Последњи део текстова посвећених стамбеном праву бавиће се случајевима у којима се после закључења уговора о откупу станова,
када се право становања трансформише у право својине, утврди да је уговор о откупу ништав правни посао. Како се, као последица
ништавости уговора о откупу, обично тражи и исељење лица која су стан стекла наведеним уговором и чланова њихових домаћинстава, као и предаја спорне непокретности, поставља се питање права на дом у конкуренцији са правом на мирно уживање имовине, посебно када се ради о савесним стицаоцима станова.
[pdfjs-viewer url=“https://www.legeartis.rs/wp-content/uploads/2020/05/1165.pdf“ viewer_width=100% viewer_height=1360px fullscreen=true download=true print=true]
37
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
Станарско право – 3 део:
Ништавост уговора о откупу
станова, право својине и право
на дом
Последњи део текстова посвећених стамбеном праву бавиће се
случајевима у којима се после закључења уговора о откупу станова,
када се право становања трансформише у право својине, утврди
да је уговор о откупу ништав правни посао. Како се, као последица
ништавости уговора о откупу, обично тражи и исељење лица која су
стан стекла наведеним уговором и чланова њихових домаћинстава, као
и предаја спорне непокретности, поставља се питање права на дом у
конкуренцији са правом на мирно уживање имовине, посебно када се
ради о савесним стицаоцима станова.
РЕКАПИТУЛАЦИЈА И УВОД
И поред тога што сада важећи Закон о ста-
новању и одржавању стамбених зграда
(„Сл. гласник РС”, бр. 104/16 и 9/20) не познаје
могућност заснивања права трајног закупа на
становима за убудуће, врста спорова у којој
се примењују закони који су се раније бавили
стамбеном проблематиком и даље је актуелна
и њоме се кроз одлуке баве домаћи судови,
формирајући значајну судску праксу. Без об-
зира на то што је станарско право на стану у
државној (раније друштвеној) својини, као и
на становима у својини грађана, остатак со-
цијалистичког права, још увек постоје пар-
нице које се баве неким аспектима поменуте
проблематике.
Као што је већ наведено, први део ове се-
рије текстова имао је у фокусу право чланова
породичног домаћинства носилаца станар-
ског права да наставе са коришћењем стана
након откупа и преласка стана у режим при-
ватне својине, као и право унука и пасторака
Драгана Марчетић,
судија Вишег суда у Београду
Весна Филиповић,
судија Апелационог суда у Београду
да наставе са коришћењем стана у друштвеној
или државној својини након смрти ранијег
носиоца станарског права, односно закупца
на неодређено време. То су значајна питања
јер у односу на њих постоји различита судска
пракса, и то како у погледу процене одлучних
чињеница тако и у погледу временског важе-
ња закона који се баве стамбеним односима
и примењују на конкретни случај. У датим
поступцима увек се примењује закон о ста-
новању, односно закон о стамбеним одно-
сима важећи у време смрти ранијег носиоца
станарског права. Разлог томе је забрана ре-
троактивног важења закона, осим у изузет-
ним ситуацијама, до чега би долазило да се
примењује закон о становању важећи у време
пресуђења. Како би се обезбедила правна си-
гурност, испуњеност услова за стицање свој-
ства члана домаћинства цени се према закону
који је важио у време када је станарско право
ранијег носиоца односно закупца престало, а
то је најчешће моменат његове смрти.
Такође, у вези са станарским правом, први
од текстова о станарском праву бавио се и
правом на коришћење стана члана породич-
ног домаћинства након откупа стана. Реч је
о праву становања које прати стан из откупа
и након што је из друштвене или колектив-
не својине прешао у приватну својину. У тим
38
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
парницама прави се дистинкција између три
чињеничне ситуације: прве, када се стан из от-
купа отуђи трећем лицу, па право становања
престаје у моменту отуђења, тако да се у наве-
деној врсти спорова примењује Закон о осно-
вама својинскоправних односа; друге, када
исељење члана породичног домаћинства тра-
жи ранији носилац станарског права, а сада
власник откупљеног стана, када се примењује
члан 16. Закона о становању, па се у сваком
конкретном случају цени да ли су испуњени
услови за престанак поменутог права; и треће,
када је лице прво имало својство члана поро-
дичног домаћинства, а затим то право изгуби-
ло, па се поново вратило у стан у време када је
стан променио својински режим.
Предмет разматрања у другом делу серијала
био је право чланова породичног домаћинства
и чланова породица носилаца станарског права
да наставе да користе стан у приватној својини
после 29. 7. 1973. године кроз анализу и преглед
судске праксе. Приликом одлучивања у поме-
нутим парницама увек се разматра и питање
права на дом, прокламовано чланом 8. Европ-
ске конвенције о људским правима и основним
слободама и чланом 58. Устава Републике Ср-
бије, односно цени се чињеница да ли се актом
даваоца стана у закуп то право поштује или
ускраћује, као и да ли је то ускраћивање леги-
тимно, тј. да ли за то постоји легитиман циљ.
Основно питање за утврђивање права у свим
наведеним случајевима јесте примена меродав-
ног закона. Увек се ради о два супротстављена
права – права да се настави са коришћењем ста-
на према одредбама стамбеног права и права
власника стана да у потпуности реализује пра-
во својине на својој непокретности. Основно је
питање да ли у сваком конкретном случају има
места примени закона из области стамбеног
права или примени закона који регулише право
својине на непокретности.
Последњи део текстова о стамбеном пра-
ву бавиће се ситуацијама које се наслањају на
право трајног закупа. То су случајеви у којима
се после закључења уговора о откупу стано-
ва, када се право становања трансформише у
право својине, утврди да је уговор о откупу
ништав правни посао. Како се, као последица
ништавости уговора о откупу, обично тражи
и исељење лица која су стан стекла поменутим
уговором и чланова њихових домаћинстава,
као и предаја спорне непокретности, поста-
вља се питање права на дом у конкуренцији са
правом на мирно уживање имовине, посебно
када се ради о савесним стицаоцима станова.
У наставку текста биће дат преглед актуел-
не судске праксе у датој врсти парница, кроз
излиставање разлога ништавости уговора
о откупу и правних последица утврђене ни-
штавости, као и кроз оцену критеријума за
пружање првенства праву на дом у односу на
право на мирно уживање имовине.
НИШТАВОСТ УГОВОРА О ОТКУПУ
СТАНА И ПРАВО НА ДОМ
У пракси се показало да је у одређеном бро-
ју предмета спорно које материјално права
ваља применити, тачније да ли треба приме-
нити одредбе Закона о облигационим односи-
ма које регулишу ништавост правних послова
који се тичу права на стицање имовине у слу-
чају дугогодишњег коришћења стана, када ра-
злог ништавости стоји само на једној страни
– продавцу, а постоји савесности стицаоца, с
једне стране, или одредбе које се тичу права на
дом из члана 8. Европске конвенције о зашти-
ти људских права и права на мирно уживање
имовине из члана 1. Протокола 1 уз Европску
конвенцију о заштити људских права, с друге
стране. То су животне ситуације када је фи-
зичком лицу од стране правног лица – посло-
давца по основу радног односа додељен стан
на коришћење, а затим је закључен уговор о
коришћењу стана, односно уговор о трајном
закупу стана, као и уговор о откупу истог ста-
на, којим је лице постало власник, исплатило
откупну цену стана у целости и користи стан
дуги низ година, најчешће са члановима сво-
је породице. Након тога, после више година,
некад и деценија, појави се, као спорно, пи-
тање власништва на стану које увек поставља
продавац. У таквим ситуацијама кроз судске
одлуке расправљало се питање јачег права, тј.
да ли је јаче право власника стана, с обзиром
на то да су такви правни послови ништави од
почетка и самим тим сва каснија располагања
не могу да доведу до стицања својине закљу-
ченим правним послом, или је јаче право са-
весног купца, који је такав стан стекао у свему
39
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
према одредбама у то време важећег закона о
стамбеним односима, односно закона о стано-
вању, тако да је дуги низ година користио стан
сам или са члановима свог породичног дома-
ћинства, а посебно када му је тако стечен стан
једино решење стамбеног питања (када лице
не поседује другу стамбену јединицу нити је
поседује члан његовог породичног домаћин-
ства, тј. немају на други начин решене стам-
бене потребе).
РАЗЛОЗИ НИШТАВОСТИ
Најчешћи разлог за утврђење ништавости
како одлуке о додели стана тако (следствено)
и уговора о коришћењу стана и на крају угово-
ра о откупу стана којим је купац стекао право
својине на стану откупом јесте утврђена чи-
њеница да продавац није био власник стана,
већ је то било друго правно лице, па закупода-
вац станом није ни могао да располаже дајући
га на коришћење и продајући га (уговором о
откупу) свом раднику.
Одлуке суда којима су у таквим ситуаци-
јама усвајани тужбени захтеви за утврђење
ништавости наведених правних послова и
усвајани захтеви за исељење и предају стана од
стране купца (туженог) продавцу или трећем
лицу (правном лицу) донете су с позивом на
примену одредбе члана 103. став 1. Закона о
облигационим односима, којом је прописано
да је уговор који је противан принудним про-
писима, јавном поретку или добрим обича-
јима ништав ако циљ повређеног правила не
упућује на неку другу санкцију или ако закон
у одређеном случају не прописује шта друго.
При томе је, према члану 109. истог закона,
прописано да на ништавост суд пази по слу-
жбеној дужности, али на исту може да се позо-
ве и свако заинтересовано лице, док се према
члану 110. ЗОО-а право на истицање ништа-
вости не гаси. Такав став заснива се на прин-
ципу утемељеном још у римском праву да нико
на другог не може да пренесе више права него
што сам има (nemo plus iuris ad alium tranferre
potest quam ipse habet), односно да на другог
може да се пренесе само оно право или његов
део који титулар има у тренутку преноса.
Управо такав закључак заузет је у одлука-
ма Првог основног суда у Београду од 26. 10.
2011. године и Апелационог суда у Београду
од 6. 6. 2013. године. Према чињеничном ста-
њу, након доделе стана на коришћење 1975.
године пок. оцу туженог од стране послодав-
ца – Основне школе ХХ и закључења уговора
о коришћењу стана 1978. године, отац туже-
ног је уговором о откупу стана из 1996. годи-
не од ОШ откупио предметни стан. Судови
су заузели становиште да је спорни уговор о
откупу стана из 1996. године ништав правни
посао јер школа, као уписани корисник ста-
на, није имала право располагања као вла-
сник истог. Одредбом члана 144. Закона о
основној школи („Сл. гласник РС”, бр. 50/92
и 22/02) прописано је да земљиште, зграде
и друга средства школа чији је оснивач оп-
штина, Град Београд или покрајина, које буду
утврђене мрежом школа, прелазе у државну
својину на дан ступања на снагу акта о мрежи
школа. Чланом 5. Закона о средствима у сво-
јини РС („Сл. гласник РС”, бр. 53/95, 3/96…
32/91) прописано је, између осталог, и да о
располагању непокретностима у државној
својини одлучују надлежни органи, а чланом
8. да о прибављању и отуђењу непокретности
које користе државни органи и организације
и органи територијалне аутономије и друге
организације одлучује Влада Републике Ср-
бије, као и да је уговор закључен супротно
одредбама овог члана ништав. Одредбом чла-
на 16. Закона о становању („Сл. гласник РС”
бр. 50/92) прописано је да је носилац распола-
гања на стану у друштвеној својини и власник
стана у државној својини дужан да носиоцу
станарског права омогући откуп истог. При-
мењујући наведене законске одредбе, суд је
закључио да само власник стана може да се
јави као продавац стана у државној својини.
Стога ОШ, као корисник стана, није могла да,
као продавац, закључи уговор о откупу стана
с правним претходником туженог. С обзиром
на то да ОШ није носилац права располагања
(већ је то РС у складу с цитираним законским
прописима), па уговором о откупу није могла
да пренесе више права него што има, као и с
обзиром на то да није прибављена сагласност
надлежног органа за отуђење предметног ста-
на из државне својине, то је уговор о откупу
стана ништав правни посао у смислу чл. 103.
ЗОО-а и чл. 3. ЗОСПО.
40
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
Други разлог ништавости који се појављу-
је у оваквој врсти спорова јесте утврђена чи-
њеница да лице коме је стан дат на коришћење
и с којим је касније закључен уговор о откупу
стана (купац) није било запослено, односно
радник (није био у радном односу) правног
лица, продавца, па самим тим није испуња-
вало услове да му се стан додели, као решење
стамбеног питања, нити прода (откупом).
Трећи разлог за утврђење ништавости
уговора о трајном закупу (или коришћењу)
и касније закљученог уговора о откупу стана
јесте тај што стан није могао да буде предмет
уговора о откупу према одредбама закона
који регулише право становања, већ је према
принудно правним прописима представљао
службени стан, односно стан за службене
потребе. Такви захтеви су усвајани са обра-
зложењем да станарско правно није могло да
се стекне на стану за службене потребе јер је
то било искључено законом који је регулисао
стамбену проблематику у конкретној области,
па тужени нема право да предметни стан ко-
ристи (према Закону о становању који треба
да се примени као меродавно материјално
право у највећем броју случајева – у смислу
одредбе члана 30. Закона о становању у вези
са чл. 31–39. истог закона) као закупац стана
на неодређено време.
У одређеном броју судских одлука захтев
за утврђење ништавости уговора о коришће-
њу стана (трајном закупу) и уговора о откупу
стана тужилац подноси из (четвртог) разлога
што је његов надлежни орган (нпр. надлежни
орган Града Београда) ставио ван снаге акт о
додели стана (одлуку или решење), са образло-
жењем да су при непостојању акта о додели сва
каснија располагања станом у корист туженог
ништава. У таквој ситуацији правилно је це-
нити да ли је у време располагања спорним
станом у корист туженог такав акт о додели
био ваљан и на снази. Уколико јесте, сва ка-
снија располагања уговорима о коришћењу
и откупу стана представљају ваљане правне
послове. Ако давалац стана у закуп до отку-
па стана није ставио ван снаге своју одлуку о
решавању стамбене потребе туженог нити је
судским путем тражио њено поништење и от-
каз уговора о закупу стана, већ је након отку-
па стана надлежни орган тужиоца ставио ван
снаге акт о додели стана туженом, а исту одлу-
ку није основано побијало ни неко заинтересо-
вано лице са јачим правним основом у односу
на туженог, било у интерном било у судском
поступку, тада нису испуњени услови из члана
103. Закона о облигационим односима за утвр-
ђење ништавости уговора о откупу стана, уго-
вора о закупу стана и решења о сагласности за
његово закључење, као ни за исељење туженог
са члановима породице. Другачијим одлучи-
вањем дошло би и до повреде права туженог
на дом и породични живот из чл. 8. став 1.
Европске конвенције за заштиту људских пра-
ва и основних слобода, као и права на мирно
уживање својине и других имовинских права
стечених на основу закона, гарантованог у чла-
ну 58. став 1. Устава РС и члану 1. Протокола 1
уз Европску конвенцију.
У свим овим случајевима, уз захтев за утвр-
ђење ништавости, постављен је и захтев за чи-
нидбу – исељење и предају стана, јер је стан
стечен на основу ништавих правних послова
у смислу члана 37. Закона о основама својин-
скоправних односа („Сл. лист СФРЈ”, бр. 6/80,
36/90, „Сл. лист СРЈ” бр. 29/96, и „Сл. гла-
сник РС” бр. 115/2005), са образложењем да
је власник незаконито располагао имовином
закључењем наведених правних послова (уго-
вора о коришћењу, односно уговора о трајном
закупу и уговора о откупу стана).
ОЦЕНА ИСПУЊЕНОСТИ УСЛОВА ЗА
ПРУЖАЊЕ ЗАШТИТЕ ПРАВУ НА ДОМ
У свим наведеним ситуацијама праву вла-
сника да свој стан користи и њиме располаже,
у које улази и право заштите имовине кроз ту-
жбе за утврђење ништавости правних послова
којима је располагано становима по основу ни-
штавих правних послова, као и заштити кроз
чинидбу – исељење и предају, односно поврат
државине на стану, супротставила се чиње-
ница да је лице у чију корист је таквим прав-
ним пословима располагано ту непокретност
(стан) користило дуги низ година, при чему је
било савесна страна при закључењу наведених
уговора чија се ништавост потражује.
Европска конвенција о заштити људских
права и основних слобода, према одредби чла-
на 16. став 2. Устава Републике Србије, пред-
41
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
ставља саставни део домаћег правног система
и непосредно се примењује. То значи да је у
примени материјалног права суд дужан да у
сваком конкретном случају закон примени и
тумачи у складу са одредбама поменуте кон-
венције и праксом Европског суда за људска
права. Другим речима, Европска конвенција
о заштити људских права и основних слобода
(даље: ЕКЉП), заједно са одлукама Европског
суда за људска права (ЕСЉП), постала је са-
ставни део правног система Републике Србије
и у хијерархији прописа заузима место изнад
домаћих закона, па је обавеза домаћих судо-
ва да оба акта примени у сваком конкретном
случају као домаће право. Од тренутка када су
поменути прописи постали део домаћег зако-
нодавства у таквим предметима готово увек
се тужени (стицалац стана откупом) позива
на право на дом, прописано чланом 8. став 1.
ЕКЉП, истичући чињеницу да дуго година и
деценија (сам или са члановима породичног
домаћинства) користи стан, као и да ни он ни
чланови његовог породичног домаћинства не-
мају на други начин решену стамбену потребу.
Према пракси ЕСЉП, да би одређено лице
остварило право на дом, потребно је да су ис-
пуњени услови прописани одредбом члана 8.
ЕКЉП. Самим тим, правилно би било да се
и у случајевима позивања на право на дом из
поменутог члана ЕКЉП у спорним случајеви-
ма стамбеног права цени испуњеност датих
услова и све релевантне чињенице конкрет-
ног случаја.
Као што је познато, члан 8. став 1. ЕКЉП
прокламује да свако има право на поштова-
ње приватног и породичног живота, дома и
преписке. Према пракси ЕСЉП, право на дом
је појам који се у сваком случају цени у одно-
су на конкретне чињенице у вези са случајем.
Међутим, може се извести закључак да је „дом
физички ограђен простор где се одвија при-
ватни и породични живот, са којим је одре-
ђено лице остварило довољно јаку и трајну
повезаност, без обзира на то да ли борави у
њему законито или не, као и без обзира на то
да ли користи тај простор у својству власника
или закупца”. Стандард довољно јаке и трајне
везе процењује се у сваком случају на основу
конкретних околности случаја, а не ваљано-
сти правног основа.
Чланом 8. став 2. ЕКЉП прописано је да се
јавне власти неће мешати у вршење тог права,
осим ако то није у складу са законом и неоп-
ходно у демократском друштву у интересу на-
ционалне безбедности, јавне безбедности или
економске добробити земље, ради спречавања
нереда или криминала, заштите здравља или
морала, или ради заштите права и слобода
других. Из наведене одредбе произлази да је
дозвољено мешање у остваривање права на
дом само у случају када су испуњена наведена
три услова, и то кумулативно:
први, да је мешање законито, односно засно-
вано на одредбама домаћег законодавства које
су доступне јавности (што значи јавно обја-
вљене), довољно прецизне (не допуштају бит-
но различита тумачења њиховог значења) и
предвидиве у примени (што значи да постоји
уједначена судска пракса у тумачењу и при-
мени таквих одредби – примедба аутора: по-
ново се појављује као неопходност уједначење
судске праксе у примени материјалног права);
други, да је мешање предузето ради оства-
ривања легитимног циља, попут интереса
националне и јавне безбедности, економске
добробити државе, спречавања нереда или
криминала, заштите здравља или морала и
заштите права и слобода других;
трећи, да је мешање неопходно у демократ-
ском друштву и да је сразмерно циљу који се
жели постићи, при чему се наведено постиже
применом теста пропорционалости којим се
одмеравају два интереса – интерес туженог да
заштити свој дом и интерес тужиоца да оства-
ри легитиман циљ, у конкретним случајевима
најчешће право својине на стану.
При примени наведених правила погрешан
би био закључак који је исказан у одређеном
броју судских одлука да, уколико тужени дуже
време користи стан стечен према одредбама
стамбеног законодавства, аутоматски стиче
право на истом, као заштиту свог права на
дом. У сваком случају потребно је ценити чи-
тав низ релевантних чињеница ради правил-
ног закључка о јачем праву на спорном стану
којим је располагано. На основу свега наведе-
ног може да се закључи да је при одлучивању
у оваквој врсти спорова, да би се дао одговор
на спорно питање ко има јаче право на истом
стану, неопходно да се на првом месту утврде
42
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
све чињенице битне за утврђивање права сво-
јине тужиоца на стану којим је располагано у
корист туженог, као и за остваривање зашти-
те права туженог на дом на истом стану који
му је додељен на коришћење, а затим стечен
откупом, при чему треба да се спроведе тест
пропорционалности – одмеравање интереса
туженог да заштити свој дом и интереса ту-
жиоца да заштити својину на истом стану који
тужени користи.
Одлука Врховног касационог суда од 4. 4.
2019. године прави је пример правилне при-
мене материјалног права у погледу конкурен-
ције више права на истој непокретности:
Према утврђеном чињеничном стању, ту-
женом АА, као запосленом у Привредној ко-
мори Југославије, решењем Савезне владе,
Комисије за стамбена питања од 6. 1996. го-
дине, додељен је у закуп трособан стан у Бео-
граду ради решавања стамбеног питања, који
ће он користити са супругом. Између њих је
13. 12. 1996. године закључен уговор о закупу
на неодређено време предметног стана, након
чега је држава СРЈ, Савезно министарство
правде, односно Савезна дирекција за имо-
вину закључила уговор о откупу предметног
стана са АА, као купцем, 2. 1998. године, на
ком је, као продавац, имала право располага-
ња, као и Анекс истог уговора 11. 1999. годи-
не, којим је уговорена отплата откупне цене
стана. Утврђено је да су АА и његова супруга
закључили уговор о поклону (без датума и без
судске овере) са својом децом, ћерком и си-
ном, којим им поклањају четворособан стан у
улици ХХХХ у Београду. Тужени АА био је за-
послен у Привредној комори Србије од 1988.
до 1991. године, као и од 1993. до 2001. годи-
не, када је остварио право на пензију. Самим
тим, тужени АА није био запослен у држав-
ним органима нити функционер Владе СРЈ.
Привредна комора није била савезни државни
орган, већ самостално правно лице, које има
посебан правилник којим је регулисано реша-
вање стамбених потреба запослених.
Првостепени суд је заузео становиште да
су уговор о закупу и уговор о откупу стана са
анексом закљученим између (правног прет-
ходника) тужиоца и туженог АА ништави
правни послови, као и да је тужени дужан да
се са свим лицима и стварима исели и преда
предметни стан тужиоцу. Своју одлуку засно-
вао је на ставу да је СРЈ наведеним правним
пословима незаконито располагала имовином
у корист АА, јер тужени АА није био запослен
нити функционер, нити у радном односу у др-
жавном органу тужиоца, већ је био у радном
односу у Привредној комори Југославије, чиме
није испуњавао законске услове да му се стан,
као запосленом, додели од стране послодавца,
као и да исти стекне откупом. Апелациони суд
је преиначио првостепену пресуду сматрајући
да су између парничних странака закључени
ваљани правни послови – уговор о трајном
закупу и уговор о откупу предметног стана с
анексима, као и да није основан захтев за исе-
љење и предају предметног стана јер је реше-
ње Савезне владе од 6. 1996. године коначан
и правоснажан управни акт (законитост тог
правног акта се претпоставља), а самим тим и
законит и пуноважан правни основ за закљу-
чење уговора о закупу на неодређено време, а
потом и уговора о откупу стана, које заинтере-
совано лице није побијало. Законитост решења
о додели стана туженом није оспорена у време
закључења спорних уговора којима је станом
располагано, чиме нису испуњени услови за
поништај решења и утврђење ништавости ка-
сније закључених уговора о располагању пред-
метним станом између парничних странака.
Врховни касациони суд је у ревизијској од-
луци стао на становиште да је другостепени
суд погрешно применио материјално право.
Решење о додели стана туженом од 6. 1996.
године није управни акт, већ се ради о одлу-
ци насталој аутономијом воље у правном од-
носу, јер је решење донето на захтев туженог
ради решавања његове стамбене потребе од
стране Комисије за стамбена питања правног
претходника тужиоца – Савезне владе СРЈ.
Законитост поменутог решења не испитује
се у управном, већ у парничном поступку, јер
се ради о располагању станом и додели стана
у закуп на неодређено време, а тиме и о акту
располагања имовином у корист туженог
коме је стан додељен у закуп. Ценећи ваља-
ност истог у парничном поступку, закључак је
да је решење од 6. 1996. године незаконито јер
тужени није био запослен код тужиоца, већ у
Привредној комори Југославије, као посебном
правном лицу које је имало посебне норме о
43
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
решавању стамбених потреба запослених у
том правном лицу. Такође, тужени је имао ре-
шену стамбену потребу јер је уговором о по-
клону располагао у корист своје деце другим
четворособним станом у Београду, па према
одредбама стамбеног законодавства није било
услова за решавање стамбене потребе туженог
доделом стана у трајни закуп и откупом истог
(чл. 17. Закона о становању било је прописано
да се од откупа по одредбама тог закона изу-
зима стан чији носилац станарског права, од-
носно члан његовог породичног домаћинства
има у својини други стан који је одговарајући
за то породично домаћинство). Стога је ВКС
закључио да је тужилац на основу незакони-
тог решења о давању стана у закуп закључио
уговор о закупу на неодређено време и уговор
о откупу стана са анексом, тако да су наведени
уговори ништави на основу члана 103. став 1.
Закона о облигационим односима.
Посебно питање представља ситуација
када је после откупа лице које је стан откупи-
ло таквим станом располагало у корист трећег
савесног лица. У ситуацији када је лице које
је стан стекло откупом затим и уписало своје
право својине у земљишне, односно друге на-
длежне јавне књиге, а потом таквим станом
располагало (најчешће уговором о купопро-
даји стана), пракса је стала на јединствено
становиште да је купац, као савесни стицалац,
постао власник по основу ваљаног правног
посла, чак и у ситуацији када се у међувремену
правоснажном судском одлуком утврди ни-
штавост одлуке, уговора о коришћењу стана
и уговора о откупу стана његовог продавца.
Наведени став базиран је на одредбама бив-
шег закона који је у време стицања регулисао
упис непокретности у јавне књиге. Према на-
веденим одредбама, права на непокретности-
ма се стичу, преносе, ограничавају и престају
уписом у јавне књиге, сходно одредби члана 5.
ст. 1. Закона о државном премеру и катастру
(„Сл. гласник РС”, бр. 83/92, 53/93, 67/93, 48/94,
12/96, 15/96, 34/01, 25/02 и 101/05), и то уписом
у катастар права на непокретностима. Право
на непокретности настало уписом у катастар
непокретности има правно дејство према тре-
ћим лицима од дана уписа. Трећа лица, пре-
ма одредбама чланова 5. и 6. истог закона, не
могу да трпе штетне последице у промету не-
покретности и другим односима јер се подаци
о непокретност и правима у њима, уписани у
одговарајуће књиге, сматрају тачним. Наведе-
но је регулисано одредбама чл. 62–64. важећег
Закона о државном премеру и катастру („Сл.
гласник РС”, бр. 72/2009, 18/2010, 65/2013,
15/2015 – одлука Уставног суда).
Став је судова да правни посао (најчешће
уговор о купопродаји непокретности) чије се
утврђење ништавости потражује између сти-
цаоца стана по основу закона о становању, као
продавца, и туженог, као купца, јесте ваљан
правни посао јер је продавац у време закључе-
ња таквог уговора био уписан као искључиви
власник предметног стана и према евиденцији
РГЗ, Службе за катастар непокретности (или
бивших земљишних књига). На основу ваља-
ног правног посла (најчешће уговора о купо-
продаји непокретности) тужени је, као треће
савесно лице, поуздајући се у истинитост по-
датака изнетих у јавним књигама, закључио
уговор о купопродаји непокретности као ку-
пац. У таквим околностима чињеница да је
каснијим правоснажним судским одлукама
утврђена ништавост уговора по основу којих
је продавац стекао право својине, које је ка-
сније уговором пренео на туженог као купца, у
вези са непокретностима које су биле предмет
уговора, не може да води утврђењу ништаво-
сти уговора о купопродаји предметног стана
и губитку права туженог, као стицаоца, куп-
ца, кроз регулисање последица ништавости
уговора у смислу чланова 103. и 104. Закона
о облигационим односима. Тужени је трећа
савесна страна која се поуздала у податке из
јавних књига у погледу чињенице да је његов
продавац и власник наведеног стана, па не
може да трпи последице накнадног утврђива-
ња ништавости уговора који су основ стица-
ња својине продавца из уговора о купопродаји
стана. Купац је, као савесна уговорна страна, у
свему испунио своју уговорну обавезу из уго-
вора о купопродаји наведеног стана уписаног
у јавне књиге, па не може да сноси последице
утврђивања ништавости уговора о коришће-
њу (трајном закупу) и уговора о откупу (са
анексима), по основу којих је његов продавац
стекао својину на датом стану.
Потребно је да се овде нагласи да је по пи-
тању конкуренције два права, и то права на
44
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
мирно уживање имовине и права на дом, као
и конкуренције јачег права својине на истом
стану, вишегодишња судска пракса била ра-
зличита. До примене ЕКЉП судови су ве-
ћински заузимали став да је право својине
на стану неприкосновено и самим тим јаче
од права стеченог на истом стану по основу
одредби Закона о стамбеним односим, одно-
сно Закона о становању. Последње деценије
судске одлуке су различите, али су се свакако
бавиле поменутим питањем и са аспекта при-
мене члана 8. ЕКЉП.
О свему наведеном говори скорија одлука
Врховног касационог суда од 5. 12. 2018. го-
дине којом је преиначена одлука Апелационог
суда и потврђена одлука првостепеног суда. У
датом предмету судови су на исто чињенич-
но стање различито применили материјално
право и заузимали различите закључке по пи-
тању основаности тужбеног захтева, уз разли-
чит правни став исказан у образложењима:
Према утврђеном чињеничном стању,
лицу АА додељен је стан у Београду од 42 m2
на трајни закуп, на ком је АА постао носилац
станарског права, па је закључен уговор о за-
купу на неодређено време наведеног стана 3.
1996. године између државе СФРЈ, Савезне
владе, Савезног министарства правде, Саве-
зне дирекције за имовину СФРЈ, као давао-
ца, и АА, као закупца. Након тога је 11. 1996.
године закључен уговор о откупу предмет-
ног стана од 42 m2 у Београду између државе
СФРЈ, Савезне владе, Савезног министарства
правде, Савезне дирекције за имовину СФРЈ,
као продавца, и АА, као купца. Купац је испла-
тио откупну цену стана у целости, о чему му
је продавац (правни претходник тужиоца) из-
дао потврду 12. 1996. године. Правоснажном
пресудом Петог општинског суда у Београ-
ду од 9. 2006. године туженом АА отказан је
уговор о закупу стана и утврђена ништавост
уговора о закупу из 1996. године и уговора о
откупу стана из новембра 1996. године, а АА
је обавезан да предметни стан преда тужиоцу
Републици Србији, као правном следбенику
власника, на слободно располагање и кори-
шћење, испражњен од лица и ствари.
Тужени АА је, као продавац, с туженим ББ,
као купцем, закључио уговор о купопродаји
предметног стана, према коме му је стан про-
дао и исти оверио у суду 31. 1. 1997. године. Од
купопродаје па надаље предметни стан непре-
кидно користи тужени ББ. Првостепени суд
је одбио тужбени захтев тужиоца Републике
Србије као неоснован (за утврђење ништаво-
сти уговора о купопродаји стана закљученог
између туженог АА и туженог ББ 31. 1. 1997.
године, као и захтев за исељење и предају ста-
на тужиоцу) јер је оценио да уговор о купо-
продаји стана, закључен између АА и ББ од
31. 1. 1997. године, није ништав правни посао
јер не испуњава услове из одредбе члана 103.
став 2. Закона о облигационим односима. Ово
зато што је закључење уговора о купопрода-
ји стана било забрањено само једној страни
– туженом АА, док је друга уговорна страна,
тужени ББ, био савестан на основу члана 12.
Закона о облигационим односима, па у одно-
су на њега уговор треба да се одржи на снази
јер је тужени ББ у поседу стана дуже од десет
година, исплатио је у целости уговорену ку-
попродајну цену стана и тиме у целости извр-
шио своју уговорну обавезу према туженом
АА, као продавцу, и платио је порез на пренос
апсолутних права, а није имао сазнање о по-
стојању спора на стану све до покретања по-
ступка за исељење туженог АА из стана.
Другостепени апелациони суд заузео је
супротан правни став. На основу исте закон-
ске одредбе, члана 103. ставови 1. и 2. Зако-
на о облигационим односима, жалбени суд
је закључио да је уговор о купопродаји стана
који су тужени АА и ББ закључили ништав
правни посао јер је предмет обавезе немогућ,
недопуштен и неодређен (члан 47. ЗОО-а).
Другостепени суд је свој став образложио чи-
њеницом да је правоснажном пресудом Петог
општинског суда у Београду од 9. 2006. године
туженом АА отказан уговор о закупу стана,
као и да је утврђено да је уговор о откупу пред-
метног стана из 12. 1996. године апсолутно
ништав, па тужени АА није имао својину на
стану у време када је исти продао туженом ББ
1997. године, чиме није ни могао да га пренесе
купцу, па је тако и уговор о купопродаји стана
закључен између њих ништав правни посао.
Другостепени суд је преиначио првостепену
пресуду, утврдио ништавост уговора о купо-
продаји и наложио исељење и предају стана
тужиоцу на основу члана 37. Закона о осно-
45
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
вама својинскоправних односа, јер тужени
спорни стан користе без правног основа.
Врховни касациони суд је, као ревизијски,
сматрао да је становиште првостепеног суда
правилно. Битне чињенице за одлучивање и
примену материјалног права јесу савесност и
понашање туженог ББ, као купца, при закљу-
чењу спорног уговора, као и понашање тужи-
оца, као продавца, по уговору о откупу стана.
Наиме, с једне стране, АА је презентовао ББ
приликом купопродаје валидан уговор о от-
купу стана, као доказ о начину стицања сво-
јине на истом, потврду о плаћеној откупној
цени стана, плаћеном порезу на пренос апсо-
лутних права и клаузулу intabulandi издату од
стране тужиоца, на основу чега је ББ присту-
пио куповини предметног стана као савестан
купац. С друге стране, тужилац је доделио
стан АА, са њим закључио уговор о закупу
стана, затим му стан пренео закључењем уго-
вора о откупу стана и примио откупну цену у
целости, издао му клаузулу intabulandi, а де-
сет година касније покренуо парницу за утвр-
ђење ништавости тих правних послова, што
свакако не може да води правној сигурности.
Врховни касациони суд је оценио да је у да-
тој ситуацији тужени ББ постао власник ста-
на у смислу члана 1. Протокола 1. Европске
конвенције о заштити људских права, па му
је другостепени суд одузео право својине на
стану противно овој одредби, док је ББ стекао
право на дом зајамчено чланом 8. исте ЕКЉП
јер стан непрекидно и несметано користи од
1997. године. Ревизијски суд је при конкурен-
цији супротстављена два права – права своји-
не на стану тужиоца и права својине и права
на дом тужених, сматрао да је пропуст тужи-
оца то што је закључио уговор о откупу стана
са АА, а да претходно није савесно утврдио
да ли су за то испуњени услови, односно да
ли постоје услови за отказ уговора о закупу
стана. Тиме што је овај пропуст тужилац уо-
чио десет година касније и покренуо парницу
за отказ уговора о закупу и утврђење ништа-
вости уговора о откупу стана, без обзира на
успех у тој парници, тужилац нема право да
са успехом тражи ништавост касније закљу-
ченог уговора о купопродаји непокретности
којим је купац АА располагао у корист ББ
и предају поседа истог стана, јер се грешка
правног претходника државе РС, као прет-
ходног власника (тужиоца), не може свалити
на савесног стицаоца, као каснијег купца. Та-
кво правно становиште заузео је и Европски
суд за људска права у предмету Gladycheva vs.
Russia (захтев бр. 7097/10 у пресуди од 6. 12.
2011. године).
УМЕСТО ЗАКЉУЧКА
Као последњи део овог излагања, аутори су
издвојили конкуренцију права, односно кон-
куренцију правних основа који се наслањају
и на стамбено право, у коме је из права трај-
ног закупа, откупом стана, могло да се пређе у
режим права приватне својине на становима
који су додељивани на коришћење трајним за-
куцима/корисницима, ради задовољења њи-
хових стамбених потреба и потреба чланова
њихових породичних домаћинстава. Ради се о
конкуренцији права на мирно уживање имо-
вине и права на дом, при чему су оба пропи-
сана као предмет заштите ЕКЉП и пратећих
протокола, као и о конкуренцији извора пра-
ва, тј. домаћих закона и Европске конвенције
о људским правима и основним слободама,
заједно са пратећом праксом Европског суда
за људска права.
Питање ком ће се од два права дати пре-
вага у ситуацији кад се утврди ништавост
акта о додели стана на коришћење или уго-
вора о откупу стана, мора се ценити у сваком
конкретном случају, полазећи од значаја га-
рантованих права, уз примену трипартитног
теста пропорционалности који произлази из
ЕКЉП, који примењују и домаћи судови по
угледу на ЕСЉП. Осим тога, и примена до-
маћег законодавства мора да буде у складу са
Конвенцијом и праксом ЕСЉП јер, по хије-
рархији извора права датој у Уставу, међуна-
родни уговори које је наша држава потписала
и ратификовала по својој правној снази су
изнад закона, а непосредно испод Устава. Да-
кле, уколико су неки од закона који у конкрет-
ном случају треба да се примене у колизији
са ЕКЉП, превага се мора дати Конвенцији
и свако од права која се разматра мора да се
провери из угла међународних извора, па и
кроз призму критеријума које наведени ме-
ђународни акт прописује.
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
Станарско право – 3 део:
Ништавост уговора о откупу
станова, право својине и право
на дом
Последњи део текстова посвећених стамбеном праву бавиће се
случајевима у којима се после закључења уговора о откупу станова,
када се право становања трансформише у право својине, утврди
да је уговор о откупу ништав правни посао. Како се, као последица
ништавости уговора о откупу, обично тражи и исељење лица која су
стан стекла наведеним уговором и чланова њихових домаћинстава, као
и предаја спорне непокретности, поставља се питање права на дом у
конкуренцији са правом на мирно уживање имовине, посебно када се
ради о савесним стицаоцима станова.
РЕКАПИТУЛАЦИЈА И УВОД
И поред тога што сада важећи Закон о ста-
новању и одржавању стамбених зграда
(„Сл. гласник РС”, бр. 104/16 и 9/20) не познаје
могућност заснивања права трајног закупа на
становима за убудуће, врста спорова у којој
се примењују закони који су се раније бавили
стамбеном проблематиком и даље је актуелна
и њоме се кроз одлуке баве домаћи судови,
формирајући значајну судску праксу. Без об-
зира на то што је станарско право на стану у
државној (раније друштвеној) својини, као и
на становима у својини грађана, остатак со-
цијалистичког права, још увек постоје пар-
нице које се баве неким аспектима поменуте
проблематике.
Као што је већ наведено, први део ове се-
рије текстова имао је у фокусу право чланова
породичног домаћинства носилаца станар-
ског права да наставе са коришћењем стана
након откупа и преласка стана у режим при-
ватне својине, као и право унука и пасторака
Драгана Марчетић,
судија Вишег суда у Београду
Весна Филиповић,
судија Апелационог суда у Београду
да наставе са коришћењем стана у друштвеној
или државној својини након смрти ранијег
носиоца станарског права, односно закупца
на неодређено време. То су значајна питања
јер у односу на њих постоји различита судска
пракса, и то како у погледу процене одлучних
чињеница тако и у погледу временског важе-
ња закона који се баве стамбеним односима
и примењују на конкретни случај. У датим
поступцима увек се примењује закон о ста-
новању, односно закон о стамбеним одно-
сима важећи у време смрти ранијег носиоца
станарског права. Разлог томе је забрана ре-
троактивног важења закона, осим у изузет-
ним ситуацијама, до чега би долазило да се
примењује закон о становању важећи у време
пресуђења. Како би се обезбедила правна си-
гурност, испуњеност услова за стицање свој-
ства члана домаћинства цени се према закону
који је важио у време када је станарско право
ранијег носиоца односно закупца престало, а
то је најчешће моменат његове смрти.
Такође, у вези са станарским правом, први
од текстова о станарском праву бавио се и
правом на коришћење стана члана породич-
ног домаћинства након откупа стана. Реч је
о праву становања које прати стан из откупа
и након што је из друштвене или колектив-
не својине прешао у приватну својину. У тим
38
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
парницама прави се дистинкција између три
чињеничне ситуације: прве, када се стан из от-
купа отуђи трећем лицу, па право становања
престаје у моменту отуђења, тако да се у наве-
деној врсти спорова примењује Закон о осно-
вама својинскоправних односа; друге, када
исељење члана породичног домаћинства тра-
жи ранији носилац станарског права, а сада
власник откупљеног стана, када се примењује
члан 16. Закона о становању, па се у сваком
конкретном случају цени да ли су испуњени
услови за престанак поменутог права; и треће,
када је лице прво имало својство члана поро-
дичног домаћинства, а затим то право изгуби-
ло, па се поново вратило у стан у време када је
стан променио својински режим.
Предмет разматрања у другом делу серијала
био је право чланова породичног домаћинства
и чланова породица носилаца станарског права
да наставе да користе стан у приватној својини
после 29. 7. 1973. године кроз анализу и преглед
судске праксе. Приликом одлучивања у поме-
нутим парницама увек се разматра и питање
права на дом, прокламовано чланом 8. Европ-
ске конвенције о људским правима и основним
слободама и чланом 58. Устава Републике Ср-
бије, односно цени се чињеница да ли се актом
даваоца стана у закуп то право поштује или
ускраћује, као и да ли је то ускраћивање леги-
тимно, тј. да ли за то постоји легитиман циљ.
Основно питање за утврђивање права у свим
наведеним случајевима јесте примена меродав-
ног закона. Увек се ради о два супротстављена
права – права да се настави са коришћењем ста-
на према одредбама стамбеног права и права
власника стана да у потпуности реализује пра-
во својине на својој непокретности. Основно је
питање да ли у сваком конкретном случају има
места примени закона из области стамбеног
права или примени закона који регулише право
својине на непокретности.
Последњи део текстова о стамбеном пра-
ву бавиће се ситуацијама које се наслањају на
право трајног закупа. То су случајеви у којима
се после закључења уговора о откупу стано-
ва, када се право становања трансформише у
право својине, утврди да је уговор о откупу
ништав правни посао. Како се, као последица
ништавости уговора о откупу, обично тражи
и исељење лица која су стан стекла поменутим
уговором и чланова њихових домаћинстава,
као и предаја спорне непокретности, поста-
вља се питање права на дом у конкуренцији са
правом на мирно уживање имовине, посебно
када се ради о савесним стицаоцима станова.
У наставку текста биће дат преглед актуел-
не судске праксе у датој врсти парница, кроз
излиставање разлога ништавости уговора
о откупу и правних последица утврђене ни-
штавости, као и кроз оцену критеријума за
пружање првенства праву на дом у односу на
право на мирно уживање имовине.
НИШТАВОСТ УГОВОРА О ОТКУПУ
СТАНА И ПРАВО НА ДОМ
У пракси се показало да је у одређеном бро-
ју предмета спорно које материјално права
ваља применити, тачније да ли треба приме-
нити одредбе Закона о облигационим односи-
ма које регулишу ништавост правних послова
који се тичу права на стицање имовине у слу-
чају дугогодишњег коришћења стана, када ра-
злог ништавости стоји само на једној страни
– продавцу, а постоји савесности стицаоца, с
једне стране, или одредбе које се тичу права на
дом из члана 8. Европске конвенције о зашти-
ти људских права и права на мирно уживање
имовине из члана 1. Протокола 1 уз Европску
конвенцију о заштити људских права, с друге
стране. То су животне ситуације када је фи-
зичком лицу од стране правног лица – посло-
давца по основу радног односа додељен стан
на коришћење, а затим је закључен уговор о
коришћењу стана, односно уговор о трајном
закупу стана, као и уговор о откупу истог ста-
на, којим је лице постало власник, исплатило
откупну цену стана у целости и користи стан
дуги низ година, најчешће са члановима сво-
је породице. Након тога, после више година,
некад и деценија, појави се, као спорно, пи-
тање власништва на стану које увек поставља
продавац. У таквим ситуацијама кроз судске
одлуке расправљало се питање јачег права, тј.
да ли је јаче право власника стана, с обзиром
на то да су такви правни послови ништави од
почетка и самим тим сва каснија располагања
не могу да доведу до стицања својине закљу-
ченим правним послом, или је јаче право са-
весног купца, који је такав стан стекао у свему
39
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
према одредбама у то време важећег закона о
стамбеним односима, односно закона о стано-
вању, тако да је дуги низ година користио стан
сам или са члановима свог породичног дома-
ћинства, а посебно када му је тако стечен стан
једино решење стамбеног питања (када лице
не поседује другу стамбену јединицу нити је
поседује члан његовог породичног домаћин-
ства, тј. немају на други начин решене стам-
бене потребе).
РАЗЛОЗИ НИШТАВОСТИ
Најчешћи разлог за утврђење ништавости
како одлуке о додели стана тако (следствено)
и уговора о коришћењу стана и на крају угово-
ра о откупу стана којим је купац стекао право
својине на стану откупом јесте утврђена чи-
њеница да продавац није био власник стана,
већ је то било друго правно лице, па закупода-
вац станом није ни могао да располаже дајући
га на коришћење и продајући га (уговором о
откупу) свом раднику.
Одлуке суда којима су у таквим ситуаци-
јама усвајани тужбени захтеви за утврђење
ништавости наведених правних послова и
усвајани захтеви за исељење и предају стана од
стране купца (туженог) продавцу или трећем
лицу (правном лицу) донете су с позивом на
примену одредбе члана 103. став 1. Закона о
облигационим односима, којом је прописано
да је уговор који је противан принудним про-
писима, јавном поретку или добрим обича-
јима ништав ако циљ повређеног правила не
упућује на неку другу санкцију или ако закон
у одређеном случају не прописује шта друго.
При томе је, према члану 109. истог закона,
прописано да на ништавост суд пази по слу-
жбеној дужности, али на исту може да се позо-
ве и свако заинтересовано лице, док се према
члану 110. ЗОО-а право на истицање ништа-
вости не гаси. Такав став заснива се на прин-
ципу утемељеном још у римском праву да нико
на другог не може да пренесе више права него
што сам има (nemo plus iuris ad alium tranferre
potest quam ipse habet), односно да на другог
може да се пренесе само оно право или његов
део који титулар има у тренутку преноса.
Управо такав закључак заузет је у одлука-
ма Првог основног суда у Београду од 26. 10.
2011. године и Апелационог суда у Београду
од 6. 6. 2013. године. Према чињеничном ста-
њу, након доделе стана на коришћење 1975.
године пок. оцу туженог од стране послодав-
ца – Основне школе ХХ и закључења уговора
о коришћењу стана 1978. године, отац туже-
ног је уговором о откупу стана из 1996. годи-
не од ОШ откупио предметни стан. Судови
су заузели становиште да је спорни уговор о
откупу стана из 1996. године ништав правни
посао јер школа, као уписани корисник ста-
на, није имала право располагања као вла-
сник истог. Одредбом члана 144. Закона о
основној школи („Сл. гласник РС”, бр. 50/92
и 22/02) прописано је да земљиште, зграде
и друга средства школа чији је оснивач оп-
штина, Град Београд или покрајина, које буду
утврђене мрежом школа, прелазе у државну
својину на дан ступања на снагу акта о мрежи
школа. Чланом 5. Закона о средствима у сво-
јини РС („Сл. гласник РС”, бр. 53/95, 3/96…
32/91) прописано је, између осталог, и да о
располагању непокретностима у државној
својини одлучују надлежни органи, а чланом
8. да о прибављању и отуђењу непокретности
које користе државни органи и организације
и органи територијалне аутономије и друге
организације одлучује Влада Републике Ср-
бије, као и да је уговор закључен супротно
одредбама овог члана ништав. Одредбом чла-
на 16. Закона о становању („Сл. гласник РС”
бр. 50/92) прописано је да је носилац распола-
гања на стану у друштвеној својини и власник
стана у државној својини дужан да носиоцу
станарског права омогући откуп истог. При-
мењујући наведене законске одредбе, суд је
закључио да само власник стана може да се
јави као продавац стана у државној својини.
Стога ОШ, као корисник стана, није могла да,
као продавац, закључи уговор о откупу стана
с правним претходником туженог. С обзиром
на то да ОШ није носилац права располагања
(већ је то РС у складу с цитираним законским
прописима), па уговором о откупу није могла
да пренесе више права него што има, као и с
обзиром на то да није прибављена сагласност
надлежног органа за отуђење предметног ста-
на из државне својине, то је уговор о откупу
стана ништав правни посао у смислу чл. 103.
ЗОО-а и чл. 3. ЗОСПО.
40
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
Други разлог ништавости који се појављу-
је у оваквој врсти спорова јесте утврђена чи-
њеница да лице коме је стан дат на коришћење
и с којим је касније закључен уговор о откупу
стана (купац) није било запослено, односно
радник (није био у радном односу) правног
лица, продавца, па самим тим није испуња-
вало услове да му се стан додели, као решење
стамбеног питања, нити прода (откупом).
Трећи разлог за утврђење ништавости
уговора о трајном закупу (или коришћењу)
и касније закљученог уговора о откупу стана
јесте тај што стан није могао да буде предмет
уговора о откупу према одредбама закона
који регулише право становања, већ је према
принудно правним прописима представљао
службени стан, односно стан за службене
потребе. Такви захтеви су усвајани са обра-
зложењем да станарско правно није могло да
се стекне на стану за службене потребе јер је
то било искључено законом који је регулисао
стамбену проблематику у конкретној области,
па тужени нема право да предметни стан ко-
ристи (према Закону о становању који треба
да се примени као меродавно материјално
право у највећем броју случајева – у смислу
одредбе члана 30. Закона о становању у вези
са чл. 31–39. истог закона) као закупац стана
на неодређено време.
У одређеном броју судских одлука захтев
за утврђење ништавости уговора о коришће-
њу стана (трајном закупу) и уговора о откупу
стана тужилац подноси из (четвртог) разлога
што је његов надлежни орган (нпр. надлежни
орган Града Београда) ставио ван снаге акт о
додели стана (одлуку или решење), са образло-
жењем да су при непостојању акта о додели сва
каснија располагања станом у корист туженог
ништава. У таквој ситуацији правилно је це-
нити да ли је у време располагања спорним
станом у корист туженог такав акт о додели
био ваљан и на снази. Уколико јесте, сва ка-
снија располагања уговорима о коришћењу
и откупу стана представљају ваљане правне
послове. Ако давалац стана у закуп до отку-
па стана није ставио ван снаге своју одлуку о
решавању стамбене потребе туженог нити је
судским путем тражио њено поништење и от-
каз уговора о закупу стана, већ је након отку-
па стана надлежни орган тужиоца ставио ван
снаге акт о додели стана туженом, а исту одлу-
ку није основано побијало ни неко заинтересо-
вано лице са јачим правним основом у односу
на туженог, било у интерном било у судском
поступку, тада нису испуњени услови из члана
103. Закона о облигационим односима за утвр-
ђење ништавости уговора о откупу стана, уго-
вора о закупу стана и решења о сагласности за
његово закључење, као ни за исељење туженог
са члановима породице. Другачијим одлучи-
вањем дошло би и до повреде права туженог
на дом и породични живот из чл. 8. став 1.
Европске конвенције за заштиту људских пра-
ва и основних слобода, као и права на мирно
уживање својине и других имовинских права
стечених на основу закона, гарантованог у чла-
ну 58. став 1. Устава РС и члану 1. Протокола 1
уз Европску конвенцију.
У свим овим случајевима, уз захтев за утвр-
ђење ништавости, постављен је и захтев за чи-
нидбу – исељење и предају стана, јер је стан
стечен на основу ништавих правних послова
у смислу члана 37. Закона о основама својин-
скоправних односа („Сл. лист СФРЈ”, бр. 6/80,
36/90, „Сл. лист СРЈ” бр. 29/96, и „Сл. гла-
сник РС” бр. 115/2005), са образложењем да
је власник незаконито располагао имовином
закључењем наведених правних послова (уго-
вора о коришћењу, односно уговора о трајном
закупу и уговора о откупу стана).
ОЦЕНА ИСПУЊЕНОСТИ УСЛОВА ЗА
ПРУЖАЊЕ ЗАШТИТЕ ПРАВУ НА ДОМ
У свим наведеним ситуацијама праву вла-
сника да свој стан користи и њиме располаже,
у које улази и право заштите имовине кроз ту-
жбе за утврђење ништавости правних послова
којима је располагано становима по основу ни-
штавих правних послова, као и заштити кроз
чинидбу – исељење и предају, односно поврат
државине на стану, супротставила се чиње-
ница да је лице у чију корист је таквим прав-
ним пословима располагано ту непокретност
(стан) користило дуги низ година, при чему је
било савесна страна при закључењу наведених
уговора чија се ништавост потражује.
Европска конвенција о заштити људских
права и основних слобода, према одредби чла-
на 16. став 2. Устава Републике Србије, пред-
41
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
ставља саставни део домаћег правног система
и непосредно се примењује. То значи да је у
примени материјалног права суд дужан да у
сваком конкретном случају закон примени и
тумачи у складу са одредбама поменуте кон-
венције и праксом Европског суда за људска
права. Другим речима, Европска конвенција
о заштити људских права и основних слобода
(даље: ЕКЉП), заједно са одлукама Европског
суда за људска права (ЕСЉП), постала је са-
ставни део правног система Републике Србије
и у хијерархији прописа заузима место изнад
домаћих закона, па је обавеза домаћих судо-
ва да оба акта примени у сваком конкретном
случају као домаће право. Од тренутка када су
поменути прописи постали део домаћег зако-
нодавства у таквим предметима готово увек
се тужени (стицалац стана откупом) позива
на право на дом, прописано чланом 8. став 1.
ЕКЉП, истичући чињеницу да дуго година и
деценија (сам или са члановима породичног
домаћинства) користи стан, као и да ни он ни
чланови његовог породичног домаћинства не-
мају на други начин решену стамбену потребу.
Према пракси ЕСЉП, да би одређено лице
остварило право на дом, потребно је да су ис-
пуњени услови прописани одредбом члана 8.
ЕКЉП. Самим тим, правилно би било да се
и у случајевима позивања на право на дом из
поменутог члана ЕКЉП у спорним случајеви-
ма стамбеног права цени испуњеност датих
услова и све релевантне чињенице конкрет-
ног случаја.
Као што је познато, члан 8. став 1. ЕКЉП
прокламује да свако има право на поштова-
ње приватног и породичног живота, дома и
преписке. Према пракси ЕСЉП, право на дом
је појам који се у сваком случају цени у одно-
су на конкретне чињенице у вези са случајем.
Међутим, може се извести закључак да је „дом
физички ограђен простор где се одвија при-
ватни и породични живот, са којим је одре-
ђено лице остварило довољно јаку и трајну
повезаност, без обзира на то да ли борави у
њему законито или не, као и без обзира на то
да ли користи тај простор у својству власника
или закупца”. Стандард довољно јаке и трајне
везе процењује се у сваком случају на основу
конкретних околности случаја, а не ваљано-
сти правног основа.
Чланом 8. став 2. ЕКЉП прописано је да се
јавне власти неће мешати у вршење тог права,
осим ако то није у складу са законом и неоп-
ходно у демократском друштву у интересу на-
ционалне безбедности, јавне безбедности или
економске добробити земље, ради спречавања
нереда или криминала, заштите здравља или
морала, или ради заштите права и слобода
других. Из наведене одредбе произлази да је
дозвољено мешање у остваривање права на
дом само у случају када су испуњена наведена
три услова, и то кумулативно:
први, да је мешање законито, односно засно-
вано на одредбама домаћег законодавства које
су доступне јавности (што значи јавно обја-
вљене), довољно прецизне (не допуштају бит-
но различита тумачења њиховог значења) и
предвидиве у примени (што значи да постоји
уједначена судска пракса у тумачењу и при-
мени таквих одредби – примедба аутора: по-
ново се појављује као неопходност уједначење
судске праксе у примени материјалног права);
други, да је мешање предузето ради оства-
ривања легитимног циља, попут интереса
националне и јавне безбедности, економске
добробити државе, спречавања нереда или
криминала, заштите здравља или морала и
заштите права и слобода других;
трећи, да је мешање неопходно у демократ-
ском друштву и да је сразмерно циљу који се
жели постићи, при чему се наведено постиже
применом теста пропорционалости којим се
одмеравају два интереса – интерес туженог да
заштити свој дом и интерес тужиоца да оства-
ри легитиман циљ, у конкретним случајевима
најчешће право својине на стану.
При примени наведених правила погрешан
би био закључак који је исказан у одређеном
броју судских одлука да, уколико тужени дуже
време користи стан стечен према одредбама
стамбеног законодавства, аутоматски стиче
право на истом, као заштиту свог права на
дом. У сваком случају потребно је ценити чи-
тав низ релевантних чињеница ради правил-
ног закључка о јачем праву на спорном стану
којим је располагано. На основу свега наведе-
ног може да се закључи да је при одлучивању
у оваквој врсти спорова, да би се дао одговор
на спорно питање ко има јаче право на истом
стану, неопходно да се на првом месту утврде
42
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
све чињенице битне за утврђивање права сво-
јине тужиоца на стану којим је располагано у
корист туженог, као и за остваривање зашти-
те права туженог на дом на истом стану који
му је додељен на коришћење, а затим стечен
откупом, при чему треба да се спроведе тест
пропорционалности – одмеравање интереса
туженог да заштити свој дом и интереса ту-
жиоца да заштити својину на истом стану који
тужени користи.
Одлука Врховног касационог суда од 4. 4.
2019. године прави је пример правилне при-
мене материјалног права у погледу конкурен-
ције више права на истој непокретности:
Према утврђеном чињеничном стању, ту-
женом АА, као запосленом у Привредној ко-
мори Југославије, решењем Савезне владе,
Комисије за стамбена питања од 6. 1996. го-
дине, додељен је у закуп трособан стан у Бео-
граду ради решавања стамбеног питања, који
ће он користити са супругом. Између њих је
13. 12. 1996. године закључен уговор о закупу
на неодређено време предметног стана, након
чега је држава СРЈ, Савезно министарство
правде, односно Савезна дирекција за имо-
вину закључила уговор о откупу предметног
стана са АА, као купцем, 2. 1998. године, на
ком је, као продавац, имала право располага-
ња, као и Анекс истог уговора 11. 1999. годи-
не, којим је уговорена отплата откупне цене
стана. Утврђено је да су АА и његова супруга
закључили уговор о поклону (без датума и без
судске овере) са својом децом, ћерком и си-
ном, којим им поклањају четворособан стан у
улици ХХХХ у Београду. Тужени АА био је за-
послен у Привредној комори Србије од 1988.
до 1991. године, као и од 1993. до 2001. годи-
не, када је остварио право на пензију. Самим
тим, тужени АА није био запослен у држав-
ним органима нити функционер Владе СРЈ.
Привредна комора није била савезни државни
орган, већ самостално правно лице, које има
посебан правилник којим је регулисано реша-
вање стамбених потреба запослених.
Првостепени суд је заузео становиште да
су уговор о закупу и уговор о откупу стана са
анексом закљученим између (правног прет-
ходника) тужиоца и туженог АА ништави
правни послови, као и да је тужени дужан да
се са свим лицима и стварима исели и преда
предметни стан тужиоцу. Своју одлуку засно-
вао је на ставу да је СРЈ наведеним правним
пословима незаконито располагала имовином
у корист АА, јер тужени АА није био запослен
нити функционер, нити у радном односу у др-
жавном органу тужиоца, већ је био у радном
односу у Привредној комори Југославије, чиме
није испуњавао законске услове да му се стан,
као запосленом, додели од стране послодавца,
као и да исти стекне откупом. Апелациони суд
је преиначио првостепену пресуду сматрајући
да су између парничних странака закључени
ваљани правни послови – уговор о трајном
закупу и уговор о откупу предметног стана с
анексима, као и да није основан захтев за исе-
љење и предају предметног стана јер је реше-
ње Савезне владе од 6. 1996. године коначан
и правоснажан управни акт (законитост тог
правног акта се претпоставља), а самим тим и
законит и пуноважан правни основ за закљу-
чење уговора о закупу на неодређено време, а
потом и уговора о откупу стана, које заинтере-
совано лице није побијало. Законитост решења
о додели стана туженом није оспорена у време
закључења спорних уговора којима је станом
располагано, чиме нису испуњени услови за
поништај решења и утврђење ништавости ка-
сније закључених уговора о располагању пред-
метним станом између парничних странака.
Врховни касациони суд је у ревизијској од-
луци стао на становиште да је другостепени
суд погрешно применио материјално право.
Решење о додели стана туженом од 6. 1996.
године није управни акт, већ се ради о одлу-
ци насталој аутономијом воље у правном од-
носу, јер је решење донето на захтев туженог
ради решавања његове стамбене потребе од
стране Комисије за стамбена питања правног
претходника тужиоца – Савезне владе СРЈ.
Законитост поменутог решења не испитује
се у управном, већ у парничном поступку, јер
се ради о располагању станом и додели стана
у закуп на неодређено време, а тиме и о акту
располагања имовином у корист туженог
коме је стан додељен у закуп. Ценећи ваља-
ност истог у парничном поступку, закључак је
да је решење од 6. 1996. године незаконито јер
тужени није био запослен код тужиоца, већ у
Привредној комори Југославије, као посебном
правном лицу које је имало посебне норме о
43
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
решавању стамбених потреба запослених у
том правном лицу. Такође, тужени је имао ре-
шену стамбену потребу јер је уговором о по-
клону располагао у корист своје деце другим
четворособним станом у Београду, па према
одредбама стамбеног законодавства није било
услова за решавање стамбене потребе туженог
доделом стана у трајни закуп и откупом истог
(чл. 17. Закона о становању било је прописано
да се од откупа по одредбама тог закона изу-
зима стан чији носилац станарског права, од-
носно члан његовог породичног домаћинства
има у својини други стан који је одговарајући
за то породично домаћинство). Стога је ВКС
закључио да је тужилац на основу незакони-
тог решења о давању стана у закуп закључио
уговор о закупу на неодређено време и уговор
о откупу стана са анексом, тако да су наведени
уговори ништави на основу члана 103. став 1.
Закона о облигационим односима.
Посебно питање представља ситуација
када је после откупа лице које је стан откупи-
ло таквим станом располагало у корист трећег
савесног лица. У ситуацији када је лице које
је стан стекло откупом затим и уписало своје
право својине у земљишне, односно друге на-
длежне јавне књиге, а потом таквим станом
располагало (најчешће уговором о купопро-
даји стана), пракса је стала на јединствено
становиште да је купац, као савесни стицалац,
постао власник по основу ваљаног правног
посла, чак и у ситуацији када се у међувремену
правоснажном судском одлуком утврди ни-
штавост одлуке, уговора о коришћењу стана
и уговора о откупу стана његовог продавца.
Наведени став базиран је на одредбама бив-
шег закона који је у време стицања регулисао
упис непокретности у јавне књиге. Према на-
веденим одредбама, права на непокретности-
ма се стичу, преносе, ограничавају и престају
уписом у јавне књиге, сходно одредби члана 5.
ст. 1. Закона о државном премеру и катастру
(„Сл. гласник РС”, бр. 83/92, 53/93, 67/93, 48/94,
12/96, 15/96, 34/01, 25/02 и 101/05), и то уписом
у катастар права на непокретностима. Право
на непокретности настало уписом у катастар
непокретности има правно дејство према тре-
ћим лицима од дана уписа. Трећа лица, пре-
ма одредбама чланова 5. и 6. истог закона, не
могу да трпе штетне последице у промету не-
покретности и другим односима јер се подаци
о непокретност и правима у њима, уписани у
одговарајуће књиге, сматрају тачним. Наведе-
но је регулисано одредбама чл. 62–64. важећег
Закона о државном премеру и катастру („Сл.
гласник РС”, бр. 72/2009, 18/2010, 65/2013,
15/2015 – одлука Уставног суда).
Став је судова да правни посао (најчешће
уговор о купопродаји непокретности) чије се
утврђење ништавости потражује између сти-
цаоца стана по основу закона о становању, као
продавца, и туженог, као купца, јесте ваљан
правни посао јер је продавац у време закључе-
ња таквог уговора био уписан као искључиви
власник предметног стана и према евиденцији
РГЗ, Службе за катастар непокретности (или
бивших земљишних књига). На основу ваља-
ног правног посла (најчешће уговора о купо-
продаји непокретности) тужени је, као треће
савесно лице, поуздајући се у истинитост по-
датака изнетих у јавним књигама, закључио
уговор о купопродаји непокретности као ку-
пац. У таквим околностима чињеница да је
каснијим правоснажним судским одлукама
утврђена ништавост уговора по основу којих
је продавац стекао право својине, које је ка-
сније уговором пренео на туженог као купца, у
вези са непокретностима које су биле предмет
уговора, не може да води утврђењу ништаво-
сти уговора о купопродаји предметног стана
и губитку права туженог, као стицаоца, куп-
ца, кроз регулисање последица ништавости
уговора у смислу чланова 103. и 104. Закона
о облигационим односима. Тужени је трећа
савесна страна која се поуздала у податке из
јавних књига у погледу чињенице да је његов
продавац и власник наведеног стана, па не
може да трпи последице накнадног утврђива-
ња ништавости уговора који су основ стица-
ња својине продавца из уговора о купопродаји
стана. Купац је, као савесна уговорна страна, у
свему испунио своју уговорну обавезу из уго-
вора о купопродаји наведеног стана уписаног
у јавне књиге, па не може да сноси последице
утврђивања ништавости уговора о коришће-
њу (трајном закупу) и уговора о откупу (са
анексима), по основу којих је његов продавац
стекао својину на датом стану.
Потребно је да се овде нагласи да је по пи-
тању конкуренције два права, и то права на
44
LEGE ARTIS ● ПРОПИСИ У ПРАКСИ ГРАЂАНСКО ПРАВО
мирно уживање имовине и права на дом, као
и конкуренције јачег права својине на истом
стану, вишегодишња судска пракса била ра-
зличита. До примене ЕКЉП судови су ве-
ћински заузимали став да је право својине
на стану неприкосновено и самим тим јаче
од права стеченог на истом стану по основу
одредби Закона о стамбеним односим, одно-
сно Закона о становању. Последње деценије
судске одлуке су различите, али су се свакако
бавиле поменутим питањем и са аспекта при-
мене члана 8. ЕКЉП.
О свему наведеном говори скорија одлука
Врховног касационог суда од 5. 12. 2018. го-
дине којом је преиначена одлука Апелационог
суда и потврђена одлука првостепеног суда. У
датом предмету судови су на исто чињенич-
но стање различито применили материјално
право и заузимали различите закључке по пи-
тању основаности тужбеног захтева, уз разли-
чит правни став исказан у образложењима:
Према утврђеном чињеничном стању,
лицу АА додељен је стан у Београду од 42 m2
на трајни закуп, на ком је АА постао носилац
станарског права, па је закључен уговор о за-
купу на неодређено време наведеног стана 3.
1996. године између државе СФРЈ, Савезне
владе, Савезног министарства правде, Саве-
зне дирекције за имовину СФРЈ, као давао-
ца, и АА, као закупца. Након тога је 11. 1996.
године закључен уговор о откупу предмет-
ног стана од 42 m2 у Београду између државе
СФРЈ, Савезне владе, Савезног министарства
правде, Савезне дирекције за имовину СФРЈ,
као продавца, и АА, као купца. Купац је испла-
тио откупну цену стана у целости, о чему му
је продавац (правни претходник тужиоца) из-
дао потврду 12. 1996. године. Правоснажном
пресудом Петог општинског суда у Београ-
ду од 9. 2006. године туженом АА отказан је
уговор о закупу стана и утврђена ништавост
уговора о закупу из 1996. године и уговора о
откупу стана из новембра 1996. године, а АА
је обавезан да предметни стан преда тужиоцу
Републици Србији, као правном следбенику
власника, на слободно располагање и кори-
шћење, испражњен од лица и ствари.
Тужени АА је, као продавац, с туженим ББ,
као купцем, закључио уговор о купопродаји
предметног стана, према коме му је стан про-
дао и исти оверио у суду 31. 1. 1997. године. Од
купопродаје па надаље предметни стан непре-
кидно користи тужени ББ. Првостепени суд
је одбио тужбени захтев тужиоца Републике
Србије као неоснован (за утврђење ништаво-
сти уговора о купопродаји стана закљученог
између туженог АА и туженог ББ 31. 1. 1997.
године, као и захтев за исељење и предају ста-
на тужиоцу) јер је оценио да уговор о купо-
продаји стана, закључен између АА и ББ од
31. 1. 1997. године, није ништав правни посао
јер не испуњава услове из одредбе члана 103.
став 2. Закона о облигационим односима. Ово
зато што је закључење уговора о купопрода-
ји стана било забрањено само једној страни
– туженом АА, док је друга уговорна страна,
тужени ББ, био савестан на основу члана 12.
Закона о облигационим односима, па у одно-
су на њега уговор треба да се одржи на снази
јер је тужени ББ у поседу стана дуже од десет
година, исплатио је у целости уговорену ку-
попродајну цену стана и тиме у целости извр-
шио своју уговорну обавезу према туженом
АА, као продавцу, и платио је порез на пренос
апсолутних права, а није имао сазнање о по-
стојању спора на стану све до покретања по-
ступка за исељење туженог АА из стана.
Другостепени апелациони суд заузео је
супротан правни став. На основу исте закон-
ске одредбе, члана 103. ставови 1. и 2. Зако-
на о облигационим односима, жалбени суд
је закључио да је уговор о купопродаји стана
који су тужени АА и ББ закључили ништав
правни посао јер је предмет обавезе немогућ,
недопуштен и неодређен (члан 47. ЗОО-а).
Другостепени суд је свој став образложио чи-
њеницом да је правоснажном пресудом Петог
општинског суда у Београду од 9. 2006. године
туженом АА отказан уговор о закупу стана,
као и да је утврђено да је уговор о откупу пред-
метног стана из 12. 1996. године апсолутно
ништав, па тужени АА није имао својину на
стану у време када је исти продао туженом ББ
1997. године, чиме није ни могао да га пренесе
купцу, па је тако и уговор о купопродаји стана
закључен између њих ништав правни посао.
Другостепени суд је преиначио првостепену
пресуду, утврдио ништавост уговора о купо-
продаји и наложио исељење и предају стана
тужиоцу на основу члана 37. Закона о осно-
45
ГРАЂАНСКО ПРАВО LEGE ARTIS ● ЈУН 2020.
вама својинскоправних односа, јер тужени
спорни стан користе без правног основа.
Врховни касациони суд је, као ревизијски,
сматрао да је становиште првостепеног суда
правилно. Битне чињенице за одлучивање и
примену материјалног права јесу савесност и
понашање туженог ББ, као купца, при закљу-
чењу спорног уговора, као и понашање тужи-
оца, као продавца, по уговору о откупу стана.
Наиме, с једне стране, АА је презентовао ББ
приликом купопродаје валидан уговор о от-
купу стана, као доказ о начину стицања сво-
јине на истом, потврду о плаћеној откупној
цени стана, плаћеном порезу на пренос апсо-
лутних права и клаузулу intabulandi издату од
стране тужиоца, на основу чега је ББ присту-
пио куповини предметног стана као савестан
купац. С друге стране, тужилац је доделио
стан АА, са њим закључио уговор о закупу
стана, затим му стан пренео закључењем уго-
вора о откупу стана и примио откупну цену у
целости, издао му клаузулу intabulandi, а де-
сет година касније покренуо парницу за утвр-
ђење ништавости тих правних послова, што
свакако не може да води правној сигурности.
Врховни касациони суд је оценио да је у да-
тој ситуацији тужени ББ постао власник ста-
на у смислу члана 1. Протокола 1. Европске
конвенције о заштити људских права, па му
је другостепени суд одузео право својине на
стану противно овој одредби, док је ББ стекао
право на дом зајамчено чланом 8. исте ЕКЉП
јер стан непрекидно и несметано користи од
1997. године. Ревизијски суд је при конкурен-
цији супротстављена два права – права своји-
не на стану тужиоца и права својине и права
на дом тужених, сматрао да је пропуст тужи-
оца то што је закључио уговор о откупу стана
са АА, а да претходно није савесно утврдио
да ли су за то испуњени услови, односно да
ли постоје услови за отказ уговора о закупу
стана. Тиме што је овај пропуст тужилац уо-
чио десет година касније и покренуо парницу
за отказ уговора о закупу и утврђење ништа-
вости уговора о откупу стана, без обзира на
успех у тој парници, тужилац нема право да
са успехом тражи ништавост касније закљу-
ченог уговора о купопродаји непокретности
којим је купац АА располагао у корист ББ
и предају поседа истог стана, јер се грешка
правног претходника државе РС, као прет-
ходног власника (тужиоца), не може свалити
на савесног стицаоца, као каснијег купца. Та-
кво правно становиште заузео је и Европски
суд за људска права у предмету Gladycheva vs.
Russia (захтев бр. 7097/10 у пресуди од 6. 12.
2011. године).
УМЕСТО ЗАКЉУЧКА
Као последњи део овог излагања, аутори су
издвојили конкуренцију права, односно кон-
куренцију правних основа који се наслањају
и на стамбено право, у коме је из права трај-
ног закупа, откупом стана, могло да се пређе у
режим права приватне својине на становима
који су додељивани на коришћење трајним за-
куцима/корисницима, ради задовољења њи-
хових стамбених потреба и потреба чланова
њихових породичних домаћинстава. Ради се о
конкуренцији права на мирно уживање имо-
вине и права на дом, при чему су оба пропи-
сана као предмет заштите ЕКЉП и пратећих
протокола, као и о конкуренцији извора пра-
ва, тј. домаћих закона и Европске конвенције
о људским правима и основним слободама,
заједно са пратећом праксом Европског суда
за људска права.
Питање ком ће се од два права дати пре-
вага у ситуацији кад се утврди ништавост
акта о додели стана на коришћење или уго-
вора о откупу стана, мора се ценити у сваком
конкретном случају, полазећи од значаја га-
рантованих права, уз примену трипартитног
теста пропорционалности који произлази из
ЕКЉП, који примењују и домаћи судови по
угледу на ЕСЉП. Осим тога, и примена до-
маћег законодавства мора да буде у складу са
Конвенцијом и праксом ЕСЉП јер, по хије-
рархији извора права датој у Уставу, међуна-
родни уговори које је наша држава потписала
и ратификовала по својој правној снази су
изнад закона, а непосредно испод Устава. Да-
кле, уколико су неки од закона који у конкрет-
ном случају треба да се примене у колизији
са ЕКЉП, превага се мора дати Конвенцији
и свако од права која се разматра мора да се
провери из угла међународних извора, па и
кроз призму критеријума које наведени ме-
ђународни акт прописује.