Извршење на непокретности извршног дужника један је од најсигурнијих начина наплате потраживања. Процедура је сада нешто једноставнија него што је то била, а пре свега имајући у виду да се о утврђивању вредности непокретности, о додељивању непокретности, предаји непокретности и намирењу одлучује закључком против којег није дозвољен правни лек, а не решењем
Закон о извршењу и обезбеђењу („Сл. гласник РСˮ, бр. 31/2011, 99/2011 – др. закон, 109/2013 – Одлука УС, 55/2014 и 139/2014, у даљем тексту: ЗИО) прописује да су приликом одређивања средства и предмета извршења, суд, односно извршитељ дужни да воде рачуна о сразмерности између висине обавезе извршног дужника и средства и предмета извршења, односно обезбеђења. Оваква законска одредба код поверилаца рађа две недоумице: Када се може спроводити извршење на непокретностима у власништву извршних дужника? Када се сматра да је испоштовано начело сразмерности, односно пропорционалности?
Ради наплате потраживања које извршни поверилац има према извршном дужнику, у одређеним ситуацијама, мора се прибећи и продаји непокретности која је у власништву извршног дужника.
У судској пракси другостепених судова заузет је став да је, имајући у виду сврху и циљ извршног поступка – а то је наплата потраживања поверилаца, поступање првостепених судова када је у питању продаја непокретности извршних дужника јако често неделотворно, чак и онда кад суд донесе сва потребна решења и закључке које предвиђа ЗИО, јер се захтеви поверилаца не остварују у разумном року.
Одредбе ЗИО које се односе на извршење на непокретностима доприносе знатном побољшању, брзини и ефикасности поступка извршења, те су сада извршни повериоци, а посебно банке, који су сасвим оправдано приговарали да је поступак извршења на непокретности неефикасан, стављени у нешто повољнији процесни положај.
Продаја непокретности један је од најсигурнијих начина наплате потраживања извршног повериоца, али њој се прибегава у ситуацијама кад је потраживање сувише велико да би се могло наплатити на неки други начин. Приликом одређивања средства и предмета извршења, односно обезбеђења, суд, односно извршитељ дужан је да води рачуна о сразмерности између висине обавезе извршног дужника и средства и предмета извршења, односно обезбеђења. То, међутим, не значи да се извршење неће спровести на непокретности, чак и онда када њена вредност знатно премашује висину потраживања, уколико на располагању не стоје друга средства и предмети извршења којима се то потраживање може наплатити. Овоме у прилог говори и став Вишег суда у Чачку:
„Нема препрека да се спроведе извршење на непокретности извршног дужника иако постоји несразмера између потраживања извршног повериоца и вредности непокретности. Указивање у жалби извршног дужника на несразмеру између потраживања извршног повериоца и вредности непокретности, чија се продаја тражи, није од значаја за одлуку у овој правној ствари, с обзиром на то да извршни дужник не нуди друго средство извршења, а осим тога постојање знатне несразмере између вредности непокретности и износа потраживања није разлог који спречава извршење, већ даје могућност извршном дужнику да предложи да се извршење спроведе на другој непокретности или на другом средству извршења који су довољни за остварење намирења потраживања извршног повериоцаˮ.
(Решење Вишег суда у Чачку, Гж. 761/2011, од 16. 9. 2011)
Како се спроводи извршење на непокретностима?
Уз предлог за извршење и предлог за спровођење извршења на непокретности потребно је да извршни поверилац поднесе извод из јавне књиге, као доказ о томе да је непокретност уписана као својина извршног дужника.
Ако је право на непокретности уписано у јавној књизи на друго лице, а не на извршног дужника, извршни поверилац је дужан да поднесе исправу која је подобна за упис права својине извршног дужника. На захтев повериоца, потребне исправе може да прибави и извршитељ.
Извршење на непокретности спроводи се:
1) забележбом решења о извршењу или закључка извршитеља о спровођењу извршења у јавну књигу;
2) утврђењем вредности непокретности;
3) продајом непокретности, и
4) намирењем извршних поверилаца из износа добијеног продајом.
Извршни поверилац стиче право уписа заложног права на основу закључка извршитеља о извршењу на непокретности извршног дужника.
На захтев извршног повериоца, у јавној књизи извршиће се упис заложног права на основу решења о извршењу, односно закључка извршитеља о спровођењу извршења, као и забележба јавне продаје. Уписом у јавну књигу, извршни поверилац стиче право да своје потраживање намири из непокретности и у случају да треће лице на истој непокретности касније стекне право својине.
Извршитељ приступа утврђивању вредности непокретности по доношењу закључка о спровођењу извршења. Вредност непокретности утврђује се у висини тржишне цене на дан процене. Приликом утврђивања вредности непокретности, води се рачуна и о томе колико непокретност мање вреди због тога што на непокретности остају одређена права и после продаје.
По утврђивању вредности непокретности, извршитељ доноси закључак о продаји непокретности којим се одређују начин и услови продаје, као и време и место продаје и временски период у току дана у ком ће се омогућити разгледање непокретности, ако се продаја врши путем јавног надметања. Закључак о продаји објављује се на огласној табли и интернет страници надлежног суда и на други уобичајени начин. О свом трошку странка може да објави закључак о продаји у средствима јавног информисања, односно да о закључку обавести лица која се баве посредовањем у продаји непокретности.
Мора се водити рачуна да од објављивања закључка о продаји до дана продаје не може проћи мање од 15 дана нити више од 30 дана.
Посебно је важно да закључак о продаји буде достављен свим лицима којима се по Закону мора доставити, а то су, пре свих, странке у поступку, затим заложни повериоци, учесници у поступку и лицима која имају уписано законско право прече куповине.
Начини и услови продаје
Продаја непокретности може се вршити на 2 начина:
1) путем усменог јавног надметања, или
2) непосредном погодбом.
Услови продаје садрже:
1) ближи опис непокретности са припацима;
2) назначење права трећих лица која не престају продајом;
3) назначење службености и стварних терета које купац преузима;
4) процењену вредност непокретности;
5) рок у ком је купац дужан да положи цену, који не може бити дужи од 15 дана од дана продаје;
6) начин продаје, износ јемства, рок у којем и код кога јемство мора бити дато, као и друге податке од значаја за продају.
Продаја непосредном погодбом
Оно што, без сумње, мучи извршне повериоце када говоримо о продаји непокретности непосредном погодбом у извршном поступку јесте – ко проналази купца непокретности и по којој цени се она може продати?
Ако на првом надметању није дошло до продаје, извршитељ ће констатовати да прва продаја није успела и на лицу места ће заказати нову продају. Ако на поновљеном надметању није дошло до продаје, извршитељ ће констатовати да продаја није успела и позвати повериоца да се одмах, а најкасније у року од пет радних дана, изјасни да ли предлаже продају непосредном погодбом или намирење досуђењем ствари.
Ако се продаји непосредном погодбом приступи након два неуспела јавна надметања, продајна цена је предмет договора између страна у купопродајном уговору и за њу се не тражи сагласност извршног дужника.
Овде се јавља дилема да ли цена може ићи испод 30% процењене вредности, тј. да ли се непокретности могу продавати и по багателним ценама. О овоме је Врховни касациони суд заузео правни став у којем се каже да када је реч о цени, ЗИО не одређује цене по којима ће се непокретности продавати, како на јавном надметању тако и у случају када се ствари продају путем непосредне погодбе. Уколико се ствари продају путем јавног надметања, ЗИО одређује почетну цену на првом надметању и то 60% процењене вредности, а на другом 30% процењене вредности. То не значи да се ствари не могу продати по вишој, односно нижој цени. Да ли ће се продати по вишој или нижој цени зависи од исхода јавног надметања. Исти принцип важио би и у ситуацији у којој друго јавно надметање није успело, па се приступа продаји путем непосредне погодбе, будући да је, у складу с напред наведеним, продаја непосредном погодбом у тој ситуацији само наставак неуспелог јавног надметања. Висина цене тада ће зависити од исхода преговора који заинтересована лица буду водила са извршним повериоцем. То прописује и сâм ЗИО. Ако се продаји непосредном погодбом приступи након два неуспела јавна надметања, продајна цена је предмет договора између страна у купопродајном односу и за њу се не тражи сагласност извршног дужника (члан 97. ст. 6. ЗИО-а). То значи да се цена формира путем преговора, при чему се може ићи и испод износа од 30% процењене вредности. Одредба члана 3. ст. 3. Закона о парничном поступку прописује да суд неће дозволити располагања странака која су у супротности са принудним прописима, јавним поретком и правилима морала. Требало би имати у виду и одредбу члана 10. ЗОО-а, по којој су странке слободне да своје односе уређују у границама принудних прописа, јавног поретка и добрих обичаја. Суд треба да има у виду и одредбу члана 9. ст. 2. Закона о парничном поступку, у вези са чланом 10. ЗИО-а, по којој је суд дужан да спречи и казни сваку злоупотребу права које имају странке у поступку. Следом изнетог, цена би могла да иде и испод 30%, а извршни суд из наведених прописа има овлашћења да сузбије евентуалне злоупотребе.
(Правни став Грађанског одељења Врховног касационог суда утврђен на седници од 25. 6. 2012. године, верификован потписима судија 29. 6. 2012. године, 10. 10. 2013. године)
Рок за закључење уговора о продаји непосредном погодбом и његову реализацију не може бити дужи од 15 дана од дана споразума о продаји непосредном погодбом.
Ако странке не закључе купопродајни уговор у остављеном року, извршитељ ће констатовати да до продаје није дошло и тражити да се поверилац у року од осам дана изјасни да ли предлаже намирење досуђењем.
Уговор о продаји непосредном погодбом закључује се између купца, с једне стране, и судског извршитеља, односно извршитеља или лица које обавља комисионе послове, с друге стране.
Када се извршни поверилац изјаснио да предлаже продају непокретности непосредном погодбом, извршитељ ће донети закључак у ком ће назначити да ће се продаја обавити непосредном погодбом.
Извршни поверилац не мора да прецизира купца, али може пронаћи заинтересованог купца који би након договора закључио уговор о продаји непосредном погодбом. Потенцијалног купца, са којим ће се договарати цена и евентуално закључити уговор о купопродаји, осим извршног повериоца може да пронађе и извршитељ или ће га пронаћи лице које обавља комисионе послове, уколико је закључком одређено да продају непосредном погодбом обави лице које се бави комисионим пословима.
У члану 97. ЗИО-а законодавац није одредио рок у ком се мора постићи споразум о продаји непосредном погодбом, односно рок који ће се странама одредити за постизање споразума, тј. договора о продајној цени. Тај рок би онда требало да одреди извршитељ у закључку и он не би требало да буде краћи од 15 дана, нити дужи од 30 дана, а ово сходном применом члана 97. ст. 2. ЗИО-а, и уколико се у назначеном року постигне сагласност у вези с продајном ценом, тада је рок за закључење уговора и његову реализацију 15 дана од дана када је постигнут споразум о продаји непосредном погодбом.
Да ли уговор мора бити оверен у суду или код нотара?
Уговор о продаји непокретности непосредном погодбом не мора бити оверен, с обзиром на то да извршитељ, у складу са чланом 129. ЗИО-а, доноси закључак о додељивању непокретности која је продата непосредном погодбом, након што утврди да су испуњени услови за пуноважност продаје.
Након што купац положи цену, у случају продаје непосредном погодбом, извршитељ доноси посебан закључак да се непокретност преда купцу и да се у јавну књигу упише право својине у његову корист. У том смислу, закључак о предаји непокретности представља основ за стицање својине, уписом у јавну књигу, а не уговор о продаји непокретности непосредном погодбом, те такав уговор не мора бити оверен.
(Одговори на питања привредних судова који су утврђени на седници Одељења Привредног апелационог суда одржаној 23. 10. 2012)
Продаја јавним надметањем
У пракси ће се, међутим, ипак, пре догодити ситуација да се непокретност прода путем јавног надметања. Тада се јављају недоумице поверилаца. Како изгледа лицитација? Шта се дешава уколико нема заинтересованих купаца?
Као што је већ речено, на првом надметању почетна цена износи 60% од процењене вредности непокретности. Ако на првом надметању није дошло до продаје, извршитељ ће констатовати да прва продаја није успела и на лицу места ће заказати нову продају која се мора одржати у року од најмање 15 дана, а највише 30 дана. Почетна цена на другом надметању не може бити нижа од 30% од процењене вредности. Ако на поновљеном надметању није дошло до продаје, суд, односно извршитељ ће констатовати да продаја није успела и позвати повериоца да се одмах, а најкасније у року од пет радних дана, изјасни да ли предлаже продају непосредном погодбом или намирење досуђењем ствари.
У случају да се извршни поверилац изјасни да пристаје на намирење досуђењем, сматра се да је извршни поверилац намирен у висини која одговара износу 30% од процењене вредности ствари.
Да ли се може водити јавна продаја – надметање ако је присутан само један понудилац?
Јавно надметање за продају непокретности одржаће се и кад присуствује само један понудилац. У тој ситуацији, међутим, може се десити да извршитељ на предлог извршног повериоца или заложног извршног повериоца одреди да се јавно надметање за продају одложи.
Ко не може бити купац?
Ни на основу јавног надметања, а ни на основу непосредне погодбе, купац не може бити извршни дужник, судија, судски извршитељ, извршитељ, заменик извршитеља, као ни лица која су учествовала у процени.
Какав је положај извршног повериоца на лицитацији?
Имајући у виду да извршни поверилац не спада у круг лица из одредбе члана 127. ЗИО-а, која говори о томе ко не може бити купац, он може да буде купац, а тиме и учесник јавног надметања. Одредбом члана 125. ст. 3. Закона ослобођен је полагања јемства (1/10 процењене вредности ствари), ако његово потраживање достиже износ јемства и ако би се, с обзиром на његов ред првенства и процењену вредност покретне ствари, тај износ могао намирити из куповне цене. У супротном полаже јемство.
Извршни поверилац постаје купац стављањем најповољније понуде. Уколико његово потраживање не достиже износ постигнуте цене на јавном надметању и ако би се, с обзиром на његов ред првенства, могао намирити из цене, дужан је да на име цене положи само разлику између потраживања и постигнуте цене. Уколико разлике нема, цену не полаже, него се његово новчано потраживање урачунава у цену. Овакав поступак је прописан како бисмо избегли ситуацију у којој извршни поверилац полаже цену у пуном износу, а онда му се у поступку намирења од истог износа враћа онај који одговара висини његовог потраживања.
Шта се догађа уколико има више поверилаца и којим редоследом се они тада намирују?
Из износа добијеног продајом намирују се првенствено, и то следећим редом:
1) трошкови извршног поступка;
2) потраживања по основу законског издржавања, ако се доказују извршном исправом и ако су пријављена најкасније на јавном надметању за продају.
Након њих намирују се:
1) потраживања обезбеђена заложним правом;
2) потраживања накнаде за личне службености и стварне терете који се продајом гасе, ако су настали пре покретања извршног поступка;
3) потраживања извршних поверилаца по чијем је предлогу одређено извршење.
Заложни повериоци намирују се по реду уписа заложног права, односно стварног терета у одговарајућу јавну књигу. Повериоци за личне службености намирују се по реду стицања права службености. Трошкови и камате за последње три године до доношења закључка о предаји непокретности купцу, одређени извршном исправом, намирују се по истом реду као и главна потраживања.
То значи да се хипотекарни повериоци, у чију корист је заснована хипотека пре доношења решења о извршењу и забележбе тог решења о извршењу у јавним књигама, намирују пре извршног повериоца у чију корист је одређено извршење.
Потраживања која имају исти ред намирења јесу потраживања оних поверилаца по чијем предлогу је истовремено донето решење о извршењу и извршена забележба и оних поверилаца који су у исто време засновали хипотеку на непокретности која је предмет продаје. Такви повериоци се намирују сразмерно, уколико не могу у целости намирити своје потраживање.
У поступку намирења након продаје непокретности, намирују се и заложни повериоци чија су потраживања доспела и заложни повериоци чија потраживања нису доспела. Да ли је потраживање доспело и када, утврђује се из исправа које суду треба да достави заложни поверилац, а на основу којих је и стекао заложно право тј. на основу којих је уписано заложно право у јавној књизи.
Ако су у питању доспела потраживања заложних поверилаца, они се, уколико је то могуће, из остварене цене намирују у целости. Износ потраживања које је обезбеђено заложним правом, а још није доспело, издвојиће се и депоновати у суду, односно код извршитеља и исплатити према роковима доспећа, осим ако заложни поверилац захтева да му се потраживање исплати пре доспелости. У случају да заложни поверилац захтева да му се пре доспелости намири потраживање за које је уговорена камата, потраживање се исплаћује са износом уговорене камате до дана уновчења предмета потраживања. Потраживање заложног повериоца које није доспело до дана доношења закључка о намирењу, а за које није уговорена камата, исплатиће се по одбитку износа који одговара законској затезној камати, од дана доношења закључка о намирењу до дана доспелости тог потраживања.
Шта се догађа уколико је непокретност неукњижена?
На подручју за које није израђен катастар непокретности нити су установљене земљишне књиге, односно не постоји законом прописан регистар права на непокретностима, сходно ће се примењивати правна правила која важе за исправе које се подносе уз предлог за извршење, као доказ о праву својине на непокретности која је предмет извршења и правна правила о другом начину уписа решења о извршењу на непокретности. Ако није могуће прибавити доказ о праву својине сагласно правним правилима која на том подручју важе, уместо доказа о својини, извршни поверилац је дужан да у предлогу за извршење назначи место на којем се непокретност налази, њен назив, границе и површину. Ако извршење спроводи извршитељ, извршни поверилац може овластити извршитеља да прибави доказе о својини.
Извршитељ ће извршити попис непокретности за коју је предложено извршење и на рочиште, односно састанак за попис, позвати извршног повериоца, извршног дужника и лица са чијим се непокретностима граничи та непокретност. Записник о попису има значај уписа извршења и објављује се на огласној табли суда.
Ако на подручју на којем су установљене јавне књиге, непокретност није уписана, извршни поверилац уз предлог за извршење мора поднети исправе на основу којих се може извршити упис, односно пренети ту обавезу на извршитеља.
Извршитељ ће без одлагања исправе доставити суду, органу или организацији која води регистар, ради уписа и застати с поступком док поступак уписа не буде окончан.
Ако извршни поверилац у предлогу за извршење као предмет извршења предложи зграду или део зграде који нису уписани у јавну књигу и на који се упис не може извршити, уз изјаву да се упис не може извршити, надлежни суд ће, на предлог извршног повериоца, решењем дозволити извршење на непокретности у ванкњижној својини извршног дужника, ако извршни поверилац достави или означи, као доказ о ванкњижној својини, грађевинску дозволу која гласи на име извршног дужника или ако не постоји грађевинска дозвола или она не гласи на име извршног дужника, исправе којима се доказује ванкњижна својина извршног дужника.
На предлог извршног повериоца, суд, односно извршитељ ће наложити извршном дужнику или трећем лицу да доставе исправе под претњом новчане казне.
Кад суд дозволи извршење на непокретности која се не може уписати у јавну књигу, у условима за јавну продају биће посебно назначено да се ради о ванкњижној својини, а уместо забележбе биће извршен попис непокретности.
Уместо закључка
Извршење на непокретности извршног дужника један је од најсигурнијих начина наплате потраживања. Процедура је сада нешто једноставнија него што је то била, а пре свега имајући у виду да се о утврђивању вредности непокретности, о додељивању непокретности, предаји непокретности и намирењу одлучује закључком против којег није дозвољен правни лек, а не решењем.
Оно што, такође, олакшава положај извршног повериоца јесте могућност да се у јавне књиге упише и као заложни извршни поверилац, поред обавезе суда, односно извршитеља да изврши забележбу решења о извршењу. Тиме се повериоцу гарантује и стварно право на непокретности извршног дужника, поред права која остварује забележбом решења о извршењу.
Ниже постављена граница испод које се непокретности не могу продавати олакшава продају и оних непокретности које се иначе тешко продају како би се добио новчани износ потребан за намирење. Осим тога, могућност извршног повериоца да изабере продају непосредном погодбом када више не постоји ограничење о минималној цени, дерогира правило да се непокретности не могу продати на другом јавном надметању за цену нижу од 30% процењене вредности непокретности.