Спорови поводом уговора о купопродаји непокретности релативно су чести у судској пракси, а због своје сложености и вредности добара чији се промет овим уговором врши, завређују посебну пажњу, тако да ће ауторке најпре дати увид у правни оквир кроз приказ законског основа, а затим ће изнети карактеристичне и занимљиве примере из новије судске праксе.
Промет непокретности се у нашем друштву најчешће обавља путем уговора о купопродаји. Овај уговор је регулисан у посебном делу Закона о облигационим односима (ЗОО) као први и најважнији именовани уговор који наше право, а и грађанско право уопште познаје.
Промет непокретностима, како због вредности самог предмета уговора тако и због значаја који непокретности, посебно земљиште, имају у једном друштву и правном поретку, изискује и посебну регулативу. Она је код нас обезбеђена Законом о промету непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 93/2014, 121/2014 и 6/2015), који је заменио раније важећи истоимени закон. Овај закон представља lex specialis у односу на одредбе ЗОО-a о купопродаји, па се опште одредбе облигационог права на уговор о купопродаји непокретности примењују само ако нешто друго није прописано Законом о промету непокретности.
ЗАКОН О ОБЛИГАЦИОНИМ ОДНОСИМА
Закон о облигационим односима овај уговор назива продајом и дефинише га као уговор којим се продавац обавезује да пренесе на купца право својине на продату ствар и да му је у ту сврху преда, а купац се обавезује да плати цену у новцу и преузме ствар (члан 454).
Уговор о продаји непокретних ствари мора бити закључен у писменој форми, под претњом ништавости (чл. 455).
Главни елементи уговора о продаји јесу ствар и цена. Ствар мора бити у промету, иначе је уговор о купопродаји ништав (члан 458). Међутим, поред предмета продаје и купопродајне цене, основни елемент сваког уговора, па и уговора о купопродаји, јесте и допуштен основ (члан 51. став 1. Закона о облигационим односима).
Закон о облигационим односима прописује да за продају ствари чији је промет ограничен важе посебни прописи, што поново упућује на примену Закона о промету непокретности за купопродају која за предмет има непокретност.
Продаја туђе ствари обавезује уговараче, али купац који није знао или није морао знати да је ствар туђа, може, ако се услед тога не може остварити циљ уговора, раскинути уговор и тражити накнаду штете (члан 460).
Такође, спорно право, па и право својине на непокретности, може бити предмет уговора о продаји, али је ништав уговор којим би адвокат или који други налогопримац купио спорно право чије му је остваривање поверено или уговорио за себе учешће у подели износа досуђеног његовом налогодавцу (члан 461. ЗОО-a).
Члановима од 462. до 466. ЗОО регулише питање цене као битног елемента уговора о продаји. Цена се увек исплаћује у новцу, а ако се исплаћује у другим стварима, онда се не ради о уговору о продаји, него о замени, трампи.
Цена у уговору о купопродаји мора да буде одређена или одредива, а ако то није, такав уговор не производи правно дејство, односно ништав је. Међутим, за уговоре у привреди важи друго правило. Наиме, када уговором о продаји у привреди цена није одређена нити у њему има довољно података помоћу којих би се она могла одредити, купац је дужан да плати цену коју је продавац редовно наплаћивао у време закључења уговора, а у недостатку ове, разумну цену. Закон прописује да се под разумном ценом сматра текућа цена у време закључења уговора, а ако се она не може утврдити, онда цена коју утврђује суд према околностима случаја.
Кад је уговорена већа цена од оне коју је за одређену врсту ствари прописао надлежни орган, купац дугује само износ прописане цене, а ако је већ исплатио уговорену цену, има право да захтева да му се врати разлика.
Кад је уговорена текућа цена, купац дугује цену утврђену званичном евиденцијом на тржишту места продавца у време кад је требало да уследи испуњење. Ако такве евиденције нема, текућа цена се одређује на основу елемената помоћу којих се, према обичајима тржишта, утврђује цена.
Ако треће лице коме је поверено одређивање цене неће или не може да је одреди, а уговарачи се не сложе накнадно о одређивању цене нити раскину уговор, сматраће се да је уговорена разумна цена.
Закон о облигационим односима изричито прописује да се одредба уговора којим се одређивање цене оставља на вољу једном уговарачу, сматра као да није ни уговорена и тада купац дугује цену као у случају кад цена није одређена.
ЗАКОН О ПРОМЕТУ НЕПОКРЕТНОСТИ
Закон о промету непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 93/2014, 121/2014 и 6/2015) који је данас на снази, заменио је раније важећи закон истог назива („Сл. гласник РС”, бр. 42/98 и 111/09) и Правилник о вођењу посебне евиденције о уговорима о промету непокретности („Сл. гласник РС”, број 4/10).
Овај закон прокламује да је промет непокретности слободан ако Законом није другачије одређено. Такође нуди ближе објашњење шта се сматра непокретношћу, па наводи да су то: земљиште (пољопривредно, грађевинско, шуме и шумско земљиште), зграде (пословне, стамбене, стамбено-пословне, економске и др.) и други грађевински објекти, као и посебни делови зграда (станови, пословне просторије, гараже и гаражна места) на којима може постојати засебно право својине. Закон наводи да промет непокретности, у смислу овог закона, јесте пренос права својине на непокретности правним послом, уз накнаду или без накнаде. Уговор о купопродаји, наравно, представља правни промет непокретностима уз накнаду.
Преносом права својине на згради, односно другом грађевинском објекту, истовремено се преноси и право својине на земљишту на којем се зграда налази, као и на земљишту које служи за редовну употребу зграде. Земљиште које служи за редовну употребу зграде утврђује се уговором о промету непокретности, а ако то није уговорено, примењују се правила предвиђена прописима о планирању и изградњи којима се дефинише земљиште које служи за редовну употребу зграде. Најзад, преносом права својине на згради изграђеној на земљишту на коме власник зграде нема право својине, већ само право коришћења или право закупа, преноси се и право коришћења или право закупа на земљишту на коме се зграда налази, као и на земљишту које служи за редовну употребу зграде (чл. 3).
Уговор о промету непокретности закључује се у облику јавнобележнички потврђене (солемнизоване) исправе. За солемнизацију је искључиво надлежан јавни бележник на чијем се подручју налази непокретност која је предмет уговора. Ако се непокретности које су предмет уговора налазе на подручју више јавних бележеника, надлежан је сваки од њих. Уговор који није закључен на овај начин, не производи правно дејство. Овако формулисан члан 4. Закона о промету непокретности из 2014. године увео је битну новину у поступак закључења уговора о купопродаји непокретности, Наиме, ранији Закон о промету непокретности прописивао је обавезну судску оверу, а сад је она замењена јавнобележничким записом.
Још једну новину представљају и одредбе чл. 4а и 4б истог закона, које прописују да ако јавни бележник на основу извршеног увида у регистар непокретности или на други начин утврди да је предмет уговора о промету непокретности објекат или посебан део зграде за који није издата употребна дозвола или у погледу кога је у току поступак легализације, дужан је да о томе упозори уговорнике и да унесе упозорење у складу са правилима којима је уређена јавнобележничка делатност, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник треба да одбије да предузме тражену службену радњу. Ако јавни бележник на основу извршеног увида у посебну евиденцију о уговорима о промету непокретности утврди да су у суду већ оверени потписи на уговору о промету исте непокретности, да је код јавног бележника или у суду сачињен јавнобележнички запис о промету исте непокретности, односно да је код јавног бележника потврђен (солемнизован) уговор о промету исте непокретности, а продавац је исто лице, јавни бележник је дужан да о томе упозори уговорнике и да унесе упозорење у складу са правилима којима је уређена јавнобележничка делатност, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник треба да одбије да предузме тражену службену радњу.
Јавни бележник који је потврдио (солемнизовао) уговор о промету непокретности, дужан је да оверен препис тог уговора одмах достави суду који је надлежан за вођење посебне евиденције уговора о промету непокретности. Јавни бележник који је потврдио (солемнизовао) уговор о промету непокретности, дужан је да оверен препис тог уговора достави органу надлежном за утврђивање и наплату јавних прихода у року од десет дана од дана закључења уговора (чл. 4ц).
Члан 4г прописује да основни суд води посебну евиденцију уговора о промету непокретности које се налазе на његовом подручју. Ова евиденција садржи: податке о уговорницима, податке о непокретности и податке о јавнобележничком запису о уговору о промету непокретности или податке о уговорима о промету непокретности које су потврдили (солемнизовали) јавни бележници. Право увида у посебну евиденцију имају сви јавни бележници.
Овај закон, као и ранији закони, прописује право прече куповине у корист осталих сувласника непокретности, односно, када се продаје пољопривредно земљиште – власника суседног пољопривредног земљишта. У том смислу, чланом 6. је прописан читав низ правила о праву прече куповине уколико постоји више сувласника непокретности или ако се пољопривредно земљиште граничи са више пољопривредних земљишта различитих власника, а чланом 7. прописан је поступак реализације права прече куповине.
За суд у парници посебан значај има одредба члана 10. која прописује да, ако је продавац продао непокретност, а није је претходно понудио имаоцу права прече куповине или је непокретност продао под условима повољнијим од слова из понуде, ималац права прече куповине може тужбом да захтева да се уговор о продаји непокретности огласи без дејства према њему и да се непокретност њему прода и преда под истим условима. Тужба може да се поднесе надлежном суду у року од 30 дана од дана када је ималац права прече куповине сазнао за продају те непокретности, а најкасније у року од две године од дана закључења уговора о продаји непокретности. Такође, ако уговор о продаји непокретности није закључен у облику прописаном овим законом, а непокретност је предата купцу у државину, сматраће се да је дошло до повреде права прече куповине, па лице које има то право може тужбом да захтева остваривање истог. За подношење ове тужбе субјективни рок је годину дана од дана сазнања за пренос државине, а објективни рок је две године од дана предаје непокретности купцу у државину. Ови рокови су преклузивни и њиховим протеком ималац права прече куповине губи право да поднесе тужбу и на њих суд пази по службеној дужности.
Тужилац је дужан да, истовремено са подношењем тужбе за повреду права прече куповине, код надлежног суда положи износ у висини тржишне вредности непокретности на дан подношења тужбе.
Закон о промету непокретности прописује посебне случајеве ништавости уговора о промету непокретности, па и уговора о продаји, а то су случајеви када је уговор закључен под условима постојања притиска и насиља, односно у условима и околностима у којима је била угрожена или није била обезбеђена сигурност људи и имовине, као ни остваривање заштите слобода, права и дужности грађана или законитост и равноправност грађана.
Чланом 13. истог закона предвиђено је да се непокретности у јавној својини могу отуђити у складу са законом који уређује јавну својину, ако посебним законом није другачије одређено. Пољопривредно и грађевинско земљиште, шуме и шумско земљиште, као и лучко земљиште, не могу се отуђити из јавне својине ако законом није другачије одређено.
Јавни бележник који потврђује (солемнизује) уговор о отуђењу непокретности из јавне својине, дужан је да примерак уговора достави надлежном правобраниоцу у року од 15 дана од дана потврђивања уговора.
Ако је уговор о промету непокретности закључен супротно одредбама овог закона, закона којим се уређује јавна својина или другог закона, надлежни правобранилац је дужан да поднесе тужбу за поништај уговора у року од шест месеци од дана достављања уговора, а најкасније у року од три године од дана потврђивања (солемнизације) уговора.
ФОРМА УГОВОРА
Уговор о купопродаји непокретности је строго формалан уговор према прописима важећим у време закључења. Уговор о преносу права својине на непокретности мора да буде закључен у писаном облику, а потписи уговарача оверени у суду, односно сада уговор мора да буде потврђен/солемнизован код јавног бележника. Строга писана форма са овером потписа уговарача представља правило, а оснажење уговора је изузетак који се мора уско и рестриктивно тумачити. Због тога не може да се призна правно дејство уговора о преносу права својине на непокретности уколико није закључен у писаном облику.
Закон о промету непокретности („Сл. гласник СРС” 15/74) у члану 10. је прописивао строгу форму уговора о преносу непокретности, по коме уговор о преносу права својине и права коришћења мора бити закључен у писаном облику, а потписи уговарача оверени у суду. Ако уговор није закључен у тој форми, онда не производи правно дејство. Могућност конвалидације није била прописана. Тек је Законом о промету непокретности („Сл. гласник СРС” 43/81) изузетно била предвиђена могућност конвалидације уговора о промету непокретности, под условом да је исти испуњен у целости или претежном делу, што је правило које је задржао и Закон о промету непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 42/98 и 111/09) у чл. 4. ст. 3, који је прописивао да суд може да призна правно дејство уговора о промету непокретности који је закључен у писаном облику и на коме потписи уговарача нису оверени од стране суда, под условом да је уговор испуњен у целини или претежном делом, да није повређено право прече куповине и да није повређен принудни пропис. Сада важећи Закон о промету непокретности не прописује могућност конвалидације, па је она једино могућа при купопродаји непокретности, применом правила ЗОО-а која се односе на конвалидацију уговора. Овде је такође потребно подвући да се у споровима за конвалидацију уговора о купопродаји непокретности примењује Закон о промету непокретности који је важио у време закључења и извршења уговора чија се конвалидација тужбом тражи. За конвалидацију је потребно да је уговор испуњен у целини или у претежном делу, што се наравно односи на испуњење обавеза обе уговорне стране јер се ради о двострано обавезном уговору, који, према члану 454. став 1. Закона о облигационим односима, истовремено обавезује продавца да на купца пренесе право својине на продатој ствари и да му је преда, а купца да плати цену у новцу и да ствар преузме.
У пракси се појавило питање изузетака, као и који услови морају да буду испуњени да би се признало дејство уговора о купопродаји непокретности коме недостаје форма строго прописана законом. У том смислу, у погледу начина предаје непокретности пракса је стала на становиште да ако се утврди да је између уговорних страна извршена симболична предаја кључева, без могућности заснивања фактичке власти на предмету продаје, не значи да је уговор испуњен у целини или претежном делу и не може да се сматра да је купац у конкретном случају уведен у посед. Самим тим се нису стекли услови за конвалидацију уговора о промету непокретности нити такав уговор представља основ за упис права својине у јавним књигама.
Исто тако, када је закључен усмени уговор о купопродаји непокретности, који је у потпуности извршен, а реална и уговорена купопродајна цена исплаћена у целости и непокретност предата купцу у посед, не може да му се призна правно дејство јер није закључен у писменом облику, па се нису стекли услови за конвалидацију усменог уговора, у смислу чл. 4. Закона о промету непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 42/98 и 111/09) којим је прописано да се уговор о преносу права на непокретности закључује у писменом облику, а потписи уговарача оверавају од стране суда. Ставом 3. истог члана прописано је да суд може да призна правно дејство уговора о промету непокретности који је закључен у писаном облику и на коме потписи уговарача нису оверени од стране суда, под условом да је уговор испуњен у целини или претежном делом, да није повређено право прече куповине и да није повређен принудни пропис. За пуноважност уговора о преносу права на непокретности овом одредбом је изричито прописано да се захтева писана форма уговора, па је без утицаја на признање правног дејства уговора чињеница да је купац исплатио купопродајну цену стана и да је у поседу непокретности.
Према становишту Врховног касационог суда, када признаница има све елементе писменог уговора о купопродаји (означење уговорних страна, предмет продаје и уговорену цену) и када је непокретност предата у посед купцу који је исплатио уговорену цену у целини или у претежном делу, тада признаница производи правно дејство неовереног уговора о купопродаји, па се може конвалидирати у смислу члана 4. став 3. Закона о промету непокретности (Пресуда Врховног касационог суда Рев 402/2017 од 1. 9. 2017. године).
РАСКИД, ПОНИШТАЈ И УТВРЂЕЊЕ НИШТАВОСТИ УГОВОРА О КУПОПРОДАЈИ НЕПОКРЕТНОСТИ
Раскид уговора
Најчешћи разлог за раскид уговора о купопродаји непокретности јесте неизвршење уговорних обавеза у свему према уговору. Одредбом чл. 124. ЗОО-а установљено је право једној уговорној страни да простом изјавом раскине уговор. Међутим, тако дата изјава може да произведе правно дејство само у случају када су испуњени Законом прописани услови за раскид уговора, упркос изјави да до раскида уговора неће доћи. Дата изјава о раскиду уговора увек ће произвести правно дејство када се са њом сагласи и друга уговорна страна. До раскида ће доћи када се датој изјави успротиви друга уговорна страна, ако су за то испуњени Законом прописани услови, међутим, када друга уговорна страна спори постојање Законом прописаних услова за раскид уговора, стичу се услови да се одлуком суда утврди да је уговор раскинут. Право на раскид се остварује путем тужбе за утврђење да је спорни уговорни однос странака престао по основу вансудским путем дате изјаве о раскиду уговора и таква тужба може да се поднесе у складу са одредбом чл. 187. ЗПП-а. Тужилац има правни интерес за подношење тужбе за раскид уговора који се огледа у чињеници да тужени спори правно дејство дате изјаве о раскиду уговора (другим речима: друга страна се противи предлогу за раскид уговора) и у таквој ситуацији настали спор о постојању и не постојању спорног уговорног односа парничних странака разрешава се одлуком суда. У случају усвајања тужбеног захтева првостепени суд доноси одлуку да раскида уговор, при чему није довољно само да констатује да је уговор раскинут. Уговор ће бити раскинут када тужени није извршио своју уговорну обавезу у целости или претежним делом. Најчешће су то случајеви када су предмет купопродаје непокретности станови у изградњи. Тада по правилу продавац није извршио своју уговорну обавезу у целости, односно није према уговорној и пројектној документацији извео радове на предметној непокретности, стану или пословном простору, чија је изградња уговорена између странака (нпр. није извео прилаз локалу, затим није поставио керамичке плочице на зидове санитарног чвора, санитарну опрему, као и што није поставио унутрашња врата, те наведене недостатке није накнадно отклонио). У таквим и сличним случајевима суд је доносио одлуке да су испуњени услови за раскид спорног уговора о купопродаји непокретности и повраћај новца који је тужилац уплатио туженом на име купопродаје, као и новца уплаћеног на име пореза, са законском затезном каматом од уплате па до исплате наведеног износа, у смислу чланова од 124. до 132, 148, 262. и 307. ЗОО-а.
Најчешће се догађа да раскид уговора потражује продавац када купац није исплатио купопродајну цену у целости или делимично, нарочито када је рок битан елемент уговора.
Постоје случајеви у пракси да купац који је исплатио купопродајну цену непокретности у целости, потражује раскид уговора због неизвршења уговорне обавезе од стране продавца, односно зато што га није увео у посед. О томе говори следећи пример: Тужиља, као купац, и тужени, као продавац, закључили су предуговор о купопродаји непокретности за уговорну цену од 75.000,00 евра у динарској противвредности, по систему „кључ у руке”, са роком увођења купца у посед до 31. 12. 2007. године, да би касније закључили и уговор о купопродаји непокретности у свему у складу са законом. Тужиља је по основу купопродајног уговора дана 27. 11. 2007. године туженом исплатила износ од 75.000,00 евра у динарској противвредности, да би 14. 11. 2008. године упутила туженом предлог за споразумни раскид уговора пошто тужени није извршио своју обавезу (увођење купца у посед непокретности) на време. Тужбом је тражен раскид наведеног уговора закљученог са туженим и исплата износа од 75.000,00 евра у динарској противвредности, са каматом. Како је тужиља испунила своју уговорну обавезу у целости исплативши цену, а тужени није увео тужиљу у посед у предвиђено време, суд је усвојио тужбени захтев раскидајући уговор о купопродаји закључен између парничних странака и обавезујући туженог да изврши исплату наведене цене у динарској противвредности, са каматом почев од дана када је исплата и извршена (27. 11. 2007), све у смислу члана 132. тачке 2. и 5. Закона о облигационим односима.
Поставља се питање до ког момента може да се раскине уговор о купопродаји непокретности, односно да ли раскид може да се тражи само у току испуњења уговора о купопродаји непокретности или може да се потражује и накнадно, након што су обе уговорне стране у целости испуниле своје обавезе. Врховни суд је заузео став да споразумни раскид уговора по својој природи представља уговор о престанку пуноважног уговора, па уговорне стране могу да закључе тај нови уговор о раскиду уговора у свако време, али само у периоду док обавезе из уговора не буду потпуно испуњене. Стога већ извршени уговор о купопродаји непокретности не може да се раскине новим уговором, већ такав правни посао представља закључење новог уговора о промету непокретности у коме су уговорне стране промениле улоге.
Поништај уговора
Када су у питању тужбе којима се тражи поништај уговора о купопродаји непокретности због претње, да би били испуњени услови за поништај уговора у смислу чл. 60. Закона о облигационим односима, потребно је да је претња била таква да је код уговорне стране изазвала оправдани страх од будуће опасности по њу или њој блиско лице и да је због тога, у циљу спречавања опасности, та страна и закључила уговор, тј. да је претња пресудно утицала на доношење одлуке да се уговор закључи.
Приликом оцене да ли је претња била озбиљна и адекватна захтеву за поништај уговора због претње, треба поћи од одредби Закона о облигационим односима које регулишу релативну ништавост уговора. Као што је познато, релативно ништав/рушљив уговор је онај уговор који је закључила страна ограничене пословне способности или је при његовом закључењу било мана у погледу воље страна (претња, заблуда и превара), као и када је то Законом о облигационим односима или посебним прописима одређено, све сходно чл. 111. ЗОО-а. Ако је уговор закључен под манама воље, поништава се на основу чл. 112. ЗОО-а.
Претња мора бити недопуштена, односно у супротности са правним и моралним нормама. У једном броју случајева поништај уговора због претње тражен је зато што је ангажована служба обезбеђења од стране туженог – продавца у циљу спречавања купаца да уђу у станове док не испуне своју уговорну обавезу у погледу плаћања купопродајне цене стана у целости. Судови су нашли да ово не представља претњу за тужиоце јер постављање службе обезбеђења није могло код њих да изазове оправдани страх због кога су закључили предметне уговоре.
Када се поништај уговора тражи због битне заблуде, потребно је да се утврди да ли се ради о битној заблуди или побуди за закључење таквог уговора. У пракси је у извесном броју парница тражен поништај уговора када је уговорена купопродаја непокретности уз установљавање права доживотног плодоуживања. Након промењених околности очекивања која је продавац (и плодоуживалац) имао према купцу, а која по правилу не представљају елемент уговора о купопродаји, продавац потражује поништај уговора о купопродаји због битне заблуде. Полазећи од одредби Закона о облигационим односима којима се регулишу ови институти, и то члана 53. став 1, члана 61. став 1. и члана 53. став 1. ЗОО-а (побуде из којих је уговор закључен не утичу на његову пуноважност), у погледу утицаја мотива и побуда на пуноважност уговора треба поћи од поделе уговора на оне са накнадом и на оне без накнаде. Код теретних, двостранообавезних уговора побуде из којих су уговорне стране закључиле уговор не улазе у основ обавезивања уговорне стране. Основ обавезивања код ових уговора, у које спада и уговор о купопродаји непокретности, јесте испуњење обавезе друге уговорне стране. С друге стране, сам мотив обавезивања, било да је у питању враћање дуга, обећано издржавање или нешто треће, не утиче на пуноважност уговора о купопродаји. Ако је купопродајни уговор између уговорних страна пуноважан у смислу члана 454, 455, 458. став 1, 462. став 1, 53. став 1, 61. став 1. Закона о облигационим односима, уговорне стране имају сва законска и уговорна права и обавезе које из истог уговора проистичу, укључујући и право да иста остваре у другим судским поступцима.
Поништај уговора о купопродаји непокретности најчешће се потражује јер је купопродајна цена много мања од реалне тржишне цене, са позивањем на одредбу чл. 139. ЗОО-а (очигледна несразмера у двостраном уговору). У тим ситуацијама суд треба да цени да ли је било заблуде на страни продавца у погледу предмета уговора – реалне вредности предметне непокретности, као и у погледу околности које су биле одлучујуће приликом закључења уговора. Уколико је тужиоцу, као продавцу, при закључењу уговора била позната права вредност непокретности, његов захтев за поништај уговора о купопродаји непокретности због очигледне несразмере узајамних давања није основан.
Утврђење ништавости уговора
У парничном поступку се релативно често тражи утврђење права својине на непокретности по основу уговора о зајму. То су парнице које настају из уговора којима једно лице даје другом лицу одређену већу суму новца на зајам под уговореним условима (најчешће у сврху изградње одређене непокретности), а друго лице се обавезује да новац у одређеном року врати, при чему се зајмопримац саглашава да се, као последица невраћања новца под уговореним условима, зајмодавац укњижи као власник предметних непокретности. У таквој ситуацији није основан захтев зајмодавца за утврђење да је по основу Уговора о (наменском) зајму постао власник непокретности. У овој и сличним ситуацијама не постоји законом признат правни основ стицања својине на непокретностима, с обзиром на то да уговор нема за предмет стицање својине, већ позајмицу одређеног новчаног износа, па не испуњава ни обавезну форму прописану чл. 4. став 1. Закона о промету непокретности за уговор о купопродаји непокретности, а такво располагање странака је и у супротности са принудним прописима, јавним поретком и правилима морала.
Постоји ситуација и да је уговор о купопродаји непокретности закључен са циљем да зајмодавац наплати своје потраживање из уговора о зајму закљученог са зајмопримцем. Тада зајмодавци тужбом траже да се утврди ништавост поменутог уговора. Уколико се утврди да је уговор о продаји привидан и прикривен уговор о обезбеђењу потраживања из уговора о зајму парничних странака, као такав је ништав, у смислу одредбе чл. 66. у вези са одредбом чл. 103. ЗОО-а. Предметни уговор о купопродаји је привидан, симулован уговор, који прикрива дисимулован уговор о хипотеци, па, у смислу чл. 66. ст. 1. и 2. и чл. 69. ЗОО-а, привидан уговор нема дејства међу парничним странкама. Прикривени уговор о хипотеци је ништав јер хипотекарни поверилац није овлашћен да уговори за себе право да, у случају неисплате дуга, намири своје потраживање стицањем права својине на заложену непокретност или искоришћавањем непокретности на други начин.
Ништав је усмени уговор о куповини непокретности, као и каснији писмени уговор о куповини исте непокретности чији потписи уговарача нису оверени у суду и који за предмет има парцелу која је била у режиму градског грађевинског земљишта. То су случајеви када су 1960-их и 1970-их година нека лица имала право коришћења на парцелама које су се водиле као државна својина – власништво Републике Србије, па су већином на наведеним парцелама саградила непокретности – куће, а затим усменим уговором о купопродаји или неовереним писменим уговором о купопродаји исте преносила на трећа лица. У тим случајевима није основан захтев за утврђење права својине на наведеним непокретностима од стране тужилаца – стицалаца непокретности по оваквим уговорима. У једном случају лице је 1979. године отуђило непокретност усменим уговором о купопродаји непокретности, а затим је са правним следбеницима продавца закључен писмени уговор, али није оверен од стране суда. Усмени уговор о купопродаји предметне парцеле, закључен 1979. године између тужиоца, као купца, и пок. продавца, не производи правно дејство јер је писмена форма уговора о купопродаји непокретности услов његове пуноважности. Ни писмени уговор о купопродаји предметне парцеле, закључен 1997. године између тужиоца, као купца, и правних следбеника продавца (овде тужних), не производи правно дејство јер је предметна парцела у моменту закључења тог уговора била градско грађевинско земљиште и пренос права коришћења земљишта био је могућ, према одредбама тада важећег Закона о грађевинском земљишту, само између тачно означеног круга лица. Тужилац такође није могао да стекне право коришћења предметне парцеле по основу одржаја јер је парцела од 1980. године у друштвеној, а сада у државној својини – власништво Републике Србије, а према одредбама члана 29. Закона о основама својинскоправних односа, било је забрањено стицање својине, односно права коришћења одржајем на непокретности у друштвеној својини. Новелираним одредбама поменутог закона није предвиђено ретроактивно дејство Закона, због чега се рок за стицање права својине, односно права коришћења по основу одржаја на непокретности у друштвеној својини, рачуна од момента ступања на снагу новелираног закона.
С тим у вези поставило се питање ваљаности располагања, и то уговором о купопродаји непокретности, катастарским парцелама које су биле у режиму друштвене, касније државне својине. У више пресуда суда, било по тужбама за утврђење права својине, било по тужбама за утврђење ништавости уговора о купопродаји или одлучујући о некој трећој врсти захтева када је суд о наведеном питању одлучивао кроз претходно питање, заузет је став да се ради о ништавом правном послу. Наиме, предмет спорног уговора о купопродаји непокретности – земљиште које је било укњижено као друштвена својина, а затим укњижено као државна својина, власништво Републике Србије, јесте градско грађевинско земљиште чији промет у време закључења уговора о купопродаји није био дозвољен, сходно одредбама Закона о одређивању грађевинског земљишта у градовима и насељима градског карактера („Сл. лист СФРЈ”, бр. 5/68, 20/69 и 29/71), а тужени (физичко лице) не спада у круг лица којима је, према одредбама напред наведеног закона, правни претходник тужиоца могао да пренесе предметну непокретност нити да закључи уговор о купопродаји такве катастарске парцеле. Стога је спорни уговор ништав, сходно одредби члана 103. Закона о облигационим односима, јер овај уговор има недопуштен предмет у смислу члана 47. ЗОО-а, с обзиром на то да је противан принудним прописима важећим у време закључења спорног уговора и као такав не производи правно дејство. Због свега наведеног право коришћења предметне непокретности – катастарске парцеле не може да се стекне путем одржаја, јер овакав уговор не подлеже конвалидацији будући да је ништав и не може да буде оснажен путем одржаја. У питању је ништав правни посао, те се, као такав, сматра да никад није ни настао нити произвео правно дејство.
Посебно питање које се јавило у више парничних поступака јесте питање права својине на становима којима је располагано уговорима о купопродаји који су закључени пре ступања на снагу Закона о одржавању стамбених зграда. У примеру који следи говори се управо о томе. Наиме, према утврђеном чињеничном стању, првотужени Република Србија СМО, као продавац, и друготужено Предузеће АД, као купац, закључили су 30. 1. 1991. године уговор о купопродаји пословног простора у стамбеној згради (тужилац) у Београду. Како је у тренутку доношења одлуке о претварању заједничке просторије у пословни простор (предмет уговора о купопродаји) власник простора била СФРЈ – ССНО, што потврђује и власнички лист у коме је наведено да се ради о државној својини – власништво Републике Србије, при чему су станови у згради тужиоца откупљени током 1992. и 1993. године, то је првотужени у тренутку закључења спорног уговора био једини и искључиви власник стамбене зграде и спорног простора, те је имао право коришћења и располагања, као и продаје истог. Уз претходно наведено, и Министарство финансија је одобрило закључење уговора, па следи да уговор о купопродаји закључен између првотуженог и друготуженог 1991. године није ништав правни посао.
Уговор о купопродаји непокретности који је закључен између правног и физичког лица и у ком су потписи уговарача (физичког лица и директора као законског заступника правног лица) оверени од стране суда, сада нотара, ништав је правни посао уколико је пре закључења уговора и пре овере уговора над правним лицем покренут поступак стечаја, јер након отварања стечајног поступка бивши директор није имао овлашћење за заступање тужиоца. Ради се о ништавом правном послу јер је закључен противно принудним прописима.
У ситуацији када је закључен уговор о доживотном издржавању, а затим и уговор о купопродаји непокретности између истих уговорних страна и када оба уговора имају за предмет исту непокретност, поставља се питање ваљаности касније закљученог уговора о купопродаји стана. Наиме, према одредби члана 51. ЗОО-а, кауза је непосредни разлог за закључење уговора. Притом није од значаја да ли се кауза види или се она пак не види из закљученог уговора. Ако се кауза не види из закљученог уговора, треба је утврдити, и то не само из садржине уговора већ и испитивањем околности које су довеле до закључења таквог уговора. Пре оцењивања да ли нека околност представља каузу треба имати у виду како побуде, односно мотиве странака за закључење уговора, тако и обичаје о промету, као и општа морална начела. Ако се утврди да кауза, односно основ за закључење уговора не постоји или је пак недопуштен, уговор је ништав, сагласно одредби члана 52. ЗОО-а. У тој ситуацији битно је да се утврди да ли је извршена новација уговора о доживотном издржавању, односно да ли су странке на несумњив начин изразиле вољу за исто. Воља да се изврши пренов, у смислу члана 349. ЗОО-а, не може да се претпостави, већ мора да буде несумњиво изражена. Уколико није исплаћена купопродајна цена и купац стана (и давалац издржавања) није ступио у посед непокретности, полази се од околности да закључењем уговора о купопродаји уговорне стране нису на несумњив начин изразиле вољу да изврше пренов раније закљученог уговора о доживотном издржавању. Уз то, уколико су и након закључења уговора о купопродаји стана наставиле да се понашају као да и даље важи ранији уговор о доживотном издржавању, из тога произлази да је њихова права воља била да остане на снази уговор о доживотном издржавању, због чега је уговор о купопродаји ништав правни посао.
Судска пракса је стала на становиште да је уговор о купопродаји непокретности ништав уколико у истом није јасно наведена цена купопродаје нити из осталих уговорних одредби она може да се одреди (није одредива), о чему говори и императивна одредба члана 462. став 1. ЗОО-а.
Стварна легитимација приликом тужби за утврђење ништавости уговора о купопродаји
Посебно питање које се поставља када се ради о тужби за утврђење ништавости уговора о купопродаји непокретности јесте активна легитимација, односно ко има правни интерес, осим уговорних страна, да потражује ништавост таквог уговора. Одговор на ово питање даје Пресуда Врховног касационог суда, Рев 577/2015 од 29. 6. 2016. године, која заузима следећи став: Правни интерес неког лица да се позове на ништавост уговора у смислу члана 109. ЗОО-а јесте материјалноправна категорија и означава правни статус тог лица у погледу предмета, односно права и обавеза из тог уговора. Уколико стицање односно губитак неког права или постојање обавезе неког лица зависи од питања пуноважности и правног дејства уговора, то лице има статус заинтересованог лица и активну легитимацију да се, у смислу члана 109. ЗОО-а, позове на ништавост уговора. Уколико је лицу које станује у стану отпао основ становања стављањем ван снаге одлуке о додели тог стана на коришћење, наведено лице нема правни интерес за утврђење ништавости уговора о купопродаји истог стана између продавца и купца (коначно решење о стављању ван снаге ранијег решења о додели стана у закуп тужиоцу, као акт располагања овлашћеног даваоца стана у државној својини, произвело је своје правно дејство чињеницом да је правноснажном судском пресудом одбијен тужиочев захтев за његово поништење). Тиме је тужилац изгубио правни статус заинтересованог лица за утврђење ништавости уговора о купопродаји спорног стана, зато што коначни исход спора у погледу пуноважности оспореног уговора и међусобни однос тужених као продавца и купца из тог уговора немају никаквог значаја за даље стицање или губитак тужиочевих права на стан. Тужилац је правноснажном пресудом изгубио свој правни основ за стицање права закупа на неодређено време на стану који је предмет оспореног уговора и који користи. Такво лице нема правни интерес и основ у погледу захтева за утврђење ништавости уговора о купопродаји тог стана, у смислу члана 109. у вези са чланом 103. ЗОО-а.
Пракса чврсто стоји на становишту да, ако је тужилац лице које не претендује на власништво на предметном стану (непокретности), на којем само има право закупа на одређено или неодређено време, онда он нема правни интерес да тражи утврђење ништавости уговора о купопродаји стана на ком има право закупа.
Када је у питању пасивна легитимација, поставља се питање да ли тужбом трећег лица морају да буду обухваћене обе уговорне стране по закљученом уговору о купопродаји непокретности. Уколико треће лице тражи утврђење ништавости уговора о купопродаји непокретности тужбом, онда њом мора да обухвати обе уговорне стране. Купац и продавац према тужиоцу имају процесни положај нужних супарничара и према природи материјалноправног односа (уговорне стране по уговору о купопродаји непокретности чија се ништавост потражује) тужбом морају да буду обухваћени на страни туженог.
Ништавост због тога што је уговор привидан (симулован) правни посао
У пракси се понекад наилази и на тужбе којима се тражи да се утврди да је уговор о купопродаји непокретности привидан (симулован). То се може тражити само уколико је уговор привидан у погледу правног основа, а не може да се истиче у погледу уговорних страна (случајеви када тужилац тражи да суд утврди да је ништав уговор о купопродаји непокретности наводећи да једна уговорна страна није била стварни купац приликом закључења уговора, већ само лице запослено код истог или лице које се у договору с купцем, због других правних односа који међу њима постоје, јавља као уговорна страна, због чега тај уговор представља привидан правни посао у смислу одредбе чл. 66. ЗОО-а). Као што је наведено, такав захтев није основан. При склапању привидног уговора постоји свестан и споразуман несклад између праве воље и изјављене воље обе уговорне стране. Циљ закључења симулованог уговора је стварање лажне представе код трећих лица у правном промету, јер стране уговорнице не желе да закључе такав уговор нити желе да он производи правна дејства. Привидан (симулован) уговор, у смислу члана 66. ЗОО-а, нема правно дејство зато што међу уговорним странама нема сагласности воље у моменту закључења, па лице које има правни интерес, према одредби чл. 188. ЗПП-а, од суда може основано да тражи само да се утврди да је уговор привидан (симулован) у погледу правног основа, али не и у погледу уговорних страна.
У пракси се врло често тражи да суд утврди да је уговор о купопродаји непокретности ништав јер представља привидан правни посао иза кога се крије уговор о зајму. У таквим случајевима уговорна цена се најчешће поклапа с износом зајма и не долази до физичке предаје новца, као уговорне цене, од стране купца продавцу. Купац најчешће није платио купопродајну цену непокретности и такав уговор је закључен искључиво у циљу обезбеђења потраживања по основу уговора о зајму, најчешће уз унету одредбу у уговор којом је предвиђено да се уговор сматра аутоматски раскинутим уколико продавац до одређеног датума врати износ купопродајне цене купцу, у ком случају се купац обавезује да непокретност врати у посед продавцу. Такав уговор јесте симулован правни посао, закључен са циљем да тужени наплати своје потраживање настало из уговора о зајму. Привидан уговор је такав уговор коме је циљ фиктивност и симулација неког правног посла насталог супротно правом стању ствари. Привидни уговор може да се закључи у циљу прикривања неког другог уговора који је стварни циљ странака и који важи ако су испуњени услови за његову правну ваљаност – тзв. симуловани и дисимуловани правни посао. То је случај када је уговор о купопродаји непокретности закључен са циљем обезбеђења уговора о зајму, те није било стварне воље уговорних страна у погледу битних елемената уговора, а ни купопродајна цена није исплаћена, иако је то у уговору наведено, па уговор о продаји представља привидан правни посао који, у смислу одредбе члана 66. став 1. ЗОО-а, не производи правно дејство. Овакав правни посао закључен у циљу стицања својине или права коришћења на непокретности која обезбеђује уговор о зајму није дозвољен, па је такав уговор због недопуштеног основа ништав. Изложено правило има карактер принудног прописа и опште забране закључења уговора о фидуцијарном преносу права својине и на њега суд пази по службеној дужности, у смислу члана 109. ЗОО-а. Одредбом чланом 973. став 1. ЗОО-а прописано је да је забрањено уговарање када су у питању уговори о залози којима стране уговорнице предвиђају да ће заложена ствар прећи у својину повериоца ако његово потраживање не буде намирено о доспелости, као и да ће у том случају поверилац моћи да по унапред одређеној цени прода ствар или да је задржи за себе. Одредба према којој сваки уговор, па и уговор о купопродаји непокретности мора да има допуштен правни основ, прописана је у циљу заштите дужника, како поверилац не би искористио стање нужде или тешко материјално стање приликом тражења зајма. Разлог обавезивања, због кога је уговор и настао, мора бити допуштен, а недопуштен је ако је противан принудним прописима, јавном поретку или добрим обичајима.
Последице ништавости уговора о купопродаји непокретности
Утврђење ништавости закљученог уговора о купопродаји непокретности (члан 103. ЗОО-а) производи правно дејство од момента закључења таквог уговора (ех tunc), што значи да ће се сматрати да никада није ни настао (закључен), што даље значи да право својине које је продавац имао на непокретности која је била предмет ништавог уговора, никада није ни пренето на купца.
Уколико се утврди да је уговор о купопродаји ништав, купац такође има право да од продавца потражује да му врати исплаћену купопродајну цену, и то према ценама односно вредности непокретности у време враћања, како то предвиђа члан 104. ст. 1. ЗОО-а.
Побуда (causa) за закључење уговора о продаји
Утврђење ништавости уговора о купопродаји непокретности у више случајева је тражено због недопуштене побуде, а најчешће када је уговор закључен под повољнијим условима од тржишних или уз установљено право плодоуживања продавца, при чему се односи између уговорних страна касније промене (поремете) или изостане очекивани догађај или пажња коју је једна уговорна страна очекивала од друге. У тим случајевима побијани уговор је двострано теретан уговор о продаји непокретности. Код оваквих уговора кауза се гаси испуњењем, те стога незаконит и неморалан мотив односно побуда доводи до ништавости уговора, у смислу члана 53. став 2. и 3. ЗОО-а, ако је недопуштена побуда битно утицала на одлуку једног уговарача да закључи уговор, а то је други уговарач знао или је морао знати. Побуда (causa) за закључење уговора о продаји за продавца је исплата цене, а за купца стицање права својине на купљеној ствари (члан 454. ЗОО-а). Ова побуда се гаси извршењем уговора, о чему говори и следећи пример. Наиме, тужени је, као купац, исплатио продавцу цену коју је сам продавац определио, чиме је остварена продавчева побуда за закључење уговора о продаји. Продавац је пренео на купца право својине на стану, а тужени се одмах уписао у јавне књиге као његов власник, чиме је и за купца остварена побуда. Чињеница да је уговорена купопродајна цена стана који је оптерећен доживотним становањем ранијег власника (плодоуживањем), мања од тржишне и износи њену трећину, не може да води закључивању да битна побуда за закључење уговора о продаји није пренос права својине и исплата цене, зато што су странке у облигационим односима слободне да уговарају све битне елементе уговора, што цена јесте, осим ако нешто друго није прописано Законом (члан 10. ЗОО-а).
Напомена Редакције:
У другом делу овог текста, који ћемо објавити у следећем броју часописа, биће речи о:
– вишеструкој продаји исте непокретности;
– продаји непокретности која је у режиму заједничке својине брачних или ванбрачних другова;
– случајевима када је несавестан продавац;
– правном дејству предуговора о купопродаји непокретности;
– праву на накнаду штете због недостатака на непокретности.
Осим претходно наведеног, други део ће садржати и нека закључна разматрања ауторки везана за ове спорове.
Оставите одговор
Жао нам је, да би поставили коментар, морате бити пријављени.