Овим законом се уводе нови правни институти у циљу остварења начела одрживог развоја становања, а некадашњи принцип добровољног управљања зградом сада је замењен обавезним постојањем управника зграде.
Нови Закон о становању и одржавању зграда (у даљем тексту: Закон), усвојен 22. децембра 2016. године у Народној скупштини Републике Србије, представља „кодификацију” постојећих прописа из области становања. Наиме, три постојећа закона – Закон о становању, Закон о одржавању стамбених зграда и Закон о социјалном становању – престали су да важе ступањем на снагу новог Закона о становању и одржавању зграда, који представља управо њихову интегрисану и унапређену верзију.
Основни разлог доношења овог закона је потреба да се стамбена област у неким деловима детаљније, а у неким деловима по први пут правно уреди и усклади са измењеним друштвено-економским односима у односу на период доношења напред наведених закона, који датирају из 90-их година и чак и много раније. Лоши услови становања грађана; урушавање и смањење вредности стамбеног фонда (оронуле фасаде, запуштене зграде, немогућност адекватне реакција органа јавне управе у санирању и отклањању опасности за живот и тело људи као и имовину грађана); изузетно велика потрошња енергије у зградама (60% од укупне потрошње енергије); нејасно дефинисане обавезе власника зграда као и механизми за управљање и одржавање зграда, одговорност ако настане штета услед неодржавања зграда; недовољно јасно развијени механизми за реализацију социјалног становања; нерегулисана исељења и пресељења из бесправно изграђених објеката и насеља која се налазе на туђем земљишту и друго – само су неки од проблема са којима смо се сусретали као грађани у овој области.
Овим законом уведени су како нови правни институти тако и нови термини, и то пре свега у домену управљања и одржавања зграда, а све у циљу остварења начела одрживог развоја становања као јавног интереса. Познато је да се стари Закон о одржавању стамбених зграда односио само на стамбене зграде. Међутим, нови закон јасно дефинише зграде свих намена на које се примењује, а то су: стамбена зграда, породична кућа, стамбено-пословна зграда, пословна зграда, зграда јавне намене, али дефинише и посебне делове зграде.
Када је реч о управљању зградом, некадашњи принцип добровољног управљања зградом сада је замењен обавезним постојањем управника зграде, а станарима је дат избор за један од три алтернативна облика управљања (изабрани управник, професионални управник и принудни управник), који ће бити прецизније објашњени у даљем тексту.
Сам појам управљања зградом ближе је дефинисан чланом 3. став 1. тачка 22) Закона и то као организациони послови и активности које континуирано обавља изабрано или постављено лице (управник или професионални управник), односно орган управљања, у сврху руковођења зградом, што подразумева одговорно предузимање мера ради организовања одржавања зграде, одлучивања о коришћењу финансијских средстава и обезбеђивања коришћења зграде, односно њених делова у складу са њеном наменом, као и друга питања од значаја за управљање зградом. Послове управљања зградом може да обавља: 1) власник, за зграде било које намене у којима је једно лице искључиви власник свих делова зграде; 2) власници посебних делова, за породичне куће; 3) стамбена заједница преко својих органа или професионални управник коме су поверени послови управљања, у стамбеној згради која има заједничке делове зграде и најмање два посебна дела чији су власници различита лица; 4) власници посебних делова преко својих органа, у зградама које немају ни један посебан део намењен за становање; док 5) у стамбено-пословним зградама послове управљања зградом врше сви власници посебних делова зграде.
Појам стамбене заједнице и да ли је правни следбеник стамбене зграде из старог закона?
Стамбеној заједници као организацији власника посебних делова, управо из разлога дефинисања могућности да буде носилац свих права и обавеза у правном саобраћају, овим законом доделило се пуно својство правног лица не само у пословима који се тичу одржавања и коришћења зграде, што је било старо законско решење. У том смислу појављује се потреба да се другачије уреди регистрација стамбених заједница и да се подаци о стамбеној заједници и њеном заступнику (управнику) учине јавно доступним, о чему ће бити више речи управо у дело о регистрацији стамбене заједнице.
Чланом 137. Закона управо је потврђено и прописано да ступањем на снагу новог закона стамбена зграда у којој најмање два лица имају право својине на два посебна дела, постаје стамбена заједница у тој стамбеној згради и стиче својство правног лица. Тиме је стамбена заједница, образована у складу са овим чланом, правни следбеник стамбене зграде у пословима насталим према прописима о одржавању стамбене зграде који су важили до дана ступања на снагу овог закона.
Како се постаје управник и које су његове дужности?
Усвојени Закон (члан 40) предвиђа да свака зграда мора да има управника као и скупштину, дакле, органе које је свака стамбена зграда и према досадашњим прописима могла да формира, а то је био председник скупштине зграде односно савета зграде (стамбене зграде са мање од 10 станова). Међутим, принцип добровољног управљања зградом је према ранијем законском решењу довео до тога да већина стамбених зграда није организовала скупштину односно савет, што је проузроковало непостојање јасне одговорности за штете које настану по живот, здравље и имовину трећих лица, у случају неадекватног одржавања тих зграда. Разлика је сада у томе што ће власници посебних делова стамбене заједнице убудуће имати могућност не само да бирају управника међу власницима станова, које бира скупштина стамбене заједнице из редова чланова скупштине, већ ће тај посао моћи да обавља професионалац уколико се тако станари зграде договоре.
Да би неко пристао да обавља функцију управника, треба напоменути којих права и обавеза ће морати да се придржава тај изабрани управник из комшилука у складу са новим законским оквирима, а то су :
1) заступа и представља стамбену заједницу;
2) подноси пријаву за упис стамбене заједнице у Регистар стамбених заједница;
3) подноси пријаву за регистрацију правила власника у складу са овим законом;
4) истиче решење о регистрацији стамбене заједнице на видно место у стамбеној згради;
5) врши попис посебних, заједничких и самосталних делова и врши њихово означавање;
6) успоставља и води евиденцију о власницима посебних делова, власницима самосталних делова и лицима којима су заједнички или посебни делови зграде издати у закуп, односно на коришћење по другом основу (за физичка лица име, презиме и ЈМБГ, а за правна лица пословно име, адреса седишта и матични број);
7) извршава одлуке стамбене заједнице;
8) на основу одлуке скупштине стамбене заједнице о управљању средствима стамбене зајeднице располаже средствима са текућег рачуна стамбене заједнице, у складу са прописима којима се уређује отварање, вођење и гашење текућих рачуна;
9) предлаже скупштини стамбене заједнице програм одржавања и стара се о његовој реализацији;
10) организује радове хитних интервенција;
11) организује извођење радова на заједничким деловима зграде и земљишту за редовну употребу зграде у складу са усвојеним програмом одржавања и контролише да ли се ови радови изводе;
12) води евиденцију о приходима и расходима стамбене заједнице;
13) подноси скупштини стамбене заједнице извештај о раду који посебно садржи приказ укупних прихода и расхода стамбене заједнице, реализованих активности у односу на планиране, као и искоришћена средства за реализацију сваке од активности;
14) управник одговара стамбеној заједници због пропуштања да поднесе тужбу ако је због тога изгубљена могућност регреса од одговорног лица;
15) врши и друге послове одређене Законом.
Према напред наведеним надлежностима из члана 50. Закона, очигледно је да је појачана менаџерска улога управника као извршног органа стамбене, односно стамбено-пословне зграде. Такође, управник има и административне обавезе и то у поступку доношења одлука скупштине стамбене заједнице, у виду вођења записника преко записничара, старања о његовом уредном садржају, као и потпису истог. Међутим, из законског текста не произлази да ће тако изабран управник бити и плаћен за своје ангажовање, чиме се отвара питање одрживости овог модела управљања зградом у пракси. Тако је Законом предвиђена и друга могућност управљања зградом, а то је преко новог института професионалног управника.
Институт професионалног управника као новина: објашњење самог појма; ко може бити и под којим условима професионални управник?
Институт професионалног управника дефинише се кроз добровољни принцип и оставља се као једна од алтернатива свакој стамбеној заједници да по слободној вољи закључи уговор са организатором професионалног управљања (привредним друштвом или предузетником) уколико нико од станара зграде не буде изабран за управника. Професионалним управљањем би се у виду делатности могла бавити привредна друштва и предузетници који би ангажовали најмање једно физичко лице, запослено у радном односу на неодређено време са пуним радним временом, које има лиценцу за професионалног управника.
Услови за стицање квалификације професионалног управника прописани су законом и то: најмање средње образовање у четворогодишњем трајању; положен испит за професионалног управника (лиценца); упис у регистар који води Привредна комора Србије, који је дозвољен само лицу које није осуђивано правноснажном одлуком за казну затвора за кривично дело које га чини недостојним или неподобним за обављање послова професионалног управника. Дакле, предвиђено полагање стручног испита и лиценцирање професионалних управника обављаће Привредна комора Србије, као и обуку за полагање, с тим што ће бити неопходна сагласност Министарства грађевинарства, саобраћаја и инфраструктуре за држање тих обука. Осим Привредне коморе Србије, предлог обуке могу послати надлежном министарству на сагласност и друга правна лица.
Програм испита и начин полагања испита, услове за стицање и одузимање лиценце за професионалног управника и ближу садржину регистра прописује министар надлежан за послове становања. У прелазним и завршним одредбама, чланом 136. новог закона, прописан је рок у ком су надлежни органи обавезни да донесу подзаконске акте и он је шест месеци од дана ступања на снагу овог закона, што се односи и на правилник у вези са полагањем испита и лиценцирањем будућих професионалних управника.
Могло би се закључити да пре јуна месеца 2017. године нећемо имати лиценциране професионалне управнике у зградама.
Да ли су обавезе професионалног управника веће од прописаних обавеза управника зграде?
Јесу. Професионални управник поред послова из надлежности управника зграде, наведених у члану 50. Закона, врши и следеће послове:
1) стара се о одржавању земљишта које служи за редовну употребу зграде;
2) прима пријаве кварова или других проблема (непоштовање кућног реда, бука и други штетни утицаји у згради) сваким даном у недељи у периоду од 00-24 часа;
3) на основу примљене пријаве из тачке 2) обавештава надлежни орган о проблему, односно захтева предузимање одговарајућих мера од надлежног органа;
4) евидентира сваку примљену пријаву са подацима о проблему и времену пријема, као и са другим подацима ако су познати;
5) обезбеђује извршење радова на хитним интервенцијама;
6) предлаже скупштини стамбене заједнице висину накнаде за одржавање заједничких делова зграде и земљишта на основу најмање три прикупљене понуде од лица која се баве одржавањем заједничких делова зграде и земљишта;
7) подноси извештај о свом раду стамбеној заједници најмање једном годишње, ако другачије није уговорено;
8) предузима мере за наплату потраживања стамбене заједнице укључујући и подношење тужбе и предузимање мера за принудно извршење.
Шта је то принудни управник (принудна управа)? Ко га и кад поставља?
Принудна управа уводи се поверавањем послова управљања професионалном управнику у случају кад: 1) пријава за упис стамбене заједнице не буде поднета од стране управника или овлашћеног лица у складу са чланом 40. Закона; 2) по истеку или престанку мандата из било ког разлога није изабран нови управник у складу са чланом 49. овог закона. То је у случају да скупштина стамбене заједнице не изабере новог управника у року од 30 дана од дана када је стамбена заједница остала без управника, из било ког разлога, те сваки власник посебног дела има право да захтева покретање поступка пред надлежним органом јединице локалне самоуправе за именовање професионалног управника.
Поступак увођења принудне управе именовањем професионалног управника покреће се подношењем пријаве надлежног инспектора или власника посебног дела, у складу са овим законом. Надлежна општинска односно градска управа води поступак у складу са правилима која важе за општи управни поступак и решењем именује професионалног управника са листе која се води у регистру професионалних управника. Против решења о именовању професионалног управника може се изјавити жалба општинском односно градском већу надлежне јединице локалне самоуправе у року од осам дана од дана достављања, уколико жалба не одлаже извршење решења.
Професионални управник врши ову функцију све док стамбена заједница не донесе одлуку о избору управника или док не закључи уговор о професионалном управљању, односно док власници посебних делова зграде не закључе уговор о управљању, ако је реч о згради са мање од пет посебних делова.
Успостављање регистра стамбених заједница као новина
Новим законом предвиђено је да ће регистрацију стамбених заједница вршити јединице локалне самоуправе (које тренутно само „евидентирају” постојање скупштине зграде). Добијање својства правног лица стамбене заједнице подразумева и доделу матичног броја и ПИБ-а, те како би се избегао дуг поступак регистрације одлажењем на више шалтера (Републичког завода за статистику за матични број, Пореске управе за ПИБ и др.), уведен је „једношалтерски систем” регистрације, у ком би подносилац захтева на једном месту добио услугу више државних органа који ће бити електронски повезани. Притом ће се установити јединствена евиденција података о стамбеним заједницама коју ће водити Републички геодетски завод и који ће бити јавно доступни на интернет страни Завода.
Успостављањем система регистарције омогућава се транспарентност и јавна доступност информација о броју стамбених заједница и зграда на територији РС и других релевантних података у вези са управљањем и одржавањем зграда. Законом је предвиђено да јединица локалне самоуправе води Регистар стамбених заједница, док са друге стране Републички геодетски завод води јединствену, централну, јавну, електронску базу података у којој су обједињени подаци о стамбеним заједницама из свих регистара на територији Републике Србије. Размена података, докумената и поднесака између јединица локалних самоуправа и РГЗ-а обављаће се електронским путем. Поступак регистрације покреће се подношењем пријаве Регистру од стране управника или другог законом овлашћеног лица или се покреће по службеној дужности. Пријава регистру подноси се у писаној форми или електронски, путем корисничке апликације за пријем електронске пријаве.
Предлагач закона је предвиђене збирке података (регистара и евиденција) којима су обухваћени подаци о личности, прописао законом и тиме одредбе овог закона ускладио са одредбама Закона о заштити података о личности („Сл. гласник РС”, бр. 97/08, 104/09, 68/12 – УС и 107/12) и Закона о слободном приступу информацијама од јавног значаја („Сл. гласник РС”, бр. 120/04, 54/07, 104/09 и 36/10).
Регистри и Јединствена евиденција, прописани Законом, успоставиће се у року од 12 месеци од дана ступања на снагу овог закона. Скупштина или савет зграде формиран у складу са прописима који су важили до ступања на снагу овог закона, односно власници посебних делова зграде у којој није формирана скупштина или савет зграде, дужни су да у року од шест месеци од дана почетка рада Регистра изврше регистрацију стамбене заједнице у складу са одредбама овог закона.
Систем осигурања од одговорности за штету причињену трећим лицима
Систем осигурања од одговорности за штету причињену трећим лицима услед неодржавња, односно неадекватног одржавања, остао је на принципу добровољности (члан 48. Закона).
Стамбена заједница може да закључи уговор о осигурању од одговорности за штете причињене трећим лицима услед неодржавања, односно неправилног одржавања зграде, а на начин и под условима утврђеним законом којим се уређује делатност осигурања и законом којим се уређују облигациони односи. Имајући у виду да се у тренутку предлагања Закона није располагало свеобухватним подацима који би оправдали увођење система обавезног осигурања, Законом је предвиђен систем осигурања на принципу добровољности. У наредном периоду, након доношења и примене Закона, свакако ће се започети рад на прикупљању података од стране самог предлагача и сачињавању свеобухватне финансијске анализе ради утврђивања оправданости евентуалног будућег прописивања обавезног осигурања заједничких и посебних делова зграде, како је то већ предвиђено у земљама региона као што су Словенија и Хрватска.
Казнене одредбе у новом закону: ко плаћа казну, због чега и колико.
Чланом 132–135. Закона прописују се новчане казне и случајеви у којима ће се прекршајно казнити: физичко лице и правно лице као власници посебног дела; стамбена заједница и одговорно лице у правном лицу; потом, привредно друштво и предузетник који се баве организовањем професионалног управљања, непрофитна стамбена организација; као и одговорно лице у јединици локалне самоуправе.
Чланом 132. Закона прописано је да ће се новчаном казном од 5.000,00 до 150.000,00 динара казнити за прекршај физичко лице као власник посебног дела, односно власник зграде ако:
1) након истека рока прописаног решењем инспектора не придржава се обавеза прописаних чланом 14. Закона (то су обавезе власника посебних и самосталних делова зграде), а у вези са вршењем инспекцијског надзора републичког инспектора за комуналне делатности, односно инспекцијског надзора грађевинског инспектора;
2) у року од 30 дана од дана закључења уговора о закупу са трећим лицем не достави управнику податке о закупцу и обавештење да ли ће закупац уместо власника посебног дела учествовати у раду скупштине односно управљању, као и о трошковима одржавања и управљања зградом (члан 41. став 4. Закона);
3) након истека рока прописаног решењем грађевинског инспектора у вршењу инспекцијског надзора, не предузме хитно извођење радова и друге мере по хитним интервенцијама, односно у циљу спречавања настанка штетних последица по живот или здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности;
4) као изабрани управник не предузме потребне радње, укључујући и подношење тужбе, у циљу регреса за трошкове одржавања односно поправке, против лица које је одговорно за оштећење заједничких делова зграде у року од два месеца од сазнања за штету и одговорно лице у складу са чланом 68. став 1. Закона;
5) и поред решења комуналног инспектора јединице локалне самоуправе, не придржава се општих правила кућног реда који је прописала јединица локалне самоуправе;
6) и поред решења грађевинског инспектора, не омогући несметано обављање радова у мери која је неопходна за отклањање непосредне опасности по живот и здравље људи и материјалних добара (у складу са чланом 127. став 1. тачка 3) Закона);
7) и поред решења грађевинског инспектора, не дозволи пролаз кроз свој посебан део зграде или његову употребу на други примерен начин, ако је то неопходно за поправку, односно одржавање другог дела зграде или испуњење друге законске обавезе у складу са чланом 128. став 2. овог закона;
8) настави са коришћењем зграде односно дела зграде уколико се она не користи у складу са својом наменом до прибављања одговарајућег решења надлежног органа, након донетог решења из члана 127. Закона;
9) у наложеном року не врати део зграде у претходно стање у складу са чланом 128. ст. 1 и 2. овог закона.
Такође ће се и правно лице као власник посебног дела казнити новчаном казном од 50.000,00 до 2.000.000,00 динара за неки од прекршаја из напред наведених тачака 1–9).
Међутим, ставом 2. чланом 132. Закона предвиђен је за физичко лице и фиксни износ новчане казне од 5.000,00 динара ако:
1) не обезбеди приступ самосталном делу зграде лицима која у складу са посебним прописима редовно одржавају и контролишу функционалност мреже, односно трансформаторске станице, инсталација и опреме, као и склоништа која се налазе у згради;
2) као изабрани управник не поднесе пријаву за упис стамбене заједнице и управника у року од 15 дана од прве седнице скупштине, односно промену управника и регистрацију промене других података који се региструју и објављују у регистру стамбених заједница у року од 15 дана од дана одржавања седнице скупштине односно настанка промене (у складу са чланом 40. став 4. овог закона);
3) као изабрани управник не извршава обавезе прописане овим законом (члан 50);
4) као професионални управник не извршава обавезе односно надлежности прописане овим законом (члан 53. став 2. и 3.);
5) не учествује у трошковима одржавања заједничких делова зграде и земљишта за редовну употребу зграде и управљања зградом.
Законом је предвиђен исти износ новчане казне, од 50.000,00 до 2.000.000,00 динара, за прекршај стамбене заједнице (члан 133. Закона) ако:
1) након истека рока прописаног решењем инспектора не изврши упис у регистар стамбених заједница, односно не региструје управника стамбене заједнице у складу са Законом;
2) након истека рока прописаног решењем грађевинског инспектора не спроведе извођење радова и предузимање других мера чијим неизвршењем би могле да настану штетне последице по живот или здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности (члан 128. Закона);
3) након истека рока прописаног решењем грађевинског инспектора из члана 127. став 1. тачка 1) Закона, не прибави одговарајуће решење надлежног органа за коришћење зграде, односно дела зграде у складу са њеном наменом;
4) након истека рока из решења инспектора из члана 128. став 1. овог закона, не предузме хитно извођење радова и друге мере по хитним интервенцијама, односно у циљу спречавања настанка штетних последица по живот или здравље људи, животну средину, привреду или имовину веће вредности;
5) након истека рока из решења инспектора не донесе програм одржавања у складу са чланом 127. став 1. тачка 2) овог закона.
Одговорно лице у правном лицу казниће се за напред наведене прекршаје (тачке 1–5) новчаном казном од 5.000,00 до 150.000,00 динара.
Чланом 134. Закона предвиђена је новчана казна од 50.000,00 до 2.000.000,00 динара за прекршај привредног друштва које се бави организовањем професионалног управљања, уколико:
1) се бави организовањем професионалног управљања супротно овом закону (и то члану 51);
2) обавља послове организатора професионалног управљања без закљученог уговора између стамбене заједнице и организатора професионалног управљања;
3) не поступи по захтеву стамбене заједнице да одређено лице које ангажује организатор професионалног управљања буде одређено за професионалног управника, као и да одређено лице буде разрешено ове функције.
За напред наведене прекршаје казниће се и одговорно лице у правном лицу новчаном казном од 5.000,00 до 150.000,00 динара, док ће се за исте те прекршаје предузетник који се бави организовањем професионалног управљања казнити новчаном казном од 10.000,00 до 500.000,00 динара, дакле, знатно више од одговорног лица.
Закон је такође предвидео и новчану казну у износу од 5.000,00 до 150.000,00 динара за прекршај одговорног лица у јединици локалне самоуправе уколико до краја фебруара текуће године не достави министарству надлежном за послове становања годишњи извештај о резултатима спровођења Стратегије, локалне стамбене стратегије и акционог плана за њено спровођење, као и извештај на прописаном обрасцу и извештај са подацима и обавештењима у вези са стамбеним потребама и условима становања, као и програмима стамбене подршке на територији своје месне надлежности.
Оставите одговор
Жао нам је, да би поставили коментар, морате бити пријављени.