Измене и допуне Закона о хипотеци донете су с циљем да се на јаснији и транспарентнији начин дефинишу правила заснивања хипотекарног права и намирења из непокретности оптерећене хипотеком и обим примене Закона, као и да се прецизно уреди однос према другим законима, од којих као најзначајнији фигурирају Закон о државном премеру и катастру и Закон о извршењу и обезбеђењу
Народна скупштина Републике Србије је на 12. ванредној седници одржаној 7. јула 2015. године усвојила Закон о изменама и допунама Закона о хипотеци („Сл. гласник РСˮ, бр. 115/2005 и 60/2015, у даљем тексту: Закон). Усвајањем Закона који садржи укупно 31 члан, наставља се низ законодавних активности које је Република Србија предузела како би хармонизовала свој правни оквир с модерним упоредноправним решењима и обезбедила виши степен правне сигурности учесника на тржишту.
До доношења Закона о хипотеци из 2005. године („Сл. гласник РСˮ, бр. 115/2005 од 27. 12. 2005. године, у даљем тексту: ранији Закон) хипотека није имала посебан правни значај у правном систему Републике Србије, те је била уређена путем свега седам законских одредaба Закона о основама својинско-правних односа („Сл. лист СФРЈˮ, бр. 6/80 и 36/90 и „Сл. лист СРЈˮ, бр. 29/96). Хипотека стечена по Закону о основама својинско-правних односа није имала правну природу извршне исправе, већ је у случају намере да се хипотека реализује било неопходно да поверилац поднесе хипотекарну тужбу како би прибавио извршну исправу – пресуду на основу које би се у извршном поступку могло спровести намирење продајом непокретности оптерећене хипотеком. Реализација продајом хипотековане непокретности у извршном поступку трајала је и дуже од парничног поступка у којем је стечена извршна исправа за продају хипотеком оптерећене непокретности.
Ранији закон је реафирмисао хипотеку као значајан позитивноправни институт, преузимајући основна начела хипотеке дефинисана одредбама чланова 63–69. Закона о основама својинско-правних односа; увео је делимично одступање од начела официјелности, предвиђајући могућност вансудског намирења на основу извршне вансудске хипотеке по избору хипотекарног повериоца тако што вансудско намирење поверилац предузима самостално, мимо суда, било организовањем аукцијске продаје или продајом непосредном погодбом. Осим тога, ранији Закон је омогућио да предмет хипотеке буду и објекти у изградњи, што је довело до веће потражње за кредитима, па тиме и до повећаног профита банака, док је инвеститорима обезбедило готов новац неопходан за финансирање изградње објеката. Нејасно дефинисане и недоречене одредбе ранијег Закона, међутим, изазвале су проблеме у практичној примени и довеле до несигурности учесника на тржишту, што је захтевало реформу нормативног оквира којим је уређена хипотека.
Усвајању Закона претходила је иницијатива Удружења банака Србије (у даљем тексту: УБС) поднета Народној скупштини ради доношења аутентичног тумачења одредаба ранијег Закона. Примедбе УБС-а су се у највећој мери односиле на прецизирање чланова 7, 15, 41. и 44. ранијег Закона, имајући у виду да су ови чланови изазивали највише недоумица у пракси. По наведеној иницијативи УБС-а, међутим, никада није поступљено и није се дошло до аутентичног тумачења наведених одредаба, нити су слабости ранијег Закона превазиђене. Имајући у виду све наведено, банке у Србији су посредством УБС-а биле најгласнији заговорници измена недоследних решења ранијег Закона. Коначно је недостатке ранијег Закона препознао и законодавац, те се приступило раду на измени постојећих законодавних решења.
Пре приступања изради предлога Закона, извршена је анализа ефеката важећег Закона о хипотеци и размотрени су проблеми који су се појављивали у пракси у вези с применом ранијег Закона. У изради текста Закона, тежиште је усмерено на упоредноправна решења и искуства земаља у региону и учесника на међународном хипотекарном тржишту, као и стручњака у области коју регулише Закон (удружења банака, привредника, међународних финансијских организација и сл.), а који су били директно укључени у примену ранијег Закона.
Циљеви измена Закона о хипотеци јесу да се омогући:
– бољи положај кредитора на тржишту;
– правна заштита дужника, односно власника хипотековане непокретности;
– убрзавање токова финансијских и привредних активности у земљи, нарочито изградње и директних инвестиција;
– прецизније уређење хипотеке као једног од класичних механизама грађанског права, као и обезбеђивање усклађености с важећим законима, међународним стандардима и најбољом међународном праксом.
Недоследно уређење судског и вансудског намирења као основ за измену Закона
Ранијим Законом о хипотеци, кандидован је вансудски поступак намирења као најефикаснији начин намирења хипотекарних поверилаца, али у пракси се нису доследно спроводиле одредбе које дефинишу ефикасну, економичну и поуздану вансудску продају предмета непокретности, што је резултирало тиме да повериоци избегавају и у недовољној мери примењују овакву процедуру намирења. Стога се изменама Закона на још транспарентнији начин пледира вансудски поступак намирења као ефикаснија опција.
Предложеним изменама и допунама омогућава се равноправни третман оба законом предвиђена поступка наплате обезбеђених потраживања поверилаца. Наиме, у пракси се нису диференцирале јасне одреднице у погледу временског периода у ком ће бити спроведено намирење вансудским путем, што је додатно продубило сумњу поверилаца у ефикасност института вансудске реализације хипотеке.
Најзначајније одредбе Закона у већој мери гарантују ефикасност поступка вансудског намирења, па је тако чланом 17. Закона у целости измењен члан 31. ранијег Закона, на начин да новелиране одредбе нормативно регулишу питања забележбе хипотекарне продаје вансудским путем, тако што ће убудуће Регистар непокретности, у року од седам дана од дана пријема захтева за забележбу, вршити забележбу хипотекарне продаје у корист повериоца и достављати решење о забележби хипотекарне продаје хипотекарном повериоцу, дужнику и власнику непокретности, као и осталим хипотекарним повериоцима чије је потраживање обезбеђено хипотеком на предметној непокретности. Захтев за упис забележбе хипотекарне продаје може поднети сваки хипотекарни поверилац, без обзира на ред првенства. Овакво решење сматрамо позитивним искораком у односу на претходно законско решење, имајући у виду јасно дефинисане рокове за поступање и обавезу информисања свих хипотекарних поверилаца који имају уписана права на непокретности која је предмет хипотекарне продаје. Оваквом изменом омогућава се даља примена начела првенства, односно члана 65. Закона о државном премеру и катастру („Сл. гласник РСˮ, бр. 72/2009, 18/2010, 65/2013 и 15/2015 – одлука УС), према којој се упис у катастар непокретности и утврђивање реда првенства врши према временском редоследу подношења захтева за упис, осим ако је законом другачије одређено.
Доследном применом одредаба Закона о државном премеру и катастру, а посебно члана 125. који регулише редослед решавања захтева и који у ст. 4. предвиђа да се тек по коначном решавању ранијег захтева узимају у поступак остали захтеви, уколико би пре захтева за забележбу био поднет захтев за упис хипотеке, надлежни регистар би, свакако, морао да сачека коначност решења о упису хипотеке и тек након тога би се стекли услови за одлучивање по захтеву за забележбу хипотекарне продаје. Како је у оваквом правном оквиру било омогућено одуговлачење извршења на предмету хипотеке подношењем великог броја различитих захтева, чиме се стварала ситуација у којој није могуће уписати забележбу хипотекарне продаје на захтев хипотекарног повериоца, све док не буде одлучено по временски раније поднетим захтевима, не узимајући при том у обзир суштину и домашај таквих захтева, предложена измена дефинише да се решавање свих захтева, укључујући захтев за упис забележбе хипотекарне продаје, има спровести у заједничком року од седам дана. Наведена одредба представља позитиван помак, али остаје да се види какав ће домашај имати у пракси, имајући у виду да она захтева ажурност и оперативну припремљеност Службе за катастар непокретности.
Надаље, чланом 18. дефинисана је измена наслова изнад члана 34, који сада гласи „Право продајеˮ, и садржине члана 34. Закона, тако да се нормативно дефинише питање вансудске продаје хипотековане непокретности која предвиђа, алтернативно, аукцијску јавну продају или продају непокретности непосредном погодбом. У наставку је дефинисано да се непокретност, пре објављивања јавног позива за одржавање аукцијске продаје, може продати непосредном погодбом, али за вредност која не може бити нижа од 90% процењене вредности. Члан је новелиран и у ст. 6. и 7. који уређују да ако у року од 18 месеци од дана правноснажности решења о забележби хипотекарне продаје хипотекована непокретност не буде продата, односно ако није закључен уговор о продаји непосредном погодбом, продаја се обуставља, а регистар непокретности брише уписану забележбу, уз обавезу хипотекарног повериоца да по истеку тог рока настави намирење у судском извршном поступку. Наиме, уколико поверилац који је исцрпео све законом предвиђене могућности није успео да реализује хипотекарну продају, поставља се питање оправданости и целисходности даљег вођења поступка вансудског намирења. Ипак, требало би водити рачуна да овакво решење не доведе до губитака поверилаца због примене различитих процената који се тренутно примењују у судском и вансудском поступку продаје, због чега преостаје да законодавац надаље усагласи проценте предвиђене Законом о извршењу и обезбеђењу (у случају судског намирења) с процентима које предвиђа Закон о хипотеци (вансудско намирење). Након иницирања судског извршног поступка, поступајући суд ће поново приступити утврђивању тржишне вредности непокретности, те ће се постићи додатна усаглашеност тржишне вредности непокретности која је предмет продаје са актуелним стањем на тржишту. Поред брисања забележбе по службеној дужности, предвиђен је упис забележбе забране продаје у вансудском поступку за конкретног хипотекарног повериоца, како би се онемогућило подношење новог захтева за упис забележбе хипотекарне продаје од стране истог хипотекарног повериоца и тиме изиграло правило о преласку на судски извршни поступак. Ова одредба спречава фиктивне поступке намирења који немају за циљ уновчење непокретности и наплату потраживања, већ одлагање извршења у односу на повериоце који намеравају да продају непокретност под хипотеком ради намирења потраживања.
Чланом 19. Закона измењен је члан 35. ранијег Закона, тиме што се дефинишу обавеза и рок за заказивање јавне аукције, па је тако поверилац дужан да одржи прву аукцијску продају у року од шест месеци од дана правноснажности решења о забележби хипотекарне продаје, док оглас о одржавању аукцијске продаје мора бити на видан начин објављен у високотиражном дневном листу који се продаје на целој територији Републике Србије и најмање у једном дневном листу који се продаје у региону у ком се налази хипотекована непокретност, и то најмање 30 дана пре заказане продаје.
Чланом 20. Закона мења се члан 36. ранијег Закона, тако што се омогућава да до момента закључења уговора о продаји може доћи до продаје под повољнијим условима уколико неко од учесника у основном послу или неко од осталих хипотекарних поверилаца пронађе купца који би исплатио вишу цену.
Чланом 24. измењен је члан 41. Закона, тако што су предвиђена јасна правила за расподелу средстава добијених продајом хипотековане непокретности свим лицима која на то имају право, ради избегавања паушалне расподеле, односно избегавања расподеле средстава од повериоца који је спровео продају непокретности.
Предложеним изменама се убрзава процес вансудске продаје хипотековане непокретности, чиме је побољшан положај хипотекарних поверилаца. Као недостатак оваквих решења, у јавности се наводи немогућност дужника да током поступка спрече принудну продају непокретности у случају да поверилац незаконито врши, односно злоупотребљава своја права, због чега би требало предвидети и механизам којим ће бити гарантована сигурност дужника, тако што би се у поступцима извршења претходно утврђивало да ли је дуг основан и да ли је висина дуга реална. Ипак, чини се да би овакво решење довело до одуговлачења поступка намирења и враћања на status quo који је постојао пре доношења ранијег Закона, а који је дефинисао обавезу вођења парнице пре поступка намирења. У сваком случају, требало би подржати разматрање решења према коме би хипотекарни поверилац био санкционисан за неовлашћено вршење права, и то у одговарајућем поступку који би био бржи и ефикаснији од опште могућности покретања парничног поступка ради накнаде штете.
Да ли је извршна вансудска хипотека – извршна исправа?
Недуго након доношења ранијег Закона, у пракси се као спорно појавило питање стварне судске надлежности за спровођење извршења према извршним исправама којима је конституисана вансудска хипотека. Тако су извршна одељења редовних (основних) судова доносила решења о стварној ненадлежности, а у пракси привредних судова заузет је став да је извршна вансудска хипотека – извршна исправа. Коначно, и апелациони судови су доносили различита другостепена решења по овом питању, што је допринело правној несигурности учесника на тржишту.
С тим у вези, Врховни касациони суд је Закључком донетим на седници Грађанског одељења Врховног касационог суда 4. октобра 2010. године (у даљем тексту: Закључак), заузео став да извршна вансудска хипотека из члана 15. Закона из 2005. године представља извршну исправу из члана 30. ст. 1. тач. 3) Закона о извршном поступку („Сл. гласник РСˮ, бр. 125/2004) – те да се има подвести под појам „друга исправа која је законом одређена као извршна исправаˮ. Након доношења Закључка и судска пракса привредних судова је уједначена, па се у поступцима пред наведеним судовима извршна вансудска хипотека сматрала извршном исправом у смислу одредбе члана 30. ст. 1. тач. 3) Закона о извршном поступку („Сл. гласник РСˮ, бр. 125/2004, у даљем тексту: ЗИП).
Закључком је даље прецизирано да поверилац чије је потраживање обезбеђено извршном вансудском хипотеком има право да бира правни пут свог намирења (вансудски или судски) што представља sui generis одступање од начела официјелности, као и да је за поступање и одлучивање о предлозима за извршење заснованим на извршној вансудској хипотеци стварно надлежан суд опште надлежности.
Након доношења Закључка, у правни систем Републике Србије уведена су нова правна решења, и то усвајањем Закона о извршењу и обезбеђењу („Сл. гласник РСˮ, бр. 31/2011, 99/2011 – др. закон, 109/2013 – Одлука УС, 55/2014 и 139/2014), који у члану 13. прописује да суд одређује извршење на основу извршне или веродостојне исправе, не одређујући при том извршну вансудску хипотеку ни као извршну, ни као веродостојну исправу. Наведени изостанак подвођења извршне вансудске хипотеке под појам извршне или веродостојне исправе још једном је довео до правне несигурности у погледу њеног правног одређења.
Имајући у виду процесноправни значај наведеног питања и потребу да се учесницима у поступку обезбеди правна сигурност и једнак правни третман, члан 7. Закона је од фундаменталног значаја, јер је њиме предвиђена измена члана 15. ранијег Закона, тако да се сада на јасан начин дефинише форму и садржину које су потребне да би уговор о хипотеци, односно заложна изјава имали снагу извршне исправе. У наставку одредбе, изричито се наводи да хипотекарни поверилац који има вансудску извршну хипотеку, може своје намирење да оствари било судским, било вансудским путем. Наведена одредба би требало да обезбеди да се убудуће већи број хипотекарних поверилаца опредељује за вансудско намирење као модалитет наплате неизмирених потраживања, али и да одреди јасне параметре којима ће се надлежни судови руководити приликом оцењивања да ли је одређена исправа подобна да се сматра извршном.
Напуштање немогућности брисања хипотеке у вансудском поступку намирења
У пракси се као спорно јавило и питање тумачења одредбе члана 49. ст. 2. тач. 2) ранијег Закона, којом је прописано да у случају да је предмет хипотеке продат вансудском реализацијом хипотеке, односно у случају кад је поверилац намирен на основу накнадног уговора, испис се врши на основу захтева купца предмета хипотеке, а права доцнијих хипотекарних поверилаца остају резервисана. Дакле, аутоматско брисање свих хипотека након извршене принудне продаје као у случају судске продаје, према ранијем Закону није било могуће, као ни право стицаоца непокретности да поднесе захтев за брисање преосталих хипотека или одговарајућа комплементарна процедура којом би било омогућено ослобађање продате непокретности преосталих уписаних хипотека. Недостатак правог законског решења довео је до тога да је непокретности које су више пута заложене ради обезбеђења већег броја поверилаца у пракси било немогуће продати, јер купац очекује да некретнина коју је купио нема уписаних терета, а ни хипотекарни дужник није био заинтересован да своје потраживање намири преузимањем хипотековане непокретности, јер се на непокретности задржавају резервисана права доцнијих хипотекарних поверилаца. Пракса је показала да је Републички геодетски завод одбијао захтеве купаца хипотековане непокретности за испис доцније уписаних хипотека.
Одредбом члана 43. ранијег (а и важећег) Закона прописано је да хипотека престаје исписом из регистра непокретности у који је била уписана у складу са Законом. Чланом 48. Закона прописано је да хипотека престаје и кад је извршена судска јавна продаја предмета хипотеке, у ком случају се испис врши на основу правноснажне судске одлуке о намирењу хипотекарних поверилаца. Чланом 49. ранијег Закона било је прописано да хипотека престаје и кад је на основу веродостојне исправе или извршне исправе, у складу са овим законом, предмет хипотеке продат вансудским путем и кад је поверилац намирен, или кад је поверилац намирен на основу накнадног уговора у складу са овим законом. У случају из ст. 1. овог члана, испис се вршио на захтев купца предмета хипотеке, али с тим да права доцнијих хипотекарних поверилаца остају резервисана.
Напред наведена одредба је садржала нелогичност и недореченост – нејасно је на који начин права доцнијих хипотекарних поверилаца у случају вансудске продаје остају резервисана, ако из продате цене могу делимично или у целости да се намире само хипотекарни повериоци из извршне вансудске хипотеке. Републички геодетски завод је спорну законску норму тумачио тако што је изразио став по коме резервисаност права доцнијих хипотекарних поверилаца подразумева њихово право на намирење из хипотековане непокретности на којој су хипотеку стекли после повериоца из извршне вансудске хипотеке, што је надаље довело до тумачења да касније уписана хипотека не престаје у случају принудне продаје непокретности, све до намирења доцнијих и тиме нижих по рангу хипотекарних поверилаца.
Наведена одредба довела је до могућности злоупотребе хипотекарног дужника који по заснивању и стицању извршне вансудске хипотеке дозвољава упис друге по рангу хипотеке којим се уз већ обезбеђено потраживање, обезбеђује потраживање другог повериоца на основу уговора или заложне изјаве. У пракси се као доцнији поверилац најчешће јављало лице повезано с дужником, а с циљем оштећења хипотекарног повериоца. Према томе, ради ослобађања стечене непокретности од доцније уписаних хипотека, „намирениˮ поверилац, чије новчано потраживање обезбеђено хипотеком по правилу премашује висину његовог потраживања, имаће обавезу намирења касније уписаног хипотекарног повериоца. Такав поверилац стиче непокретност оптерећену теретом, уз обавезу намирења доцнијег хипотекарног повериоца. Све наведено се примењује и на купца хипотековане непокретности оптерећене извршном вансудском хипотеком који није поверилац.
Стога су се извршни повериоци у далеко већем обиму опредељивали да намирење спроводе у судском извршном поступку, иако је овакав начин намирења неповољнији у односу на вансудско намирење. Наиме, одредбом члана 41. ранијег Закона било је предвиђено да се повериоци који се намирују у вансудском извршном поступку намирују по намирењу трошкова продаје, укључујући трошкове и хонорар трећих лица, док су се према члану 141. ЗИП-а намиривали по намирењу потраживања из члана 140. ЗИП-а (трошкови извршног поступка, потраживања по основу законског издржавања, ако се доказују извршном исправом и ако су пријављена најдоцније на рочишту за продају) и потраживања прописаних у члану 141. ст. 1. тач. 1) и 2) ЗИП-а (пореске и друге дажбине које оптерећују непокретност у последњој години и потраживања по основу накнаде штете настале услед оштећења здравља или умањења, односно губитка радне способности и због изгубљеног издржавања услед смрти даваоца издржавања, потраживања по основу радног односа запосленог код предузетника, односно другог физичког лица које обавља делатност и потраживања доприноса за социјално осигурање која су доспела, без обзира на то да ли су обезбеђена заложним правом на продатој непокретности), из чега је произлазило да се хипотекарни поверилац у случају судског намирења намиривао као пети према редоследу.
С тим у вези, одредбама члана 26. Закона уводи се најзначајнија измена ранијег Закона у односу на одредбе члана 49, тако да је предвиђено да хипотека престаје и кад је, на основу извршне исправе, у складу са овим законом, предмет хипотеке продат вансудским путем, кад је поверилац намирен на основу уговора о продаји непосредном погодбом или на основу накнадног уговора, у ком случају се испис врши на захтев купца предмета хипотеке, хипотекарног повериоца, хипотекарног дужника или власника хипотековане непокретности, када то није исто лице, на основу накнадног уговора, купопродајног уговора, односно уговора о продаји непосредном погодбом и доказом о исплаћеној купопродајној цени, док све уписане хипотеке, као и други терети (уписани у регистар после хипотеке ради чијег намирења је извршена продаја, односно закључен накнадни уговор) престају по сили закона и надлежни регистар непокретности врши брисање по службеној дужности, без обзира на то да ли је потраживање намирено у целости, делимично или је остало ненамирено.
Чини се да је новим одредбама члана 49. Закона наведени проблем превазиђен, па се очекује да ће се у будућности највећи број поверилаца опредељивати за вансудски поступак намирења.
Електронска евиденција Катастра непокретности и напуштање концепта Централне евиденције хипотека
Завршетком пројекта Републичког геодетског завода и имплементацијом софтвера који омогућује електронско вођење и приступ подацима Катастра непокретности, омогућено је да се евиденција о свим евидентираним непокретностима и правима на њима централизује. Тиме су одредбе ранијег Закона које су уређивале Централну евиденцију хипотека превазиђене, јер је пракса афирмисала вођење такве евиденције као надлежност Републичког геодетског завода. Даљом оптимизацијом наведеног софтверског решења, база података и евиденција о непокретностима и правима на њима учињена је јавно доступном корисницима, чиме је у потпуности престала потреба за одредбама које уређују Централну евиденцију хипотека, која није достигла очекивани правни домашај и није заживела у пракси.
С тим у вези, чланом 28. Закона предвиђено је брисање Дела шестог Закона под називом „Централна евиденција хипотекаˮ, што је довело и до формалног напуштања института Централне евиденције хипотека, следствено околности да је овакав концепт напуштен и у пракси након увођења јавне електронске евиденције која се води при Катастру непокретности.
Преглед осталих измена предвиђених Законом
Поред појмовног и терминолошког прецизирања одредаба ранијег Закона, Закон доноси и одређене суштинске измене, које би требало да доведу до модернизације хипотекарног тржишта и хармонизују закон с решењима развијених тржишних економија, од којих су најзначајније следеће измене.
Чланом 8. Закона извршена је измена члана 17. ранијег Закона, тако да су изостављене поједине одредбе, чиме је дошло до симплификације дужничко-поверилачког односа и додата је одредба која има за циљ заштиту дужника од самовоље и злоупотребе права повериоца („Право приступа непокретности не може бити коришћено у периоду од 22.00 до 07.00 часова, као ни у време државних празника, предвиђених законом.”).
Чланом 9. Закона измењене су одредбе члана 18. ранијег Закона, па је дефинисано да поверилац има право да захтева да му дужник пружи додатно обезбеђење сличног степена квалитета ако је због понашања, односно радњи власника, односно непосредног држаоца непокретности под хипотеком, вредност предмета хипотеке смањена, у ком случају, ако дужник не пружи додатно обезбеђење, поверилац има право да захтева наплату целог потраживања из вредности непокретности без одлагања. У циљу потпуне правне сигурности обеју страна, предвиђено је да смањење вредности предмета хипотеке утврђује суд у ванпарничном поступку, предвиђеном за обезбеђење доказа, на захтев повериоца. Овакво решење сматрамо адекватним и пожељним, имајући у виду да обезбеђује правну санкцију за намерно смањење вредности предмета хипотеке и обезбеђује правну сигурност кредитора који се у овом случају релативно лако може наплатити из средства обезбеђења. С друге стране, мишљења смо да је потенцијал ове одредбе недовољно искоришћен, имајући у виду да се могло оптирати и за решење да се смањење вредности непокретности врши непосредно пред квалификованом институцијом. Наиме, поставља се практично питање колико су судови компетентни да непосредно одређују да ли је до смањења непокретности заиста дошло, што надаље имплицира да ће у ванпарничном поступку бити потребно ангажовати вештака или институцију која ће проценити степен смањења вредности непокретности. Према томе, овакав поступак би потенцијално могао да буде скуп и дуготрајан, чиме би овакво правно решење било сасвим обезвређено. Стога је, по мишљењу аутора, ради ефикасније и економичније заштите права повериоца, требало одредити да овакву процену на захтев повериоца врше лиценцирани процењивачи, односно лиценциране институције које би по основу одговарајуће законске одредбе вршиле поверена овлашћења.
Чланом 11. одређено је да се после члана 20. додаје нови члан 20а, који носи наслов „Одређивање трећег лицаˮ и којим је предвиђено решење да хипотекарни поверилац или више њих могу одредити треће лице (при чему је могуће да то лице буде одабрано и међу самим повериоцима) које ће бити овлашћено да предузима правне радње ради заштите и намирења потраживања обезбеђеног хипотеком, у ком случају треће лице поступа у име и за рачун хипотекарног повериоца у односу на хипотекарног дужника. Име овако одређеног лица се уписује у Регистар непокретности. Наведена одредба представља новину у правном систему Републике Србије, а извире из модерних упоредноправних решења, укључујући и недавно имплементирање сличне одредбе у Руски грађански законик.
Чланом 12. извршена је измена у члану 21. ранијег Закона, који уређује надхипотеку, а измена се односи на форму уговора о надхипотеци и форму изјаве којом поверилац дозвољава упис надхипотеке у регистар непокретности надхипотекарном повериоцу.
Чланом 14. измењене су одредбе члана 27. ранијег Закона, којима је уређен институт накнадног уговора, тако што је закључење накнадног уговора дозвољено само у случају када на предмету хипотеке постоји уписан само један хипотекарни поверилац, с циљем да се накнадним уговором не дира у стечена права осталих хипотекарних поверилаца.
Чланом 16. извршена је измена члана 30. Закона, тако што се уводи обавеза да хипотекарни поверилац опомену о продаји непокретности, поред дужника и власника хипотековане непокретности, достави и осталим хипотекарним повериоцима чије је потраживање обезбеђено хипотеком на истој непокретности. Оваквим решењем се обезбеђује боља информисаност хипотекарних поверилаца о статусу предмета непокретности и транспарентност у поступку намирења, чиме се иде ка вишем степену правне сигурности хипотекарних поверилаца.
Уместо закључка
Предложеним законом није предвиђено доношење подзаконских аката, па се очекује да се у најближој будућности оствари пун ефекат предложених измена и допринесе ефикасности намирења поверилаца, посебно вансудског. Очекивано је да се праћење и анализа спровођења закона обавља у сарадњи са заинтересованим корисницима закона, како на страни поверилаца и њихових удружења, тако и путем прописаних механизама за заштиту права корисника финансијских услуга.
Закон је донет с циљем да се на јаснији и транспарентнији начин дефинишу правила заснивања хипотекарног права и намирења из непокретности оптерећене хипотеком и обим примене Закона, као и да се прецизно уреди однос према другим законима, од којих као најзначајнији фигурирају Закон о државном премеру и катастру и Закон о извршењу и обезбеђењу. Очекује се да домашај измена предвиђених Законом буде такав да се хипотекарно тржиште у Републици Србији опорави и да се због једноставнијег начина намирења кредитне институције опредељују да у већој мери одобравају потребне кредите корисницима, уз одговарајуће обезбеђење кредитних пласмана.