Спорови настали из уговора о купопродаји непокретности (Други део)

Настављајући се на први део чланка објављен у прошлом броју часописа, ауторке се у овом делу баве карактеристичним примерима из новије судске праксе који се односе на: вишеструку продају исте непокретности; продају непокретности која је у режиму заједничке својине брачних или ванбрачних другова; затим на случајеве када је несавестан продавац; као и на правно дејство предуговора о купопродаји непокретности и право на накнаду штете због недостатака на непокретности. Наведена анализа праћена је закључним разматрањима везаним за спорове из уговора о купопродаји непокретности.

ВИШЕСТРУКА ПРОДАЈА ИСТЕ НЕПОКРЕТНОСТИ И САВЕСНОСТ КУПЦА И ПРОДАВЦА

Животне околности које је произвела тзв. појава „дивље градње”, односно огроман број случајева градње без грађевинске и употребне дозволе и ван плана, као и смањење куповне моћи становништва, с једне стране, и повећане потребе грађана за решењем стамбеног питања (живот више генерација у малим стамбеним јединицама), с друге стране, довеле су, нажалост, до појаве да се иста непокретност продаје више пута. Предмет оваквих продаја најчешће су станови. То је довело до подношења већег броја тужби којима се потражује утврђење права својине на непокретности или утврђење ништавости уговора о купопродаји непокретности. У случајевима када су закључена два или више уговора о купопродаји који за предмет имају исту непокретност, задатак суда је да одлучи ко је јачи у праву у односу на исту непокретност. При томе суд води рачуна о савесности односно несавесности стицаоца, о времену када је закључен уговор, о томе ко је укњижен на предметној непокретности, као и о томе ко је у поседу непокретности. Кроз бројне случајеве и различите чињеничне ситуације заузет је јединствен став судске праксе који се огледа у следећем: У ситуацији када су два лица закључила посебне правне послове ради стицања права својине на истој непокретности, о јачем праву треба одлучити применом начела поштења и савесности и начела забране злоупотребе права. Због тога, када су оба стицаоца савесна, а ниједном од њих непокретност није предата у државину нити је извршен упис у јавну књигу, јачи правни основ има лице које је раније закључило уговор којим је та непокретност прометована. Ако су оба стицаоца савесна, јачи правни основ има стицалац који је исходио упис у јавну књигу, а ако ниједан од њих није исходио упис у јавну књигу, јачи је у праву онај коме је непокретност предата у државину. Ако је стицалац који је раније закључио правни посао ради стицања непокретности савестан, он има јачи правни основ у односу на стицаоца који је несавестан, а који је касније закључио правни посао ради стицања те непокретности. Ово важи и у случају када је ранији власник непокретност предао у државину каснијем несавесном стицаоцу или је несавесни стицалац који је касније закључио правни посао, исходовао упис у јавну књигу.

Релативно често се дешава да је продавац извршио продају непокретности купцу по ваљаном уговору о купопродаји непокретности, а касније се правоснажно утврди да је продавац стекао право својине на непокретности по ништавом уговору о стицању или ништавом правном послу. Ту се поставља питање да ли је касније располагање истом непокретности ваљано или не. Када је предмет спора утврђење ништавости правног посла, тужбом морају да буду обухваћене обе уговорне стране које чине процесну заједницу нужних супарничара, а када је једна од уговорних страна преминула, уместо ње морају да буду обухваћена сва лица која су позвана на наслеђивање. Одговор на ово питање треба тражити у одредби члана 104. став 3. ЗОО-а, који прописује да ће суд приликом одлучивања водити рачуна о савесности једне, односно обеју страна, па ако нађе да је каснији стицалац непокретности савестан, односно да није знао нити је морао знати за разлог ништавости ранијег уговора, каснији уговор ће у односу на оваквог стицаоца бити одржан на снази.

ПРОДАЈА НЕПОКРЕТНОСТИ КОЈА ЈЕ У РЕЖИМУ ЗАЈЕДНИЧКЕ СВОЈИНЕ БРАЧНИХ ИЛИ ВАНБРАЧНИХ ДРУГОВА

Велики број парничних поступака води се због тога што је непокретност стечена у току трајања заједнице живота у браку (или ванбрачној заједници), а отуђена је, без пристанка и сагласности једног супружника, од стране другог супружника трећем лицу. У тој ситуацији поставља се питање да ли је такав уговор о продаји непокретности ваљан или је ништав правни посао и каква права има други супружник у односу на поменуту непокретност гледано с аспекта ваљаности уговора о купопродаји. О наведеном говори следећи пример из судске праксе у коме је тужба поднета од стране супружника, као тужиоца, према другом супружнику који је отуђио целу непокретност, као туженом: Према чињеничном стању парничне странке су биле у браку од 1982. до 1987. и од 1994. до 1997. године, када су и изградили породичну кућу у К. од 110 m². Тужени је, без сагласности тужиље, кућу продао 2004. године уговором овереним пред судом, за купопродајну цену од 1.000.000,00 динара, која му је у целости исплаћена. Даље је утврђено да су и тужиља и тужени све време током трајања брачне заједнице били запослени, са редовном зарадом из сталног радног односа, као и да је тужиља водила бригу о домаћинству, чиме је дала допринос брачној тековини, док је тужени обављао повремене додатне послове. Непокретност је изграђена финансијским средствима оба супружника, уз помоћ породице и пријатеља у раду приликом градње. Одредбом чл. 180. ст. 2. Породичног закона (који се примењује на основу чл. 357. ст. 2. истог закона) прописује се да су удели супружника у заједничкој имовини једнаки, а већи удео једног супружника у стицању заједничке имовине зависи од његових остварених прихода, вођења послова у домаћинству, старања о имовини и других околности од значаја за одржавање и увећање вредности заједничке имовине (ст. 3). Првостепени суд је закључио да је допринос тужиље у заједничкој имовини стеченој у брачној заједници са туженим 40% предметне непокретности. Првостепени суд је погрешно усвојио основни тужбени захтев којим је тражено 40% тржишне вредности предметне непокретности на дан напуштања брачне заједнице 1997. године, јер је имовина тужиље прешла у имовину туженог без правног основа, даном продаје предметне непокретности без сагласности тужиље, закључењем уговора 2004. године, када се тужени неосновано обогатио на рачун тужиље. Стога тужиљи, по основу неоснованог обогаћења, припада право на исплату 40% вредности продате на дан продаје непокретности 2004. године, у износу од ____.____,00 динара (грађевинским вештачењем утврђена је тржишна вредност непокретности у време продаје), са законском затезном каматом од дана закључења уговора (између туженог и трећег лица) до исплате.

Међутим, уколико је захтев усмерен на уговор о купопродаји непокретности којим је продавац (супружник) располагао целом непокретности, а самим тим и делом који је својина другог супружника (тужиоца), а стечен је по основу брачне тековине, онда је наведени уговор делимично ништав и тада се цени савесност купца. О томе говори следећи пример из праксе: Према утврђеном чињеничном стању тужиља и првотужени су у току брака стекли у својину непокретност – стан. Првотужени је поднео тужбу за развод брака, а тужиља тужбу за поделу брачне тековине – предметног стана, којом је тражила да се утврди да је стекла право својине на 2/3 идеалних делова предметног стана. Првотужени је, иако је примио тужбу тужиље за поделу брачне тековине, без њене сагласности продао предметни стан друготуженој, која је знала да је првотужени у браку, па је, иако јој је у Агенцији за промет непокретности предочено да је потребна сагласност супруге продавца за продају стана, закључила са првотуженим уговор о купопродаји стана, исплатила му купопродајну цену и ступила у посед стана, уз уверавање првотуженог да је његова супруга сагласна са продајом стана. Правноснажном пресудом због изостанка донетом након закључења уговора о купопродаји стана утврђено је да је тужиља сувласник предметног стана са 2/3 идеалног дела. У оваквој ситуацији располагање првотуженог предметним станом, и то располагање са 2/3 тужиљиног идеалног дела непокретности, противно је принудним прописима и не производи правно дејство јер је располагање учињено без сагласности тужиље, тако да тужиља има право на утврђење ништавости уговора о купопродаји закљученог између првотуженог и друготужене у делу који се односи на располагање са 2/3 идеалног дела непокретности — предметног стана. Није основан тужбени захтев тужиље у делу који се односи на утврђење ништавости уговора који се односи на располагање са 1/3 идеалног дела стана (до 1/1) који је у власништву првотуженог и којим је првотужени могао да располаже слободно и без сагласности тужиље, у смислу одредбе члана 14. став 2. Закона о основама својинскоправних односа. Такође, није основан тужбени захтев тужиље за исељење тужених из предметног стана јер, применом одредбе члана 20. став 1. истог закона, друготужена има право сувласништва са 1/3 идеалног дела непокретности, као и право на судржавину стана сразмерно свом сувласничком делу, у смислу одредбе члана 14. став 1. Закона о основама својинскоправних односа. Из наведеног примера може да се закључи да је уговор о купопродаји непокретности која је заједничка својина супружника ништав и не производи правно дејство у делу који се односи на сусвојину непокретности једног супружника без чије је сагласности други супружник располагао целом непокретношћу. Купац по основу таквог уговора стиче право сусвојине на делу непокретности која припада продавцу, јер тим делом продавац може слободно да располаже, тако да је неоснован и захтев за исељење купца из непокретности након утврђења ништавости уговора о купопродаји у делу располагања туђом ствари, јер купац стиче право судржавине на непокретности.

НЕСАВЕСНОСТ ПРОДАВЦА

Да ли је уговор о купопродаји непокретности ваљан када је купац савестан, а продавац несавестан, нпр. када прећути да по праву наслеђа није једини наследник који је стекао право својине на стану, а уговор је извршен у свему према принудно правним прописима, при чему купац није знао нити је могао знати да на предметној непокретности право својине полажу и други сувласници. Када је купац закључио и пред судом оверио уговор о купопродаји непокретности, исплатио цену и ушао у посед исте, имајући у виду оставинско решење из ког произлази да је продавац једини власник стана, а није знао нити је могао знати да је продавац несавестан, односно да има браћу која такође полажу право на наслеђе на непокретности, онда он има јачи правни основ за стицање својине од лица која полажу право на наслеђе, а која према несавесном продавцу могу да истичу само облигационоправни захтев. О томе говори пример у коме је суд нашао да је тужиља савесни купац предметног стана јер је у време купопродаје и овере уговора из оставинског решења закључила да је продавац, тужени, једини власник стана по основу наслеђивања, а чињеницу да тужени има и два брата сазнала је тек када јој је одбијен предлог за укњижбу зато што је у међувремену извршен упис предбележбе укњижбе власништва на спорном стану са власника, пок. оца тужених, на тужене, наследнике ранијег власника. Како је тужиља стекла право својине на стану у смислу чл. 4. Закона о промету непокретности и чл. 454, 455, 467. и 516. ЗОО-а, првостепени суд је утврдио да је тужиља власник предметног стана јер околности које су настале након закључења уговора о купопродаји и извршења истог не могу да утичу на ваљаност уговора, при чему она није знала нити је морала да зна за недопуштену побуду туженог, односно за околност да исти има браћу која су такође наследници на спорном стану. Поред тога, тужиља има јачи правни основ за стицање својине на стану у односу на тужене јер своје право заснива на теретном, двострано обавезном уговору, за разлику од тужених који своје право својине заснивају на решењу о наслеђивању и не налазе се у државини истог, па своје право својине, односно облигационоправни захтев могу да истичу само према туженом наследнику који је самостално располагао станом легитимишући себе као јединог наследника.

ПРАВНО ДЕЈСТВО ПРЕДУГОВОРА О КУПОПРОДАЈИ НЕПОКРЕТНОСТИ

У пракси се јавила дилема да ли предуговор о купопродаји непокретности може да производи правно дејство уговора о купопродаји непокретности и уколико може, под којим условима. У погледу тога постоје различити ставови у истој чињеничној ситуацији. У једном броју предмета судови су закључили да предуговор не може да има дејство уговора о купопродаји непокретности, бранећи свој став чињеницом да предуговор производи правно дејство којим се уговарачи обавезују да ће закључити уговор о купопродаји непокретности, док су у већем броју случајева стали на становиште да под одређеним испуњеним условима предуговор може да се конвалидира и у потпуности има правно дејство уговора о купопродаји непокретности. Овде се изводи закључак да је други став правилнији.

Као илустрација различите праксе може да послужи и одлука Врховног касационог суда: Према утврђеном чињеничном стању тужиоци су сувласници са одређеним идеалним деловима непокретности. Предуговором о купопродаји непокретности, овереним пред судом, тужиоци су, као продавци, са туженим, као купцем, констатовали да су продавци земљишно-књижни власници непокретности, те да исту продају купцу за споразумно утврђену купопродајну цену. Тужени је, као купац, исплатио купопродајну цену продавцима, овде тужиоцима, на дан закључења предуговора, а затим, уз сагласност тужилаца, исплатио хипотекарног повериоца, с обзиром на то да је предметна непокретност била оптерећена хипотеком, тако да је на крају ступио у посед непокретности. Странке су се предуговором сагласиле да ће закључити и судски оверити главни уговор о купопродаји непокретности по прибављању свих потребних одобрења и сагласности, а под условима предвиђеним предуговором, када ће продавац дати купцу сагласност за укњижбу. Промет непокретности је одобрен Решењем Министарства финансија РС – Сектора за имовинскоправне послове, али до закључења главног уговора није дошло. Тужиоци су у овој правној ствари тражили исељење туженог из предметне непокретности. Првостепени суд је усвојио тужбени захтев, а другостепени суд је овакву одлуку потврдио и обавезао туженог да се са свим лицима и стварима исели из предметне непокретности и исту преда на слободно располагање тужиоцима, налазећи да тужени нема било која својинска права на непокретности јер се у спорну непокретност уселио на основу предуговора који, по одредби члана 45. став 1. ЗОО-а, представља уговор којим се преузима обавеза да се доцније закључи други главни уговор.

По мишљењу Врховног касационог суда Србије нижестепени судови су на правилно утврђено чињенично стање погрешно применили материјално право. Наиме, наведени предуговор је закључен у форми коју предвиђа закон као услов за пуноважност уговора о продаји. Тужени је у целости исплатио купопродајну цену и хипотекарног повериоца, а тужиоци су туженом уступили кључ непокретности која је била исељена од свих лица и ствари, тако да је тужени ступио у посед непокретности. На основу свега тога правни посао, иако насловљен као предуговор, садржи вољу уговарача и све битне елементе уговора о купопродаји, законом предвиђену форму, дозволу надлежног министарства о промету непокретности и ни у чему није у супротности са принудним прописима и јавним поретком, а испуњава и све услове за пуноважност уговора о продаји непокретности, па закључени предуговор, у складу са законом, који је извршен у целости, производи правно дејство и на основу одредбе члана 45 став 3. ЗОО-а, којом је прописано да предуговор обавезује ако садржи битне састојке главног уговора. На основу свега наведеног Врховни касациони суд Србије усвојио је ревизију туженог, преиначио нижестепене пресуде и одбио тужбени захтев тужилаца као неоснован.

(Пресуда Врховног касационог суда Србије Рев 228/10 од 11. 3. 2010. године)

ПРАВО НА НАКНАДУ ШТЕТЕ ЗБОГ НЕДОСТАТАКА НА НЕПОКРЕТНОСТИ

Посебно питање представља право на накнаду штете која се појави као недостатак на грађевини у случају куповине стана од инвеститора (новоизграђене непокретности). О наведеном говори следећи пример из праксе: Тужилац је од инвеститора купио стан који је саграђен као једна од три стамбене јединице (три стана) при надзиђивању стамбене зграде. По завршетку радова издата је употребна дозвола 28. 6. 1995. године, а тужилац се уселио у стан 13. 10. 1994. године, када су му и предати кључеви. Том приликом записнички су констатовани недостаци на стану, али не и на крову који је изграђен изнад надзиданог дела, а који су тужиоцу у време примопредаје стана били непознати. Дана 12. 4. 2002. године дошло је до непогоде приликом које су оштећена кровна конструкција и кровни покривач изнад тужиочевог стана, па је тужилац претрпео штету на стану, коју је сам санирао. Тужени, као продавац, није одговоран да надокнади штету, с обзиром на то да је тужиоцу предат стан 13. 10. 1994. године и да је протекао рок од 6 месеци од предаје ствари, предвиђен одредбом члана 482. став 2. Закона о облигационим односима, а уговором није био предвиђен дужи рок, иако је утврђено је да су узрок штете скривени недостаци до којих је дошло током извођења радова. Такође је утврђено да у року од 8 дана од дана настанка штете до које је дошло због непогоде 12. 4. 2002. године, а која је настала због скривеног недостатка на кровном покривачу изнад његовог стана, тужилац није првотуженог обавестио на начин предвиђен одредбом члана 484. став 2. Закона о облигационим односима, при чему је наведени рок преклузиван, већ је преко пуномоћника, писмено обавестио првотуженог по протеку рока од 8 дана и то дана 16. 8. 2002. године. Дакле, продавац не одговара за скривене недостатке ствари – предметне непокретности, за накнаду штете купцу уколико протекну рокови из чл. 482. и 484. ЗОО-а.

ЗАКЉУЧАК

Приликом разматрања ове теме – новија судска пракса која се тиче ваљаности уговора о купопродаји непокретности – треба имати у виду да је у овој области дуго година био исти правни режим који регулише овај уговор, а то су Закон о промету непокретности и Закон о облигационим односима. Пре три године ступио је на снагу нови Закон о промету непокретности, а велику новину представља и промена вишедеценијског правила да је обавезна форма овог уговора овера у суду и тај обавезни сегмент пренет је у надлежност јавним бележницима – нотарима. У будућности може да се очекује различита судска пракса по питању ваљаности уговора о купопродаји непокретности, коју ће произвести нови начин овере тог уговора и примена нових прописа, што свакако треба пратити.

Уговор о продаји непокретности је правни посао којим се најчешће врши промет непокретности и веома је заступљен у нашем праву. Због тога су и спорови настали из њега и поводом њега јако чести. Најчешћи су свакако спорови којима се тражи конвалидација купопродаје због недостатка форме, те спорови за поништај и утврђење ништавости овог уговора. Такође, чести су спорови због вишеструке продаје исте непокретности, као и спорови којима се утврђује неважност уговора о продаји због тога што је њима један од заједничара располагао целокупном непокретношћу која је у режиму заједничке својине стечене у браку. Најзад, чести су и спорови који за предмет имају предуговор о купопродаји непокретности и баве се његовом правном природом.

Потребно је што више уједначити судску праксу у овој значајној области и то из разлога правне сигурности. Само једнаким поступањем судова у овој значајној групи спорова поводом промета непокретности путем продаје може да се постигне правна једнакост странака. Ово је неопходно пре свега због велике материјалне вредности, а често и због ширег друштвеног значаја ствари – непокретности које су предмет овог уговора.