Иако је незахвално говорити о најчешћим или највећим дилемама у примени било које области права, па тако и у поступку пред јавним
бележником, овде су издвојена нека питања која су се у пракси појављивала као спорна у покушају да се кроз одговоре на иста
разјасне недоумице које странке имају у поступцима пред јавним бележником. Наравно, ти одговори представљају ставове аутора и/или
већег дела струке, при чему не треба сметнути с ума да су у обављању делатности јавни бележници самостални и независни, као и да њихово поступање и правни став у конкретним случајевима могу да буду другачији од овде изнетих.
[pdfjs-viewer url=“https://www.legeartis.rs/wp-content/uploads/2020/05/1167.pdf“ viewer_width=100% viewer_height=1360px fullscreen=true download=true print=true]
54
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
Спорна питања из праксе
у поступцима пред јавним
бележником
Иако је незахвално говорити о најчешћим или највећим дилемама у
примени било које области права, па тако и у поступку пред јавним
бележником, овде су издвојена нека питања која су се у пракси
појављивала као спорна у покушају да се кроз одговоре на иста
разјасне недоумице које странке имају у поступцима пред јавним
бележником. Наравно, ти одговори представљају ставове аутора и/или
већег дела струке, при чему не треба сметнути с ума да су у обављању
делатности јавни бележници самостални и независни, као и да њихово
поступање и правни став у конкретним случајевима могу да буду
другачији од овде изнетих.
Дејан Обренић,
дипломирани правник
1. Да ли јавни бележници у свим
случајевима достављају службама
за катастар непокретности исправе и
одлуке које су оверили или сачинили,
као и оне исправе и одлуке које се
односе на упис у катастар, које није
сачинио јавни бележник?
У складу са одредбама члана 22. Закона
о поступку уписа у катастар непокретности
и водова, јавни бележници, као обвезни-
ци доставе, по службеној дужности, преко
е-шалтера, надлежним службама за катастар
непокретности достављају јавнобележничке
исправе које састављају, потврђују или ове-
равају, односно извршне одлуке које доносе у
оквиру законом поверених јавних овлашће-
ња, које представљају подобан правни основ
за упис у одређени катастар непокретности.
У циљу одговора на постављено питање тре-
ба посебно обратити пажњу на други део
цитиране законске одредбе, која прецизира
да јавни бележници достављају оне исправе
и одлуке које представљају подобан правни
основ за упис у поменути катастар. То је битно
нагласити зато што јавни бележници доносе и
немали број одлука (оставинских решења) и
оверавају (у ширем смислу речи) немали број
исправа које не представљају подобан прав-
ни основ за упис у катастар непокретности.
Пример оставинских решења која не могу да
представљају подобан правни основ за упис
у катастар јесу решења којима се врши пре-
нос права и обавеза из уговора или управних
одлука, тако да се њима не врши никаква про-
мена уписаних права у наведеном катастру.
С друге стране, од самог почетка примене
наведеног закона у пракси постоји дилема да
ли јавни бележници имају законску обавезу
достављања уговора, анекса уговора и изјава
о сагласности за упис права својине (clausula
intabulandi) и у оним случајевима када су на-
бројане исправе настале пре почетка примене
Закона. Одговор на то питање заправо садр-
же одредбе члана 61. Закона, које прописују
да су „јавни бележници дужни да отпочну са
доставом исправа у складу са чланом 23. овог
закона, које саставе, потврде или овере почев
од 1. јула 2018. године, као и одлука које до-
несу и постану извршне почев од тог датума.
[…] До датума из ст. 1–3. овог члана уписи по
исправама наведеним у тим одредбама врше
се по захтеву странке у складу са чланом 33.
ст. 1–4, 7. и 8. овог закона.”
55
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
Наведено питање на исти начин регулишу
и одредбе члана 57. став 4. Закона, које про-
писују да ће се „по одредбама овог закона вр-
шити упис на основу одлука судова и других
надлежних органа и вршилаца јавних овла-
шћења донетих после ступања на снагу овог
закона, као и на основу исправа састављених,
односно потврђених од стране јавних беле-
жника, односно судова који су те исправе са-
ставили, односно потврдили уместо јавних
бележника, од дана ступања на снагу Закона
о јавном бележништву („Службени гласник
РС”, број 31/11).”
Из наведеног произлази јасан одговор да
јавни бележници преко е-шалтера достављају
службама за катастар непокретности уговоре,
анексе уговора и одређене clausula intabulandi
у оним ситуацијама када наведене исправе
представљају подобан правни основ за упис
права у катастар непокретности и када су са-
стављене, потврђене или оверене од стране
јавног бележника након 1. 7. 2018. године. У
оним ситуацијама када се сачињавају, потвр-
ђују или оверавају анекси уговора или clausula
intabulandi које се односе на уговоре закључене
и оверене пре 1. 7. 2018. године, јавни бележни-
ци не достављају исправе преко е-шалтера, већ
странке самостално покрећу поступак пред
надлежном службом за катастар непокретно-
сти, при чему достављају и наведене исправе,
зато што анекс или clausula intabulandi сами за
себе не представљају подобан правни основ за
упис у катастар непокретности, већ тај основ
представља уговор на који се они односе.
2. Да ли извод из листа непокретности
може да се добије и код јавног
бележника или само у надлежној
служби за катастар непокретности?
Од самог почетка примене Закона о по-
ступку уписа у катастар непокретности и во-
дова у јавности се понавља (дез)информација
да је издавање извода из листа непокретно-
сти, поред служби за катастар непокретно-
сти, поверено и јавним бележницима. Вођене
том (дез)информацијом, странке се неретко
обраћају јавним бележницима са захтевом за
издавање листа непокретности, а није непо-
знато да се истим поводом јавним бележни-
цима обраћају и банке или друге институције.
Међутим, стварна ситуација је унеколико
другачија, па је за разјашњење те дилеме по-
требно консултовати одредбе самог закона.
Тако је одредбама члана 53. Закона про-
писано да „јавни бележници, као и преду-
зетници и правна лица уписана у регистар
геодетских организација, могу издавати из-
воде из члана 52. став 2. овог закона. Извод
из става 1. овог члана има исту важност као
да га је издао Завод. Услови издавања извода
у складу са ставом 1. овог члана ближе се уре-
ђују подзаконским актом који доноси Влада.”
У складу са ставом 3. цитираног члана
Влада је донела подзаконски акт – Уредбу о
начину достављања докумената у поступку
уписа у катастар и начину издавања извода из
катастра електронским путем („Сл. гласник
РС” број 50 од 29. јуна 2018), која је ступила на
снагу 1. 7. 2018. године. Чланом 8. став 5. на-
ведене уредбе прописано је да „сва документа
која издаје Завод, а која су кориснику е-шал-
тера неопходна за обављање своје делатности,
корисник е-шалтера прибавља подношењем
захтева Заводу кроз е-шалтер”, док је чланом
11. став 2. исте уредбе прописано да „Завод
кориснику е-шалтера издаје лист непокрет-
ности и копију плана преко е-шалтера, на
исти начин на који је захтев поднет у складу
са чланом 8. став 8. ове уредбе, у року од 24
часа од подношења захтева у ПДФ формату,
оверене валидним квалификованим елек-
тронским потписом, односно електронским
печатом, у складу са законом.”
Из наведеног закона и пратећег подзакон-
ског акта произлази да јавни бележници могу
да изврше увид у базу катастра непокретно-
сти, као и да могу да добију извод из листа
непокретности у ПДФ формату, снабдевен
електронским потписом и печатом од стра-
не надлежне службе за катастар непокретно-
сти. Међутим, чињеница да јавни бележник
може да изврши увид у лист непокретности
преко правосудног информационог система,
не значи да може и да га изда странкама или
било ком трећем лицу, већ само да може да
одштампа извод из катастарске базе у коју је
вршио увид, као доказ о спровођењу те радње
за потребе конкретног поступка који се води
пред јавним бележником (нпр. сачињавање
заложне изјаве, потврђивање уговора и др.).
56
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
Како у погледу овог питања постоји правна
празнина јер подзаконским актом није у цело-
сти уређено питање које му је Закон оставио
на уређење, то и одговор на ово питање може
да буде у оквиру постојећих правних норми,
што значи да јавни бележници не могу да из-
дају изводе из листова непокретности нити
друге изводе из базе катастра непокретности
за потребе странака или других учесника у по-
ступку, већ само могу да врше увид у ту базу
и да за себе штампају изводе који потврђују
да је извршен увид, и то све само за потребе
конкретног поступка који се води пред јавним
бележником. Што се тиче издавања извода
и преписа листова непокретности, као и до
сада, они могу да се прибаве само у надлежној
служби за катастар непокретности.
3. Да ли заложни дужник у оквиру
заложне изјаве може да дâ и изјаву
којом конституише забрану да се
располаже неисписаном хипотеком
у смислу чланова 53. и 54. Закона о
хипотеци?
Неретко се у пракси дешава да заложни
повериоци (најчешће пословне банке) од за-
ложних дужника захтевају да се, приликом
давања заложне изјаве којом се заснива из-
вршна вансудска хипотека првог реда и када
у теретном листу листа непокретности нема
уписаних терета, у заложну изјаву унесе и ду-
жниково одрицање од располагања неиспи-
саном хипотеком, у складу са члановима 53.
и 54. Закона о хипотеци.
Одредбама поменутог члана 53. Закона о
хипотеци прописано је да „хипотека која није
исписана, ако је обезбеђено потраживање
престало, у року од 3 године од дана када је
потраживање престало може да се пренесе на
новог повериоца или, ради обезбеђења другог
потраживања, на старог повериоца, до изно-
са потраживања обезбеђеног неисписаном
хипотеком. У случају из става 1. овог члана,
пренос се врши на захтев власника, који у
прилогу садржи доказ да је потраживање пре-
стало.” На тај начин прописана је могућност
да власник хипотековане непокретности,
када је обезбеђено потраживање престало,
уместо захтева да се хипотека брише, распо-
лаже том неисписаном хипотеком тако што
„преноси хипотеку” на неко друго потражи-
вање истог или различитог повериоца, за шта
му је остављен рок од три године.
Чланом 54. Закона о хипотеци прописано
је да „одрицање власника од права на рас-
полагање неисписаном хипотеком не прои-
зводи правно дејство, осим ако: 1) власник
се уговором обавеже према трећем лицу, а
нарочито према хипотекарном повериоцу са
доцнијим редом првенства, да ће у његову ко-
рист захтевати испис одређене хипотеке; 2) у
регистар непокретности упише се забележба
такве обавезе код те хипотеке. Хипотекарни
повериоци са доцнијим редом првенства хи-
потека: 1) не могу да се противе упису новог
хипотекарног повериоца на упражњено ме-
сто неисписане хипотеке; 2) задржавају место
на коме се њихове хипотеке налазе.” Наведе-
ним је предвиђена могућност да се власник
непокретности уговором обавеже према тре-
ћем лицу, а нарочито према хипотекарном
повериоцу с доцнијим редом првенства, да
ће у његову корист захтевати испис одређе-
не хипотеке, као и да се та обавеза уписује у
регистар као забележба при датој хипотеци.
У складу са наведеним прописима јасно је
да, у ситуацији када не постоји уписана хи-
потека претходног реда, нису испуњени усло-
ви за одрицање од могућности располагања
неисписаном хипотеком јер се у том случају
уписује прворангирана односно једина хи-
потека. Главни разлог за овакав став јесте
чињеница да обавезивање на брисање хипо-
теке мора да се врши према трећем лицу, а не
према повериоцу потраживања које се том
хипотеком заснива. Најчешће је у питању ка-
снији хипотекарни поверилац јер има непо-
средан интерес да се хипотека брише како би
се, захваљујући клизању ранга хипотека, тим
брисањем боље рангирала хипотека доцнијег
повериоца. Изузетно, поменута обавеза мо-
гла би да се преузме и према истом лицу (а
не трећем), али само ако би исти поверилац
уписивао неку доцнију хипотеку за обезбеђе-
ње неког другог потраживања, чиме би се тај
поверилац квалификовао као хипотекарни
поверилац доцнијег реда првенства.
Одредба којом се власник непокретности
одриче права на располагање неисписаном
хипотеком према повериоцу хипотеке која
57
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
је прворангирана или једина, представљала
би манифестацију неједнакости уговорних
страна, јер тај хипотекарни поверилац нема
никакав интерес да се власник одрекне распо-
лагања неисписаном хипотеком према њему
пошто је у сценарију у којем, по Закону о хипо-
теци, може да дође до располагања неисписа-
ном хипотеком његова хипотека већ престала.
Интерес би могли да имају превасходно доц-
нији хипотекарни повериоци или имаоци
других књижних права слабијег ранга, па За-
кон због тога и предвиђа да обавеза брисања,
чија је регистрација у виду забележбе услов
пуноважности одрицања од могућности рас-
полагања неисписаном хипотеком, може да се
преузме уговором с таквим лицима.
На основу свега изнетог може да се закљу-
чи да приликом заснивања прворангиране
(једине) хипотеке заложни дужник не може
да се одрекне права на располагање неиспи-
саном хипотеком у смислу чл. 53. и 54. Закона
о хипотеци.
4. Да ли треће лице може да
добије податак, оверени препис
или фотокопију одлуке донете у
оставинском поступку који се води пред
јавним бележником?
Оставински поступак регулисан је Законом
о ванпарничном поступку („Сл. гласник СРС”,
бр. 25/82 и 48/88, и „Сл. гласник РС”, бр. 46/95 –
др. закон, 18/2005 – др. закон, 85/2012, 45/2013
– др. закон, 55/2014, 6/2015 и 106/2015 – др. за-
кон), који у члану 30д став 1. предвиђа да, када
поступа као повереник суда, јавни бележник
је дужан да примењује правила која важе за
поступак који му је поверен. Следствено томе,
када спроводи оставински поступак као по-
вереник суда, јавни бележник не примењује
правила јавнобележничког права, већ правила
оставинског (ванпарничног) поступка.
ЗВП није уредио под којим условима уче-
сници у оставинском поступку и евентуално
трећа заинтересована лица могу да прегледају и
препишу списе оставинског предмета. Та пра-
знина попуњава се тако што се сходно приме-
њују одредбе закона којим се уређује парнични
поступак, на основу члана 30. став 2. ЗВП-а.
Закон о парничном поступку у члану 149.
уређује услове под којима може да се прегледа
и препише спис предмета. Тим чланом про-
писано је да „странке, њихови заступници и
пуномоћници имају право да прегледају, фо-
токопирају, фотографишу и преписују спис
парнице у којој учествују. Другим лицима која
имају оправдан интерес дозволиће се радње из
става 1. овог члана у погледу појединих списа.
Кад је поступак у току, дозволу за радње из ст.
1. и 2. овог члана даје судија, а кад је поступак
окончан, председник суда, односно запослени у
суду кога он одреди.” Дакле, прегледање и пре-
писивање списа предмета подразумева право
овлашћеног лица да изврши увид у предмет, да
фотокопира цео предмет или поједине исправе
из предмета и да фотографише предмет или по-
једине исправе из предмета, као и да му се изда
препис целог списа или појединих делова списа.
То право свакако имају странке, њихови
заступници и пуномоћници, али право на
прегледање и преписивање списа признато је
и другим лицима која имају оправдан интерес.
Законодавац приликом редакције члана 149.
став 2. ЗПП-а није инсистирао не томе да по-
менути интерес буде правни. Самим тим пра-
во на прегледање и преписивање списа може
да има како оно треће лице које одређени по-
датак из списа жели да употреби у неком дру-
гом судском поступку тако и оно треће лице
којем је увид у одређени спис потребан ради
научног проучавања.
Списи могу да се прегледају и преписују
искључиво у канцеларији јавног бележника,
што значи да он никоме не може да дозволи
да изнесе спис из јавнобележничке канцела-
рије. Заинтересовано лице може да однесе
копију списа или појединих исправа из списа
(оверену или неоверену), која је сачињена у
јавнобележничкој канцеларији.
Надлежност за давање дозволе за прегле-
дање и преписивање списа зависи од тога да
ли се захтев за увид у спис подноси у току по-
ступка или по његовом окончању. До доноше-
ња првостепеног оставинског решења дозволу
за прегледање и преписивање списа даје јав-
ни бележник којем је поверено да спроведе
оставински поступак. Након доношења пр-
востепеног оставинског решења, ту дозволу
даје председник основног суда који је јавном
бележнику поверио да спроведе поступак за
расправљање заоставштине.
58
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
Из изнетог произлази да право да прегле-
да, фотокопира, фотографише и преписује
спис оставинског предмета који је поверен
јавном бележнику има странка и њен пуно-
моћник, као и треће заинтересовано лице.
5. Да ли је могуће потврђивање
(солемнизација) уговора о статусној
промени – уговора о припајању којим
преносилац преноси неизграђене
катастарске парцеле на којима је
преносилац уписан као титулар права
коришћења, као и објекте на којима је
уписан као држалац?
Одредбама члана 486. Закона о привредним
друштвима прописано је да „једно или више
друштава може да се припоји другом друштву
преношењем на то друштво целокупне имо-
вине и обавеза, чиме друштво које се припаја
престаје да постоји без спровођења поступка
ликвидације.” Дакле, ради се о универзалној
сукцесији, односно преносу целокупних права
и обавеза са друштва преносиоца на друштво
стицаоца, па би било неприхватљиво да се уго-
вором о припајању изврши пренос само оне
имовине за коју не постоје евентуалне сметње
за правни промет, јер би у том случају на оста-
лој имовини за коју евентуално постоје смет-
ње за редован правни промет остало уписано
привредно друштво које престаје да постоји.
Не може се привредном друштву ускратити
могућност за статусну промену због поседо-
вања имовине у погледу које постоји сметња
за редован правни промет, при чему би таква
ограничења (ако их евентуално има) свакако
била применљива на друштво стицаоца, које
је у правном смислу сукцесор друштва које је
престало да постоји припајањем.
Да ли, имајући у виду претходно наведе-
но, треба потврдити (солемнизовати) уговор
о припајању у описаној ситуацији, у којој се у
имовини која с друштва преносиоца прелази
на друштво стицаоца налазе и наведене непо-
кретности ‒ неизграђене катастарске парцеле
на којима је преносилац уписан као титулар
права коришћења и објекти на којима је пре-
носилац уписан као држалац? Из наведеног
недвосмислено произлази да солемнизација
уговора о припајању не само да је могућа већ
јавни бележник мора да потврди такав уго-
вор, без обзира на чињеницу да се њим пре-
носи и имовина на којој постоје и евентуалне
сметње за правни промет.
6. У којој форми је могуће оверити
уговор о заједничкој изградњи
у тренутку када још није издата
грађевинска дозвола?
Уговор о заједничкој изградњи предста-
вља уговор којим се два лица или више њих
узајамно обавезује да на земљишту на којем
имају имовинско право које их овлашћује на
изградњу заједнички изграде објекат, одно-
сно финансирају изградњу, као и што се утвр-
ђују сусвојински удели уговорних страна на
будућем објекту. Тај уговор најчешће садржи
и правила на основу којих ће се сусвојина сте-
чена грађењем поделити између уговорних
страна, односно претворити у својину. То
није именован уговор, па самим тим његови
битни елементи нису уређени законом. Ипак,
без обзира на то што се не ради о именованом
уговору, па није прописана ни његова обаве-
зна форма, због свог значаја у правном про-
мету он се већ дужи низ година закључује у
писменој форми, уз оверу отписа уговарача.
Као и у сваком уговору, странке могу да
уговоре јачу форму, па уговор може да буде
закључен и у форми солемнизоване приватне
исправе или чак у форми јавнобележничког
записа. С друге стране, ако уговором или анек-
сом истог странке прецизирају поделу посеб-
них делова објекта, тада уговор, односно анекс
мора да се закључи у форми солемнизоване
приватне исправе, јер се ту суштински ради о
уговору о промету непокретности, за који је
законом прописана обавезна форма закључе-
ња у виду јавнобележнички потврђене (солем-
низоване) исправе. Ако ни у основном уговору
ни у анексу предмет није пренос својине на
непокретности, довољно је да анекс задржи
форму овере потписа, коју има главни уговор.
7. Да ли предмет залоге може да
буде само земљиште, без објекта
који се, према подацима из листа
непокретности, налази на том
земљишту?
Иако на први поглед може да делује да
нема сметњи да се земљиштем и објектима
59
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
независно располаже, нарочито ако се зна да
се према Закону о државном премеру и ката-
стру засебно региструју земљиште и објекат
и носиоци права на њима, такво располагање
заправо је противно јавном поретку, па је са-
мим тим недозвољено. То произлази из више
различитих одредаба из којих се изводи прин-
цип јединства непокретности у нашем праву.
Принцип јединства непокретности значи
да, у правном смислу, земљиште и све оно што
је с њим трајно спојено представљају једин-
ствен предмет права својине. Тај принцип пре
свега произлази из члана 3. Закона о промету
непокретност, којим је прописано да се „пре-
носом права својине на згради, односно другом
грађевинском објекту, истовремено преноси и
право својине на земљишту на којем се згра-
да налази, као и на земљишту које служи за
редовну употребу зграде.” Иако је наведеним
чланом експлицитно уређена веза земљишта
са зградом када је предмет промета зграда, та
веза несумњиво се аналогно примењује и кад је
предмет промета земљиште, јер је намера да се
поменутом одредбом управо онемогући да се
правно раздвоје земљиште и зграда.
Исти принцип произлази и из одредби
члана 106. Закона о планирању и изградњи,
као и из одредби Закона о основама својин-
скоправних односа о стицању својине грађе-
њем на туђем земљишту.
Кад се ради о успостављању заложног пра-
ва на земљишту без зграде или на згради без
земљишта, у пракси није реткост да се успоста-
вљају таква заложна права, и то, како претпо-
стављамо, због непостојања изричите забране
таквог поступања. Имајући у виду претходно
наведено начело јединства непокретности,
јасно је да се оно односи не само на промет
непокретности већ и на успостављање зало-
жног права на непокретностима, па је самим
тим неосновано такво поступање у пракси. До
наведеног одговора јасно се долази ако се по-
стави питање принудне наплате из вредности
хипотековане непокретности. Наиме, у ситу-
ацији када је хипотека успостављена само на
земљишту или само на објекту, хипотекована
непокретност не може принудно да се прода
управо због начела јединства непокретности.
Из свега наведеног произлази закључак да
предмет хипотеке не може да буде само зе-
мљиште, без објекта који се на њему налази,
нити само објекат, без обухватања земљишта
на ком се налази.
8. Да ли може да се солемнизује уговор
о доживотном издржавању чији је
предмет, између осталог, и пренос
оснивачких права на привредном
друштву?
Чланом 194. Закона о наслеђивању („Сл.
гласник РС”, бр. 46/95, 101/2003 – одлука
УСРС и 6/2015) прописано је да се „уговором
о доживотном издржавању обавезује прима-
лац издржавања да се после његове смрти на
даваоца издржавања пренесе својина тачно
одређених ствари или каква друга права, а
давалац издржавања се обавезује да га, као
накнаду за то, издржава и да се брине о њему
до краја његовог живота и да га после смрти
сахрани”, док је чланом 195. став 1. наведеног
закона прописано да „уговор о доживотном
издржавању мора бити закључен у облику
јавнобележнички потврђене (солемнизоване)
исправе.” Изузетак од тога постоји у ситуаци-
ји када је једна од страна пословно неспособ-
на, када се, у складу са чланом 82. став 1. т. 1)
Закона о јавном бележништву, уговор закљу-
чује у форми јавнобележничког записа.
Чињеница да је предмет уговора о дожи-
вотном издржавању пренос оснивачких пра-
ва на привредном друштву не утиче ни на
који начин на форму уговора. Самим тим,
уговор о доживотном издржавању чији је
предмет, између осталог, и пренос оснивач-
ких права на привредном друштву, оверава
се као и било који други уговор о доживот-
ном издржавању у форми јавнобележнички
потврђене (солемнизоване) исправе.
9. Да ли је и како пред јавним
бележником могуће оверити копију
електронског документа?
Чланом 12. Закона о електронском доку-
менту, електронској идентификацији и услу-
гама од поверења у електронском пословању
(„Сл. гласник РС” бр. 94/17) прописано је да
„одштампани примерак електронског доку-
мента има исту доказну снагу као оригинал-
ни акт, ако су кумулативно испуњени следећи
услови, и то:
60
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
1) да је штампање електронског документа
извршено под надзором:
(1) физичког лица, овлашћеног лица физич-
ког лица у својству регистрованог субјекта,
односно овлашћеног лица правног лица чији
је то акт, или
(2) лица које је овлашћено за оверу потписа,
рукописа и преписа у складу са законом који
уређује оверу потписа, рукописа и преписа;
2) да је истоветност одштампаног примерка
електронског документа са оригиналом по-
тврђена, уз назнаку да је реч о одштампаном
примерку електронског документа:
(1) својеручним потписом физичког лица, или
(2) својеручним потписом овлашћеног лица
физичког лица у својству регистрованог су-
бјекта, односно овлашћеног лица правног
лица, као и печатом физичког лица у свој-
ству регистрованог субјекта, односно прав-
ног лица, ако постоји законска обавеза да акт
садржи печат, или
(3) од стране лица које је овлашћено за оверу
потписа, рукописа и преписа у складу са за-
коном који уређује оверу потписа, рукописа
и преписа.
Овлашћено лице органа јавне власти може у
поступцима који се спроводе у вршењу јавних
овлашћења одштампати електронски документ
на папиру и оверити одштампани примерак
електронског документа на начин из става 1.
тачка 2) подтачка (2) овог члана, при чему од-
штампани примерак електронског документа
обавезно садржи печат утврђен законом којим
се уређује печат државних и других органа.
Одштампани примерак електронског доку-
мента, који је оверен од стране органа из става
2. овог члана, има исту доказну снагу као ори-
гинал у оквиру спровођења тог поступка.”
Наведене законске одредбе у пракси значе
да ће јавни бележник оверити копију елек-
тронског документа ако је он одштампан под
његовим надзором, тако што ће потврдити
истоветност одштампаног примерка са ори-
гиналом, уз назнаку да је реч о одштампаном
примерку електронског документа. При томе
јавни бележник води рачуна да се електрон-
ским документом, по Закону, сматра скуп по-
датака састављен од слова, бројева, симбола
и графичког, звучног и видео материјала у
електронском облику, као и да се оригиналом
електронског документа сматра електронски
документ који је изворно настао у електрон-
ском облику, али и електронски документ који
има дигитални запис истоветан оригиналном
електронском документу, док се електронски
документ који је настао дигитализацијом
изворног документа, чија форма није елек-
тронска, сматра копијом изворног докумен-
та. Копија електронског документа на папиру
израђује се штампањем спољне форме елек-
тронског документа. Притом, ако документ
садржи електронски потпис или електронски
печат, та чињеница треба да буде јасно исказа-
на у спољној форми електронског документа.
Укратко, не само да је могуће оверити ко-
пију електронског документа пред јавним бе-
лежником већ је то и уобичајена процедура,
која је регулисана Законом и Јавнобележнич-
ким пословником.
10. Да ли се, у складу са одредбама
члана 7. Закона о поступку уписа у
катастар непокретности и водова,
заједничка својина по основу стицања у
току трајања заједнице живота у браку
уписује у катастар непокретности и када
је реч о уговору о деоби и уговору о
размени?
Чланом 7. став 5. Закона о поступку упи-
са у катастар непокретности и водова („Сл.
гласник РС”, бр. 41/2018, 95/2018, 31/2019 и
15/2020) предвиђено је да се „заједничка сво-
јина по основу стицања у току трајања брака
уписује у катастар на целој непокретности
или на сувласничком уделу у непокретности,
у случају постојања брака у моменту настан-
ка исправе за упис, а на основу податка о тој
чињеници унетог у исправу коју обвезник до-
ставе доставља органу надлежном за посло-
ве државног премера и катастра ради уписа
у катастар. Ако се упис врши по достави коју
је у складу са чланом 22. став 1. тачка 2) из-
вршио јавни бележник, односно суд у складу
са ставом 4. тог члана, та имовина неће бити
уписана као заједничка својина и на другог
супружника ако у исправи за упис нема пода-
така о постојању брака и супружнику или ако
се катастру достави изјава оба супружника да
се у конкретном случају не ради о заједничкој,
већ посебној имовини једног од супружника,
61
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
или ако супружници исправом на основу које
се врши упис стичу сусвојину, са одређеним
уделима. Ако је непокретна имовина већ упи-
сана у катастар само на једног од супружника,
заједничка својина ће се накнадно уписати у
катастар на основу изјаве оба супружника
да се у конкретном случају ради о заједнич-
кој својини”. Ставом 7. истог члана Закона
прописано је да се „изузетно од става 5. овог
члана, заједничка својина по основу стицања
у браку не уписује у катастар у случају сти-
цања наслеђивањем и бестеретним правним
послом или ако су супружници брачним уго-
вором другачије регулисали питање стицања
заједничке или посебне имовине.”
На основу цитираних одредби уочава се
да Закон истоветно уређује наведено пита-
ње у свим исправама за упис, осим изузетака
из става 7. члана 7. Подразумева се да, ако се
ради о деоби непокретности која је била у по-
себној имовини једног супружника или раз-
мени такве непокретности за другу, оно што
је стечено деобом, односно добијено разме-
ном такође спада у посебну имовину тог су-
пружника, при чему ће наведену чињеницу
утврдити јавни бележник приликом солемни-
зације уговора. Дакле, нема никаквих изузе-
така по датом питању када је реч о уговору о
деоби и уговору о размени.
11. Да ли се одредбе члана 7.
Закона о поступку уписа у катастар
непокретности и водова примењују
и у ситуацијама када се, као стицалац
непокретности, појављује лице
регистровано као предузетник, односно
да ли се и у том случају утврђује
брачност стицаоца ради уписивања
заједничке својине супружника?
Одредбама члана 83. став 1. Закона о при-
вредним друштвима („Сл. гласник РС”, бр.
36/2011, 99/2011, 83/2014 – др. закон, 5/2015,
44/2018, 95/2018 и 91/2019) прописано је да је
„предузетник пословно способно физичко
лице које обавља делатност у циљу остварива-
ња прихода и које је као такво регистровано у
складу са законом о регистрацији”, док је одред-
бама члана 85. став 1. прописано да „предузет-
ник за све обавезе настале у вези са обављањем
своје делатности одговара целокупном својом
имовином и у ту имовину улази и имовина коју
стиче у вези са обављањем делатности.”
Из цитираних одредби, које уређују прав-
ни положај предузетника у нашем правном
систему, произлази да не постоји раздвоје-
ност имовине предузетника као физичког
лица и као предузетника. С тим у вези, за
имовину коју предузетник стиче обављањем
делатности не важи посебан правни режим
у односу на његову осталу имовину, па реги-
страција предузетника, као таквог, у катастру
непокретности такође нема посебног смисла
јер се тиме не мења правни режим непокрет-
ности у односу на ситуацију кад је предузет-
ник уписан као обично физичко лице. Самим
тим, такво уређење имовине предузетника
значи да се и на стицање својине од стране
предузетника примењују одредбе о упису
заједничке својине супружника, садржане у
члану 7. Закона о поступку уписа у катастар
непокретности и водова, односно да јавни бе-
лежник утврђује његову брачност и податке о
томе уноси у солемнизациону клаузулу.
12. Да ли уговор о уступању и расподели
имовине за живота потомцима, који
предак закључује са потомцима, могу да
закључе само првостепени уступиочеви
потомци (деца) или то могу да учине и
другостепени потомци (унуци)?
Чланом 182. Закона о наслеђивању пропи-
сано је да предак уговором својим потомцима
може да уступи и расподели имовину, док је
чланом 183. Закона прописано да је „уговор
пуноважан само ако су се са уступањем и рас-
поделом сагласили сви уступиочеви потомци
који ће по закону бити позвани да га насле-
де. Ако неки потомак није дао сагласност за
уступање и расподелу имовине, може је дати
накнадно. Уговор је пуноважан и ако потомак
који није дао сагласност умре пре уступиоца
или се одрекне наслеђа или је недостојан, а не
остави потомство.”
Из наведених одредби произлази да, да би
настао пуноважан уговор о уступању и рас-
подели имовине за живота, потребно је да се
с тим уговором сагласе сви уступиочеви по-
томци који ће по закону бити позвани да га
наследе. То ће у пракси најчешће значити да
је за настанак поменутог уговора потребна са-
62
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
гласност све уступиочеве деце. Ако је неко дете
умрло пре уступиоца, онда је за пуноважност
уговора потреба сагласност његове деце, тј.
уступиочевих унука, који га наслеђују као за-
конски наследници по праву представљања.
Сасвим је друго питање ко све може да има
својство уговорне стране у уговору о уступа-
њу и расподели имовине за живота. Наведено
својство може да има уступиочев супружник
и сваки уступиочев потомак, што значи и онај
потомак чија сагласност не представља закон-
ски минимум за настанак пуноважног уговора
о уступању и расподели имовине за живота.
Другим речима, уступилац може да закључи
уговор о уступању и расподели имовине за жи-
вота с било којим потомком (дететом, унуком,
праунуком), при чему је ирелевантно да ли ће
тај потомак у моменту уступиочеве смрти бити
позван да га наследи као законски наследник.
На пример, ако уступилац има сина и унука
који је дете тог сина, својство уговорне стране
могу да имају и син и унук. Иако унук поред
живог оца не може да буде законски наслед-
ник свог деде, ипак са дедом може да закљу-
чи уговор о уступању и расподели имовине
за живота, при чему се ствари и права која
је уступилац у конкретном примеру уступио
свом унуку не сматрају поклоном и не узимају
се у обзир када се евентуално утврђује да ли
постоји повреда нужног дела. Наравно, да би
такав уговор био пуноважан, с њим морају да
се сагласе и остали уступиочеви потомци, што
је у конкретном примеру уступиочев син.
Из свега изнетог произлази одговор на
наведено питање да уговором о уступању и
расподели имовине уступилац може да усту-
пи и расподели имовину и својим даљим по-
томцима (унуци, праунуци), чак и онда када
они у моменту оставиочеве смрти не стичу
својство законских наследника, под условом
да се с таквим уговором сагласе сви оставио-
чеви потомци који би у тренутку уступиочеве
смрти били позвани да га наследе као закон-
ски наследници.
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
Спорна питања из праксе
у поступцима пред јавним
бележником
Иако је незахвално говорити о најчешћим или највећим дилемама у
примени било које области права, па тако и у поступку пред јавним
бележником, овде су издвојена нека питања која су се у пракси
појављивала као спорна у покушају да се кроз одговоре на иста
разјасне недоумице које странке имају у поступцима пред јавним
бележником. Наравно, ти одговори представљају ставове аутора и/или
већег дела струке, при чему не треба сметнути с ума да су у обављању
делатности јавни бележници самостални и независни, као и да њихово
поступање и правни став у конкретним случајевима могу да буду
другачији од овде изнетих.
Дејан Обренић,
дипломирани правник
1. Да ли јавни бележници у свим
случајевима достављају службама
за катастар непокретности исправе и
одлуке које су оверили или сачинили,
као и оне исправе и одлуке које се
односе на упис у катастар, које није
сачинио јавни бележник?
У складу са одредбама члана 22. Закона
о поступку уписа у катастар непокретности
и водова, јавни бележници, као обвезни-
ци доставе, по службеној дужности, преко
е-шалтера, надлежним службама за катастар
непокретности достављају јавнобележничке
исправе које састављају, потврђују или ове-
равају, односно извршне одлуке које доносе у
оквиру законом поверених јавних овлашће-
ња, које представљају подобан правни основ
за упис у одређени катастар непокретности.
У циљу одговора на постављено питање тре-
ба посебно обратити пажњу на други део
цитиране законске одредбе, која прецизира
да јавни бележници достављају оне исправе
и одлуке које представљају подобан правни
основ за упис у поменути катастар. То је битно
нагласити зато што јавни бележници доносе и
немали број одлука (оставинских решења) и
оверавају (у ширем смислу речи) немали број
исправа које не представљају подобан прав-
ни основ за упис у катастар непокретности.
Пример оставинских решења која не могу да
представљају подобан правни основ за упис
у катастар јесу решења којима се врши пре-
нос права и обавеза из уговора или управних
одлука, тако да се њима не врши никаква про-
мена уписаних права у наведеном катастру.
С друге стране, од самог почетка примене
наведеног закона у пракси постоји дилема да
ли јавни бележници имају законску обавезу
достављања уговора, анекса уговора и изјава
о сагласности за упис права својине (clausula
intabulandi) и у оним случајевима када су на-
бројане исправе настале пре почетка примене
Закона. Одговор на то питање заправо садр-
же одредбе члана 61. Закона, које прописују
да су „јавни бележници дужни да отпочну са
доставом исправа у складу са чланом 23. овог
закона, које саставе, потврде или овере почев
од 1. јула 2018. године, као и одлука које до-
несу и постану извршне почев од тог датума.
[…] До датума из ст. 1–3. овог члана уписи по
исправама наведеним у тим одредбама врше
се по захтеву странке у складу са чланом 33.
ст. 1–4, 7. и 8. овог закона.”
55
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
Наведено питање на исти начин регулишу
и одредбе члана 57. став 4. Закона, које про-
писују да ће се „по одредбама овог закона вр-
шити упис на основу одлука судова и других
надлежних органа и вршилаца јавних овла-
шћења донетих после ступања на снагу овог
закона, као и на основу исправа састављених,
односно потврђених од стране јавних беле-
жника, односно судова који су те исправе са-
ставили, односно потврдили уместо јавних
бележника, од дана ступања на снагу Закона
о јавном бележништву („Службени гласник
РС”, број 31/11).”
Из наведеног произлази јасан одговор да
јавни бележници преко е-шалтера достављају
службама за катастар непокретности уговоре,
анексе уговора и одређене clausula intabulandi
у оним ситуацијама када наведене исправе
представљају подобан правни основ за упис
права у катастар непокретности и када су са-
стављене, потврђене или оверене од стране
јавног бележника након 1. 7. 2018. године. У
оним ситуацијама када се сачињавају, потвр-
ђују или оверавају анекси уговора или clausula
intabulandi које се односе на уговоре закључене
и оверене пре 1. 7. 2018. године, јавни бележни-
ци не достављају исправе преко е-шалтера, већ
странке самостално покрећу поступак пред
надлежном службом за катастар непокретно-
сти, при чему достављају и наведене исправе,
зато што анекс или clausula intabulandi сами за
себе не представљају подобан правни основ за
упис у катастар непокретности, већ тај основ
представља уговор на који се они односе.
2. Да ли извод из листа непокретности
може да се добије и код јавног
бележника или само у надлежној
служби за катастар непокретности?
Од самог почетка примене Закона о по-
ступку уписа у катастар непокретности и во-
дова у јавности се понавља (дез)информација
да је издавање извода из листа непокретно-
сти, поред служби за катастар непокретно-
сти, поверено и јавним бележницима. Вођене
том (дез)информацијом, странке се неретко
обраћају јавним бележницима са захтевом за
издавање листа непокретности, а није непо-
знато да се истим поводом јавним бележни-
цима обраћају и банке или друге институције.
Међутим, стварна ситуација је унеколико
другачија, па је за разјашњење те дилеме по-
требно консултовати одредбе самог закона.
Тако је одредбама члана 53. Закона про-
писано да „јавни бележници, као и преду-
зетници и правна лица уписана у регистар
геодетских организација, могу издавати из-
воде из члана 52. став 2. овог закона. Извод
из става 1. овог члана има исту важност као
да га је издао Завод. Услови издавања извода
у складу са ставом 1. овог члана ближе се уре-
ђују подзаконским актом који доноси Влада.”
У складу са ставом 3. цитираног члана
Влада је донела подзаконски акт – Уредбу о
начину достављања докумената у поступку
уписа у катастар и начину издавања извода из
катастра електронским путем („Сл. гласник
РС” број 50 од 29. јуна 2018), која је ступила на
снагу 1. 7. 2018. године. Чланом 8. став 5. на-
ведене уредбе прописано је да „сва документа
која издаје Завод, а која су кориснику е-шал-
тера неопходна за обављање своје делатности,
корисник е-шалтера прибавља подношењем
захтева Заводу кроз е-шалтер”, док је чланом
11. став 2. исте уредбе прописано да „Завод
кориснику е-шалтера издаје лист непокрет-
ности и копију плана преко е-шалтера, на
исти начин на који је захтев поднет у складу
са чланом 8. став 8. ове уредбе, у року од 24
часа од подношења захтева у ПДФ формату,
оверене валидним квалификованим елек-
тронским потписом, односно електронским
печатом, у складу са законом.”
Из наведеног закона и пратећег подзакон-
ског акта произлази да јавни бележници могу
да изврше увид у базу катастра непокретно-
сти, као и да могу да добију извод из листа
непокретности у ПДФ формату, снабдевен
електронским потписом и печатом од стра-
не надлежне службе за катастар непокретно-
сти. Међутим, чињеница да јавни бележник
може да изврши увид у лист непокретности
преко правосудног информационог система,
не значи да може и да га изда странкама или
било ком трећем лицу, већ само да може да
одштампа извод из катастарске базе у коју је
вршио увид, као доказ о спровођењу те радње
за потребе конкретног поступка који се води
пред јавним бележником (нпр. сачињавање
заложне изјаве, потврђивање уговора и др.).
56
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
Како у погледу овог питања постоји правна
празнина јер подзаконским актом није у цело-
сти уређено питање које му је Закон оставио
на уређење, то и одговор на ово питање може
да буде у оквиру постојећих правних норми,
што значи да јавни бележници не могу да из-
дају изводе из листова непокретности нити
друге изводе из базе катастра непокретности
за потребе странака или других учесника у по-
ступку, већ само могу да врше увид у ту базу
и да за себе штампају изводе који потврђују
да је извршен увид, и то све само за потребе
конкретног поступка који се води пред јавним
бележником. Што се тиче издавања извода
и преписа листова непокретности, као и до
сада, они могу да се прибаве само у надлежној
служби за катастар непокретности.
3. Да ли заложни дужник у оквиру
заложне изјаве може да дâ и изјаву
којом конституише забрану да се
располаже неисписаном хипотеком
у смислу чланова 53. и 54. Закона о
хипотеци?
Неретко се у пракси дешава да заложни
повериоци (најчешће пословне банке) од за-
ложних дужника захтевају да се, приликом
давања заложне изјаве којом се заснива из-
вршна вансудска хипотека првог реда и када
у теретном листу листа непокретности нема
уписаних терета, у заложну изјаву унесе и ду-
жниково одрицање од располагања неиспи-
саном хипотеком, у складу са члановима 53.
и 54. Закона о хипотеци.
Одредбама поменутог члана 53. Закона о
хипотеци прописано је да „хипотека која није
исписана, ако је обезбеђено потраживање
престало, у року од 3 године од дана када је
потраживање престало може да се пренесе на
новог повериоца или, ради обезбеђења другог
потраживања, на старог повериоца, до изно-
са потраживања обезбеђеног неисписаном
хипотеком. У случају из става 1. овог члана,
пренос се врши на захтев власника, који у
прилогу садржи доказ да је потраживање пре-
стало.” На тај начин прописана је могућност
да власник хипотековане непокретности,
када је обезбеђено потраживање престало,
уместо захтева да се хипотека брише, распо-
лаже том неисписаном хипотеком тако што
„преноси хипотеку” на неко друго потражи-
вање истог или различитог повериоца, за шта
му је остављен рок од три године.
Чланом 54. Закона о хипотеци прописано
је да „одрицање власника од права на рас-
полагање неисписаном хипотеком не прои-
зводи правно дејство, осим ако: 1) власник
се уговором обавеже према трећем лицу, а
нарочито према хипотекарном повериоцу са
доцнијим редом првенства, да ће у његову ко-
рист захтевати испис одређене хипотеке; 2) у
регистар непокретности упише се забележба
такве обавезе код те хипотеке. Хипотекарни
повериоци са доцнијим редом првенства хи-
потека: 1) не могу да се противе упису новог
хипотекарног повериоца на упражњено ме-
сто неисписане хипотеке; 2) задржавају место
на коме се њихове хипотеке налазе.” Наведе-
ним је предвиђена могућност да се власник
непокретности уговором обавеже према тре-
ћем лицу, а нарочито према хипотекарном
повериоцу с доцнијим редом првенства, да
ће у његову корист захтевати испис одређе-
не хипотеке, као и да се та обавеза уписује у
регистар као забележба при датој хипотеци.
У складу са наведеним прописима јасно је
да, у ситуацији када не постоји уписана хи-
потека претходног реда, нису испуњени усло-
ви за одрицање од могућности располагања
неисписаном хипотеком јер се у том случају
уписује прворангирана односно једина хи-
потека. Главни разлог за овакав став јесте
чињеница да обавезивање на брисање хипо-
теке мора да се врши према трећем лицу, а не
према повериоцу потраживања које се том
хипотеком заснива. Најчешће је у питању ка-
снији хипотекарни поверилац јер има непо-
средан интерес да се хипотека брише како би
се, захваљујући клизању ранга хипотека, тим
брисањем боље рангирала хипотека доцнијег
повериоца. Изузетно, поменута обавеза мо-
гла би да се преузме и према истом лицу (а
не трећем), али само ако би исти поверилац
уписивао неку доцнију хипотеку за обезбеђе-
ње неког другог потраживања, чиме би се тај
поверилац квалификовао као хипотекарни
поверилац доцнијег реда првенства.
Одредба којом се власник непокретности
одриче права на располагање неисписаном
хипотеком према повериоцу хипотеке која
57
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
је прворангирана или једина, представљала
би манифестацију неједнакости уговорних
страна, јер тај хипотекарни поверилац нема
никакав интерес да се власник одрекне распо-
лагања неисписаном хипотеком према њему
пошто је у сценарију у којем, по Закону о хипо-
теци, може да дође до располагања неисписа-
ном хипотеком његова хипотека већ престала.
Интерес би могли да имају превасходно доц-
нији хипотекарни повериоци или имаоци
других књижних права слабијег ранга, па За-
кон због тога и предвиђа да обавеза брисања,
чија је регистрација у виду забележбе услов
пуноважности одрицања од могућности рас-
полагања неисписаном хипотеком, може да се
преузме уговором с таквим лицима.
На основу свега изнетог може да се закљу-
чи да приликом заснивања прворангиране
(једине) хипотеке заложни дужник не може
да се одрекне права на располагање неиспи-
саном хипотеком у смислу чл. 53. и 54. Закона
о хипотеци.
4. Да ли треће лице може да
добије податак, оверени препис
или фотокопију одлуке донете у
оставинском поступку који се води пред
јавним бележником?
Оставински поступак регулисан је Законом
о ванпарничном поступку („Сл. гласник СРС”,
бр. 25/82 и 48/88, и „Сл. гласник РС”, бр. 46/95 –
др. закон, 18/2005 – др. закон, 85/2012, 45/2013
– др. закон, 55/2014, 6/2015 и 106/2015 – др. за-
кон), који у члану 30д став 1. предвиђа да, када
поступа као повереник суда, јавни бележник
је дужан да примењује правила која важе за
поступак који му је поверен. Следствено томе,
када спроводи оставински поступак као по-
вереник суда, јавни бележник не примењује
правила јавнобележничког права, већ правила
оставинског (ванпарничног) поступка.
ЗВП није уредио под којим условима уче-
сници у оставинском поступку и евентуално
трећа заинтересована лица могу да прегледају и
препишу списе оставинског предмета. Та пра-
знина попуњава се тако што се сходно приме-
њују одредбе закона којим се уређује парнични
поступак, на основу члана 30. став 2. ЗВП-а.
Закон о парничном поступку у члану 149.
уређује услове под којима може да се прегледа
и препише спис предмета. Тим чланом про-
писано је да „странке, њихови заступници и
пуномоћници имају право да прегледају, фо-
токопирају, фотографишу и преписују спис
парнице у којој учествују. Другим лицима која
имају оправдан интерес дозволиће се радње из
става 1. овог члана у погледу појединих списа.
Кад је поступак у току, дозволу за радње из ст.
1. и 2. овог члана даје судија, а кад је поступак
окончан, председник суда, односно запослени у
суду кога он одреди.” Дакле, прегледање и пре-
писивање списа предмета подразумева право
овлашћеног лица да изврши увид у предмет, да
фотокопира цео предмет или поједине исправе
из предмета и да фотографише предмет или по-
једине исправе из предмета, као и да му се изда
препис целог списа или појединих делова списа.
То право свакако имају странке, њихови
заступници и пуномоћници, али право на
прегледање и преписивање списа признато је
и другим лицима која имају оправдан интерес.
Законодавац приликом редакције члана 149.
став 2. ЗПП-а није инсистирао не томе да по-
менути интерес буде правни. Самим тим пра-
во на прегледање и преписивање списа може
да има како оно треће лице које одређени по-
датак из списа жели да употреби у неком дру-
гом судском поступку тако и оно треће лице
којем је увид у одређени спис потребан ради
научног проучавања.
Списи могу да се прегледају и преписују
искључиво у канцеларији јавног бележника,
што значи да он никоме не може да дозволи
да изнесе спис из јавнобележничке канцела-
рије. Заинтересовано лице може да однесе
копију списа или појединих исправа из списа
(оверену или неоверену), која је сачињена у
јавнобележничкој канцеларији.
Надлежност за давање дозволе за прегле-
дање и преписивање списа зависи од тога да
ли се захтев за увид у спис подноси у току по-
ступка или по његовом окончању. До доноше-
ња првостепеног оставинског решења дозволу
за прегледање и преписивање списа даје јав-
ни бележник којем је поверено да спроведе
оставински поступак. Након доношења пр-
востепеног оставинског решења, ту дозволу
даје председник основног суда који је јавном
бележнику поверио да спроведе поступак за
расправљање заоставштине.
58
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
Из изнетог произлази да право да прегле-
да, фотокопира, фотографише и преписује
спис оставинског предмета који је поверен
јавном бележнику има странка и њен пуно-
моћник, као и треће заинтересовано лице.
5. Да ли је могуће потврђивање
(солемнизација) уговора о статусној
промени – уговора о припајању којим
преносилац преноси неизграђене
катастарске парцеле на којима је
преносилац уписан као титулар права
коришћења, као и објекте на којима је
уписан као држалац?
Одредбама члана 486. Закона о привредним
друштвима прописано је да „једно или више
друштава може да се припоји другом друштву
преношењем на то друштво целокупне имо-
вине и обавеза, чиме друштво које се припаја
престаје да постоји без спровођења поступка
ликвидације.” Дакле, ради се о универзалној
сукцесији, односно преносу целокупних права
и обавеза са друштва преносиоца на друштво
стицаоца, па би било неприхватљиво да се уго-
вором о припајању изврши пренос само оне
имовине за коју не постоје евентуалне сметње
за правни промет, јер би у том случају на оста-
лој имовини за коју евентуално постоје смет-
ње за редован правни промет остало уписано
привредно друштво које престаје да постоји.
Не може се привредном друштву ускратити
могућност за статусну промену због поседо-
вања имовине у погледу које постоји сметња
за редован правни промет, при чему би таква
ограничења (ако их евентуално има) свакако
била применљива на друштво стицаоца, које
је у правном смислу сукцесор друштва које је
престало да постоји припајањем.
Да ли, имајући у виду претходно наведе-
но, треба потврдити (солемнизовати) уговор
о припајању у описаној ситуацији, у којој се у
имовини која с друштва преносиоца прелази
на друштво стицаоца налазе и наведене непо-
кретности ‒ неизграђене катастарске парцеле
на којима је преносилац уписан као титулар
права коришћења и објекти на којима је пре-
носилац уписан као држалац? Из наведеног
недвосмислено произлази да солемнизација
уговора о припајању не само да је могућа већ
јавни бележник мора да потврди такав уго-
вор, без обзира на чињеницу да се њим пре-
носи и имовина на којој постоје и евентуалне
сметње за правни промет.
6. У којој форми је могуће оверити
уговор о заједничкој изградњи
у тренутку када још није издата
грађевинска дозвола?
Уговор о заједничкој изградњи предста-
вља уговор којим се два лица или више њих
узајамно обавезује да на земљишту на којем
имају имовинско право које их овлашћује на
изградњу заједнички изграде објекат, одно-
сно финансирају изградњу, као и што се утвр-
ђују сусвојински удели уговорних страна на
будућем објекту. Тај уговор најчешће садржи
и правила на основу којих ће се сусвојина сте-
чена грађењем поделити између уговорних
страна, односно претворити у својину. То
није именован уговор, па самим тим његови
битни елементи нису уређени законом. Ипак,
без обзира на то што се не ради о именованом
уговору, па није прописана ни његова обаве-
зна форма, због свог значаја у правном про-
мету он се већ дужи низ година закључује у
писменој форми, уз оверу отписа уговарача.
Као и у сваком уговору, странке могу да
уговоре јачу форму, па уговор може да буде
закључен и у форми солемнизоване приватне
исправе или чак у форми јавнобележничког
записа. С друге стране, ако уговором или анек-
сом истог странке прецизирају поделу посеб-
них делова објекта, тада уговор, односно анекс
мора да се закључи у форми солемнизоване
приватне исправе, јер се ту суштински ради о
уговору о промету непокретности, за који је
законом прописана обавезна форма закључе-
ња у виду јавнобележнички потврђене (солем-
низоване) исправе. Ако ни у основном уговору
ни у анексу предмет није пренос својине на
непокретности, довољно је да анекс задржи
форму овере потписа, коју има главни уговор.
7. Да ли предмет залоге може да
буде само земљиште, без објекта
који се, према подацима из листа
непокретности, налази на том
земљишту?
Иако на први поглед може да делује да
нема сметњи да се земљиштем и објектима
59
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
независно располаже, нарочито ако се зна да
се према Закону о државном премеру и ката-
стру засебно региструју земљиште и објекат
и носиоци права на њима, такво располагање
заправо је противно јавном поретку, па је са-
мим тим недозвољено. То произлази из више
различитих одредаба из којих се изводи прин-
цип јединства непокретности у нашем праву.
Принцип јединства непокретности значи
да, у правном смислу, земљиште и све оно што
је с њим трајно спојено представљају једин-
ствен предмет права својине. Тај принцип пре
свега произлази из члана 3. Закона о промету
непокретност, којим је прописано да се „пре-
носом права својине на згради, односно другом
грађевинском објекту, истовремено преноси и
право својине на земљишту на којем се згра-
да налази, као и на земљишту које служи за
редовну употребу зграде.” Иако је наведеним
чланом експлицитно уређена веза земљишта
са зградом када је предмет промета зграда, та
веза несумњиво се аналогно примењује и кад је
предмет промета земљиште, јер је намера да се
поменутом одредбом управо онемогући да се
правно раздвоје земљиште и зграда.
Исти принцип произлази и из одредби
члана 106. Закона о планирању и изградњи,
као и из одредби Закона о основама својин-
скоправних односа о стицању својине грађе-
њем на туђем земљишту.
Кад се ради о успостављању заложног пра-
ва на земљишту без зграде или на згради без
земљишта, у пракси није реткост да се успоста-
вљају таква заложна права, и то, како претпо-
стављамо, због непостојања изричите забране
таквог поступања. Имајући у виду претходно
наведено начело јединства непокретности,
јасно је да се оно односи не само на промет
непокретности већ и на успостављање зало-
жног права на непокретностима, па је самим
тим неосновано такво поступање у пракси. До
наведеног одговора јасно се долази ако се по-
стави питање принудне наплате из вредности
хипотековане непокретности. Наиме, у ситу-
ацији када је хипотека успостављена само на
земљишту или само на објекту, хипотекована
непокретност не може принудно да се прода
управо због начела јединства непокретности.
Из свега наведеног произлази закључак да
предмет хипотеке не може да буде само зе-
мљиште, без објекта који се на њему налази,
нити само објекат, без обухватања земљишта
на ком се налази.
8. Да ли може да се солемнизује уговор
о доживотном издржавању чији је
предмет, између осталог, и пренос
оснивачких права на привредном
друштву?
Чланом 194. Закона о наслеђивању („Сл.
гласник РС”, бр. 46/95, 101/2003 – одлука
УСРС и 6/2015) прописано је да се „уговором
о доживотном издржавању обавезује прима-
лац издржавања да се после његове смрти на
даваоца издржавања пренесе својина тачно
одређених ствари или каква друга права, а
давалац издржавања се обавезује да га, као
накнаду за то, издржава и да се брине о њему
до краја његовог живота и да га после смрти
сахрани”, док је чланом 195. став 1. наведеног
закона прописано да „уговор о доживотном
издржавању мора бити закључен у облику
јавнобележнички потврђене (солемнизоване)
исправе.” Изузетак од тога постоји у ситуаци-
ји када је једна од страна пословно неспособ-
на, када се, у складу са чланом 82. став 1. т. 1)
Закона о јавном бележништву, уговор закљу-
чује у форми јавнобележничког записа.
Чињеница да је предмет уговора о дожи-
вотном издржавању пренос оснивачких пра-
ва на привредном друштву не утиче ни на
који начин на форму уговора. Самим тим,
уговор о доживотном издржавању чији је
предмет, између осталог, и пренос оснивач-
ких права на привредном друштву, оверава
се као и било који други уговор о доживот-
ном издржавању у форми јавнобележнички
потврђене (солемнизоване) исправе.
9. Да ли је и како пред јавним
бележником могуће оверити копију
електронског документа?
Чланом 12. Закона о електронском доку-
менту, електронској идентификацији и услу-
гама од поверења у електронском пословању
(„Сл. гласник РС” бр. 94/17) прописано је да
„одштампани примерак електронског доку-
мента има исту доказну снагу као оригинал-
ни акт, ако су кумулативно испуњени следећи
услови, и то:
60
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
1) да је штампање електронског документа
извршено под надзором:
(1) физичког лица, овлашћеног лица физич-
ког лица у својству регистрованог субјекта,
односно овлашћеног лица правног лица чији
је то акт, или
(2) лица које је овлашћено за оверу потписа,
рукописа и преписа у складу са законом који
уређује оверу потписа, рукописа и преписа;
2) да је истоветност одштампаног примерка
електронског документа са оригиналом по-
тврђена, уз назнаку да је реч о одштампаном
примерку електронског документа:
(1) својеручним потписом физичког лица, или
(2) својеручним потписом овлашћеног лица
физичког лица у својству регистрованог су-
бјекта, односно овлашћеног лица правног
лица, као и печатом физичког лица у свој-
ству регистрованог субјекта, односно прав-
ног лица, ако постоји законска обавеза да акт
садржи печат, или
(3) од стране лица које је овлашћено за оверу
потписа, рукописа и преписа у складу са за-
коном који уређује оверу потписа, рукописа
и преписа.
Овлашћено лице органа јавне власти може у
поступцима који се спроводе у вршењу јавних
овлашћења одштампати електронски документ
на папиру и оверити одштампани примерак
електронског документа на начин из става 1.
тачка 2) подтачка (2) овог члана, при чему од-
штампани примерак електронског документа
обавезно садржи печат утврђен законом којим
се уређује печат државних и других органа.
Одштампани примерак електронског доку-
мента, који је оверен од стране органа из става
2. овог члана, има исту доказну снагу као ори-
гинал у оквиру спровођења тог поступка.”
Наведене законске одредбе у пракси значе
да ће јавни бележник оверити копију елек-
тронског документа ако је он одштампан под
његовим надзором, тако што ће потврдити
истоветност одштампаног примерка са ори-
гиналом, уз назнаку да је реч о одштампаном
примерку електронског документа. При томе
јавни бележник води рачуна да се електрон-
ским документом, по Закону, сматра скуп по-
датака састављен од слова, бројева, симбола
и графичког, звучног и видео материјала у
електронском облику, као и да се оригиналом
електронског документа сматра електронски
документ који је изворно настао у електрон-
ском облику, али и електронски документ који
има дигитални запис истоветан оригиналном
електронском документу, док се електронски
документ који је настао дигитализацијом
изворног документа, чија форма није елек-
тронска, сматра копијом изворног докумен-
та. Копија електронског документа на папиру
израђује се штампањем спољне форме елек-
тронског документа. Притом, ако документ
садржи електронски потпис или електронски
печат, та чињеница треба да буде јасно исказа-
на у спољној форми електронског документа.
Укратко, не само да је могуће оверити ко-
пију електронског документа пред јавним бе-
лежником већ је то и уобичајена процедура,
која је регулисана Законом и Јавнобележнич-
ким пословником.
10. Да ли се, у складу са одредбама
члана 7. Закона о поступку уписа у
катастар непокретности и водова,
заједничка својина по основу стицања у
току трајања заједнице живота у браку
уписује у катастар непокретности и када
је реч о уговору о деоби и уговору о
размени?
Чланом 7. став 5. Закона о поступку упи-
са у катастар непокретности и водова („Сл.
гласник РС”, бр. 41/2018, 95/2018, 31/2019 и
15/2020) предвиђено је да се „заједничка сво-
јина по основу стицања у току трајања брака
уписује у катастар на целој непокретности
или на сувласничком уделу у непокретности,
у случају постојања брака у моменту настан-
ка исправе за упис, а на основу податка о тој
чињеници унетог у исправу коју обвезник до-
ставе доставља органу надлежном за посло-
ве државног премера и катастра ради уписа
у катастар. Ако се упис врши по достави коју
је у складу са чланом 22. став 1. тачка 2) из-
вршио јавни бележник, односно суд у складу
са ставом 4. тог члана, та имовина неће бити
уписана као заједничка својина и на другог
супружника ако у исправи за упис нема пода-
така о постојању брака и супружнику или ако
се катастру достави изјава оба супружника да
се у конкретном случају не ради о заједничкој,
већ посебној имовини једног од супружника,
61
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
или ако супружници исправом на основу које
се врши упис стичу сусвојину, са одређеним
уделима. Ако је непокретна имовина већ упи-
сана у катастар само на једног од супружника,
заједничка својина ће се накнадно уписати у
катастар на основу изјаве оба супружника
да се у конкретном случају ради о заједнич-
кој својини”. Ставом 7. истог члана Закона
прописано је да се „изузетно од става 5. овог
члана, заједничка својина по основу стицања
у браку не уписује у катастар у случају сти-
цања наслеђивањем и бестеретним правним
послом или ако су супружници брачним уго-
вором другачије регулисали питање стицања
заједничке или посебне имовине.”
На основу цитираних одредби уочава се
да Закон истоветно уређује наведено пита-
ње у свим исправама за упис, осим изузетака
из става 7. члана 7. Подразумева се да, ако се
ради о деоби непокретности која је била у по-
себној имовини једног супружника или раз-
мени такве непокретности за другу, оно што
је стечено деобом, односно добијено разме-
ном такође спада у посебну имовину тог су-
пружника, при чему ће наведену чињеницу
утврдити јавни бележник приликом солемни-
зације уговора. Дакле, нема никаквих изузе-
така по датом питању када је реч о уговору о
деоби и уговору о размени.
11. Да ли се одредбе члана 7.
Закона о поступку уписа у катастар
непокретности и водова примењују
и у ситуацијама када се, као стицалац
непокретности, појављује лице
регистровано као предузетник, односно
да ли се и у том случају утврђује
брачност стицаоца ради уписивања
заједничке својине супружника?
Одредбама члана 83. став 1. Закона о при-
вредним друштвима („Сл. гласник РС”, бр.
36/2011, 99/2011, 83/2014 – др. закон, 5/2015,
44/2018, 95/2018 и 91/2019) прописано је да је
„предузетник пословно способно физичко
лице које обавља делатност у циљу остварива-
ња прихода и које је као такво регистровано у
складу са законом о регистрацији”, док је одред-
бама члана 85. став 1. прописано да „предузет-
ник за све обавезе настале у вези са обављањем
своје делатности одговара целокупном својом
имовином и у ту имовину улази и имовина коју
стиче у вези са обављањем делатности.”
Из цитираних одредби, које уређују прав-
ни положај предузетника у нашем правном
систему, произлази да не постоји раздвоје-
ност имовине предузетника као физичког
лица и као предузетника. С тим у вези, за
имовину коју предузетник стиче обављањем
делатности не важи посебан правни режим
у односу на његову осталу имовину, па реги-
страција предузетника, као таквог, у катастру
непокретности такође нема посебног смисла
јер се тиме не мења правни режим непокрет-
ности у односу на ситуацију кад је предузет-
ник уписан као обично физичко лице. Самим
тим, такво уређење имовине предузетника
значи да се и на стицање својине од стране
предузетника примењују одредбе о упису
заједничке својине супружника, садржане у
члану 7. Закона о поступку уписа у катастар
непокретности и водова, односно да јавни бе-
лежник утврђује његову брачност и податке о
томе уноси у солемнизациону клаузулу.
12. Да ли уговор о уступању и расподели
имовине за живота потомцима, који
предак закључује са потомцима, могу да
закључе само првостепени уступиочеви
потомци (деца) или то могу да учине и
другостепени потомци (унуци)?
Чланом 182. Закона о наслеђивању пропи-
сано је да предак уговором својим потомцима
може да уступи и расподели имовину, док је
чланом 183. Закона прописано да је „уговор
пуноважан само ако су се са уступањем и рас-
поделом сагласили сви уступиочеви потомци
који ће по закону бити позвани да га насле-
де. Ако неки потомак није дао сагласност за
уступање и расподелу имовине, може је дати
накнадно. Уговор је пуноважан и ако потомак
који није дао сагласност умре пре уступиоца
или се одрекне наслеђа или је недостојан, а не
остави потомство.”
Из наведених одредби произлази да, да би
настао пуноважан уговор о уступању и рас-
подели имовине за живота, потребно је да се
с тим уговором сагласе сви уступиочеви по-
томци који ће по закону бити позвани да га
наследе. То ће у пракси најчешће значити да
је за настанак поменутог уговора потребна са-
62
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
гласност све уступиочеве деце. Ако је неко дете
умрло пре уступиоца, онда је за пуноважност
уговора потреба сагласност његове деце, тј.
уступиочевих унука, који га наслеђују као за-
конски наследници по праву представљања.
Сасвим је друго питање ко све може да има
својство уговорне стране у уговору о уступа-
њу и расподели имовине за живота. Наведено
својство може да има уступиочев супружник
и сваки уступиочев потомак, што значи и онај
потомак чија сагласност не представља закон-
ски минимум за настанак пуноважног уговора
о уступању и расподели имовине за живота.
Другим речима, уступилац може да закључи
уговор о уступању и расподели имовине за жи-
вота с било којим потомком (дететом, унуком,
праунуком), при чему је ирелевантно да ли ће
тај потомак у моменту уступиочеве смрти бити
позван да га наследи као законски наследник.
На пример, ако уступилац има сина и унука
који је дете тог сина, својство уговорне стране
могу да имају и син и унук. Иако унук поред
живог оца не може да буде законски наслед-
ник свог деде, ипак са дедом може да закљу-
чи уговор о уступању и расподели имовине
за живота, при чему се ствари и права која
је уступилац у конкретном примеру уступио
свом унуку не сматрају поклоном и не узимају
се у обзир када се евентуално утврђује да ли
постоји повреда нужног дела. Наравно, да би
такав уговор био пуноважан, с њим морају да
се сагласе и остали уступиочеви потомци, што
је у конкретном примеру уступиочев син.
Из свега изнетог произлази одговор на
наведено питање да уговором о уступању и
расподели имовине уступилац може да усту-
пи и расподели имовину и својим даљим по-
томцима (унуци, праунуци), чак и онда када
они у моменту оставиочеве смрти не стичу
својство законских наследника, под условом
да се с таквим уговором сагласе сви оставио-
чеви потомци који би у тренутку уступиочеве
смрти били позвани да га наследе као закон-
ски наследници.