Доношењем правилника који омогућавају имплементацију Закона о посредовању у промету и закупу непокретности створене су правне претпоставке за убрзање процеса којим се посредовање у промету и закупу непокретности из правно неуређеног стања доводи у уређено стање према европским стандардима
На основу овлашћења из Закона о посредовању у промету и закупу непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 95/13), донета су четири подзаконска акта („Сл. гласник РС”, бр. 75/14), која су ступила на снагу 29. јула 2014. године, и то:
1) Правилник о евиденцији о посредовању у промету и закупу непокретности (са обрасцем ЕОП – Евиденција о посредовању у промету и закупу непокретности);
2) Правилник о пословном простору и опреми посредника у промету и закупу непокретности;
3) Правилник о стручном испиту за посреднике у промету и закупу непокретности (с програмом стручног испита, који обухвата четири предмета, односно испитне области), и
4) Правилник о регистру посредника у промету и закупу непокретности (са обрасцем ЗУРП – Захтев за упис у регистар посредника у промету и закупу непокретности и обрасцем ИРП – Извод из регистра посредника у промету и закупу непокретности).
До доношења Закона о посредовању у промету и закупу непокретности (у даљем тексту: Закон) 30. октобра 2013. године, посредовање у промету и закупу непокретности било је правно неуређена област, и поред чињенице да се ради о области пословних услуга у којој грађани неретко решавају своја егзистенцијална питања (куповина и продаја стана).
Од тренутка ступања на снагу овог закона, пре десет месеци (Закон је ступио на снагу 8. новембра 2013. године), привредни субјекти који се баве посредовањем у промету и закупу непокретности (у даљем тексту: посредници) имају законску обавезу да с клијентима који продају, купују, дају у закуп или узимају у закуп непокретности (у даљем тексту: налогодавац), закључе писани уговор. Овом законском одредбом створене су претпоставке за јачање правне сигурности свих учесника у овим правним пословима. Законом су створени услови за јачање конкурентности у области посредовања у промету и закупу непокретности, што је и била једна од интенција Закона, будући да се посредници боре на тржишту да привуку налогодавце квалитетнијом услугом за исти или чак и мањи новчани износ од конкуренције. Закључен уговор с налогодавцем обавезан је услов да би посредник уопште могао да огласи непокретност.
Ресорно министарство за послове трговине (у даљем тексту: Министарство), од средине 2014. године, спроводи контроле код највећих оглашивача у Републици Србији с циљем да се онемогући објављивање огласа нелегалних посредника, што је био и један од главних захтева Групације посредника при Привредној комори Србије (која окупља посреднике који послују у складу с Кодексом пословања који је Групација донела по усвајању Закона). Чланице Групације су се обавезале да едукацијом својих чланица и другим мерама (укључујући рад суда части) прекину вишедеценијску праксу објављивања огласа понуде и тражње непокретности за које не постоје закључени уговори. Дешавало се да посредници објављују огласе за непокретности на атрактивним локацијама по ценама испод тржишних, само да би привукли клијенте, а потом им нуде друге непокретности. Спречавање обмањујућег пословања изузетно је важно и из угла добијања реалне слике о понуди и тражњи непокретности у Србији, јер већ описана негативна пракса није омогућавала реално сагледавање српског тржишта непокретности.
Уговор о посредовању веома је значајан за привредне субјекте који легално послују, јер представља конкретан правни основ за наплату посредничке провизије од налогодавца, што је у ранијем периоду често представљало проблем (налогодавци су одбијали да плате посредничку провизију по закљученом послу).
Правно уређење области посредовања у промету и закупу непокретности, подржано информативном кампањом Министарства (која почиње да се спроводи у четвртом кварталу 2014. године), несумњиво ће довести и до промене у понашању и навикама потрошача у Србији, који ће све више (а према проценама Министарства до 2016. године, када буде завршен процес – чак искључиво) користити услуге легалних посредника.
Правилник о евиденцији о посредовању у промету и закупу непокретности
Овим правилником утврђена је обавеза посредника да води евиденцију о закљученим уговорима о посредовању на посебном обрасцу ЕОП који је објављен уз правилник, а који дајемо у рубрици Корисни модели правних аката.
Практично, то значи да посредник треба у образац ЕОП да унесе податке о свим уговорима који су на снази дана 29. јула 2014. године. Поред тога, посредник попуњава податке о себи (пословно име, седиште, ПИБ и матични број) у левом горњем делу обрасца. На средини обрасца (само на првој страници) уписује пословну годину: 2014. Након што у образац ЕОП унесе податке о свим уговорима који су на снази, посредник треба да га одштампа на папиру и потпише у горњем десном делу на месту које је предвиђено за потпис одговорног лица.
Посредник наставља да води евиденцију, уносећи податке о новим закљученим уговорима и насталим променама у року од осам дана од дана закључења уговора о посредовању, односно настанка промене по уговорима који се већ налазе у евиденцији. Тиме се обезбеђује ажурност евиденције, која је погодан инструмент за праћење пословног портфолија посредника. Евиденција се чува трајно, а документација која чини његов прилог, најмање десет година од дана његовог закључења.
Министарство, односно тржишна инспекција, у вршењу надзора над пословањем привредних субјеката контролисаће да ли посредници воде евиденцију у складу с правилником. Евиденција је важан инструмент у откривању нелегалног пословања и у борби државе против сиве економије.
Подаци из уговора и других докумената треба да су унети у евиденцију тачно и потпуно. Новчаном казном од 100.000,00 до 500.000,00 динара казниће се за прекршај правно лице (одговорно лице у правном лицу казниће се новчаном казном од 10.000,00 до 100.000,00 динара), а предузетник од 50.000,00 до 500.000,00 динара, уколико не води, односно не води тачно и потпуно евиденцију о посредовању у складу са чланом 17. Закона. Поред тога, уз прекршајну казну, правном лицу или предузетнику може се изрећи и заштитна мера забране вршења посредовања у промету, односно закупу непокретности од једне до две године, као и заштитна мера јавног објављивања пресуде.
Правилник о пословном простору и опреми посредника у промету и закупу непокретности
Овим правилником прописују се минимални технички услови за пословни простор и опрему за обављање послова посредовања у промету и закупу непокретности, а у вези са чланом 14. Закона.
Посредник мора да обавља делатност у пословном простору или у стану који се користи као пословни простор, у ком случају мора испуњавати све законске услове који се односе на пренамену стана у пословни простор. Прописано је да, када посредник обавља делатност у стану који се користи као пословни простор, тај стан мора имати посебан улаз из ходника стамбене зграде, из дворишта, односно са улице, као и да у стану мора постојати санитарни чвор, те да стан не може да се користи за становање. Ове одредбе правилника изузетно су значајне у борби против сиве економије, јер онемогућавају ранију негативну праксу да посредници уопште немају пословни простор, нити одговарајуће услове за пружање услуге клијентима (непостојање тоалета) или да инспекција не може да врши контролу пословања, јер посредници „раде” из приватних станова, па по том основу не дозвољавају улазак инспекторима у стамбени простор.
Од 29. јула 2014. године, посредник мора бити технички опремљен савременим средствима комуникације: фиксним, односно мобилним телефоном и приступом интернету. Посредник мора располагати и опремом за идентификацију лица – електронским читачем биометријске личне карте с микроконтролером (чипом), рачунаром и штампачем.
Све наведено представља основни стандард савременог пословања и не захтева превелику инвестицију, а у члану 33. Закона прописана је казнена одредба за привредни субјект који послује у пословном простору који не испуњава услове из члана 14. Закона: новчаном казном од 100.000,00 до 500.000,00 динара казниће се за прекршај правно лице (одговорно лице у правном лицу казниће се новчаном казном од 10.000,00 до 100.000,00 динара), а предузетник од 50.000,00 до 500.000,00 динара.
Правилник о стручном испиту за посреднике у промету и закупу непокретности
Највеће интересовање од свих подзаконских аката који су представљени јавности на скупу у Привредној комори Србије 29. јула 2014. године, на дан њиховог ступања на снагу, изазвао је управо овај правилник.
Његове одредбе обавезују лица која се баве посредовањем у промету и закупу непокретности (у даљем тексту: посредници) да положе стручни испит уколико желе легално да се баве овим послом. У Министарству истичу да је овај правилник плод заједничког рада домаћих стручњака и представника посредника, уз коришћење иностране позитивне праксе.
Стручни испит обухвата проверу знања из четири предмета, односно испитних области:
1) правни оквир у вези с посредовањем у промету и закупу непокретности (5 модула);
2) финансијски и порески аспекти посредовања у промету и закупу непокретности (4 модула);
3) менаџмент у посредовању у промету и закупу непокретности (4 модула), и
4) основе просторног планирања и изградње (6 модула).
Кандидати спремају испит према Програму полагања стручног испита који је дат као прилог уз Правилник о стручном испиту (налази се на интернет страници Министарства www.mtt.gov.rs под Документи) и садржи и списак литературе и правних извора за сваки модул у оквиру предмета, односно испитне области.
Стручни испит се састоји из два дела: писменог и усменог дела. Писмени испит је у форми теста, који траје највише 3 сата, с питањима и четири одговора од којих кандидат треба да заокружи тачан одговор. Тест обухвата све модуле у оквиру испитних области, а питања су формулисана на начин који омогућава да се утврди да ли кандидат зна материју подмодула (на пример, код правног оквира подмодул 1.5. Обавезе посредника – да ли кандидат зна које су обавезе посредника према члану 16. Закона).
Тест је положио кандидат који одговори тачно на најмање 60% питања из сваке испитне области. Кандидат који је положио тест стиче услов за полагање усменог дела испита, а који се полаже пред шесточланом комисијом и може трајати најдуже 30 минута. На усменом делу теста кандидати треба да покажу примењено знање, односно деловање у конкретном пословном односу с клијентом, поступак пред институцијом, решење проблема.
Стручни испит може да пријави свако лице које има пребивалиште на територији Републике Србије, најмање IV степен стручне спреме и које је уплатило износ таксе од 14.000,00 динара.
По завршетку техничких припрема за полагање стручног испита које су у току, Министарство ће објавити обавештење са свим потребним упутствима за кандидате на интернет страници Министарства, када ће почети пријављивање испита за први испитни рок у 2014. години. Тачан датум и место полагања стручног испита утврђује председник испитне комисије најмање десет дана пре испитног термина.
Јавност је већ обавештена о томе да у Министарству планирају да први термин за полагање стручног испита буде крајем октобра 2014. године. Решењем министра број 110-00-33/2014-04 од 30. јула 2014. године утврђено је да испитни рок 1/2014 за полагање стручног испита за посреднике у промету и закупу непокретности траје од 22. октобра 2014. до 22. јануара 2015. године, а у том периоду биће више испитних термина, о чему ће сви кандидати бити благовремено обавештени.
За савремену правну праксу интересантно је истаћи да је ово први правилник о стручном испиту који садржи износ таксе за полагање стручног испита у апсолутном износу (члан 17. Правилника), као и износ надокнаде за рад Испитне комисије (члан 11. Правилника). Ови износи су утврђени према посебној методологији (која води рачуна о доступности јавне услуге, економској снази и стварним трошковима стручног испита) и на основу Закона о буџету, Министарство је писмено образложило њихову висину у поступку доношења подзаконског акта, а ради добијања сагласности министра финансија на правилник (сходно члану 30. ст. 2. Закона).
Кандидати који су пријавили стручни испит могу једанпут по испитном року одустати од полагања испита, уколико о томе писменим путем обавесте Министарство најкасније пет радних дана пре термина одређеног за полагање. Кандидату се одређује накнадни термин за полагање испита. У случају болести и других оправданих разлога (смртни случај блиског члана породице, али и важне службене обавезе и сл.) кандидат може једанпут по испитном року оправдати неизлазак на испит. У таквим случајевима, писменим путем (с приложеним доказима) обавештава Министарство најкасније два радна дана након дана одређеног за полагање. Након процене оправданости разлога и провере доказа, Министарство обавештава кандидата о томе да ли му је одобрен нови термин за полагање или да разлози, односно докази, нису уважени (у том случају поново пријављује полагање стручног испита и плаћа таксу од 14.000,00 динара).
У случају одустајања од полагања испита или удаљавања са испита због нарушавања реда или покушаја преваре или извршене преваре, кандидат се оцењује оценом „није положио”. Кандидат који је на стручном испиту оцењен овом оценом може се пријавити за полагање у наредном испитном року (поново плаћа 14.000,00 динара).
Кандидат који је положио стручни испит (писмени и усмени део) оцењује се оценом „положио”. Министарство овом кандидату издаје Уверење о положеном стручном испиту у писменом облику, у року од 30 дана од дана објављивања списка кандидата који су положили стручни испит, а који се објављује на интернет страници Министарства у року од осам дана од дана завршетка стручног испита.
Министарство води евиденцију о издатим уверењима о стручном испиту. Евиденција је битна и из угла провере података које посредници подносе на обрасцу захтева за упис у Регистар посредника – дајемо га на крају овог текста, а који је у уској вези са стручним испитом за посреднике који многи називају лиценцирање посредника. У сваком случају, професија посредника сада је законом уређена, чиме се стварају претпоставке за виши квалитет услуге потрошачима и привреди који користе услуге посредовања у промету и закупу непокретности, али и за друштвену афирмацију и развој ове професије која може постати атрактивна за нова улагања капитала и запошљавање младих школованих људи.
Правилник о регистру посредника у промету и закупу непокретности
Правилник непосредно доприноси јачању правне сигурности грађана и привредних субјеката у области посредовања у промету и закупу непокретности. Законом је прописано да министарство надлежно за послове трговине у писаној и електронској форми води Регистар посредника (у даљем тексту: Регистар).
Доношењем Правилника, који детаљно прописује облик, садржину и начин вођења Регистра, образац захтева за упис у Регистар и образац извода из Регистра, стварају се законске претпоставке за установљење и вођење Регистра као ажурне јавне базе података доступне, посредством интернета, свим заинтересованим странама у земљи и иностранству. Практично, то значи да ће пре свега корисницима услуга посредника у промету и закупу непокретности бити омогућено да на једном месту (на званичној интернет страници министарства надлежног за послове трговине), претрагом базе података, коју Министарство редовно ажурира, имају свеобухватан увид и правовремене информације о свим регистрованим посредницима у промету и закупу непокретности на територији Републике Србије, као и о лицима која обављају послове посредовања у промету и закупу непокретности, а имају положен стручни испит. На тај начин поставља се додатна препрека за лица која се нелегално баве овом делатношћу и тиме држава појачава борбу против сиве економије.
Регистар доприноси увођењу реда на тржишту непокретности, сходно стандардима држава чланица Европске уније. Све наведено је у функцији стварања повољног економског амбијента и законитог пословања привредних субјеката, који се баве посредовањем у промету и закупу непокретности, а потрошачима и привредним субјектима – корисницима услуга посредовања у промету и закупу непокретности обезбеђује виши степен правне сигурности и квалитетнију услугу.
Важно је подсетити на то да се упис у Регистар посредника у промету и закупу непокретности врши на захтев лица које тражи упис у тај регистар (у даљем тексту: подносилац захтева). Решење о упису у Регистар посредника доноси министар надлежан за послове трговине у року од 30 дана од дана подношења захтева.
На овом месту важно је подсетити на услове које привредно друштво или предузетник морају да испуњавају за упис у Регистар посредника.
Према члану 5. Закона о посредовању у промету и закупу непокретности, услови за упис у Регистар посредника подразумевају:
– да предузетник или најмање једно физичко лице које оснива привредно друштво, односно други члан привредног друштва, или најмање један запослени, односно најмање једно лице које је ангажовано ван радног односа (у даљем тексту: ангажовано лице) има положен стручни испит из члана 11. овог закона;
– важећи уговор о осигурању закључен у складу са чланом 7. овог закона;
– одговарајући пословни простор у складу са чланом 14. овог закона;
– да није изречена заштитна мера из члана 32. ст. 2. и члана 33. ст. 4. овог закона, која је на снази у време подношења захтева.
Уз попуњени захтев на обрасцу ЗУРП (који дајемо у рубрици Корисни модели правних аката), подносилац захтева за упис у Регистар посредника прилаже неопходне доказе:
1) изјаву подносиоца да је одређено лице које има положен стручни испит запослено или ангажовано ван радног односа код подносиоца, или да је одређено лице које има положен стручни испит оснивач или члан привредног друштва (у даљем тексту: члан друштва) које је подносилац, односно предузетник који је подносилац; уз наведену изјаву прилаже се додатна изјава тог лица, с његовим ЈМБГ-ом и овереним потписом, којом потврђује да је оно запослено или ангажовано ван радног односа код подносиоца захтева, односно да је члан друштва; додатна изјава се не подноси ако члан друштва, односно предузетник подноси изјаву за самог себе;
2) примерак уговора о осигурању од одговорности за штету у складу са чланом 13. Закона о посредовању у промету и закупу непокретности;
3) пуномоћје, ако се захтев подноси преко пуномоћника;
4) доказ о уплаћеној административној такси.
Уместо закључка
Према проценама Министарства, процес превођења области посредовања у промету и закупу непокретности из нерегулисаног стања у уређено стање – када ће сви посредници бити уписани у Регистар, који је доступан корисницима интернета на званичној интернет страни Министарства – трајаће између осам и дванаест месеци.
Активности које се односе на установљење Регистра посредника планиране су за четврти квартал 2014. године, али је њихова реализација условљена расположивим буџетским средствима, која ће бити позната тек по усвајању ребаланса буџета Републике Србије.
У току је и израда посебног информативног материјала који је намењен корисницима и пружаоцима услуга посредовања у промету и закупу непокретности. Дистрибуција овог материјала планирана је за четврти квартал 2014. године, а циљ информативне кампање, коју Министарство спроводи заједно са удружењима посредника, огледа се у већој информисаности заинтересованих страна и укупне јавности у Србији о новим законским прописима у овој области.
[signoff]
Перспектива делатности
На посредницима је да искористе ову шансу коју им Закон пружа и да своје пословање не само ускладе са законским прописима већ и да га унапреде, специјализују се, међусобно удруже и пословно повежу, развију и тржишту понуде нове услуге и савремено пословање уз конкурентне цене. Овакав сценарио, по којем ће посредници економски ојачати, представља пожељан развој ове области – чиме она постаје конкурентнија и може спремно ући у утакмицу са иностраном конкуренцијом која постаје неминовна у даљем процесу европских интеграција, са свим погодностима за кориснике услуга у Републици Србији.
Законом о услугама који је планиран за 2015. годину, инкорпорираће се директива ЕУ о услугама која омогућава прекогранично пружање услуга, па ће српски посредници бити изложени конкуренцији из држава чланица ЕУ, али исто тако представља могућност да своје услуге нуде на великом тржишту ЕУ.
У Министарству се не слажу с прогнозама по којима ће због нових правилника, пре свега због обавезе полагања стручног испита за посреднике, доћи до смањења броја посредничких фирми (којих је данас, према подацима ПКС, у Србији око 800 активних), а тиме и до конкуренције међу посредницима.
Сâм број посредничких фирми није фактор који гарантује конкуренцију, а садашње стање у којем у просеку посредници запошљавају 1,3 запослена сведочи о ниској ефикасности у овом делу пословних услуга.
[/signoff]
[blockquote]
Питања и одговори:
П: Како да у евиденцију упишем 2.000 уговора?
О: Технички потпуно изводљиво, јер образац ЕОП има дефинисану ширину колоне, док је број редова неограничен и омогућава посреднику да упише све потребне податке. Посредничке фирме са овако великим бројем уговора сигурно ће инвестирати у одговарајућа софтверска решења која ће им омогућити да ефикасно управљају својим портфолијом уговора и да истовремено ускладе своје пословање с правилником.
П: Како да евидентирам уговор о посредовању за продају 20 станова?
О: У колонама 2,3,4 и 5 уписују се подаци који се односе на уговор (а уговор је један), док се подаци о непокретности (без обзира на то да ли је једна или више, а у овом случају 20 станова) уписују у колоне 6–12. Технички могуће, јер број редова у обрасцу ЕОП није ограничен.
[/blockquote]
[signoff]
Фер тржишни услови
Кандидати нису обавезни да похађају курсеве за полагање стручног испита који се нуде на тржишту, нити имају обавезу да купују уџбенике и скрипте. Регулатива онемогућава негативну праксу када чланови испитних комисија истовремено држе курсеве за припрему испита.
Министарство је настојало да и у сфери едукације створи фер тржишне услове не фаворизујући никога на тржишту, тако да се кандидати самостално опредељују да ли ће и код кога апсолвирати курсеве за припрему полагања испита.
[/signoff]