Новине у Закону о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз накнаду

53
УНАКР СНИ ПОГ ЛЕ Д
LEGE AR TIS ● А П Р И Л 2020.
Новине у Закону о претварању
права коришћења у право
својине на грађевинском
земљишту уз накнаду
Главни разлог за усвајање Закона представљају недостаци који су уочени
у пракси, па су одређене одредбе Закона измењене и допуњене, односно
редефинисане, међу којима најбитније одредбе које се односе на случајеве
на које се примењује / не примењује конверзија уз накнаду, затим одредбе
које се тичу утврђивања тржишне вредности и права на умањење тржишне
вредности грађевинског земљишта и одредбе које се тичу земљишта за
редовну употребу, као и одредбе које се односе на средства за обезбеђење.
Н
ЧЛАНАК ПОЧИЊЕ НИЖЕ НА СТРАНИ
Петар Мијатовић,
адвокат
ародна скупштина Републике Србије
усвојила je Закон о изменама и допуна-
ма Закона о претварању права коришћења
у право својине на грађевинском земљишту
уз накнаду („Сл. гласник РС” бр. 9/20 – даље:
Измене Закона о конверзији), који je ступиo
на снагу 12. фебруара 2020. године.
ИЗМЕНЕ У ПОГЛЕДУ СЛУЧАЈЕВА НА
КОЈЕ СЕ ПРИМЕЊУЈЕ / НЕ ПРИМЕЊУЈЕ
КОНВЕРЗИЈА УЗ НАКНАДУ
Можда и најбитнијом одредбом Измена
Закона о конверзији решено је једно питање
које је у пракси стварало правни вакуум. На-
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ
УНАКРСНИ ПОГЛЕД
54
име, Изменама Закона о конверзији предвиђено
је да ће право
на
конверзију
уз
накнадуимати
и
лица
која
су
право
коришћења
на

земљишту
стекла
после
11. 9. 2009. године,

куповином
објекта
са
припадајућим
правом

коришћења
од
лица која
су
приватизована
на

основу
закона
којима
се
уређује
приватизација,
стечајни
и извршни
поступак,
а нису
њихови
правни
следбеници
у статусном
смислу.

Чини
се
да је ово
законско
решење
супротно
основним
уставним
постулатима,
начелу

правне
сигурности
и начелу
равноправности,

будући
да су
на
овај
начин
лица која
су
извршила
куповину
под
условима
из члана
6. став

2.
Закона
после
11.
9.
2009.
године
стављена

у
неравноправан
положај
у односу
на
лица

која
су
ту
куповину
извршила
пре
наведеног

датума,
тако
да иста
имају
обавезу
плаћања

конверзије.

Најлогичније и најправедније било би законско
решење
којим
би
се
искључила
примена
Закона
и за
субјекте
који
су
извршили

куповину
под
условима
из члана
6. став
2. Закона
после
11.
9.
2009.
године,
односно
омогућавање
овим
субјектима
конверзије
права

коришћења
на
грађевинском
земљишту
без

накнаде
у
складу
са
одредбама
Закона
о планирању
и изградњи,
што
није случај.
Такође, члан 6. став 2. Закона је измењен,
односно истим је проширен круг случајева на
које се не примењује конверзија уз накнаду,
односно конверзија права коришћења на грађевинском
земљишту
без
накнаде
у складу
са

одредбама
Закона
о
планирању
и изградњи,

и
то:
■ на грађевинско земљиште које је ушло у
процену капитала привредних друштава
која су приватизована у складу са прописима
који су уређивали приватизацију и својинску
трансформацију, преносом удела, односно
акција у том привредном друштву под тржишним
условима
до
дана
ступања
на
снагу

Закона
о планирању
и изградњи,
односно
до

11.
9. 2009. године;
■ на имовину која је стечена од лица из члана
1.
став
2.
тачка
2)
Закона
(носиоци
права

коришћења
на
неизграђеном
грађевинском

земљишту
у
државној
својини
које
је
стече-
но ради изградње у складу са раније важећим
законима којима је било уређено грађевин-
ско земљиште до 13. маја 2003. године или на
основу одлуке надлежног органа) – у случајевима
када
је
право
коришћења
на
земљишту

стечено
преносом
објекта
или
објекта
у изградњи
уместо
испуњења
или
накнадним
уговором
о хипотеци
у складу
са
законом
којим

се
уређује
поступак
извршења
и обезбеђења.
ИЗМЕНЕ У ПОГЛЕДУ УТВРЂИВАЊА
НАКНАДЕ ЗА КОНВЕРЗИЈУ
/ ТРЖИШНЕ ВРЕДНОСТИ
ГРАЂЕВИНСКОГ ЗЕМЉИШТА
Будући да су у пракси надлежне јединице
локалне самоуправе имале дилеме приликом
примене Закона у делу који се тиче утврђивања
висине
накнаде
за
конверзију
/ тржишне

вредности
грађевинског
земљишта,
законодавац
је Изменама
Закона
о конверзији
разрешио
све
недоумице
и
дефинисао
да
се
висина

накнаде
за
конверзију
обрачунава
на
основу

акта
о утврђивању
просечне
цене
квадратног
метра
грађевинског
земљишта
по
зонама

за
утврђивање
пореза
на
имовину,
донетим

од
стране
јединице
локалне
самоуправе,
у

складу
са
прописом
којим
се
уређује
порез
на

имовину,
и то
на
територији
на
којој
се
налази
грађевинско
земљиште
за
које
је поднет

захтев
за
конверзију,
и на
основу
спроведеног
поступка
у складу
са
овим
законом.
Тако

утврђена
накнада
представља
тржишну
вредност
предметног
грађевинског
земљишта.
ИЗМЕНЕ У ПОГЛЕДУ ПРАВА НА
УМАЊЕЊЕ ТРЖИШНЕ ВРЕДНОСТИ
ГРАЂЕВИНСКОГ ЗЕМЉИШТА
Изменама Закона о конверзији прецизиране
су
и уједно
проширене
одредбе/случајеви

који
се
тичу
трошкова
прибављања
катастарске
парцеле.
По
основу
истих
лице
које

је
поднело
захтев
за
конверзију
уз
накнаду

остварује
право
на
умањење
тржишне
вредности
грађевинског
земљишта.
Тако
се,
поред

до
сада
дефинисаних
трошкова
прибављања

катастарске
парцеле
(трошкови
експропријације,
административног
преноса,
трошкови

ремедијације),
тим трошковима,
по
основу

којих лице које је поднело захтев за конвер-
зију уз накнаду остварује право на умањење
тржишне вредности грађевинског земљишта,
сматрају и трошкови расељавања и финансирања
израде
планске
документације.
ИЗМЕНЕ У ПОГЛЕДУ ЗЕМЉИШТА ЗА
РЕДОВНУ УПОТРЕБУ
Изменама Закона о конверзији измењене
су
одредбе
Закона
које
се
тичу
услова
под

којима
се
објекти
који
нису
предмет
уписа
у
јавну
књигу о евиденцији
непокретности
сматрају
земљиштем
за
редовну
употребу
(чија

се
тржишна
вредност
приликом
одређивања

висине
накнаде
одузима
од
укупне
тржишне

вредности
парцеле),
и то
како
у квантитативном
тако
и у квалитативном
смислу.
55
УНАКР СНИ ПОГ ЛЕ Д
LEGE AR TIS ● А П Р И Л 2020.
Пре свега, сада се прецизира и на exampli
causa начин дефинише да су, поред интерних
саобраћајница, и паркинзи и тротоари објекти
који
нису
предмет
уписа
у јавну
књигу о

евиденцији
непокретности,
док
је
земљиште

испод
ових
објеката,
у случају
испуњења
и

другог
квалитативног
услова,
земљиште
за

редовну
употребу
у смислу
овог
закона.
С друге стране, Изменама Закона о конверзији
сада
је уведен
и квалитативан
услов
да

би
се
земљиште
испод
горепоменутих
објеката,
који
нису
предмет
уписа
у јавну
књигу
о
евиденцији
непокретности,
третирало
као

земљиште
испод
објекта,
односно
земљиште

за
редовну
употребу
у смислу
овог
закона,
а

то
је да су
ти објекти
саставни
део
техничке

документације
на
основу
које
је издата
грађевинска
дозвола
за
главни
објекат
или
решење

из
члана
145.
Закона
о
планирању
и
изградњи

или
да су
озакоњени
у складу
са
прописима

којима
се
уређује
легализација,
односно
озакоњење.
Као изузетак од горенаведеног правила
прописано је да ће се земљиштем под објектима
сматрати
и земљиште
испод
објеката
за
које

не
постоји
техничка
документација,
и то
под:
1.
објектима
у градовима,
односно
насељима
градског
карактера
који
су
изграђени
до

3.
јуна
1948. године,
када
је ступила
на
снагу

Основна
уредба
о грађењу
(„Сл. лист
ФНРЈ”

бр.
46/48);
2.
стамбеним
зградама
које
су
изграђене
на

селу до 21. марта 1961. године, када је ступио
на снагу Закон о условима за изградњу стам-
бених зграда на селу („Сл. гласник НРС” бр.
7/61) или до ступања на снагу прописа о условима
за
изградњу
стамбених
зграда,
уколико

су
их општински
народни
одбори
донели
у

року
прописаном
тим законом;
3.
објектима
који
су
изграђени
на
селу
до
8.

јула
1973. године,
када
је ступио
на
снагу
Закон
о
изградњи
инвестиционих
објеката
(„Сл.

гласник
СРС”
бр. 25/73), односно
до
ступања

на
снагу
општинске
односно
градске
одлуке

уколико
је иста
донета
у року
прописаном

тим
законом.
ПРЕКИД ПОСТУПКА И ОДУСТАНАК
ОД ЗАХТЕВА ЗА КОНВЕРЗИЈУ
У циљу прецизирања и избегавања било
каквих недоумица у пракси, Изменама Закона
о конверзији прописана је експлицитна обавеза
надлежног
органа
да
без
одлагања
донесе

решење
о прекиду
поступка
уколико
утврди

да
је парцела
предмет
захтева
у поступку
реституције.
Прекид
поступка
траје
све
док
се

правоснажно
не
оконча
поступак
враћања

одузете
имовине,
односно
док
се
не
донесе

коначно
решење
којим
је утврђено
право
на

обештећење,
односно
не
изда потврда
да није
могуће
враћање
имовине
у натуралном
облику.
Ова
последња
измена
убрзаће
поступак

конверзије
јер ће сада
многи
прекинути
поступци
бити
брже
настављени
и неће
морати

да
се
чека
правоснажно
окончање
поступка

реституције
у случајевима
када
реституција

имовине
није могућа
у натуралном
облику.
Такође, изменама Закона о конверзији
прописано је да подносилац захтева може да
одустане од захтева у току целог поступка, а
најкасније до доношења одлуке о жалби на
решење којим је одлучено о захтеву, о чему је
надлежни орган дужан да поучи подносиоца
захтева у обавештењу о висини накнаде.
ИЗМЕНЕ У ПОГЛЕДУ СРЕДСТВА
ОБЕЗБЕЂЕЊА
С обзиром на то да је досадашње законско
решење било непримењиво у пракси будући
да је предвиђало обавезу достављања бан-
карске гаранције у износу једнаком укупном
износу недоспелих рата у моменту издавања
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ
УНАКРСНИ ПОГЛЕД
56
поменуте гаранције, Изменама Закона о конверзији,
као средство
обезбеђења
плаћања

накнаде
за
конверзију
у једнаким
месечним

ратама
и закупнине
по
основу
уговора
о закупу
уређеним
овим
законом,
предвиђена
је
неопозива
банкарска
гаранција,
са
трајањем

од
најмање
пет
година
од
дана
закључења
уговора,
односно
уговора
о закупу.
Банкарска

гаранција гласи на петогодишњи износ закупнине
у моменту
издавања
те
гаранције,
уз

право
корисника
исте
да може
да је реализује

у
пуном
износу
уколико
најкасније
тридесет

дана
пре
истека
гаранције
закупац
(лице
из

члана
1. став
2. Закона)
не
обезбеди
нову
банкарску
гаранцију
за
период
од
наредних
најмање
пет
година.