Аутор овом приликом одговара на конкретна питања која су важна како за поступак регистрације стамбене заједнице, тако и за управљање и финансијско пословање зграде.
Које су обавезе власника посебног дела у случају да свој посебни део изда у закуп?
У складу са чланом 41. Закона о становању и одржавању зграда (у даљем тексту: Закон) власник посебног дела је дужан да управнику стамбене заједнице достави податке о закупцу (у року од 30 дана од дана закључивања уговора о закупу), као и да обавести управника зграде да ли ће закупац уместо њега учествовати у раду скупштине стамбене заједнице и трошковима одржавања и управљања зградом.
Обавеза пријављивања закупца управнику стамбене заједнице служи како би управник знао кога да обавести у случају настанка кварова (посебно хитних интервенција) или услед извођења одређених радова на одржавању и других оперативних разлога.
Ко има право пречег преноса и шта оно подразумева?
Власник посебног дела зграде има право преноса својине (право пречег преноса), односно располагања заједничким делом зграде ради припајања, претварања, доградње или надзиђивања, тако што ће му се првом понудити пренос права својине, у складу са чланом 12. у вези са чланом 9. Закона. Понуда се доставља свим власницима посебних делова истовремено.
Власник посебног дела зграде остварује право пречег преноса ако у прописаном року од пријема понуде (15 дана) писано обавести скупштину стамбене заједнице да ли ће искористити ово своје право. Пренос права својине врши се на основу уговора између стамбене заједнице и лица које је добило право располагања заједничким делом. У складу са Законом о основама својинскоправних односа и чланом 18, у случајевима и под условима одређеним законом може постојати право заједничке својине. Заједничка својина је својина више лица на неподељеној ствари када су њихови удели одредиви, али нису унапред одређени.
Да ли се стамбене и стамбено-пословне зграде разликују у погледу управљања?
У зградама које се састоје од стамбених и пословних простора, на једнак начин се формира стамбена заједница и организују послови управљања као код стамбене зграде, тако да разлике у погледу управљања нема.
Ко врши послове управљања у пословним зградама?
Према члану 15. Закона, у пословним зградама власници посебних делова оснивају правно лице – удружење (у складу са одредбама закона којима се уређују оснивање и правни положај удружења) и такво удружење има скупштину и свог заступника. Одредбе Закона о становању и одржавању зграда којима се уређују надлежности, права и обавезе скупштине и управника стамбене заједнице у пословима управљања зградом, примењују су у том случају на скупштину и заступника удружења.
Шта ако стамбена зграда има више улаза?
Ако зграда има више улаза, за сваки улаз се може формирати засебна стамбена заједница, а такође и сви улази могу формирати једну стамбену заједницу.
Шта стамбена заједница мора да има као правно лице?
Стамбена заједница као правно лице има:
- пословно име* под којим се појављује у правном промету (обавезно садржи означење „стамбена заједница” и адресу зграде за коју је формирана стамбена заједница),
- матични број,
- ПИБ (порески идентификациони број) и
- текући рачун у пословној банци (пословни рачун се отвара на основу уверења органа јединице локалне самоуправе надлежног за вођење Регистра стамбених заједница).
* Пословно име се може регистровати и на језику националне мањине тако што ће се, поред пословног имена на српском језику, уписати и пословно име на језику националне мањине.
Стамбена заједница може да има и печат који се израђује код печаторесца на основу Решења о регистрацији стамбене заједнице. На печату треба да буде наведено „СТАМБЕНА ЗАЈЕДНИЦА” и адреса (улица, број и град/општина), нпр. ул. Вишеградска бр. 1, БЕОГРАД – САВСКИ ВЕНАЦ.
Ко издаје матични број, ПИБ и текући рачун?
Матични број се добија у поступку регистрације стамбене заједнице и биће наведен у Решењу о регистрацији, а ПИБ издаје пореска управа (по подношењу захтева у надлежној филијали пореске управе). Текући рачун стамбена заједница може да отвори у било којој пословној банци.
На који начин скупштина стамбене заједнице доноси одлуке?
Скупштина стамбене заједнице доноси одлуке на седницама скупштине.
Власници посебних делова могу доносити одлуке и давањем писаних изјава ван седнице. Уколико власник посебног дела гласа писаним или електронским путем, сматра се да је у том случају, за потребе израчунавања кворума, тај члан стамбене заједнице присуствовао седници скупштине.
Колико гласова у скупштини има власник посебног дела?
Сваки власник посебног дела има онолико гласова у скупштини стамбене заједнице колико има посебних делова у свом власништву, а не сразмерно површини стана, тј. посебног дела, у складу са чланом 43. Закона.
Напомена: Изузетно од претходно наведеног правила, посебан део који представља гаражу, гаражно место или гаражни бокс, не даје посебан глас у скупштини његовом власнику. Међутим, у случају да једно лице у згради поседује једино гаражу, гаражно место или гаражни бокс као посебни део, то лице има право гласа у скупштини стамбене заједнице, али само у односу на одлуке које се тичу дела зграде у ком се налазе ови посебни делови.
Како скупштина стамбене заједнице одлучује по одређеним питањима?
У зависности од питања о којима се одлучује на седници скупштине, одлуке се могу доносити:
- једногласно,
- двотрећинском већином (већина коју чини 2/3 укупног броја гласова) и
- обичном/простом већином (већина гласова присутних чланова).
Једногласна одлука је потребна једино за усвајање Правила власника.
Двотрећинска већина је потребна за доношење одлука које се односе на:
- располагање заједничким деловима зграде (отуђивање, припајање, издавање у закуп и сл.), као и за потребе надзиђивања;
- поверавање управљања професионалном управнику;
- кредитно задуживање стамбене заједнице.
Проста већина је потребна за доношење одлука које се односе на:
- текуће одржавање;
- избор или разрешење управника;
- доношење свих других одлука из надлежности скупштине стамбене заједнице за које није предвиђена другачија већина.
* Уколико су власници посебних делова донели правила власника, већина гласова потребна за доношење наведених одлука, може се утврдити актом о правилима власника и на другачији начин од онога који је законом прописан.
Да ли управник стамбене заједнице има право на новчану накнаду?
Закон не предвиђа обавезу плаћања управника, али је и не забрањује. Свакако, ако је воља станара да награде свог комшију јер ради за добробит свих, требало би да закључе уговор о делу или неки други уговор који би пружио основ да се на законит начин изврши плаћање управника. У случају да скупштина стамбене заједнице одлучи да ће управник за свој рад примати новчану накнаду, треба да одреди и висину накнаде коју ће власници посебних делова издвајати у ту сврху.
Да ли стамбена заједница остварује финансијски промет у свом пословању?
Стамбена заједница као правно лице, у складу са Законом, остварује финансијски промет у пословима поверавања/организовања управљања и одржавања зграде, као и услед коришћења делова зграде од стране трећих лица са којима стамбена заједница склапа уговоре. Стамбена заједница је у обавези да има пословни рачун у банци преко кога ће се евидентирати сви приходи и расходи стамбене заједнице.
Ко располаже средствима стамбене заједнице?
Средствима са текућег рачуна стамбене заједнице располаже управник или професионални управник, на основу одлуке скупштине стамбене заједнице о управљању средствима стамбене заједнице. Управник такође води редовну евиденцију о приходима и расходима стамбене заједнице.
Да ли је управник дужан да скупштини стамбене заједнице подноси извештај о финансијском пословању?
Управник или професионални управник је дужан да скупштини стамбене заједнице подноси извештај о раду који посебно садржи приказ укупних прихода и расхода стамбене заједнице, реализованих активности у односу на планиране, као и искоришћења средстава за реализацију сваке од активности.
Сваки власник посебног дела има право да захтева од управника или професионалног управника да му се омогући увид у стање и промене на текућем рачуну стамбене заједнице.
Да ли стамбена заједница подлеже прописима о рачуноводству?
Одредбе Закона о рачуноводству („Сл. гласник РС”, бр. 62/2013) којима се уређује финансијско пословање правних лица, не односе се на стамбене зграде (чл. 4, став 4), односно стамбене заједнице, па стога стамбена заједница нема законску обавезу да саставља и доставља надлежном органу финансијски извештај о свом пословању.
Шта су хитне интервенције?
У складу са чланом 59. Закона, хитне интервенције су све оне интервенције које се без одлагања извршавају ради заштите живота и здравља људи, њихове сигурности, заштите имовине од оштећења и довођења зграде и њених делова у стање исправности, употребљивости и сигурности, у року од 48 часова.
Шта може бити предмет хитних интервенција?
Хитне интервенције могу бити следеће активности и радови:
- одглављивање, обезбеђење и ослобађање лица и ствари из заглављене кабине лифта;
- затварање воде на централном вентилу и главним вентилима по вертикалама услед пуцања водоводне инсталације;
- интервенције којима се објекту обезбеђује редовно снабдевање водом и електричном енергијом;
- одгушивање канализационе мреже у објекту или посебном делу и одношење изливних остатака и дезинфекција простора;
- обезбеђење угроженог простора (тротоара, прилазних стаза и друго) у окружењу стамбене зграде упозоравајућом оградном баријером са знаком упозорења, ради безбедности људи и имовине од делова склоних паду са стамбене зграде, као и леденица;
- предузимање заштитних мера у циљу превенције пожара и других оштећења којима се спречавају угрожавање безбедности лица и имовине;
- поправке или замене делова кровног покривача, ако су угрожене електроинсталације.
Како поступити у случају настанка потребе за хитном интервенцијом?
Власник посебног дела зграде треба да одмах по сазнању настанка потребе за хитном интервенциом, о томе обавести управника или професионалног управника у стамбеној згради.
Управник или професионални управник је потом дужан да одмах по сазнању, а најкасније у року од 48 часова од сазнања (уколико из објективних разлога није било могуће раније), предузме одговарајуће мере у циљу извршавања потребних активности и радова или да захтевом за њихово хитно извршавање о томе обавести организацију која изводи ову врсту радова.
Ко је одговоран за штету која настане услед пропуштања предузимања мера у циљу извођења хитних интервенција?
За штету која настане услед пропуштања предузимања мера у циљу организовања активности по хитним интервенцијама, одговара управник или професионални управник.
Како се финансирају трошкови хитних интервенција?
Трошкови хитних интервенција финансирају се из средстава стамбене заједнице, без обзира на то за шта су та средства намењена.
Оставите одговор
Жао нам је, да би поставили коментар, морате бити пријављени.