Институт државине и концепт њене правне заштите представљају кост у грлу и тачку спотицања свим неправницима који врло тешко разумеју овај институт и не пропуштају да истакну његову неправедност и дискутабилност. Овакав став донекле има смисла, будући да државина и није право. С друге стране, она није ни неправо
У тексту који следи покушаћемо да кроз призму закуподавних односа приближимо концепт државине и државинске заштите, будући да је она од кључног значаја за разрешење многих спорних уговора о закупу.
Закупци се врло често понашају неодговорно, наносећи материјалну штету закуподавцима и одбијајући да сносе било какву накнаду за то, а закуподавци се у таквој ситуацији осећају немоћно, сматрајући да им држава обезбеђује врло слабу правну заштиту. И будући да су неупућени у сопствена права, закуподавци све то трпе беспомоћно, плаћајући рачуне за комуналије и сносећи друге трошкове редовног одржавања објекта, а које би иначе требало да сносе сами закупци. Неретко се, међутим, дешава да поставка овог проблема буде и обрнута. Наиме, постоје и случајеви у којима се закуподавци понашају супротно закону и уговору, трудећи се да на сваки могући начин закупце неосновано и без упозорења иселе из њихових станова.
У наставку текста објаснићемо на који би начин закуподавци, баш као и закупци, требало да реагују у бројним ситуацијама, те како да покрену механизам судске заштите уз помоћ којег би у кратком року могли да остваре своја права. Осим тога, илустроваћемо и два примера из судске праксе по државинској тужби.
И премда на први поглед не изгледа тако, закуподавни односи јесу заиста велики проблем, будући да се директно тичу великог броја наших суграђана. Од 2,4 милиона стамбених јединица, колико их има у Републици Србији, у 2,1 милион заиста и живе власници и њихове породице, док је остатак издат у закуп или је напросто напуштен. Па тако, 300.000 наших грађана живи под туђим кровом, а 800.000 објеката је напуштено.
Мало је познато да је у Београду издато 10% укупних стамбених површина, а тај проценат је још и већи у Новом Саду, где износи 15%.
Државина
Државина је законом заштићена фактичка власт на ствари, што представља околност од суштинског значаја за разумевање овог института. Будући да потиче из римског права, овај институт је преузет и инкорпорисан у све континенталне правне системе који се на њему заснивају, укључујући, дакле, читаву Европу, са изузетком Велике Британије и Републике Ирске.
Државина, дакле, није право. Правна заштита фактичке власти заправо је један велики изузетак, јер државни правни поредак, по правилу, врши заштиту права, а никако голе силе. Или, можда, овде и није реч о голој сили?
Најпре ћемо објаснити шта представља институт државине, а затим и начин на који се она штити, те како можемо предупредити проблеме који могу настати када своју непокретност предамо другом лицу које се у њој настани или започне пословну активност.
Разумевање самог института веома је битно, с обзиром на то да је државинска тужба далеко ефикаснија од својинске, па се понекад чини да држалац има више права него сâм власник. Држалац је лице које држи ствар, било да је у питању покретна ствар или непокретност, па је сходно томе закупац заправо држалац.
Државинска тужба је веома моћна, а државински спорови се воде по хитном поступку. Дакле, у врло кратком року лице које има државину на некој ствари (стану) може исходовати судску заштиту и тако повратити одузету државину или спречити, како власника стана тако и трећа лица, да га ометају у њеном уживању. Реч је о судској заштити која се добија у року од неколико месеци, а уз привремену меру, више није реч о месецима, већ о данима.
Имајући у виду ову околност, могло би се рећи да је закупцима обезбеђена боља заштита него закуподавцима, што негде и одговара правој истини, па се закуподавцима стога саветује да адекватније обезбеде своје потраживање пре него што некретнине издају у закуп, односно пре него што их другим лицима предају у државину.
Битне разлике између својине и државине
За разлику од права својине, које је субјективно стварно право из кога произлази највиша правна и фактичка власт на ствари (коју имају власници станова – закуподавци), државина представља правно заштићену фактичку власт неког лица (на пример, закупца) на некој ствари. Фактичка власт на самој ствари независна је од постојања имовинског субјективног права на тој истој ствари и она се разликује од правне власти коју има титулар субјективног права. Стога државину има и закупац и оставопримац, али и лопов који је ствар украо. Самим тим они имају право и на судску заштиту државине. Дакле, ваља приметити да се државина стиче самим држањем ствари, без обзира на то да ли се до те ствари дошло по неком правном основу или без њега.
У животу се правна и фактичка власт најчешће преклапају, због чега се оправдано верује да онај ко има државину ствари, има и субјективно право на њу, односно и саму својину. Фактичка власт на ствари заштићена је самостално и не извире из права на саму ствар. У савременој правној науци преовлађује схватање да државина није субјективно право, већ чињеница која је правно релевантна и којој правни поредак обезбеђује заштиту. Због свега изложеног, често се говори да државина представља две трећине права својине. У позитивном праву Републике Србије, институти својине и државине регулисани су Законом о основама својинскоправних односа („Сл. лист СФРЈ”, бр. 6/80 и 36/90 и „Сл. лист СРЈ”, бр. 29/96).
Као што је већ поменуто, државина је фактичка власт на ствари, независно од тога да ли држалац верује да је овлашћен да ту фактичку власт и обавља. Фактичка власт на ствари не подразумева стални контакт са ствари, већ просторни однос према њој и она се остварује кроз њено искоришћавање. Другим речима, закупац који живи у стану који му се издаје по основу уговора о закупу, има фактичку власт на том стану, чак и онда када на неколико дана оде из тог стана, односно када не борави у њему.
Врсте државине
Државина је законита ако се заснива на пуноважном правном основу, тј. на правном послу који је по објективном праву подобан за стицање оне врсте права чију садржину држалац врши. Закониту, својинску државину има онај ко је до државине дошао неким послом подобним за пренос својине: купопродајом, поклоном, трампом, без обзира на то да ли је претходник имао закониту државину или не. Купац је увек законити држалац и кад купује од лопова, без обзира на то да ли је знао и према приликама могао знати да његов претходник нема закониту државину. Правни основ се разликује од државине, па тако, једно лице може имати право на државину (правни основ), али не и државину. Ако је отац с тројицом синова закључио уговор о поклону исте ствари, пуноважан основ за државину имају сва тројица, али државину стиче онај син коме је ствар и предата.
Незаконита је она државина која се не заснива на пуноважном правном основу (на пример, узурпатор, лопов и утајивач су незаконити држаоци, као и онај ко је до ствари дошао на основу неважећег купопродајног уговора). Државина је савесна ако држалац не зна или не може знати да ствар коју држи није његова. Претпоставља се да је државина савесна све док се не докаже супротно. Односно, савесност се у праву увек претпоставља, али је реч о оборивој претпоставци. Несавесна државина постоји онда када држалац ствари зна или је могао знати да ствар коју држи није његова.
Државина може бити законита а несавесна (у случају када купац зна или према околностима случаја мора знати да је продавац лопов). Независно од околности да ли је државина незаконита или несавесна, она ипак ужива заштиту. Овај квалитет државине је релевантан искључиво приликом стицања права својине одржајем. Својина на ствари се може стећи одржајем, што подразумева државину и проток одређеног временског периода. Управо од саме чињенице да ли је држалац савестан и законит, зависи и да ли ће рокови за одржај бити краћи.
Заштита државине
Државина ужива правну заштиту, што значи да је она правно заштићена фактичка власт на ствари. Сметање државине може бити учињено узнемиравањем или одузимањем државине. Државина се може штитити вансудски (самопомоћ) и судским путем (тужбом због одузимања државине и тужбом ради заштите од сметања државине). Значај државине види се у томе што се државински, односно посесорни спорови сматрају хитним.
Вансудска заштита
Самопомоћ је вид дозвољене самоодбране (нужне одбране) коју предузима држалац да одбије сметање државине. Самопомоћ је дозвољена само у случајевима одређеним законом, јер се у супротном врши кривично дело самовлашћа из члана 330. Кривичног законика Републике Србије („Сл. гласник РС”, бр. 85/2005, 88/2005, 107/2005, 72/2009, 111/2009 и 121/2012), за које је запрећена казна затвора до једне године.
Самопомоћ је дозвољена у случају:
– када непосредно прети опасност повреде права;
– ако је таква заштита нужна;
– уколико начин отклањања повреде права одговара приликама у којима настаје опасност.
Све три претпоставке дозвољене самопомоћи морају бити кумулативно (заједно) остварене. Онај ко је употребио дозвољену самопомоћ и тиме проузроковао штету лицу које је изазвало потребу самопомоћи, није дужан да му је надокнади. Ако је ствар одузета, може је повратити у року у којем се може подићи државинска тужба, тј. у року од 30 дана од дана сазнања за одузимање и учиниоца, а најкасније у року од годину дана од дана одузимања.
Судска заштита
Повреда државине може бити извршена на два начина:
– одузимањем државине, што значи потпуно искључење држаоца из фактичке власти и заснивање фактичке власти новог држаоца (крађа покретне ствари, усељење у туђи стан или туђу кућу док је власник односно држалац привремено био одсутан и сл.);
– узнемиравањем државине, што подразумева онемогућавање, односно ометање држаоца у вршењу мирне фактичке власти (државине), али без одузимања саме ствари.
Узнемиравање државине може се састојати у:
– сужавању и отежавању фактичке власти држаоца;
– у делимичном одузимању ствари кроз употребу ствари од стране лица које врши сметање;
– у физичком сметању (које се састоји у сужавању и отежавању фактичке власти држаоца и у делимичном одузимању ствари кроз употребу ствари од стране лица које врши сметање) или само у психолошком узнемиравању или вербалном узнемиравању кроз озбиљну претњу којом се забрањује употреба ствари;
– у предузимању повремених радњи повреде државине (тзв. поновно или сукцесивно сметање); или
– у једном поступку којим се заснива трајно стање повреде туђе државине (тзв. продужено сметање).
Још из времена Римљана постојале су две тужбе за заштиту државине: тужба ради враћања одузете ствари и тужба ради спречавања сметања државине.
Посесорни, односно државински спор карактеристичан је по томе што се у њему не расправљају правна, већ само фактичка питања. У државинском спору расправа се ограничава само на претресање и доказивање чињеница у вези са утврђењем постојања последњег мирног стања државине ради враћања у то стање, односно ради спречавања даљег сметања. Искључено је расправљање о законитости, истинитости и савесности државине и насталим захтевима за накнаду штете. Тако, на пример, ако је подигнута тужба за повраћај ствари, суд ће се ограничити само на испитивање да ли је тужени заиста одузео ствар тужиоцу и да ли је тужилац пре тога имао мирну државину, а неће улазити у расправу о томе како је тужилац дошао до ствари, нити да ли је тужени и власник ствари. Код тужбе ради престанка сметања државине, суд ће се ограничити на испитивање постојања сметње од стране туженог и на околоност да ли је том сметању претходила мирнa државина тужиоца. У расправљање по осталим питањима, суд неће улазити.
Рок за подношење тужбе за заштиту државине (за повраћај ствaри или ради престанка сметања) износи 30 дана од дана када је тужилац сазнао за одузимање, односно узнемиравање државине и за лице које је то учинило, а најкасније у року од годину дана од дана одузимања, односно сметања. На оба рока суд пази по службеној дужности (преклузивни рокови), па након протека ових рокова, потенцијални тужилац губи право на подношење ове тужбе.
Ако се сметање састоји у заснивању трајног стања (на пример, један сустанар промени браву од заједничког купатила и другом сустанару трајно онемогући да исто употребљава – рок почиње да тече од заснивања оваквог стања, односно од предузимања радње којом је засновано овакво стање – продужено сметање). Ако се сметање врши повременим радњама (као код пролажења преко туђег земљишта), рок почиње да тече од дана када је постало јасно да ће се сметање наставити. У државинском спору суд може одредити привремене мере ради отклањања или спречавања насиља или спречавања ненакнадиве штете, чиме не сме прејудицирати решење државинског спора.
Тужба се подноси основним судовима који су стварно надлежни за поступање у овој врсти поступка. Месна надлежност утврђује се у зависности од тога да ли је реч о тужби због сметања државине на покретним или на непокретним стварима. Када су у питању покретне ствари, поред суда опште месне надлежности (када је надлежан суд на чијој територији тужени има пребивалиште), надлежан је и суд на чијем је подручју настало сметање, док је у случају непокретних ствари искључиво месно надлежан онај суд на чијем се подручју налази непокретност.
Државински спорови одликују се сумарношћу, што значи да су спорови кратки и брзи, а сама судска одлука којом се решава државински спор доноси се у форми решења. По окончању државинског спора странке могу водити својински, односно петиторни спор, у којем ће се расправљати и правна питања, па успех у том спору може имати и она странка која је изгубила државински спор.
Ову ситуацију управо илуструје следећи случај: Власник је своју изгубљену ствар препознао код другог лица, које је ту ствар набавило од трећег лица, па је власник силом одузме од другог лица. У случају државинског спора биће пресуђено у корист овог другог лица, коме ће власник морати да врати ствар, без обзира на чињеницу што је он власник ствари, будући да смо већ истакли да се државинска заштита пружа оном лицу које је последње уживало мирну државину. У петиторном спору између истих лица, међутим, спор ће добити власник уколико докаже да је ствар изгубио, а да тужени није постао власник одржајем или по правилу о стицању својине од невласника.
У државинском спору привремено се решава нарушено стање, па се зато и доноси решење, а у својинском спору власнику се даје право, сходно чему се и доноси пресуда.
Тужба за повраћај државине јесте тужба коју подиже бивши држалац против садашњег држаоца, који му је ствар одузео. Решењем којим се усваја тужбени захтев у државинском спору наређује се успостављање пређашњег стања, тј. враћање државине на ствари, односно обустава узнемиравања и изриче забрана даљег сметања под претњом новчане казне. То се остварује предајом одузете ствари тужиоцу, односно предузимањем радњи којима се отклања материјално стање којим је вршено сметање државине. Уколико ове радње тужени сâм не изврши у року који му је остављен за добровољно извршење (парициони рок), приступиће се принудном одузимању ствари и њеној предаји тужиоцу, односно радња којом се отклања сметање извршиће се преко трећег лица на терет туженог. Када је у питању радња коју тужени мора да изврши лично, а он то ипак не учини, тада се наплаћује новчана казна која му је запрећена у решењу. Ако тужени прекрши забрану поновног сметања наплаћује се новчана казна која му је запрећена и запретиће му се новом казном за случај да се то сметање понови. Сходно томе, у случају поновног сметања државине, не подиже се нова тужба, већ се захтева извршење раније донетог решења, онолико пута колико се сметање понови.
Тужба због узнемиравања (сметања) представља тужбу којом (држалац) тражи заштиту против узнемиравања. Сметањем државине сматра се било која радња којом се омета мирна државина. Сметање државине се може састојати у томе што закуподавац закупцу одјави телефонску линију, струју или воду, како би га тиме натерао да се исели. Све поменуте радње су забрањене јер представљају сметање државине.
У спору који се покреће овом тужбом ствар се налази код тужиоца. Активно је легитимисан држалац ствари, а пасивно је легитимисан онај ко врши узнемиравање. Тужбом се захтева обустава понашања којим се врши узнемиравање и забрана даљег узнемиравања. Да би успео са својим тужбеним захтевом, тужилац мора доказати да је држалац и да постоји узнемиравање. Дакле, као што је већ поменуто, суд пружа заштиту према последњем стању државине и насталом сметању, при чему није од утицаја правни основ државине и савесност самог држаоца. Према томе, право на заштиту има и држалац који је државину стекао силом, потајно или злоупотребом поверења, осим према лицу од кога је на такав начин дошао до државине. Тужилац може да буде и судржалац у односу на другог судржаоца или судржаоце.
Закључак
Из свега изложеног лако се може закључити колики је значај државине, будући да се она врло ефикасно штити судским путем и хитношћу и сумарношћу самих државинских спорова. Уколико неко лице има уједно и својину и државину на одређеној ствари, па му та ствар у неком тренутку буде одузета, адвокати дају предност покретању државинског, уместо својинског, спора, будући да је исход далеко бржи и ефикаснији, услед чега власник знатно брже долази у посед ствари која му је одузета.
[signoff]
Изузеци
Од начела да се у државинском спору расправљају само фактичка питања постоје и два изузетка:
– први се односи на ситуацију кад тужени истакне приговор да је тужиочева државина према туженом манљива;
– други се односи на ситуацију кад тужени истакне приговор позивајући се на petitorium absorbet possessorium; овај приговор подразумева ситуацију када је између истих странака и о истој ствари истовремено вођен својински, тј. петиторни спор који је правноснажно окончан у корист туженог, тако да се тужени у државинском спору може позивати на пресуду из петиторног спора и тиме одбити претензије тужиоца.
[/signoff]
[signoff]
ВАЗДУХОПЛОВ И БРОД
Ако је у споровима због сметања државине на ваздухоплову или броду надлежан домаћи суд, поред суда на чијем се подручју води уписник у који је ваздухоплов, односно брод уписан, месно је надлежан и суд на чијем се подручју догодило сметање.
[/signoff]
[blockquote]
Примери из праксе
Пример #1
У овом спору тужилац је правно лице, а тужени физичко. У протеклих шест година тужилац је био у мирној државини стамбено-пословног простора, где је имао и регистровано седиште. Тужилац је иначе био закупац, а тужени закуподавац, који је истовремено и власник пословних просторија. Већ дуже време закуподавац је био револтиран чињеницом да закупац није плаћао комуналне и остале дажбине у складу са склопљеним уговором о закупу, што је и довело до тога да је тужени тужиоцу одузео државину, променивши током викенда браву на улазним вратима. Тужени је заправо поставио нову браву, а примерак кључа од нове браве није предао тужиоцу, чиме је извршио одузимање државине пословних просторија тужиоца као привредног друштва. Поред одузимања државине на просторијама, тужени је скинуо и поштанско сандуче тужиоца, па је поред одузимања државине извршио и њено сметање. Због свега изложеног, тужилац је надаље онемогућен у пријему писмена.
Овде посебно треба истаћи да су се у наведеном стану налазила радноправна, статусна и друга документа тужиоца која представљају пословну тајну, као и рачунари, фактуре и сва друга документа без којих тужилац, као привредно друштво, не може да обавља своју делатност и која због незаконитог поступања не може да користи. Тужилац је тражио да се врати стара брава или да му се предају кључеви од нове браве, те је у том смислу и поднео предлог за одређивање привремене мере. Суд је најпре донео решење којим се усваја предложена привремена мера и наложио туженом да у року од 24 часа законском заступнику тужиоца преда примерак кључева од нове браве, као и да истог уведе у посед предметног стана, под претњом принудног извршења. Током овог поступка суд је саслушао парничне странке, односно закуподавца и закупца, и том приликом је утврђивао чињенично стање, односно ко је имао последње мирно стање државине. Једино спорно била је истинитост тврдње туженог да тужилац у тренутку мењања браве већ два месеца није био у државини (тврдио је да је уговор о закупу тада раскинут). Да је којим случајем доказана, оваква тврдња би довела до одбачаја тужбе, јер би то значило да је протекао рок за подношење тужбе који износи 30 дана. ова сумња, међутим, отклоњена је када је суд утврдио да је тужени браву променио потајно викендом, те да су се у канцеларији налазили укључени рачунари тужиоца, као и један мобилни телефон тужиоца прикључен на пуњач ради допуне батерије. То је недвосмислено утицало на суд да утврди да је у тренутку промене браве тужилац био у државини пословних просторија. Четири месеца након усвајања привремене мере, суд је донео решење којим је усвојен тужбени захтев тужиоца, те је суд обавезао туженог да успостави пређашње стање и то тако што ће тужиоцу у државину предати предметни стан, што ће вратити стару браву или предати примерак кључева од нове браве и омогућити несметану државину предметних просторија у року од 24 часа, као и вратити уклоњено поштанско сандуче са ознаком привредног друштва тужиоца. Овим решењем туженом је под претњом новчаног кажњавања забрањено да убудуће на исти или сличан начин смета државину тужиоца на предметном стану.
Суд је, дакле, вратио одузету државину, тако што је наложио да се предају кључеви од нове браве тужиоцу, и отклонио сметање државине које се састојало у уклањању поштанског сандучета, тиме што је туженом наложио да врати поштанско сандуче на место с кога је одстрањено.
[/blockquote]
[blockquote]
Пример #2
Тужилац и тужени су правна лица која су била у закуподавном односу по уговору о закупу закљученом на одређено време, односно на годину дана. Шест месеци пре истека уговора, закупац је престао да плаћа закупнину, као и остале режијске трошкове на које је уговором био обавезан. Након истека уговора, тужилац је туженом упутио писмени позив за примопредају пословног простора, али је ово писмено закупац одбио да прими, баш као и да напусти спорни пословни простор. Због оваквог самовољног понашања туженог, тужилац је сваким даном сносио велику материјалну штету, која се састојала у плаћању ПДВ-а на фактурисану, а ненаплаћену закупнину, плаћање рачуна за коришћење градског грађевинског земљишта, Инфостана, струје, воде, као и у измаклој добити јер би у спорном пословном простору тужилац могао да обавља делатност или да на неки други начин остварује добит.
У споровима проистеклим из закуподавних односа између правних лица надлежан је привредни суд. Као власник простора, закуподавац је знао да физички не сме да исели закупца нити да га омета у мирној државини, па је судским путем исходовао пресуду Привредног суда којом је тужени обавезан да предметни пословни објекат испразни од лица и ствари и преда га тужиоцу у државину у року од 8 дана од дана пријема преписа пресуде, чиме је овај спор окончан на прави начин.
[/blockquote]
[signoff]
Исељење преко органа локалне самоуправе и тужба за исељење
Поступак исељења може да се покрене преко општинског органа управе надлежног за стамбене послове и то у случају када нема правног основа за боравак лицâ која се у стану налазе, или је исти отпао, и тај поступак је релативно брз.
Дакле, поступак исељења бесправно усељених лица води се преко органа локалне самоуправе када није спорна чињеница да се лица у стану налазе бесправно. Када је сâм основ боравка споран (рецимо, спорно је да ли је уговор о закупу раскинут), мора се подносити тужба суду, јер само суд може расправљати о основу.
Имајући у виду ту чињеницу, од општине се може тражити само исељење, а пред судом се могу поставити и додатни захтеви, као што су исплата заосталих рата закупнине и режијских трошкова, јер је само суд овлашћен да о њима расправља.
Поред оних лица која се насилно усељавају у туђи стан (без правног основа) и закупца који после отказа уговора о закупу одбија да изађе из стана, у категорију бесправно усељених лица можемо уврстити и бившег брачног партнера који после окончане бракоразводне парнице неосновано остаје у стану који је његов бивши брачни партнер стекао наслеђем или поклоном и свако друго лице за које је судском пресудом утврђено да се налази у поседу стана без правног основа.
Поступак за исељење пред општинским органом управе је хитан. Надлежност општинског органа утврђује се у зависности од места у којем се стан налази. Општински орган управе се, по правилу, неће упуштати у расправљање и доказивање да ли супротна страна има правни основ за становање или не. остаје, међутим, обавеза органа управе да супротну страну обавести о покренутом поступку и затражи њено изјашњење.
У случају да бесправно усељено лице одбија да прими позив за рочиште, то свакако неће спречити орган управе да спроведе и оконча поступак и поменуто лице са свим стварима и другим лицима исели из предметног стана. С обзиром на то да се у пракси показало да принудно исељење из стана може бити врло непријатно, препорука је да бесправно усељено лице поступи по решењу општинског органа или пак судској пресуди и добровољно се исели у остављеном року.
[/signoff]