Какви су домети Закона о озакоњењу објеката?

Законом о озакоњењу објеката учињен је значајан корак ка решавању вишедеценијског проблема нашег друштва, што је од суштинског значаја за успостављање правне сигурности и просторног реда који су основни покретачи привредног развоја сваке националне економије. У тексту који следи указујемо на разлике, односно на олакшице које доноси нови Закон, уз критички осврт у погледу појединих законских решења

 

Феномен бесправне градње у нашем друштву постоји уназад неколико деценија, али је нарочито ескалирао деведесетих година прошлог века, када се бележи масовна бесправна градња која је била узрокована, пре свега, великим приливом становништва с ратом захваћених подручја, затим недостатком сваке врсте контроле над бесправном градњом, али и непостојањем планске документације која би омогућила легалну градњу.

 

Суочена са овим проблемом, Република Србија је у неколико наврата покушавала да доношењем закона којим се уређује ово питање, изврши легализацију бесправних објеката и уведе их у законске токове.

Први закон је донет 1997. године – Закон о посебним условима за издавање грађевинске, односно употребне дозволе за одређене објекте („Сл. гласник РС”, 16/97), а потом, као део Закона о планирању и изградњи и 2003, 2006, 2009. и 2011. године, односно као посебан закон 2013. године – Закон о легализацији објеката („Сл. гласник РСˮ, бр. 95/13). Сваки од наведених закона омогућавао је да се бесправни објекти врате у легалне токове, али су ефекти ових закона били скромни.

Према последњем извештају, у Србији је поднето око 771.000 захтева за легализацију, док према подацима Републичког геодетског завода, број објеката за који није могло бити утврђено да имају грађевинску и употребну дозволу, износи око 1,5 милиона.

У свом најновијем покушају да фактичко стање усагласи с правним, Република Србија је донела нови закон, Закон о озакоњењу објеката („Сл. гласник РС”, бр. 96/2015, у даљем тексту: Закон) с првенственим циљем да се на што ефикаснији начин реши овај горући проблем нашег друштва, да се обухвате сви објекти изграђени до ступања на снагу Закона и да се највећи број незаконито изграђених објеката озакони и уведе у законске токове.

Нови Закон који се бави темом незаконито изграђених објеката значајно се разликује од претходног Закона о легализацији („Сл. гласник РС“, бр. 95/13) који се бавио истом темом. Тежиште овог текста управо је на тим разликама, односно на олакшицама које доноси нови Закон, затим на новим институтима који су Законом уведени, уз критички осврт у погледу појединих законских решења.

У уводним одредбама законодавац дефинише предмет Закона, прецизније, да се овим Законом уређују услови, поступак и начин озакоњења објеката, односно делова објекта изграђених без грађевинске дозволе, односно одобрења за изградњу (у даљем тексту: незаконито изграђени објекти), услови, начин и поступак издавања решења о озакоњењу и правне последице озакоњења. Законодавац, надаље, прописује да се Закон односи и на помоћне и друге објекте који су у функцији главног објекта (гараже, оставе, септичке јаме, бунари, базени, цистерне за воду и сл.) или су у функцији одвијања технолошког процеса у згради, а који се сматрају саставним делом незаконито изграђеног главног објекта и озакоњују се заједно с главним објектом, као и на објекте, односно изведене радове у складу са чланом 145. Закона о планирању и изградњи („Сл. гласник РС”, бр. 72/09, 81/09 – исправка, 64/10 – УС, 24/11, 121/12, 42/13 – УС, 50/13 – УС, 98/13 – УС, 132/14 и 145/14).

Осим тога, Законом су обухваћени подземни водови (подземне инсталације), као и надземни водови (надземне инсталације), ако по техничким карактеристикама и положају представљају самосталне објекте.

Законодавац је дефинисао да озакоњење, у смислу овог закона, представља јавни интерес за Републику Србију, те да предмет озакоњења може бити само објекат који је завршен у грађевинском смислу, а изузетно предмет озакоњења може бити и зграда на којој су изведени само конструктивни грађевински радови (темељ, армиранобетонски или челични стубови с гредама, односно армиранобетонска таваница, кровна конструкција), са завршеном фасадом или без ње.

Чланом 4. Закона прописано је да се закон неће примењивати на објекте који су изграђени без грађевинске дозволе, односно одобрења за изградњу у складу с прописима којима у време изградње није била прописана обавеза прибављања грађевинске дозволе, односно одобрења за изградњу.

Наиме, власник објеката који докаже да је објекат грађен пре доношења прописа о грађењу, редовним путем може да упише право својине у Јавну књигу о евиденцији непокретности и правима на њима. Поставља се, међутим, питање зашто би власници таквих објеката били спречени да по овом Закону добију решење о озакоњењу уколико то желе из било ког разлога? Напомињемо да би у току редовног поступка уписа права својине на таквим објектима било тешко утврдити који су објекти грађени пре доношења прописа о грађењу педесетих и шездесетих година прошлог века с обзиром на то да се ова чињеница утврђује по основу Уверења о снимању објеката које издаје РГЗ, а та врста уверења није потребна и не тражи се као документација у поступку озакоњења.

Ставом 2. истог члана дефинисано је да се овај закон не примењује на објекте за које је, у складу с раније важећим прописима, издата привремена грађевинска дозвола. Власник таквог објеката стиче право на упис права својине, прибављањем решења о употребној дозволи, у смислу закона којим се уређује изградња објеката. Издата употребна дозвола је исправа подобна за упис у смислу закона којим се уређује државни премер и катастар.

Оваквим решењем власници објеката за које је издата привремена грађевинска дозвола и који су платили накнаду за уређење грађевинског земљишта остаће ускраћени да по знатно олакшаној процедури и под повољнијим условима коначно реше статус својих објеката. Посебно треба напоменути да већина ових објеката не испуњава услове за издавање употребне дозволе у смислу закона којим се уређује изградња објеката, што даље значи да ће велики број изграђених објеката за које је издата привремена дозвола остати нелегалан.

У наставку, у 2. одељку Закона дефинишу се услови за озакоњење, па тако члан 5. прописује да предмет озакоњења не може бити објекат:
1) изграђен, односно реконструисан на земљишту неповољном за грађење (клизишта, мочварно тло и сл.);
2) изграђен, односно реконструисан од материјала који не обезбеђује трајност и сигурност објекта;
3) изграђен на површинама јавне намене, односно на земљишту планираном за уређење или изградњу објеката јавне намене за које се, у складу са одредбама посебног закона, утврђује јавни интерес и који су у обавезној јавној својини у складу са одредбама других посебних закона;
4) изграђен у првом и другом степену заштите природног добра (осим викендица и других породичних објеката за одмор у другом степену заштите природног добра), односно у зони заштите културног добра од изузетног значаја и зони заштите културних добара уписаних у Листу светске културне баштине, односно радови на самом културном добру од изузетног значаја или добру уписаном у Листу светске културне баштине, изграђен у зонама санитарне заштите изворишта водоснабдевања, изграђен у војном комплексу и заштитним зонама око војних комплекса и објеката инфраструктуре посебне намене, односно изграђен, реконструисан или дограђен супротно прописима о одбрани којима су прописане посебне обавезе за изградњу објеката, као и други објекти изграђени у заштитним зонама у складу са одредбама посебних закона (у заштитном појасу: пута, железнице, далековода, водотока, полетно-слетне стазе, као и друге заштитне зоне у складу са одредбама посебних закона);
5) изграђен у заштитној зони дуж трасе радио-коридора, на правцима простирања усмерених радио-сигнала између радио-станица, у којој није дозвољена изградња или постављање других радио-станица, антенских система или других објеката који могу ометати простирање радио-сигнала или узроковати штетне сметње.

Изузетно од одредбе у тач. 1) овог члана, законодавац је прописао да ће надлежни орган издати решење о озакоњењу, ако у поступку буде прибављен одговарајући доказ да је тај објекат стабилан, да не угрожава стабилност терена и суседне објекте. А Законом је прописано да се стабилност објекта и угрожавање стабилности терена и суседних објеката утврђују на основу извештаја, графичких прилога планског документа са означеним површинама – тла које је неповољно за грађење, инжењерско-геолошких извештаја и других доказа на основу којих се може утврдити ова чињеница.

Такође, изузетно од одредбе у тач. 3) и 4) овог члана, надлежни орган ће издати решење о озакоњењу, ако у поступку буде прибављена сагласност управљача јавног добра, односно сагласност организације надлежне за заштиту природних, односно културних добара.

За разлику од ранијих закона који су уређивали ову област, Законом о озакоњењу објеката није предвиђено поновно предавање захтева, већ је законодавац у члану 6. Закона прописао да је предмет озакоњења објекат за који је поднет захтев за легализацију у складу с раније важећим законом којим је била уређена легализација објеката, до 29. јануара 2014. године и да се захтеви и пријаве за легализацију поднети до 29. јануара 2014. године, сматрају захтевима у смислу Закона.

Овај члан Закона доноси још једну новину у односу на ранија законска решења, према којој је предмет озакоњења и објекат за који није поднет захтев за легализацију, а који је видљив на сателитском снимку територије Републике Србије из 2015. године. Овим је по први пут законом, као доказно средство за утврђивање времена изградње и степена завршености објекта који је у поступку озакоњења, уведен сателитски снимак територије Републике Србије који ће, како је Законом предвиђено, бити доступан на сајту ресорног министарства.

Законодавац даље у овом члану прописује да попис и евиденцију незаконито изграђених објекта спроводи јединица локалне самоуправе.

Из претходне одредбе јасно се уочава интенција законодавца да се коначно утврди стварни број бесправно изграђених објеката који никада до сада није утврђен.

Тако је Законом у члану 7. прописана обавеза јединице локалне самоуправе – грађевинске инспекције да изврши попис свих бесправно саграђених објеката на својој територији, што је изузетно важно у смислу системског решавања овог проблема нашег друштва. Законодавац дефинише да питање утврђивања броја свих незаконито саграђених објеката, по значају, има карактер јавног интереса за Републику Србију.

У том смислу, држава овим Законом поставља циљ по коме грађевинска инспекција, која у претходном периоду није урадила свој основни посао на превенцији бесправне градње, чиме је омогућила да објекти буду бесправно изграђени и усељени, обави овај значајан посао тако да се, по истеку законом прописаног рока од годину дана, тачно утврди број бесправно саграђених објеката у Републици Србији.

Закон даље прописује обавезу грађевинског инспектора да, по евидентирању објеката за које није поднет захтев за легализацију, донесе решење о рушењу тог објекта. Тако донето решење о рушењу објекта доставља се власнику незаконито изграђеног објекта и надлежном органу за озакоњење објеката, који је у обавези да по службеној дужности покрене поступак озакоњења. Дакле, не препушта се више на вољу власницима незаконито изграђених објеката да ли ће поднети захтев или не, већ држава, третирајући ово питање као питање од јавног интереса, сама покреће и води поступак озакоњења, што је такође једна од значајних новина коју доноси овај Закон.

За објекте за које буде утврђено да не постоје, односно да нису видљиви на сателитском снимку, прописано је, међутим, да такви захтеви не могу бити увршћени у поступак озакоњења, те да надлежни грађевински инспектор има обавезу да за те „објектеˮ доносе решење о рушењу, које је извршно даном доношења, у складу са Законом о планирању и изградњи.

У овом делу, занимљиво је истаћи да је у Граду Београду питање пописа свих бесправних објеката узето с посебном пажњом, па је у тренутку писања овог текста у надлежним градским органима већ покренут поступак формирања посебне комисије која ће се бавити само пописом бесправно изграђених објеката на територији града Београда, што је у члану 7. Закона остављено као могућност.

Значајне новине садржане су и у урбанистичким условима које је потребно испунити да би један објекат постао легалан. Наиме, Законом је прописано да предмет озакоњења може бити објекат који се може ускладити с важећим планским документом у погледу намене и спратности, као и објекат за који се, поред намене утврђене планским документом, утврди да је намене која је у оквиру планом дефинисаних компатибилности, што би у пракси значило да ће један стамбени објекат, уз испуњење осталих законом прописаних услова, бити озакоњен и у случају када је планским документом за то подручје као намена дефинисана комерцијална делатност.

Када је реч о спратности, Законом је прописано да предмет озакоњења може бити објекат који има спратност прописану важећим планским документом, а изузетно и спратност већу од спратности прописане важећим планским документом, а која се одређује на основу општег акта јединице локалне самоуправе. Рок за доношење овог општег акта је 30 дана од дана ступања на снагу овог закона.

У Граду Београду, као огледном примеру, предлог одлуке којом ће бити утврђена максимална спратност у поступку озакоњења, у време писања овог текста, већ је ушао у скупштинску процедуру и очекивало се да буде усвојен у другој половини децембра прошле године.

На овом месту треба истаћи и то да за разлику од Закона о легализацији објеката овај Закон не штити суседска права, што значи да, примера ради, објекат који је предмет озакоњења може бити озакоњен и без сагласности суседа, иако је изграђен на самој граници парцеле, а супротно важећем планском документу.

Током јавне расправе која је претходила усвајању овог Закона, у круговима стручне јавности најжучније полемике су вођене на тему решених имовинскоправних односа и висине таксе у поступку озакоњења. У јавности су се појавиле непроверене информације, што је додатно збунило грађане који су се по пети пут (не рачунајући измене закона) нашли у вртлогу легализације. Тако се чак и у средствима јавног информисања појавила дезинформација да ће у ситуацији у којој је немогуће решити имовинскоправне односе, што на објекту, што на земљишту, „одржајˮ бити доказ о решеним имовинскоправним односима у поступку озакоњења, а који би се утврђивао у управном поступку по основу приложених рачуна за комуналне услуге и пореских решења.
Усвајањем Закона, међутим, отклоњене су све недоумице у вези са решавањем имовинскоправних односа у поступку озакоњења, те је чланом 10. прописано да предмет озакоњења може бити објекат за који власник достави доказ о одговарајућем праву на грађевинском земљишту или објекту, зависно од тога која је врста радова, односно врста објекта предмет озакоњења.

Тако, законодавац за одговарајуће право сматра право својине на објекту, односно право својине, право коришћења или право закупа на грађевинском земљишту у јавној својини, као и друга права прописана Законом о планирању и изградњи, као одговарајућа права на грађевинском земљишту.

Као одговарајуће право, у смислу овог закона, сматра се и:
1) за објекат изграђен на земљишту у својини другог лица – правноснажна судска пресуда којом је утврђено право својине на земљишту, коју власник прибавља у складу с прописима којима су уређени својински односи;
2) за објекат изграђен на грађевинском земљишту – уговор о преносу права коришћења, односно куповини земљишта који је закључен и оверен од надлежног суда између тадашњег корисника и подносиоца захтева, као и други уговори којима је вршено располагање земљиштем (уговор о преносу или размени непокретности закључен између тадашњих корисника земљишта, у одговарајућој форми која је била прописана за закључење те врсте уговора у време закључења);
3) уговор о куповини објекта или куповини објекта у изградњи оверен у одговарајућој форми, која је била прописана за закључење те врсте уговора у време закључења, између власника, односно корисника и подносиоца захтева;
4) уговор о суинвестирању изградње објекта оверен у одговарајућој форми, која је била прописана за закључење те врсте уговора у време закључења, између власника, односно корисника и подносиоца захтева;
5) акт министарства надлежног за послове одбране о додели „нужног смештаја”;
6) правноснажно решење о наслеђивању;
7) правноснажно решење о статусној промени привредног друштва, из кога се на неспоран начин може утврдити правни континуитет подносиоца захтева, односно власника незаконито изграђеног објекта;
8) сви други правни послови на основу којих се на несумњив начин може утврдити правни континуитет промета земљишта, објекта, односно посебног дела објекта.

Наиме, грађани су од 1968. до 2003. године, када се није могло прометовати земљиштем, а нажалост и после тога када је таква могућност постојала, закључивали и оверавали пред судом разне врсте уговора о купопродаји, заједничкој изградњи и сл., плаћали цену земљишта, односно објеката, плаћали порез на пренос апсолутних права, односно закључивали теретне правне послове, те ће овакво законско решење, пре свега садржано у тач. 8), омогућити да се оствари основни циљ овог Закона, а то је да се омогући свим грађанима да олакшаним путем своје објекте који постоје на терену и који се користе, а за које су поднети захтеви за легализацију, озаконе и уведу их у законске токове.

У супротном, да је законодавац наставио континуитет у вези с питањем решених имовинскоправних односа на парцели с претходним Законом о легализацији објеката, дошли бисмо поново у објективну немогућност наставка поступка озакоњења за највећи број објеката.

Када је предмет озакоњења надзиђивање, претварање заједничких просторија зграде у стан или пословни простор или припајање заједничких просторија суседном стану, као доказ о одговарајућем праву власник доставља извод из листа непокретности за зграду и све посебне делове зграде и доказ прописан одредбама закона којим се уређује одржавање стамбених зграда о регулисању међусобних односа између власника незаконито изграђеног објекта и органа зграде. Ако органи зграде нису формирани, као доказ се доставља сагласност већине власника на посебним деловима зграде.

Ово је значајна новина у односу на ранија законска решења из ове области, посебно имајући у виду податак и чињеницу да половина стамбених зграда у Граду Београду, као огледном примеру, нема формирану скупштину станара, односно савет зграде, а управо та чињеница је раније стварала непремостиву препреку за наставак поступка легализације и увођење ових објеката у законске токове. Законодавац је управо уочио овај проблем који се често јављао у пракси надлежних органа приликом спровођења ранијих законских решења, те ће овакво законско решење засигурно дати значајне резултате.

Даље, Законом је у члану 10. ст. 5. прописано да ако је право својине на незаконито изграђеном објекту уписано у складу са Законом о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе, као доказ о одговарајућем праву доставља се оверена копија решења о упису права својине или извод из листа непокретности о евиденцији непокретности и правима на њима, као и доказ о одговарајућем праву на грађевинско земљиште, као обавезан део документације. Поступак озакоњења, у овом случају, покреће се подношењем захтева за озакоњење од власника таквог објекта, у року од шест месеци од дана ступања на снагу овог закона.

Аутор овог текста мишљења је да претходна одредба не доприноси правној сигурности с обзиром на то да је законом којим су се уређивали посебни услови за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе било прописано да се право својине на објекту без грађевинске дозволе може уписати по основу достављеног рачуна за комуналне услуге и рачуна за електричну енергију издатог од јавног снабдевача тих услуга, а без икаквог доказа о праву на грађевинском земљишту, те да би погрешним тумачењем ове одредбе, која је узгред доста нејасна, могле наступити последице по правну сигурност грађана.

У том смислу, ову одредбу је потребно тумачити на начин да је решење о упису права својине по основу закона о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе или извод из листа непокретности о евиденцији непокретности и правима на њима само основ за покретање поступка озакоњења, а да је у самом том поступку потребно доставити неопходну документацију о постојању одговарајућег права на грађевинском земљишту прописану овим Законом.

Када је предмет озакоњења објекат изграђен на грађевинском земљишту на коме постоји право сусвојине, као доказ о одговарајућем праву доставља се и писмена сагласност свих сувласника.

У наставку, међутим, законодавац предвиђа изузетак који се састоји у томе да уколико је сувласник знао или могао знати за изградњу објекта, односно извођење радова који су предмет озакоњења, али се у време изградње томе није противио, сматраће се да постоји сагласност за озакоњење, те се у том случају не доставља сагласност свих сувласника.

Даље, у члану 10. Закона, као одговарајуће право на грађевинском земљишту у поступку озакоњења сматра се и право својине или закупа на земљишту испод објекта, стечено у складу са чл. 70. и 105. Закона о планирању и изградњи, у делу који се односи на легализацију објеката и објеката на које је примењиван Закон о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе.

Ставом 16. овог члана уводи се још један институт који предвиђа да ако се као одговарајуће право на земљишту прилаже уговор о преносу права коришћења који је закључен између тадашњег корисника земљишта и подносиоца захтева који није судски оверен, по захтеву подносиоца захтева, орган надлежан за имовинскоправне послове на чијој територији се налази предметно земљиште, спроводи поступак и доноси решење о престанку права коришћења дотадашњег корисника и утврђује право коришћења у корист подносиоца захтева, а по правноснажности тог решења, орган надлежан за озакоњење објеката прихвата га као доказ о одговарајућем праву на земљишту.

У пракси, поступајући по поднетим захтевима за легализацију, утврђено је да постоји значајан број случајева у којима је као доказ о решеним имовинскоправним односима достављан уговор о преносу права коришћења који је закључен између тадашњег корисника земљишта и подносиоца захтева који није судски оверен, најчешће јер у време закључења није постојао законски основ за промет непокретности и судску оверу те врсте уговора. Увођењем ст. 16. овог члана, грађани који су на тај начин фактички постали власници земљишта, стекли би могућност да у управном поступку пред надлежним органом јединице локалне самоуправе за имовинскоправне послове и на тај начин формалноправно стекну имовински основ на непокретности.

У 3. одељку Закона законодавац утврђује начин и поступак самог озакоњења. Тако је на почетку овог одељка утврђена надлежност ресорног министарства за доношење решења у поступку озакоњења, а даље министарство, у зависности од врсте објекта, надлежност поверава органу аутономне покрајине или јединици локалне самоуправе који је према закону којим се уређује изградња објеката овлашћен да издаје грађевинску дозволу у редовном поступку, односно другом органу јединице локалне самоуправе који је статутом био овлашћен за издавање грађевинске, односно употребне дозволе у поступку легализације објеката.

Када је реч о самој процедури озакоњења, у овом одељку је прописано да за објекте за које је поднет захтев за легализацију, а који се у смислу овог Закона сматрају захтевима за озакоњење, надлежни орган прво проверава да ли је власник незаконито изграђеног објекта, у раније вођеном поступку легализације, доставио техничку документацију прописану тада важећим прописима и елаборат геодетских радова, затим геодетски снимак, односно копију плана парцеле.

У ситуацији када је достављена горенаведена техничка документација, надлежни орган даље проверава да ли садржина те техничке документације одговара садржини прописаној овим Законом за извештај о затеченом стању објекта.

Ако садржина техничке документације, достављене у раније вођеном поступку легализације, одговара извештају о затеченом стању објекта, надлежни орган то констатује и раније достављени документ признаје као извештај о затеченом стању објекта, затим обавештава подносиоца захтева да уплати таксу за озакоњење и по достављању доказа о уплати, доноси решење о озакоњењу.

Такође, извештај о затеченом стању објекта не доставља се и у ситуацији када је право својине на објекту уписано у складу са Законом о посебним условима за упис права својине на објектима изграђеним без грађевинске дозволе, већ надлежни орган, без спровођења поступка, а по прибављању доказа о одговарајућем праву на грађевинском земљишту, обавештава подносиоца да уплати таксу за озакоњење и по достављању доказа о уплати, доноси решење о озакоњењу.

У свим осталим случајевима, поступак озакоњења спроводи се у складу са овим Законом, а по процедури сагласно Закону о општем управном поступку.

По покретању поступка озакоњења, надлежни орган прво утврђује испуњеност претходних услова за озакоњење.

Тако надлежни орган прво утврђује степен завршености објекта.

Чланом 25. Закона прописано је да незаконито изграђени објекти, на којима су изведени груби грађевински радови са формираним конструктивним склопом (објекат поседује носеће елементе: темељ, армирано-бетонске или челичне стубове с гредама, односно армирано бетонске таванице, кровну конструкцију), али на којима није постављена спољна столарија, нису изведени разводи унутрашњих инсталација, ни завршни радови (фасадерски, подополагачки, столарски и сл.), могу бити предмет озакоњења.

Међутим, у случају да незаконито изграђени објекат није у степену изграђености прописаном претходним ставом, надлежни орган ће решењем одбити захтев. Против таквог решења може се поднети жалба надлежном другостепеном органу у року од 15 дана oд дана достављања. Против решења које је донело министарство надлежно за послове грађевинарства или надлежни орган аутономне покрајине, није дозвољена жалба, али се у року од 30 дана од дана достављања може тужбом покренути управни спор.

По правноснажно окончаном поступку, надлежни орган има обавезу да ово решење достави грађевинској инспекцији у року од три дана од дана доношења решења.

Власник објекта који испуњава услове степена завршености за доношење решења о озакоњењу, али није у потпуности извео све грађевинске радове, по окончању поступка озакоњења и упису права својине на том објекту, може, у складу са одредбама закона којима се уређује изградња објекта, поднети захтев за извођење радова на завршетку објекта, у складу са законом којим се уређује изградња објеката.

Опис степена завршености објекта саставни је део извештаја о затеченом стању објекта.

У наставку процедуре, као претходно питање, надлежни орган проверава да ли је објекат изграђен на земљишту неповољном за грађење с обзиром на то да такви објекти не могу бити предмет озакоњења у складу са овим законом.

Чланом 26. Закона прописано је да ће надлежни орган када утврди да је незаконито изграђени објекат изграђен на терену неповољном за грађење, обавестити власника објекта о тој чињеници и наложити му у року од 30 дана достављање геолошких, геодетских, архитектонских и других релевантних доказа на основу којих се може утврдити да је тај објекат стабилан, да не угрожава стабилност терена и суседне објекте.

Ако у овом року власник објекта достави доказ на основу кога се може утврдити да је тај објекат стабилан, да не угрожава стабилност терена и суседне објекте, надлежни орган наставља поступак озакоњења.

У супротном, ако власник објекта не достави доказ на основу кога се може утврдити да је тај објекат стабилан, да не угрожава стабилност терена и суседне објекте, надлежни орган ће решењем одбити захтев.

Против таквог решења може се поднети жалба надлежном другостепеном органу у року од 15 дана oд дана достављања.

Против решења које је донело министарство надлежно за послове грађевинарства или надлежни орган аутономне покрајине, није дозвољена жалба, али се у року од 30 дана од дана достављања може тужбом покренути управни спор.

По правноснажно окончаном поступку, надлежни орган има обавезу да решење достави грађевинској инспекцији у року од три дана од дана доношења решења.

У овом делу посебно треба обратити пажњу на члан 28. Закона који садржи одредбу према којој надлежни орган, када утврди да се ради о објекту из члана 5. ст. 1. тач. 3) и 4) овог закона, по службеној дужности доставља захтев за давање сагласности за озакоњење управљачу јавног добра, односно организацији надлежној за заштиту природних, односно културних добара.

Уз захтев, надлежни орган доставља податке и списе које поседује у тој фази поступка озакоњења.

Управљач јавног добра, односно организација надлежна за заштиту природних, односно културних добара, дужна је да писану сагласност или одбијање за давање сагласности за озакоњење достави надлежном органу у року од 15 дана од дана достављања захтева.

У случају достављања сагласности за озакоњење, надлежни орган наставља поступак озакоњења. У случају да управљач јавног добра, односно организација надлежна за заштиту природних, односно културних добара, одбије давање сагласности за озакоњење, надлежни орган ће решењем одбити захтев.

Против решења може се поднети жалба у року од 15 дана oд дана достављања, а против решења које је донело министарство надлежно за послове грађевинарства или надлежни орган аутономне покрајине, није дозвољена жалба, али се у року од 30 дана од дана достављања може тужбом покренути управни спор.

По правноснажно окончаном поступку, надлежни орган има обавезу да овакво решење достави грађевинској инспекцији у року од три дана од дана његовог доношења.

Такође, као претходно питање у поступку озакоњења, надлежни орган утврђује да ли је објекат изграђен од материјала који не обезбеђује трајност и сигурност објекта, затим да ли је за незаконито изграђени објекат, у складу с раније важећим прописима којима је била уређена легализација објеката, донето решење којим се одбија захтев за легализацију, а које је правноснажно у управном поступку, као и усклађеност предметног објекта с важећим планским документом у погледу намене и спратности, односно да ли је намена незаконито изграђеног објеката у оквиру планом дефинисаних компатибилности.

По утврђивању испуњености претходних услова, надлежни орган обавештава власника незаконито изграђеног објекта да у року од 30 дана од дана достављања обавештења достави доказ о одговарајућем праву, осим у случају да је доказ о одговарајућем праву већ достављен у поступку легализације бесправно изграђеног објекта.

Након што надлежни орган утврди и постојање одговарајућег права у смислу овог закона, наставља поступак озакоњења и обавештава власника незаконито изграђеног објекта да у року од 30 дана од дана достављања обавештења достави извештај са елаборатом геодетских радова.

Ако пак власник незаконито изграђеног објекта не достави доказ о одговарајућем праву или извештај са елаборатом геодетских радова у остављеном року, надлежни орган ће закључком одбацити захтев.

У оба случаја (и код налога за достављање правног основа и код налога за достављање извештаја са елаборатом геодетских радова), власник незаконито изграђеног објекта може, пре истека рока, поднети захтев за продужетак тог рока за достављање тражене документације.

Ако надлежни орган утврди да постоје оправдани разлози за продужетак рока (окончање судског спора, прибављање доказа од других органа и сл.), закључком ће прекинути поступак због решавања претходног питања.

Садржина извештаја о затеченом стању прописана је чл. 18. и 19. Закона, тако за објекте до 400 m² БРГП извештај о затеченом стању садржи: елаборат геодетских радова, снимак изведеног стања, изјаву одговорног пројектанта или одговорног извођача радова да објекат испуњава основне захтеве за објекат у погледу носивости и стабилности, према прописима који су важили у време изградње тог објекта и изјаву власника незаконито изграђеног објекта да прихвата евентуални ризик коришћења објекта, с обзиром на минималну техничку документацију која је прописана за озакоњење.

Снимак изведеног стања садржи општу документацију, текстуалну, нумеричку и графичку документацију.

Општа документација садржи:
1) насловну страну са следећим подацима:
(1) назив објекта с локацијом (улица и кућни број, ако је одређен), бројем катастарске парцеле и катастарском општином;
(2) назив, односно име власника незаконито саграђеног објекта;
(3) врсту документа (извештај затеченог стања објекта са елаборатом геодетских радова);
(4) назив предузетника, односно правног лица које је израдило извештај;
(5) име, презиме и број лиценце одговорног пројектанта, односно одговорног извођача радова;
(6) место и датум израде извештаја.
2) садржај извештаја.

Текстуална документација садржи:
1) опис објекта;
2) опис инсталација (хидротехничке, електроенергетске, телекомуникационе и сигналне, машинске, с начином прикључења на спољну мрежу, као и опис технологија);
3) начин коришћења;
4) време изградње;
5) податке о материјалу од којих је изграђен објекат са констатацијом да се ради о материјалу који обезбеђује трајност и сигурност објекта;
6) податке о степену завршености и употребљивости објекта са констатацијом о визуелној детекцији стабилности објекта.

Ако су инсталације у објекту изведене према условима, односно сагласностима или на основу уговора закљученог с јавним предузећем, односно надлежним органом, у текстуалној документацији се наводе и ти подаци.

Када је предмет озакоњења објекат који није завршен у грађевинском или грађевинско-занатском смислу, текстуална документација садржи и попис потребних радова за завршетак објекта који је предмет озакоњења.

Нумеричка документација садржи:
1) табеларни приказ површина објекта (нумерација, намена, нето корисна површина сваког посебног дела објекта, назив етаже на којој се налази);
2) БРГП и корисну површину;
3) спратност и висину објекта.

Графичка документација садржи:
1) графички приказ основе свих етажа и крова, у одговарајућој размери;
2) најмање четири фотографије у боји или црно-беле које приказују све видне фасаде објекта.

Саставни део извештаја је и изјава одговорног пројектанта, односно одговорног извођача радова да незаконито изграђени објекат испуњава основне захтеве за објекат у погледу носивости и стабилности, према прописима који су важили у време изградње тог објекта.

Извештај који се израђује за објекте чија је БРГП већа од 400 m², објекте јавне намене и инжењерске објекте садржи: елаборат геодетских радова, снимак изведеног стања, изјаву одговорног пројектанта или одговорног извођача радова да објекат испуњава основне захтеве за објекат и изјаву власника незаконито изграђеног објекта да прихвата евентуални ризик коришћења објекта, с обзиром на минималну техничку документацију која је прописана за озакоњење.

Снимак изведеног стања садржи општу, текстуалну, нумеричку и графичку документацију.

Поред садржине прописане за објекте до 400 m² БРГП, графички прикази садрже и два карактеристична, међусобно управна пресека и друге карактеристичне пресеке и изгледе објекта.

Поред прописане садржине, извештај садржи и друге специфичне податке који су карактеристични за одређену врсту објеката (за објекте нискоградње: подужни профил, карактеристичне попречне профиле, остале приказе у зависности од врсте и класе објекта), у складу с правилима струке.

За објекат високоградње чија је БРГП већа од 400 m² саставни део извештаја јесте изјава одговорног пројектанта, односно одговорног извођача радова да незаконито изграђени објекат испуњава основне захтеве за објекат у погледу носивости и стабилности, према прописима који су важили у време изградње тог објекта.

У случају да незаконито изграђени објекат високоградње има БРГП већу од 2.000 m² и/или спратност већу од П+4, саставни део извештаја је и изјава пројектанта са одговарајућом лиценцом да објекат испуњава услове у погледу заштите од пожара, према прописима који су важили у време изградње тог објекта.

Саставни део извештаја за објекат јавне намене и инжењерски објекат је и изјава одговорног пројектанта, односно одговорног извођача радова, са одговарајућом лиценцом, да незаконито изграђени објекат испуњава основне захтеве за објекат у погледу носивости и стабилности, заштите од пожара и безбедности и приступачности приликом употребе, према прописима који су важили у време изградње тог објекта.

Ако стање конструкције, односно квалитет извршених радова у погледу стабилности, односно сигурности није задовољавајући или су у међувремену измењени технички прописи за ту врсту објеката, извештај садржи и предлог мера, односно попис радова који се предузимају пре издавања решења о озакоњењу.

Када надлежни орган утврди да постоји могућност озакоњења, обавештава власника незаконито изграђеног објекта да у року од 15 дана од дана достављања обавештења плати таксу за озакоњење.

Чланом 33. Закона прописано је да се за породичне стамбене објекте и станове корисне површине од 100 m² до 200 m², плаћа такса за озакоњење у износу од 15.000 динара.

За породичне стамбене објекте и станове корисне површине од 200 m² до 300 m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 20.000 динара.

За породичне стамбене објекте корисне површине преко 300 m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 50.000 динара.

За стамбене и стамбено-пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине до 500 m² и комерцијалне објекте до 500 m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 250.000 динара.

За стамбене и стамбено-пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине од 500 m² до 1.000 m² и комерцијалне објекте од 500 m² до 1.000 m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 500.000 динара.

За стамбене и стамбено-пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине од 1.000 m² до 1.500 m² и комерцијалне објекте од 1.000 m² до 1.500 m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 1.000.000 динара.

За стамбене и стамбено-пословне објекте намењене тржишту који се састоје од више станова и других посебних делова, корисне површине преко 1.500 m² и комерцијалне објекте преко 1.500 m², плаћа се такса за озакоњење у износу од 3.000.000 динара.

По достављању доказа да је плаћена такса за озакоњење, надлежни орган у року од осам дана издаје решење о озакоњењу.

Занимљиво је на овом месту обратити пажњу на једну специфичну ситуацију. Наиме, надлежни орган ће у ситуацији када је предмет озакоњења стамбена или стамбено-пословна зграда која се састоји од више посебних физичких делова (станова, пословног простора, гаража и др.) за коју се не може утврдити инвеститор, али постоје поднети захтеви за озакоњење посебних делова, донети решење о озакоњењу стамбене зграде, које обавезно садржи спецификацију свих посебних делова зграде.

Пре доношења оваквог решења, обавезно се прибавља доказ о одговарајућем праву на грађевинском земљишту, а након правноснажности овог решења надлежни орган ће решавати по захтевима за озакоњење посебних делова зграде.

У овом случају, такса за озакоњење не плаћа се за зграду, већ се одређује и наплаћује приликом озакоњења сваког посебног дела зграде.

На крају поступка озакоњења, законодавац прописује још једну новину. Наиме, надлежни орган је у обавези да, по службеној дужности, елаборат геодетских радова и примерак правноснажног решења о озакоњењу у року од три дана од дана правноснажности решења о озакоњењу достави органу надлежном за послове државног премера и катастра који доноси решење о кућном броју и врши упис права својине на објекту, односно посебним деловима објекта.

Такође, битна новина прописана овим Законом јесте и чињеница да се за упис права својине по основу озакоњења не плаћа такса одређена подзаконским актом Републичког геодетског завода, нити административна такса одређена законом којим се уређују административне таксе.

Значајно је истаћи да приликом уписа озакоњеног објекта у јавну књигу о евиденцији непокретности и правима на њима, надлежни орган за послове државног премера и катастра који врши упис не ставља никакву забележбу, што заправо значи да су овакви објекти приликом уписа изједначени са објектима који се уписују по основу грађевинске и употребне дозволе издате од надлежног органа у редовној процедури.

Овакав став законодавца да изједначи објекте за које је издато решење о озакоњењу и објекте за које је основ за упис у јавну књигу о евиденцији непокретности и правима на њима стечен у редовној процедури издавања грађевинске и употребне дозволе, свакако, ће допринети правној сигурности и спречити турбуленције на тржишту некретнина.

На основу свега изложеног, неспорно је да је овим Законом учињен значајан корак ка решавању вишедеценијског проблема нашег друштва, што је од суштинског значаја за успостављање правне сигурности и просторног реда који су основни покретачи привредног развоја сваке националне економије.

[signoff]

Спречавање злоупотреба

Занимљиво је да је по први пут овим законом прописано да предмет озакоњења не може бити објекат за који је надлежни орган, у складу с раније важећим прописима којима је била уређена легализација објеката, донео решење којим се одбија захтев за легализацију, а које је правноснажно у управном поступку.
Оваквим решењем практично је спречена злоупотреба која се раније у пракси често дешавала. Наиме, без изузетка, сваки пут приликом ступања на снагу закона који су регулисали ову област, власници бесправних објеката за које је било донето правноснажно решење којим је одбијен њихов захтев за легализацију користили су законску могућност и подносили нове захтеве за легализацију, чиме су онемогућавали спровођење донетих решења о рушењу таквих објеката.

[/signoff]

[signoff]

КОМЕНТАР АУТОРА #1

Остаје нејасно из ког месеца ће бити сателитски снимак територије Републике Србије, с обзиром на то да је предлагач (Министарство грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре) нацртом закона предвидео снимак из јула месеца 2015. године, а да текст Закона који је ушао у скупштинску процедуру и који је као такав усвојен, садржи само одредницу „сателитски снимак територије Републике Србије из 2015. годинеˮ. У том смислу, аутор овог текста сматра да се пресек стања, односно датум до када је објекат морао бити изграђен да би био предмет озакоњења, не може постављати ретроактивно, већ да је једино исправно време изграђености објекта везивати за дан ступања на снагу овог закона, односно да сателитски снимак као јединствена алатка за утврђивање времена изграђености и степена завршености објекта који је у поступку озакоњења мора бити из времена ступања на снагу Закона.

[/signoff]

[signoff]

КОМЕНТАР АУТОРА #2

Сматрамо да усвојена законска решења у вези с решавањем имовинскоправних односа конзумирају шири правни основ, који се морао прихватити као фактичко стање, тим пре што није у супротности са Уставом Републике Србије, јер ни на који начин не доводи у неравноправан положај грађане, тим пре што је велики број грађана сада онемогућен да прибавља, после толико година, нове доказе о праву на грађевинском земљишту, односно да поново стиче већ стечену имовину.

[/signoff]

[signoff]

КОМЕНТАР АУТОРА #3

Остаје нејасно да ли ће надлежни орган одређен законом којим се уређује изградња објеката, а који издаје грађевинске и употребне дозволе, у редовној процедури приликом решавања захтева за дозволу завршетка радова на објекту који је добио решење о озакоњењу ценити услове који су прописани планским документом, а пре свих, суседска права, удаљења од граница суседне парцеле, спратност, коефицијент изграђености и сл. који су без утицаја у поступку озакоњења.

[/signoff]

[signoff]

КОМЕНТАР АУТОРА #4

Сматрамо да је законодавац сасвим непотребно условио доношење решења о озакоњењу за стамбену и стамбено-пословну зграду која се састоји од више посебних физичких делова тиме да се не може утврдити инвеститор. Пре свега, мало је вероватно да се инвеститор за одређени објекат не може утврдити, а из разлога што се у току поступка озакоњења утврђује правни континуитет између земљишта и објекта за који се доноси решење о озакоњењу. Далеко прецизнији у овом случају био би термин: „да инвеститор није доступанˮ, али и у том случају намеће се питање шта се дешава када је инвеститор и „утврђенˮ и „доступанˮ, али није у могућности или једноставно не жели да спроведе поступак озакоњења. Да ли у таквој ситуацији која је врло честа у пракси треба да испаштају власници посебних физичких делова зграде који су притом поднели захтев за озакоњење у смислу овог закона?
Осим тога, законодавац беспотребно инсистира и на обавезној спецификацији свих посебних делова зграде, зато што у пракси, из разноразних разлога, врло често није могућ приступ одређеном стану или пословном простору, односно гаражи. У том смислу, далеко би сврсисходније било да законодавац није постављао услов у односу на инвеститора и на обавезној спецификацији свих посебних делова зграде, чиме би сви власници посебних делова стамбене или стамбено-пословне зграде били равноправни са осталим грађанима и имали могућност да озаконе своје станове, гараже и сл.

[/signoff]