује се извршни поверилац чија је забележба решења о извршењу најстарија, извршни повериоци који су приступили извршном поступку, заложни повериоци и лица која имају право на накнаду због гашења личних службености и стварних терета продајом непокретности ако су потраживања накнаде пријавила до доношења закључка о намирењу.

Из продајне цене првенствено се намирују, следећим редоследом: трошкови извршног поступка који су пријављени до доношења закључка о намирењу, потраживања на основу законског издржавања која се доказују извршном исправом и пријављена су до доношења закључка о додељивању непокретности.

Ако сви трошкови извршног поступка не могу да се намире у целини, намирују се сразмерно њиховој висини, а то важи и за потраживања на основу законског издржавања.

Пошто се намире потраживања која се првенствено намирују, остала се разврставају на три реда намирења:

1) потраживања заложних поверилаца;

2) потраживања лица која имају право на накнаду због гашења личних службености и стварних терета продајом непокретности;

3) потраживања извршних поверилаца.

Намирење наредног реда намирења почиње кад се повериоци из претходног реда намире у целини.

Лице које се намирује из продајне цене може пред јавним извршитељем, писмено или усмено на записник, оспорити постојање потраживања другог лица, његову висину и редослед намирења, ако то чини повољнијим његове изгледе за намирење. Јавни извршитељ или решењем одлучује о оспоравању или закључком упућује лице које оспорава потраживање да покрене парнични поступак у року од 15 дана. Јавни извршитељ може, на предлог лица чије је потраживање оспорено, условити одлагање доношења закључка о намирењу и намирење оспореног потраживања полагањем јемства за штету коју оно може претрпети због одлагања намирења.

Потраживање заложног повериоца које није доспело до доношења закључка о намирењу издваја се и депонује код јавног извршитеља и испуњава према роковима доспећа. Потраживање које је обезбеђено заложним правом, а које зависи од услова који треба да наступи или да не наступи после доношења закључка о намирењу, издваја се и депонује код јавног извршитеља.

За одлучивање о предлогу за извршење и за спровођење извршења ради намирења новчаног потраживања заједничком продајом непокретности и покретних ствари месно је искључиво надлежан суд на чијем подручју се налази непокретност.

У решењу о извршењу одређује се да се непокретности и покретне ствари заједнички продају ако се покретне ствари налазе на непокретности или унутар ње или ако су у функционалној вези са непокретношћу.

Заједничка продаја огледа се у томе што се непокретности и покретне ствари продају на истој продаји, заједнички и по једној укупној цени и тако да куповина непокретности буде условљена претходном куповином покретних ствари и обратно. Продаја се врши искључиво на јавном надметању.

У делу Закона који регулише извршење на покретним стварима треба указати на један рок који је битно скраћен у односу на досадашњи закон и то са 45 на само 8 дана. Реч је о року у којем је извршни поверилац дужан да предложи друго средство извршења у ситуацији када је попис дужникових покретних ствари остао безуспешан.

Новина која се потпуно оправдано од сада примењује и код извршења на покретним стварима јесте приступање извршењу, односно правило према коме се после пописа и процене покретне ствари неће водити посебан извршни поступак ради намирења другог потраживања на истој ствари, већ ће нови извршни поверилац приступити покренутом извршном поступку.

 

Уместо закључка

На самом крају, сматрамо да је нови начин регулисања продаје непокретности у приличној мери сличан претходно важећем.

Може се очекивати да у првих неколико месеци његове примене дође до застоја у спровођењу извршења будући да ће велики број предмета бити упућен на поступање јавним извршитељима. Чим се поднесе предлог за извршење, када је реч о непокретностима, мишљења смо да би било добро да се примерак таквог предлога одмах достави Републичком геодетском заводу, како би јавност имала сазнања о евентуалној промени на некој непокретности.

Осим тога, мишљења смо да је реч о добром законском решењу према коме се продаја непокретности не може обавити испод 70% процењене вредности непокретности на првом надметању, нити испод 50% процењене вредности непокретности на другом јавном надметању, као и оном код продаје непокретности непосредном погодбом – када цена одређена између странака не може бити нижа од 70% процењене вредности. Истовремено, добро је законско решење и у случају када се продаја непокретности непосредном погодбом одређује по избору извршног повериоца, након две неуспеле продаје на јавном надметању и када се цена непокретности слободно уговара. Овим се чува реална вредност непокретности, онемогућавајући да она буде продата у „бесцењеˮ, при чему се поверилац не намирује у потпуности, а дужник остаје без своје непокретности.

Добрим се сматра и решење о упису забележбе решења о извршењу у року од 72 часа од пријема захтева за упис јер то доприноси правној сигурности грађана.

Можда би било олакшавајуће за повериоца да не предујмљује трошкове извршења, већ да се на крају изврши наплата из средстава дужника по спроведеном извршењу.

Коначно, напомињемо да су сви извршни повериоци у поступцима у којима је решење о извршењу донето пре 17. маја 2012. године били дужни да се у року од 1. маја 2016. године до 1. јула 2016. године изјасне да ли ће даље извршење спроводити суд или јавни извршитељ, док ће у супротном извршни поступак бити обустављен.

Имајући у виду чињеницу да је нови ЗИО тек однедавно ступио на снагу, његова двомесечна примена представља сувише кратак временски период да би уопште могао да се искаже било какав озбиљнији коментар о томе да ли је нови законски пропис одговорио очекивањама опште и стручне јавности. Колико ће и да ли ће нови закон успети да побољша правну сигурност и да ојача ефикасност и брзину која је потребна извршном поступку, а што је и био циљ његовог доношења, остаје да се види у наредном периоду.

[signoff]

КОМЕНТАР АУТОРА #1

Сматрамо да је добро што је законодавац прописао и описао које се стварне службености не гасе продајом непокретности, јер овај правни институт и заслужује овакво правно решење.

[/signoff]

[signoff]

КОМЕНТАР АУТОРА #2

Нови ЗИО привукао је посебну пажњу начином регулисања редоследа намирења (а који је измењен у односу на ЗИО из 2011. године) код:

– законског издржавања које се доказује извршном исправом и пријављује до дана доношења закључка о додељивању ствари;

– потраживања заложних поверилаца;

– потраживања извршних поверилаца који су стекли заложно право;

– потраживања извршних поверилаца који нису стекли заложно право;

– трошкови извршног поступка, трошкови из извршне исправе и камата имају исти редослед намирења као главно потраживање.

[/signoff]

[signoff]

КОМЕНТАР АУТОРА #3

Посебну пажњу привукло је једно сасвим ново средство извршења, а то је заједничка продаја непокретности и покретних ствари које се налазе на или унутар непокретности или су у функционалној вези са њом. Таква продаја се обавља само на јавном надметању (не и непосредном погодбом), а за спровођење извршења искључиво је надлежан суд (не и јавни извршитељ).

[/signoff]