Оверавање уговора о промету непокретности – спорна питања у пракси

Издвојили смо десет питања која се у пракси често јављају као спорна, са циљем да кроз одговор на њих разјаснимо неке од честих недоумица које се јављају при прометовању непокретности.

 

Увођењем службе јавног бележништва у правни систем Републике Србије дошло је до битних промена у спровођењу многих правних послова, који су се пре тога углавном спроводили пред судом. Промена која је вероватно најочигледнија јесте промена у начину овере уговора којима се прометују непокретности. И поред тога што је оверавање уговора о промету непокретности прешло из надлежности судова на јавне бележнике још 2014. године, у пракси се и даље јављају бројне недоумице у вези са овим правним пословима и то како у вези са једноставним питањима попут одређивања надлежног јавног бележника, тако и у вези са неким компликованијим правним питањима.

1. КАКО ОДРЕДИТИ КОЈИ ЈЕ ЈАВНИ БЕЛЕЖНИК НАДЛЕЖАН ЗА ОВЕРУ УГОВОРА О ПРОМЕТУ НЕПОКРЕТНОСТИ?

Одредбама члана 4. Закона о промету непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 93/2014, 121/2014 и 6/2015) прописано је да се уговор о промету непокретности закључује у облику јавнобележнички потврђене (солемнизоване) исправе. За посао из става 1. овог члана искључиво је надлежан јавни бележник на чијем се подручју налази непокретност која је предмет уговора. Ако се непокретности које су предмет уговора налазе на подручју више јавних бележника, надлежан је сваки од тих јавних бележника. Уговор који није закључен на начин из ст. од 1. до 3. овог члана, не производи правно дејство.

Одредбама члана 17. став 1. Закона о јавном бележништву („Сл. гласник РС”, бр. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 – др. закон, 93/2014 – др. закон, 121/2014, 6/2015 и 106/2015) прописано је да службено подручје јавног бележника обухвата подручје основног суда на којем се налази службено седиште јавног бележника.

Из наведеног произлази да је за потврђивање (солемнизацију) уговора којим се преноси право својине на непокретности потребно утврдити на подручју ког основног суда се налази предметна непокретност, а затим се треба обратити јавном бележнику са подручја из надлежности тог основног суда. Тако, уколико се предметна непокретност налази на територији Градске општине Раковица у Београду, која представља подручје из надлежности Другог основног суда у Београду, странка може да се обрати било ком јавном бележнику именованом за подручје Другог основног суда у Београду.

2. ДА ЛИ СЕ ПРАВИЛА О НАДЛЕЖНОСТИ ЈАВНОГ БЕЛЕЖНИКА ЗА ОВЕРУ УГОВОРА О ПРОМЕТУ НЕПОКРЕТНОСТИ ПРИМЕЊУЈУ И ПРИЛИКОМ ОВЕРЕ ПРЕДУГОВОРА О КУПОПРОДАЈИ НЕПОКРЕТНОСТИ, КАО И У СЛУЧАЈУ КАДА СЕ ЈЕДНИМ УГОВОРОМ ПРОМЕТУЈЕ ВИШЕ НЕПОКРЕТНОСТИ КОЈЕ СЕ НАЛАЗЕ НА РАЗЛИЧИТИМ ОПШТИНАМА?

 

Одредбама члана 45. Закона о облигационим односима („Сл. лист СФРЈ”, бр. 29/78, 39/85, 45/89 – одлука УСЈ и 57/89, „Сл. лист СРЈ”, бр. 31/93 и „Сл. лист СЦГ”, бр. 1/2003 – Уставна повеља) прописано је да је (1) предуговор такав уговор којим се преузима обавеза да се доцније закључи други, главни уговор; (2) прописи о форми главног уговора важе и за предуговор, ако је прописана форма услов пуноважности уговора; (3) предуговор обавезује ако садржи битне састојке главног уговора; (4) на захтев заинтересоване стране суд ће наложити другој страни која одбија да приступи закључењу главног уговора да то уради у року који ће јој одредити; (5) закључење главног уговора може да се захтева у року од шест месеци од истека рока предвиђеног за његово закључење, а ако тај рок није предвиђен, онда од дана кад је према природи посла и околностима уговор требало да буде закључен; (6) предуговор не обавезује ако су се околности од његовог закључења толико измениле да не би био ни закључен да су такве околности постојале у то време.

Као што је поменуто у одговору на претходно питање, одредбама члана 4. став 3 Закона о промету непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 93/2014, 121/2014 и 6/2015) прописано је да ако се непокретности које су предмет уговора налазе на подручју више јавних бележника, надлежан је сваки од тих јавних бележника.

Из наведених законских одредаба произлази и одговор на поменуто питање, тачније да се одредбе које се односе на обавезну форму за закључење главног уговора примењују и на закључење предуговора о купопродаји непокретности. Међутим, како је предмет предуговора заправо преузимање обавезе од стране уговорних страна да касније закључе главни уговор, а не пренос права својине на непокретности, то се уговорне стране захтевом за потврђивање предуговора о купопродаји непокретности могу обратити било ком јавном бележнику, а не само оном који је именован за подручје основног суда на ком се налази предметна непокретност.

Када је у питању ситуација у којој се једним уговором преноси право својине на више непокретности које се налазе на подручју више основних судова, односно на подручјима више јавних бележника, Закон је прилично јасан да је у тој ситуацији надлежан сваки од тих јавних бележника.

3. ДА ЛИ ЈАВНИ БЕЛЕЖНИК СМЕ ДА ОВЕРИ УГОВОР О КУПОПРОДАЈИ НЕПОКРЕТНОСТИ КАДА ЈЕ НАВЕДЕНО ПЛАЋАЊЕ У ДЕВИЗАМА, БЕЗ НАВОЂЕЊА ДИНАРСКЕ ПРОТИВВРЕДНОСТИ?

Одредбама члана 34. став 1. Закона о девизном пословању („Сл. гласник РС”, бр. 62/2006, 31/2011, 119/2012 и 139/2014) прописано је да се плаћање, наплаћивање и пренос између резидената и између резидената и нерезидената у Републици врши у динарима, а ставом 2. тачка 5. истог члана Закона прописано је да, изузетно од одредбе става 1. овог члана, плаћање, наплаћивање и пренос у Републици могу да се врше и у девизама по основу продаје и давања у закуп непокретности.

Из наведених законских одредаба произлази да, када је у питању уговор о купопродаји непокретности, уговорне стране слободно могу да уговарају купопродајну цену у девизама, те да су такве уговорне одредбе законите.

На овом месту само треба скренути пажњу да је приликом купопродаје непокретности средствима обезбеђеним из стамбеног кредита код пословних банака у уговору неопходно навести да се део цене који се плаћа из стамбеног кредита исплаћује продавцу у динарској противвредности по средњем курсу НБС. Такође, неопходно је скренути пажњу на одредбе Закона о спречавању прања новца и финансирању тероризма („Сл. гласник РС”, бр. 113/2017), чија је примена недавно отпочела, којима се прописује обавеза да сваки износ већи од 10.000,00 евра мора да буде исплаћен преко банковног рачуна.

4. ДА ЛИ ЈАВНИ БЕЛЕЖНИК СМЕ ДА ОВЕРИ УГОВОР О ПРОМЕТУ НЕПОКРЕТНОСТИ НА КОЈОЈ ПОСТОЈИ ЗАБЕЛЕЖБА РЕШЕЊА О ИЗВРШЕЊУ?

Одредбом члана 19. Закона о извршењу и обезбеђењу („Сл. гласник РС”, број 106/15) прописана је забрана располагања предметом извршења или обезбеђења и одређено је да акти правног или фактичког располагања предметом извршења или обезбеђења немају правно дејство од тренутка кад извршни дужник прими решење о извршењу на основу извршне или веродостојне исправе или решење о обезбеђењу.

Одредбом члана 156. став 1. истог закона прописано је да од уписа забележбе решења о извршењу није дозвољено да се у катастар непокретности упише промена права својине на непокретности нити које друго стварно право засновано располагањем власника, без обзира на то када је то располагање учињено.

Узимајући у обзир наведене законске одредбе, јавни бележник ће одбити да обави службену радњу, односно солемнизацију уговора о промету непокретности, јер је извршном дужнику забрањено да располаже предметом извршења, као и зато што је његово располагање по Закону недозвољено. Такав уговор нема правно дејство и на основу њега се у катастру непокретности не може извршити промена права својине на непокретности.

Међутим, треба напоменути да претходно важећим Законом о извршењу и обезбеђењу („Сл. гласник РС”, бр. 31/2011, 99/2011 – др. закон, 109/2013 – одлука УС, 55/2014 и 139/2014) нису биле прописане одредбе којима се забрањује упис промена права својине на непокретностима иако је Закон прописивао упис забележбе решења о извршењу у теретни лист листа непокретности. Стога, у случају када за непокретност на којој се преноси право својине у листу непокретности постоји уписана забележба решења о извршењу, треба прво утврдити да ли је у питању решење о извршењу донето по старом ЗИО-у (тада јавни бележник може да потврди уговор о промету непокретности, али је дужан да упозори странке на постојање наведене забележбе) или се ради о забележби решења о извршењу по сада важећем ЗИО-у (тада је јавни бележник дужан да одбије да обави потврђивање уговора о промету непокретности).

5. ДА ЛИ ЈАВНИ БЕЛЕЖНИК МОЖЕ ДА ПОТВРДИ УГОВОР О КУПОПРОДАЈИ АКО ЈЕ ПРЕДМЕТ ПРОДАЈЕ ИМОВИНА СТЕЧАЈНОГ ДУЖНИКА У СТЕЧАЈНОМ ПОСТУПКУ?

Поступак уновчења стечајне масе ради намирења поверилаца стечајног дужника уређен је Законом о стечају. Продаја ради уновчења спроводи се јавним надметањем, јавним прикупљањем понуда или непосредном погодбом, због чега је таква продаја слична судској јавној продаји уређеној прописима о извршном поступку. То даље значи да учешће јавног бележника у закључењу продаје ради уновчења према одредбама стечајног закона није потребно јер је продаја у свему уређена Законом о стечају. Овом ставу иде у прилог и то што је одредбама члана 133. прописано да купац својину стиче у моменту исплате цене, без терета, а стечајни судија својим решењем констатује да је продаја извршена и налаже да, по правоснажности решења, одговарајућем регистру упише права својине и брише терете који су настали пре извршене продаје, односно да упише друга права стечена продајом. Та одредба показује да је учешће јавног бележника у закључивању таквог уговора о продаји непотребно, јер основ за упис у регистар није уговор о продаји, већ решење стечајног судије, а уз то упис је декларативан, а не конститутиван.

С друге стране, уколико се не ради о продаји у поступку уновчења имовине стечајног дужника, већ о приватноправној продаји непокретности из стечајне масе, до које може доћи током стечајног поступка, учешће јавног бележника приликом сачињавања таквог уговора о продаји било би неопходно за пуноважност.

6. ДА ЛИ ЈЕ ЗА ПОТВРЂИВАЊЕ УГОВОРА О ПРОМЕТУ НЕПОКРЕТНОСТИ УВЕК ПОТРЕБНО ДА СЕ ЈАВНОМ БЕЛЕЖНИКУ ДОСТАВИ ДОКУМЕНТАЦИЈА КОЈОМ ПРОДАВАЦ ДОКАЗУЈЕ ПРАВО СВОЈИНЕ И КОЈА?

Кратак одговор на ово питање свакако би био да је за потврђивање уговора којим се преноси право својине на непокретности увек неопходно доказати право својине онога ко то право преноси на другог, те је с тим у вези потребно и доставити документацију којом се постојање права својине доказује. Међутим, у пракси ситуација није увек тако једноставна, па зависно од тога да ли се ради о тзв. „ванкњижној својини”, о праву својине на објекту за који је у току поступак озакоњења и сл. јавни бележник може да захтева различиту документацију пре потврђивања уговора.

Када је у питању правно „чиста” ситуација, односно када је предмет уговора пренос права својине на непокретности које је уписано у катастру непокретности на име преносиоца, тада ће за потврђивање уговора бити потребно да странке јавном бележнику доставе извод из листа непокретности, као доказ права својине, као и да му предоче документа из којих је могуће утврдити да ли право својине које се преноси представља брачну тековину или не.

У ситуацији када је непокретност која је предмет уговора уписана у катастар непокретности, али се преносилац није „укњижио”, односно није у катастру уписао право својине на своје име, постоји обавеза јавног бележника да утврди да ли преносилац има право својине на предмету продаје, као и да ли је предмет продаје ствар која је подобна за продају. У овој ситуацији биће потребно да, поред документације наведене у претходном пасусу, странке доставе и све доказе којима се доказује непрекидан правни след права својине између лица уписаног као власника у катастру непокретности до лица које се појављује као преносилац права својине у предметном уговору.

7. АКО ЈЕ У УГОВОРУ КОЈИ ЈЕ ПРЕДСТАВЉАО ПРАВНИ ОСНОВ ЗА УКЊИЖБУ УГОВОРЕНА И ЗАБРАНА РАСПОЛАГАЊА У НЕКОМ РОКУ, А У КАТАСТРУ НЕ ПОСТОЈИ ТАКВА ЗАБЕЛЕЖБА, ДА ЛИ ТАКВА НЕПОКРЕТНОСТ МОЖЕ ДА СЕ ПРОМЕТУЈЕ ДОК ЗАБРАНА ТРАЈЕ?

Иако је уговарање забране располагања дискутабилно у смислу законитости, сматра се да у пракси уговарање ове забране у краћем року није недозвољено и као такво се понекад јавља у правном промету.

Уговарање ове одредбе нема стварноправно дејство, што значи да остаје уговорна одредба која не спречава пуноважност доцнијег уговора усмереног на располагање ни спровођење уписа на основу таквог доцнијег уговора, али може да има облигационоправно дејство у случају када се поступа супротно тој забрани.

Из наведеног следи да уговор о прометовању непокретности у вези са којом постоји уговорена забрана располагања у одређеном року, може да буде потврђен, али уз упозорења јавног бележника упућена странкама на то да постоји таква уговорна одредба.

8. ДА ЛИ ЈАВНИ БЕЛЕЖНИК МОЖЕ ДА ПОТВРДИ УГОВОР О ПРОМЕТУ НЕПОКРЕТНОСТИ КАДА ПРОДАВАЦ НИЈЕ УКЊИЖЕН КАО ВЛАСНИК У КАТАСТРУ, А РАДИ СЕ О ОБЈЕКТУ ЗА КОЈИ ЈЕ У ТОКУ ПОСТУПАК ЛЕГАЛИЗАЦИЈЕ (ОЗАКОЊЕЊА)?

Као и приликом потврђивања уговора којима се врши пренос права својине на непокретностима које су уписане у катастар, тако је и приликом преноса права својине на непокретностима за које је у току поступак озакоњења потребно доказати постојање права својине и правни след на страни преносиоца.

Међутим, како нелегални објекти нису уписани у катастар, то је пре потврђивања уговора којима се преноси право својине на њима потребно приложити и доказе о постојању и структури самог објекта.

С обзиром на, нажалост, велику распрострањеност нелегалних објеката у Републици Србији и разноликост разлога из којег они нису изграђени у складу са прописима, одговор на наведено питање мора да се потражи у сваком конкретном случају потврђивања оваквих уговора.

У случају да странке обезбеде доказе којима се доказује право својине преносиоца на нелегалном објекту, као и доказе о постојању и структури самог објекта, па јавни бележник утврди да постоји могућност за потврђивање уговора, у солемнизациону клаузулу биће унета одређена упозорења којима се странкама (пре свега купцу) скреће пажња на правне последице које могу настати услед прометовања објекта који није легалан. Тако ће јавни бележник приликом потврђивања тог уговора о промету упозорити странке на то да се у конкретном случају прометује непокретност која је у поступку озакоњења, те да постоји могућност да се приликом техничког прегледа, који се врши у складу са Законом о озакоњењу објеката, утврди да објекат није подобан за употребу и да постоји могућност да објекат или његов део буде уклоњен, као и да, у случају таквог исхода, купац не само што неће имати својину над „купљеним” објектом, већ ће бити у обавези да га о свом трошку сруши и уклони. Зависно од тога ко је уписан као власник на земљишту на коме је изграђен објекат, јавни бележник ће упозорити странке и на одредбе чл. 24−26. Закона о основама својинскоправних односа.

9. ДА ЛИ СЕ НА ОСНОВУ ПУНОМОЋЈА КОЈЕ ЈЕ ОВЕРИО НАДЛЕЖНИ СУД ПРЕ НЕГО ШТО ЈЕ УСТАНОВЉЕНО ЈАВНО БЕЛЕЖНИШТВО У РЕПУБЛИЦИ СРБИЈИ МОЖЕ ПОТВРДИТИ УГОВОР О ПРОМЕТУ НЕПОКРЕТНОСТИ?

Приликом сачињавања пуномоћја важи начело паралелизма форми, што значи да је за форму пуномоћја прописана форма која прати форму правног посла у вези са којим се оно даје. Другим речима: форма која је прописана за неки уговор или други правни посао важи и за пуномоћје за закључење тог уговора, односно за предузимање тог правног посла.

Пре ступања на снагу Закона о јавном бележништву и Закона о промету непокретности форма закључења уговора о промету непокретности била је прописана тада важећим Законом о промету непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 42/98 и 111/09), према ком се уговор о промету непокретности закључивао у писменој форми, а потписе уговарача оверавао је суд. Од овог правила био је прописан изузетак по ком је суд могао да призна правно дејство уговора о промету непокретности који је закључен у писменом облику, али на коме потписе уговарача није оверио суд ако је уговор испуњен у целини или у претежном делу и ако није повређено право прече куповине нити принудни пропис. Пратећи форму закључења уговора иста форма важила је, дакле, и за давање пуномоћја за промет непокретности.

Ако је пуномоћје имало одговарајућу форму у тренутку када је дато, такво пуномоћје је пуноважно и у тренутку закључивања правног посла за које је дато. Накнадна измена прописа који се односе на прописану форму јесте ирелевантна јер властодавац није могао дати пуномоћје у форми која није постојала у тренутку када је давао пуномоћје.

Из наведеног произлази да, на основу пуномоћја за промет непокретности које је оверено пред надлежним судом у форми овере потписа пре ступања на снагу Закона о јавном бележништву, може да се изврши солемнизација или сачини запис уговора о промету непокретности.

10. ДА ЛИ ПРЕ ПОТВРЂИВАЊА УГОВОРА О ПРОМЕТУ НЕПОКРЕТНОСТИ ЈАВНИ БЕЛЕЖНИК МОЖЕ ДА ИЗВРШИ ПРОВЕРУ ВЛАСНИШТВА ПРОДАВЦА НА ПРЕДМЕТНОЈ НЕПОКРЕТНОСТИ, КАО И ДА ГАРАНТУЈЕ ПРАВНУ СИГУРНОСТ КУПЦУ НЕПОКРЕТНОСТИ?

Од самог почетка рада јавних бележника у Републици Србији у широј јавности, али и у добром делу правничке јавности постоји мишљење да јавни бележници имају приступ неком посебном регистру из ког се виде детаљни подаци о непокретностима које су предмет уговора, па самим тим да потврђивање уговора од стране јавног бележника гарантује потпуну правну сигурност стицаоцу непокретности.

Међутим, не постоји никакав посебан регистар непокретности који је резервисан само за јавне бележнике, а оно што повећава правну сигурност приликом потврђивања уговора од стране јавног бележника заправо је чињеница да јавни бележник, као носилац јавне функције и стручњак из области права, од странака захтева достављање доказа о праву својине и другим правима на непокретности. Тако ће јавни бележник од странака захтевати да пре потврђивања уговора приложе извод из листа непокретности, доказе о основу стицања права својине на непокретности (како би се утврдило да ли непокретност представља посебну имовину или брачну тековину), затим изводе из матичних књига, изјаве о сагласности супружника, изјаве сувласника непокретности о коришћењу законског права прече куповине итд.

Поред увида у документацију коју прилажу странке, јавни бележник ће пре потврђивања уговора непосредно извршити и увид у систем за регистровање промета непокретности како би утврдио да ли је за предметну непокретност раније већ био оверен неки уговор и између којих странака. У питању је евиденција о промету непокретности која се води за територију Републику Србије од 2010. године, у коју се уносе подаци о свим предуговорима, уговорима и анексима уговора који за предмет имају промет непокретности, а у коју су податке у почетку уносили судови, а касније јавни бележници.

Такође, како је Законом о извршењу и обезбеђењу („Сл. гласник РС”, бр. 106/2015, 106/2016 – аутентично тумачење и 113/2017 – аутентично тумачење) уведен Регистар судских забрана као … јавни регистар који садржи податке о привременим мерама донетим пре, у току или после судског поступка, којима се забрањује отуђење, односно оптерећење покретних ствари, непокретности или стварних права на непокретностима, то јавни бележник може да изврши увид и у овај регистар у циљу провере да ли на предметној непокретности постоје уписане судске забране.

Из свега наведеног произлази да приликом потврђивања уговора којим се прометује непокретност јавни бележник проверава власништво преносиоца увидом у приложену документацију, увидом у јавне регистре и увидом у систем за регистровање промета непокретности, упозорава странке на постојање одређених терета или правних последица закључења уговора и свеукупно својом стручношћу и ауторитетом у великој мери доприноси правној сигурности приликом потврђивања уговора. Међутим, и поред наведеног, у правном промету никада не постоји потпуна сигурност, па тако ни јавни бележник не може да је гарантује странкама.