Судска контрола рада јавних бележника (Други део)

У тексту који је због обимности материје подељен у два дела и чији је први део објављен у прошлом броју овог часописа, аутор кроз много примера из праксе пише о случајевима сa којима су се сусретали јавни бележници у раду, али и о одлукама судова приликом судске контроле рада јавних бележника.

 

ПРОМЕТ ИМОВИНE КОЈА ЈЕ БРАЧНА ИЛИ ВАНБРАЧНА ТЕКОВИНА

Нотар сме да солемнизује уговор о продаји непокретности чак и онда када му није приложена сагласност продавчевог супружника. У том случају нотар је дужан да уговорнике упозори на то да продавац не може отуђити ствар из заједничке имовине без сагласности свог супружника, као и да то упозорење унесе у солемнизациону клаузулу. Тек ако се странке противе уношењу упозорења у солемнизациону клаузулу, нотар је дужан да одбије да солемнизује уговор (мишљење Стручног савета Јавнобележничке коморе од 20. 10. 2015. године).

У образложењу се наводи: Породични закон у члану 174. предвиђа да супружници заједнички и споразумно управљају и располажу непокретношћу која се налази у режиму њихове заједничке имовине. Треба разликовати две ситуације:

1. Када је реч о пословима редовног управљања које предузима један супружник, претпоставља се да постоји прећутна сагласност другог супружника ако се није експлицитно противио томе да се предузме одређени посао.
2. Када један супружник предузима послове који излазе из оквира редовног управљања (продаја непокретности или њено стављање под хипотеку несумњиво спадају у такве послове), сагласност другог супружника мора бити изричита. Овде треба имати у виду и чл. 29. ЗОО-а који прописује да када је за закључење уговора потребна сагласност трећег лица, та сагласност може бити дата пре закључења уговора (дозвола) или након његовог закључења (одобрење), ако законом није прописано што друго. Породични закон нигде не прописује да сагласност продавчевог супружника мора бити дата пре закључења уговора. Следствено томе правни поредак дозвољава да продавчев супружник да накнадну сагласност, односно да одобри уговор о продаји. Када правни поредак дозвољава да сагласност трећег лица за закључење уговора буде дата накнадно, нотар не може да одбије да солемнизује такав уговор због тога што недостаје дозвола (претходна сагласност трећег лица). Недостатак дозволе не чини уговор ништавим, с обзиром на то да сагласност трећег лица може бити дата накнадно. Због тога се на овакве ситуације не примењује чл. 172. ст. 2. ЗВП-а. Нотар је дужан да странке упозори на то да је за закључење уговора потребно да прибаве сагласност продавчевог супружника. Нотар не може аутоматски да одбије закључење уговора о продаји непокретности која се налази у заједничкој својини, зато што није приложена дозвола продавчевог супружника. Нотар мора да упозори странке и на правило из члана 174. ст. 1. ПЗ-а („Заједничком имовином супружници управљају и располажу заједнички и споразумноˮ) и из члана 176. ст. 2. ПЗ-а („Сматра се да је упис извршен на име оба супружника и када је извршен на име само једног од њих, осим ако након уписа није закључен писмени споразум супружника о деоби заједничке имовине односно брачни уговор, или је о правима супружника на непокретности одлучивао судˮ). Тек ако странке одбију да се то упозорење унесе у солемнизациону клаузулу, нотар је дужан да одбије да предузме службену радњу.

 

У пракси се поставило питање да ли наследници покојног супружника уговором могу признати преживелом брачном дугу право на имовину по основу брачне тековине или је за то неопходна судска одлука.

 

Из образложења:

Разлози који су дати у побијаном решењу од стране јавног бележника, у свему као правилне прихвата и суд. Наиме, предлогом уговора о доживотном издржавању обухваћене су покретна имовина и непокретна имовина која је већ раније обухваћена уговором о доживотном издржавању између С. С. као даваоца издржавања и његовог сада покојног оца Б. Ж., од 5. 8. 2009. године, потврђеног од стране општинског суда, који је евидентиран у „Г” листу Л. Н. Сходно одредби чл. 194 ст. 1 Закона о наслеђивању, предметна непокретна имовина је након смрти пок. Б. Ж. прешла у својину и државину С. С. као даваоцa издржавања, те у овом поступку по датом предлогу уговора о доживотном издржавању прималац издржавања Р. Ж., мајка даваоца издржавања, нема легитимацију за располагање датом имовином јер прималац издржавања, сходно одредби чл. 194 ст. 2 Закона о наслеђивању, не може располагати правима која нема у тренутку закључења уговора. Стога није било услова за солемнизацију уговора о доживотном издржавању нити за признавање права својине од стране предлагача један другом у форми оваквог уговора, јер се у моменту закључења овог уговора морају пружити докази о својини на имовини која је предмет располагања, што у конкретном случају није учињено.

Позивање предлагача на одредбе раније важећег Закона о браку и породичним односима и на одредбе чл. 176 сада важећег Породичног закона, којима се регулише питање уписа права својине у јавном регистру када је реч о имовини супружника која се сматра заједнички стеченом имовином, није од значаја за поступак код јавног бележника. Права по основу стицања у брачној и породичној заједници могу се доказати само у редовном парничном поступку на суду. У том поступку се једино може расправљати и о евентуалној ништавости ранијег уговора о доживотном издржавању у делу у коме се располагало имовином супружника, о уделима заједничара и правима која по том основу произлазе.

(Решење Основног суда у Алексинцу, Р-Јб. бр. 2/16 од 8. 4. 2016. године)

Уговарачи су брачни другови. Давалац издржавања Д. М. је уписан у катастaр као власник непокретности која је предмет уговора. Наведена имовина, означена у изводу листа непокретности као књижна својина уговaрача – даваоца издржавања Д. М., за коју јавни бележник није утврдио да је брачна тековина уговарача јер уговaрачи нису доставили основ стицања за исту, на основу чега би се утврдило да је односна имовина у власништву и примаоца издржавања Б. М. као супружника књижног власника. Јавни бележник је одбио потврђивање исправе јер налази да уговор о доживотном издржавању не испуњава елементе двостраног обавезног правног посла, односно не производи обавезе за обе уговорне стране.

Оцењујући основаност поднетог приговора, веће овога суда је нашло да у конкретном случају нису испуњени законски услови за солемнизацију уговора, пре свега имајући у виду да уговарач – прималац издржавања Б. М. није уписана као књижни власник у јавне књиге, па није ни могла пренети право власништва на спорној непокретности (са одложеним дејством) јер га ни сама није стекла, односно не постоји предмет примаочеве обавезе сходно 194. став 2. ЗОН-а, а поред тога су неосновани и наводи предлагача у приговору да се у конкретном случају ради о заједничкој својини предлагача, а ово пре свега имајући у виду лист непокретности.

(Решење Основног суда у Крушевцу, број Р-ЈБ 1/16 од 20. 10. 2016. године)

По оцени суда се основано у приговору наводи да се у конкретној ситуацији у чл. 6. нацрта уговора о доживотном издржавању прецизира да је уговарачима познато да се у катастру непокретности имовина која је предмет овог уговора води на А. Б. који је син примаоца издржавања А. Ж. и да је ту имовину исти стекао уговором о поклону закљученим са сада пок. А. Д., супругом овде примаоца издржавања А. Ж. Такође је у чл. 6. наведено да су објекти побројани у чл. 2. овог уговора заједничка тековина даваоца издржавања и њеног пок. супруга, сваког са по ½, те да стога прималац издржавања овим уговором располаже својом тековином и даје је даваоцу издржавања као накнаду за његове обавезе преузете овим уговором. Такође је увидом у чл. 7. суд нашао да је А. Б. уписан као власник и на делу новостечене имовине, тј. зграда на којима је прималац издржавања по основу свог доприноса у брачној заједници сувласник са једном половином удела, и да изјављује да је у свему сагласан са одредбама овог уговора о доживотном издржавању и да све то потврђује својим потписом.

Суд је пошао од одредбе чл. 93а ст. 2. који предвиђа да солемнизационом клаузулом јавни бележник потврђује да је странкама у његовом присуству прочитана исправа, да су оне изјавиле да та исправа у свему и потпуно одговара њиховој вољи и да су је својеручно потписале. Чл. 93б ст. 1. тач. 6. прописано је да солемнизациона клаузула садржи изјаву јавног бележника да је странкама у његовом присуству прочитана исправа, да су оне усмено изјавиле да је њихова воља у свему верно унета и својеручно су потписале изјаву, док је тач. 10. предвиђено да поменута клаузула садржи изјаву да су странке, а кад је потребно и други учесници, поучене о садржини и правним последицама правног посла, као и да су странке упозорене да су њихове изјаве нејасне, неразумљиве или двосмислене, а затим и изјаву да су после упозорења странке остале при таквим изјавама.

Имајући у виду одредбе Закона о јавном бележништву, суд је нашао да су у конкретној ситуацији испуњени услови за оверу уговора о доживотном издржавању јер је приликом овере уговора дужност јавног бележника да странкама уговор прочита, да их упозна са последицама тог правног посла, као и да их упозори уколико су по његовом мишљењу поједине одредбе нацрта уговора нејасне, неразумљиве, уколико нацрт уговора садржи неки недостатак, али и да, уколико странке и након тог упозорења изјаве да уговор у свему потпуно одговара њиховој вољи, јавни бележник то писмено констатује, што ће уговарачи потписати, а јавни бележник ће извршити оверу уговора.

Наиме, чињеница да је прималац издржавања А. Ж. предметним уговором располагала имовином наведеном у чл. 2. нацрта уговора о доживотном издржавању, са чиме је упознат њен син А. Б. који је уписан као власник непокретности и који се са истим сагласио у чл. 7. нацрта уговора, што све потврђује својим потписом на крају текста нацрта уговора, по оцени суда није разлог да јавни бележник одбије оверу истог са образложењем да прималац издржавања није уписана као власник предметних непокретности, те да стога истима не може располагати.

Непокретности наведене у чл. 2. нацрта уговора о доживотном издржавању, прималац издржавања је стекла у току трајања заједнице живота у браку са сада пок. А. Д., па како је иста имовина стечена за време трајања заједнице живота, то је сходно чл. 171. Закона о породичним односима који прописује да имовина коју су супружници стекли радом у току трајања заједнице живота, у браку, представља њихову заједничку имовину, прималац издржавања власник поменуте имовине са обимом удела од ½. Ово и стога јер чл. 180. ст. 2. Закона о породичним односима прописује да су удели супружника у заједничкој имовини једнаки.

(Решење Основног суда у Аранђеловцу, Судска јединица у Тополи, Р3-133/15 од 23. 12. 2015. године)

Ова различитост мишљења судова би захтевала уједначавање судске праксе. Уколико се ради о лицима која су у судском поступку овлашћена да признају постојање права својине по основу брачне или ванбрачне тековине (супружник или његови правни следбеници) и ако би и у судском поступку по таквој тужби могло бити закључено поравнање као својеврсна врста уговора, треба размислити о дозволи закључења таквог уговора. Наравно, мора се водити рачуна о томе да се не ради о ситуацијама из члан 53. Закона о јавном бележништву.

ПРИВРЕМЕНЕ МЕРЕ ОБЕЗБЕЂЕЊА ЗАБРАНЕ РАСПОЛАГАЊА НЕПОКРЕТНОСТИМА

Дилеме су изазивале и привремене мере обезбеђења забране располагања непокретностима.

Стручни савет Јавнобележничке коморе Србије је у мишљењу од 20. 10. 2015. године изнео став да нотар сме да солемнизује уговор о купопродаји ако постоји предлог за одређивање привремене мере забране располагања у односу на продавца, али је дужан да купца упозори на то да постоји предлог за одређивање привремене мере и да то упозорење унесе у солемнизациону клаузулу. У образложењу се наводи: „Слобода располагања представља својинско овлашћење које је загарантовано Уставом и које се може ограничити само у складу са законом (чл. 58. Устава РС). То што је поднет предлог за одређивање привремене мере, не значи да ће тај предлог бити усвојен. Забранити сопственику да располаже својим стварима због тога што је неко поднео предлог за одређивање привремене мере (који можда и неће бити усвојен), представљало би прекомерно ограничавање права својине и повреду начела пропорционалности (чл. 20. ст. 1. Устава РС). Због тога нотар није овлашћен да одлаже или одбија солемнизацију. Заштита интереса прибавиоца довољно је обезбеђена тиме што је упозорен на постојање оваквог предлога.”

Из образложења:

Један од разлога што је јавни бележник одбио захтев за солемнизацију је тај што сматра да нема идентитета правног лица које је закључило спорни уговор са правним лицем уписаним у лист непокретности, те да исто представља пропуст стечајног управника који је био у обавези да уреди стање у регистру непокретности и упише правилан назив носиоца права.

Суд сматра да ови наводи нису прихватљиви јер је стечајни управник доставио регистру непокретности све одлуке које су донете у стечајном поступку вођеном против М. у стечају, а што следи из уписа у „Г” листу – листу непокретности у коју је уписана забележба покретања претходног стечајног поступка, те привремена мера забране располагања имовином стечајног дужника, као и забележба отварања стечајног поступка. Из наведеног произлази да је имовина уписана у лист непокретности власништво стечајног дужника, односно правног лица у стечају. Чланом 85. став 2. Закона о државном премеру и катастру прописано је да се упис дозвољава и против лица које није уписани претходник ако се уз захтев приложе исправе којима се доказује правни континуитет између лица против којег се тражи упис и уписаног претходника, што је и овде случај. Исто се односи и на промену седишта стечајног дужника.

Један од разлога због кога је јавни бележник одбио да изврши потврђивање односно солемнизацију предметног купопродајног уговора је и то што предлагач није доставио сагласност Одбора поверилаца на све учињене радње у поступку продаје непокретности стечајног дужника. У конкретном случају се радило о јавној продаји стечајног дужника након доношења решења о банкротству.

Одредбама члана 132. и 133. Закона о стечају за конкретан случај – јавна продаја – није прописано да је за овакав начин продаје потребно претходно одобрење Одбора поверилаца, за разлику од продаје непосредном погодбом, па суд сматра да ни овај разлог који јавни бележник наводи није основан да би јавни бележник одбио да изврши солемнизацију спорног уговора.

Из доказног материјала у спису, првенствено у спису јавног бележника односно у препису листа непокретности, следи да је привремена мера забране располагања имовином стечајног дужника одређена решењем Привредног суда од 2. 4. 2012. године, што би значило да је иста донета након покретања претходног стечајног поступка, што је и учињено решењем истог суда од 8. 2. 2012. године. Чланом 62. Закона о стечају прописано је да стечајни судија одређује мере обезбеђења ради заштите имовине стечајног дужника, али наведене мере у смислу члана 62. став 5. Закона о стечају важе до окончања претходног стечајног поступка, а стечајни поступак је отворен 27. 4. 2012. године, што подразумева да је дејство наведене привремене мере тада престало. Решењем Привредног суда од 11. 9. 2012. године одређено је банкротство стечајног дужника М. у стечају, па следи да је дејство наведене привремене мере престало пре подношења захтева јавном бележнику за потврђивање спорног уговора (27. 8. 2015), у складу са чим наведени разлог не би могао бити разлог који би спречио потврђивање уговора о купопродаји непокретне имовине од 25. 6. 2015. године.

Даље, суд утврђује да привремене мере којима је забрањено отуђење и оптерећење некретнина М. уписаних у регистар непокретности пре отварања стечајног поступка над овим правним лицем (27. 4. 2012. године), те извршни поступци покренути ради намирења поверилаца а против стечајног дужника, пре отварања поступка стечаја губе правну снагу односно обустављају се, све сходно члану 93. Закона о стечају.

Такође, један од разлога што је јавни бележник одбио да изврши солемнизацију предметног уговора је и тај што постоји упис хипотекарне продаје у корист банке, који овлашћује банку да у своје име и рачун прода хипотековану непокретност, те да докле год овај упис постоји, јавни бележник не сме да овери и потврди уговор.

Суд сматра да су ови разлози неосновани. Наиме, предметни уговор је сачињен у складу са чланом 131, 132. и 133. Закона о стечају. Наиме, према члану 131. и 132. Закона о стечају по доношењу решења о банкротству је спроведен поступак уновчења стечајне масе, односно продаје имовине стечајног дужника коју чине непокретности које су предмет уговора и то путем јавног надметања кроз јавно прикупљање понуда.

Чланом 93. Закона о стечају утврђено је да се од дана отварања стечајног поступка не може против стечајног дужника односно над имовином стечајног дужника одредити и спровести принудно извршење, а да се поступци који су у току обустављају с обзиром на то да се извршна судска хипотека сматра извршном исправом у складу са ЗИО. Обустава свих наведених поступака и престанак дејства свих уписаних мера директна је последица решења о отварању стечајног поступка које не мора бити правноснажно да би дошло до настанка овакве последице. Из напред наведеног суд сматра да уписи извршени  у „Г” листу непокретности немају никакво материјалноправно и процесно дејство да би представљали сметњу јавном бележнику за потврђивање и оверу поднетог уговора.

Чланом 49. став 1. Закона о стечају утврђено је да су разлучни повериоци они повериоци који имају заложно право, законско право задржавања или право намирења на стварима и правима о којима се воде јавне књиге или регистри, и имају првенствено право намирења из средстава остварених продајом имовине, односно наплате потраживања на којој су стекли то право, па суд сматра да из напред наведених разлога није потребна сагласност банке за отуђење непокретности ни решење РГЗ СКН о брисању овог уписа.

На основу овако утврђеног чињеничног стања суд је усвојио приговор предлагача и одлучио као у изреци решења, а све у складу са одредбом члана 53б став 1. Закона о јавном бележништву.

(Решење Основног суда у Руми, посл. бр. РЈБ 4/15 од 18. 3. 2016. године)

НЕДОУМИЦЕ У ПРАКСИ ЗБОГ НЕПРЕЦИЗНОСТИ У ОДРЕЂИВАЊУ НЕПОКРЕТНОСТИ

Идентификација непокретности је битна за ваљаност уговора који се потврђује. Врло често недоумице изазива непрецизност у одређењу непокретности. Судска пракса је подржала став јавних бележника да непокретност мора бити јасно и недвосмислено идентификована.

Из образложења:

Међутим, увидом у уверење РГЗ од 14. 3. 2016. године утврђено је да је садашњи назив улице З. број 8, а да је ранији назив улице А. број 7, што није у сагласности са подацима из листа непокретности. Осим тога, према уговору о купопродаји непокретности који је закључен између продавца и купаца, утврђује се да је предмет уговора наведени стан на другом спрату – поткровљу, као и у уговору о купопродаји за који се тражи солемнизација, а према постојећој документацији објекат – породична стамбена зграда у којој се налази стан је Пр+1+Пк, из чега произлази да нема другог спрата, мада би тумачењем уговора о купопродаји могло да се сматра да други спрат представља поткровље, што опет није у сагласности са спецификацијом од 1. 3. 2016. године, у којој је наведено да се на другом спрату налази стан површине 73,93 м², а у поткровљу корисна површина од 11,91м².

Из овога следи да опис стана из уговора о купопродаји није у сагласности са постојећом документацијом која је приложена уз уговор, те јавни бележник није ни био у могућности да изврши солемнизацију таквог уговора.

Што се тиче навода јавног бележника да је упозорио странке да се катастарска парцела на којој је изграђен објекат налази у КО ЗП. а не у КО З., суд сматра да исто није од важности имајући у виду да је у уговору о купопродаји непокретности наведена парцела КО ЗП. Такође суд сматра да није од важности ни упозорење јавног бележника да у скици од 1. 3. 2016. године није наведена структура предметног стана, те да се површина не поклапа са стањем описаним у скици посебног дела. Ово из разлога што је предмет купопродаје стан површине 74 м² + галерија од 12 м², а у скици је наведена површина стана 73,92 м² и галерија површине 11,91 м², те да је у питању разлика у површини укупно 16 цм², која није од значаја за солемнизацију уговора о купопродаји.

(Решење Трећег основног суда у Београду, посл. бр. Рјб-12/16 од 20. 4. 2016. године)

 

Из свега наведеног произлази да постоји несагласност између уговора о суинвестирању изградње и физичке деобе стамбене зграде за коју се тражила овера, солемнизација и документација која је достављена уз предлог за солемнизацију и уз приговор суду на решење јавног бележника, а која се односи на тврдње да је објекат уписан у ЛН, као и спратност објекта, имајући у виду да се кућни број утврђује за стамбену зграду П+Пк, а предмет уговора је П+3+Пк. Суд није у могућности да недвосмислено утврди о ком стамбеном објекту је реч због постојећих несагласности, као и непостојања доказа о праву коришћења или закупу КП или евентуалног уверења о идентификацији парцела. Из истих разлога ни јавни бележник није био у могућности да изврши солемнизацију таквог уговора. Што се тиче осталих навода јавног бележника које се односе на уговор о закупу, закључен између ОЗЗ. Б. и МГ., и на уверење Секретаријата за послове легализације објеката, суд их није посебно образлагао из разлога што није улазио у образлагање о правној ваљаности уговора који је оверен пред Првим основним судом у Београду и захтева за легализацију који није у надлежности јавног бележника.

(Решење Трећег основног суда у Београду, посл. бр. Рјб-10/16 од 13. 5. 2016. године)

Наиме, суд је нашао да нису достављени докази из којих се може идентификовати да је стан број 10 – површине 41,80 м², у Београду, З. насеље А., у ул. У. бр. 55, у поткровљу – у ствари раније означени стан број 10 површине 43 м² у Београду – З. у улици П. бр. 55, на другом спрату стамбене пословне зграде саграђене на кат. парц. Такође, суд је нашао да је неспорно да је раније улица П. бр. 55 променила назив и да сада носи назив улица У. бр. 55, што је утврђено из уверења Града Београда од 30. 9. 2015. године, али подносилац приговора није доказао да се ради о истом стану, односно стану број 10 с обзиром на различиту површину стана, спратност и број улице. Подносилац приговора предлаже солемнизацију анекса раније сачињених уговора у којима је као предмет истих био означен стан на другом спрату, гледајући од улаза први по реду са десне стране, број 10, површине 43 м², док се у анексима исти означава као стан број 10, површине 41,80 м², у поткровљу стамбено-пословне зграде. Такође, у уговору о поклону, закљученом дана 11. 3. 2004. године, наводи се да З. Н. постаје власник дела зграде П+1+Пк, што у нарави представља поткровље, у целости посебан објекат – локал до улице, површине 40 м², и магацин у целости, те се ни из приложеног уговора о поклону ни из пројекта изведеног стања из новембра 2015. године који се односи на зграду у улици У. 35б, не може утврдити на ком се спрату налази стан број 10, у поткровљу или на другом спрату. Из приложених доказа не може се на несумњив начин утврдити да се ради о истој непокретности која је била предмет ранијих уговора о купопродаји, те се из тих разлога не може ни дозволити солемнизација анекса уговора, као и уговора о купопродаји.

С обзиром на напред наведено, суд налази да је решење јавног бележника донето на основу правилне примене материјалног права, те да се из приложених исправа и доказа не може несумњиво утврдити да се ради о истој непокретности која је била предмет раније сачињених уговора о купопродаји, те да нема правног основа за солемнизацију анекса већ сачињених уговора нити за солемнизацију новог уговора о купопродаји непокретности, с обзиром на то да је закључење ових правних послова неопходан правни след како у погледу купаца, тако и у погледу непокретности.

Решење Трећег основног суда у  Београду, посл. бр. РЈБ. 29/2016 од 15. 8. 2016. године)

ФОРМА ПУНОМОЋЈА И ДИЛЕМЕ У ПРАКСИ

Форма пуномоћја  је стварала дилеме у примени прописа.

Члан 90. Закона о облигационим односима предвиђа да форма прописана законом за неки уговор или који други правни посао, важи и за пуномоћје за закључење тог уговора, односно за предузимање тог посла. Закон о промету непокретности (члан 4) наводи да се уговор о промету непокретности закључује у облику јавнобележнички потврђене (солемнизоване) исправе. За тај посао је искључиво надлежан јавни бележник на чијем се подручју налази непокретност која је предмет уговора. Уговор који није закључен на тај начин не производи правно дејство.

До измена овог прописа 2014. године оверу уговора су радили судови као просту оверу потписа. Стога се сматрало да је форма задовољена када је пуномоћје за закључење уговора о промету непокретности оверено пред конзуларним представништвом Републике Србије у иностранству. Изменом прописа поставило се питање ваљаности пуномоћја која су оверена пред конзуларним представништвом Србије у иностранству, иако је на њима само оверен (легализован) потпис властодавца јер је то био дотадашњи начин поступања.

Стручни савет Јавнобележничке коморе је мишљења (20. 10. 2015. године) да пуномоћје код кога је само оверен (легализован) потпис властодавца није сачињено у прописаној форми. У образложењу мишљења се наводи: Приликом регулисања форме пуномоћја српско право се определило за принцип паралелизма форми: форма прописана законом за неки уговор или који други правни посао важи и за пуномоћје за закључење тог уговора, односно предузимање правног посла (чл. 90. ЗОО-а). Следствено томе, пуномоћје за закључење уговора о продаји непокретности мора бити сачињено или у форми солемнизоване исправе или у форми јавнобележничког записа. Ако законски заступник пословно неспособног продавца даје пуномоћје за продају непокретности, то пуномоћје мора бити дато у форми јавнобележничког записа. Није исправно правно становиште које је дошло до изражаја у неким судским одлукама, на пример: решење Основног суда у Крушевцу, Р-јб 1/15 од 29. маја 2015, по коме је пуномоћје дато за продају непокретности исправно ако је дато пред конзуларним представништвом Србије у иностранству, иако је на њему само оверен (легализован) потпис властодавца. Конзуларна представништва Републике Србије у иностранству надлежна су да за српске држављане у иностранству врше нотарске послове. То проистиче из члана 9. ст. 1. Закона о спољним пословима („Сл. гласник РСˮ, бр. 116/2007, 126/2007 и 41/2009) који предвиђа да конзуларна представништва обављају оне послове који спадају у конзуларне функције предвиђене међународним уговорима и дипломатско-конзуларном праксом. Бечка конвенција о конзуларним односима која је ратификована још 1966 .године, у члану 5(ф) предвиђа да се конзуларне функције, између осталог, састоје и у обављању јавнобележничких послова. У обављању својих функција конзуларно представништво је дужно да поступа у складу са прописима Републике Србије. Следствено томе, као што конзуларно представништво врши легализацију потписа када је то потребно и дозвољено (која такође представља нотарски посао), тако би и у случајевима где је потребно, морало да обавља и друге нотарске послове (солемнизацију и сачињавање јавнобележничког записа).

 

Према инфорамацијама добијеним из Коморе јавних бележника, у априлу 2016. године Министарство правде, Министарство спољних послова и Стручни савет јавнобележничке коморе Србије организовали су састанак са циљем решавања овог спорног питања и могућности примене јавнобележничких прописа од стране дипломатско-конзуларних представништава Републике Србије у иностранству. На састанку је потврђено да ДКП не може држављанима Републике Србије који бораве у иностранству да сачини нити да потврди уговор који представља правни основ за пренос својине на непокретностима, јер постоји искључива надлежност бележника на чијем подручју се налази непокретност, али држављанин РС може пред ДКП-ом да у форми јавнобележничког записа или у форми потврђене солемнизоване исправе сачини пуномоћје којим овлашћује неко лице да у његово име закључи уговор о промету непокретности, јер само издавање пуномоћја не представља промет.

У том  случају наш дипломатско-конзуларни представник мора поступати на исти начин као и јавни бележник.

 

Поставља се питање који орган у иностранству може у форми коју предвиђа наш закон за закључење уговора о купопродаји непокретности, оверити пуномоћје за закључење уговора. У сваком случају то би био јавни бележник у земљама у којима постоји. Поставља се питање надлежности органа у државама у којима не постоји јавнобележничка служба.

Из образложења:

Имајући у виду одредбу чл. 4. ст. 1. Закона о промету непокретности којом је регулисано да се уговор о промету непокретности закључује у облику јавнобележнички потврђене (солемнизоване) исправе, као и одредбе чл. 89. ст. 1. и 90. ЗОО-а, којима је прописано да пуномоћје представља овлашћење за заступање које властодавац правним послом даје пуномоћнику и да за пуномоћје за закључење одређеног правног посла важи форма прописана законом за тај правни посао, првостепени суд је правилно закључио да у конкретном случају овлашћење које је дала Р. Р. није сачињено у законом прописаној форми. Ово из разлога што исто није сачињено у форми јавнобележнички потврђене (солемнизоване) исправе која је потребна за оверу – солемнизацију уговора о купопродаји непокретности, већ је њен потпис оверен од стране квалификованог мировног судије у Аустралији.

Неосновано се жалбом указује да су достављена пуномоћја дата у писаној форми, а овера потписа извршена од надлежних органа у Аустралији и Конзулата Р. Србије у Аустралији, јер из овлашћења које је дала Р. Р. произлази да њен потпис није оверен од стране нотара у Аустралији, при чему би овлашћење било сачињено у форми која је потребна за закључивање уговора о купопродаји непокретности код јавног бележника.

(Решење Вишег суда у Пироту, Гж-јб. бр. 2/16 од 9. 11. 2016. године)

Разматрајући наводе приговора и садржину нападнутог решења јавног бележника, и суд је становишта да су наводи приговора неосновани. Чланом 53. Закона о јавном бележништву предвиђени су случајеви када јавни бележник ускраћује обављање радње, па је, између осталог, наведено да је јавни бележник овлашћен да ускрати обављање радње која је према закону недопуштена. У конкретном случају, имајући у виду чл. 90. ЗОО-а РС који предвиђа да форма прописана законом за неки уговор или други правни посао важи и за пуномоћје за закључење тог уговора, тј. за предузимање тог посла, то значи да и пуномоћ за заступање у поступку промета непокретности мора бити оверена у форми солемнизоване – потврђене исправе. И овај суд је увидом у клаузулу нотара који је у Р. Италији поступао, утврдио да се у вези са посебним овлашћењем ради о овери потписа овлашћеног лица, при чему је назначено од стране нотара да је овлашћено лице у његовом присуству потписало документ након што му је од стране нотара и прочитан. Наиме, оне елементе које треба да садржи солемнизациона клаузула у односу на сам уговор, треба да садржи и солемнизациона клаузула предметног а овде спорног овлашћења, па тако мора да садржи изјаву јавног бележника да је странкама у њиховом присуству прочитана исправа и да су оне изјавиле да је њихова воља верно унета у исправу, затим да су странке од стране нотара поучене о садржини и правним последицама правног посла, као и изјаву да су странке упозорене ако су њихове изјаве евентуално нејасне, неразумљиве или двосмислене, и изјаву да су и после упозорења евентуално остале при првобитним изјавама. Увидом у спорно посебно овлашћење утврђено је да је исто достављено у фотокопији, да се ради о овери потписа овлашћеног лица, при чему је нотар само потврдио да је странци прочитао писмено и да је овлашћено лице, кад му је овлашћење прочитано, потписало тај документ. У конкретном случају предметно овлашћење није сачињено у форми јавнобележничке солемнизационе исправе, већ у форми овере потписа, па тако, имајући у виду чл. 167. ст. 3 у вези са чл. 185. ст. 2. Закона о ванпарничном поступку, заступник у предметном случају није могао да докаже своје овлашћење за заступање и због тога је основан став јавног бележника да одбије тражену службену радњу, односно потврђивање уговора о купопродаји закљученог 11. 10. 2016. године, јер овлашћење не испуњава услове за потврђивање исправе, односно за утврђивање својства пуномоћника.

(Решење Основног суда у Сремској Митровици, посл. бр. РЈБ-1/16 од 28. 10. 2016. године)

Овлашћење за закључење уговора је сачињено од стране јавног бележника у Сао Паолу. По налажењу већа суда, решење јавног бележника законито је и исправно. Наиме, Уставом Републике Србије, чл. 194. ст. 4. и 5, прописано је да су потврђени међународни уговори и општеприхваћена правила међународног права део правног поретка Републике Србије, те потврђени међународни уговори не смеју бити у супротности са Уставом. Закони и други општи акти донети у Републици Србији не смеју бити у супротности са потврђеним међународним уговорима и општеприхваћеним правилима међународног права.

Конвенција о укидању потребе легализације страних јавних исправа („Сл. лист ФНРЈ – Међународни уговори и други споразуми”, бр. 10/62) ратификована је од стране Републике Србије и представља саставни део правног поретка Републике Србије. Чланом 2. тач. ц. и д. цитиране Конвенције прописано је да се страним јавним исправама, у смислу конвенције, сматрају исправе које је издао или оверио јавни бележник, као и службене изјаве као што су наводи о упису у јавне књиге, овера тачности датума и овера потписа – кад су стављене на приватне исправе.

Разматрајући наводе приговора, имајући притом у виду цитиране одредбе, веће суда сматра да је јавни бележник исправно поступио одбијајући у конкретном случају захтев за солемнизацију приватне исправе – уговора о поклону, с обзиром на то да нису били испуњени услови за потврђивање приватне исправе зато што Бразил као земља службеног седишта јавног бележника који је на овлашћењу потврдио аутеничност потписа, није потписник Конвенције о укидању потребе легализације страних јавних исправа („Сл. лист ФНРЈ – Међународни уговори и други споразуми”, бр. 10/62) од 5. 10. 1961. године, а Република Србија и Бразил такође нису потписале ни билатералне конвенције које би регулисале питање међусобног ослобађања легализације јавних исправа, те је стога било потребно спровести процедуру пуне легализације, прописану Законом о легализацији исправа у међународном промету („Сл. лист СФРЈ”, 6/73, „Сл. лист СЦГ”, 1/2003), што подразумева да легализацију страних јавних исправа за употребу у Србији врше органи државе која их је издала и дипломатско-конзуларно представништво Србије, акредитовано у тој држави.

(Решење Основног суда у Лесковцу, Р-јб. бр. 2/2015 од 26. 10. 2015. године)

ПИТАЊЕ ОБАВЕЗЕ ЈАВНОГ БЕЛЕЖНИКА ДА ДОСТАВИ ПОДАТКЕ О ЗАКЉУЧЕНИМ УГОВОРИМА ЗАИНТЕРЕСОВАНИМ ЛИЦИМА И ПАРАЛЕЛИЗМА ОБАВЕЗЕ ЧУВАЊА ТАЈНОСТИ ПОДАТАКА

У пракси се поставило питање обавезе јавног бележника да достави податке о закљученим уговорима заинтересованим лицима и паралелизма обавезе чувања тајности података.

Овај супротстављени интерес учесника правног посла за тајношћу и приватношћу и легитимна потреба заинтересованих лица за добијањем информација – у сукобу су, а јавни бележник у дилеми конкуренције ових интереса. У сваком случају, заинтересована лица након укњижбе могу податке добити у катастру непокретности или на захтев суда у поступку који покреће заинтересовано лице, на пример за одређивање привремене мере забране отуђења. На захтев суда јавни бележник увек мора да достави тражене податке и документацију, сходно члану 240. став 3. ЗПП-а.

Из образложења:

У приговору је пуномоћник навео да његова странка има оправдани интерес да добије препис јавнобележничке исправе јер је без тог преписа ускраћена да поднесе паулијанску тужбу. У приговору се позвао на одредбе члана 7. Закона о јавном бележништву, тј. да је јавна бележничка исправа јавна исправа и да се мора издати од лица које обавља јавну службу свим лицима која имају правни интерес.

По налажењу суда јавни бележник је поступио исправно када је донео решење којим је одбио захтев за предузимање службене радње издавање преписа јавнобележничке исправе као недозвољен. Чланом 57. Закона о јавном бележништву јасно је прописано да је јавни бележник дужан да чува као тајну податке које је сазнао током обављања делатности, осим ако из закона, воље странака или садржине правног посла не произлази нешто друго. У конкретном случају подносилац захтева није учествовао у поступку потврђивања приватне исправе – солемнизацији, па из тог разлога и нема изворно овлашћење да захтева препис јавнобележничке исправе. Податке за које постоји дужност чувања као тајне, јавни бележник може пружати једино суду, органу управе или другом надлежном органу пред којим се води судски или управни поступак, сагласно одредбама закона који уређују те поступке.

(Решење Основног суда у Шапцу, број Р-јб-1/15 од 9. 7. 2015. године)

УПОТРЕБА ЈЕЗИКА И ПИСМА, ДИЛЕМЕ У РАДУ БЕЛЕЖНИКА И РАЗЛИЧИТЕ ОДЛУКЕ СУДА

Закон о јавном бележништву у чл. 93г предвиђа да се може солемнизовати приватна исправа која је сачињена у складу са службеном употребом језика и писма. Закон о службеној употреби језика и писма у чл. 1. ст. 2. предвиђа да је у Републици Србији у службеној употреби ћириличко писмо, а да се латиничко писмо може употребљавати само на начин предвиђен законом.

Јавнобележнички пословник („Сл. гласник РС” бр. 66/2016) предвиђа у члану 33. да јавни бележник саставља јавнобележничке исправе на српском језику као службеном језику, ћириличким писмом, а на подручјима оних јединица локалне самоуправе на којима је у службеној употреби и језик и писмо националне мањине, јавнобележничке исправе се састављају на српском језику ћириличким писмом или на језику и писму националне мањине, или на оба језика и писма, у складу са захтевом странке.

 

Према мишљењу Стручног савета Јавнобележничке коморе од 20. 10. 2015. године, нотарске исправе, јавнобележнички запис, јавнобележнички записник, солемнизациона клаузула, клаузула о овери потписа, преписа, рукописа, као и јавнобележничке потврде, по правилу се сачињавају ћириличким писмом. На основу логичког тумачења (argumentum a maiore ad minus) одредаба које уређују употребу језика и писма у вршењу нотарске делатности, може се закључити да постоје две ситуације у којима су нотари дужни да солемнизују исправе сачињене латиничким писмом, па чак и да сами сачињавају своје нотарске акте латиничким писмом. У свим оним ситуацијама у којима је дозвољено да се солемнизује исправа сачињена на неком страном језику (мађарском, румунском и сл.), треба дозволити и солемнизацију исправе сачињене латиницом, јер ко може више – да солемнизује исправу сачињену на страном језику, може и мање – да солемнизује исправу сачињену латиничким писмом).

Законом су предвиђена два изузетка када нотари могу да сачине исправу латиничким писмом:

1. Када је статутом општине/града на чијој територији се налази службено седиште поступајућег јавног бележника, предвиђена службена употреба латиничког писма. Јавља се у градовима/општинама чији статути предвиђају службену употребу латинице, нпр. Апатин (чл. 7. Статута), Сомбор (чл. 7. Статута), Вршац (чл. 8. Статута), Прешево (чл. 5. Статута). Исправа сачињена латиничким писмом у таквим градовима/општинама третира се као исправа сачињена у складу са службеном употребом језика и писма и нотари који имају седиште у таквим градовима/општинама дужни су да солемнизују исправе написане латиницом.

2. Када је нотарска исправа намењена за употребу у иностранству (на пример негативна наследничка изјава ако се оставински поступак води у страној држави, пуномоћје за продају непокретности која се налази у страној држави и др.).

Из образложења:

По становишту суда подносилац приговора је на оверу поднео пуномоћје сачињено на латиници као приватну исправу, те сама чињеница да је иста састављена на латиници не би представљало никакву сметњу да се иста солемнизује. Наиме, нити Устав нити Закон о службеној употреби језика ничим не ограничавају нити спречавају могућност да се странка обрати суду, јавном бележнику или било ком другом органу, поднеском који је сачињен латиничким писмом. У питању је приватна исправа која не подлеже обавези да буде састављена ћириличким писмом. У том смислу нема сметњи да се солемнизује приватна исправа која није сачињена ћирилицом.

Међутим, потпуно је другачије питање којим писмом ће се извршити службена радња  солемнизације будући да сама солемнизација подлеже и подразумева службену употребу језика и писма. Наиме, чл. 10 Устава републике Србије предвиђа да су у Републици Србији у службеној употреби српски језик и ћириличко писмо. Службена употреба других језика и писама уређује се законом на основу Устава. Закон о службеној употреби језика и писма у чл. 1. наводи да је у Републици Србији у службеној употреби српски језик. У Републици Србији у службеној је употреби ћириличко писмо, а латиничко писмо на начин утврђен овим законом. На подручјима Републике Србије на којима живе припадници националних мањина, у службеној употреби су истовремено са српским језиком и језици и писма националних мањина, на начин утврђен овим законом. Према чл. 3. Закона о службеној употреби језика, службеном употребом језика и писма сматра се нарочито употреба језика и писма у: 1) усменом и писменом општењу органа и организација међусобно, као и са странкама односно грађанима; 2) вођењу поступка за остваривање и заштиту права, дужности и одговорности грађана; 3) вођењу прописаних евиденција од стране општинских органа и организација које врше јавна овлашћења на територији општине (у даљем тексту: евиденције); 4) издавању јавних исправа, као и других исправа које су од интереса за остваривање законом утврђених права грађана; 5) остваривању права, дужности и одговорности радника из рада или по основу рада. Надаље, чл. 4, 5. и 7. истог закона регулишу употребу латинице при исписивању текста назива фирме органа и значења саобраћајних знакова, односно назива на језику и писму националних мањина (увек испод ћирилице – која је, дакле, обавезна). Службена употреба латиничког писма одређена је чл. 10. наведеног закона. Кад се у складу са одредбама овог закона текст исписује и латиничким писмом, текст на латиничком писму исписује се после текста на ћириличком писму, испод или десно од њега (претходни чланови 8. и 9. су брисани). Осталим члановима овог закона предвиђено је право сваког да употребљава свој језик и писмо пред органима – дакле, да преда поднесак на језику своје националне мањине и да се са службеног језика све преведе на језик националне мањине којој припада (користећи писмо те националне мањине).

Наведене одредбе закона и Устава су императивног карактера и сви органи и организације морају да се придржавају истих приликом предузимања било које службене радње. Солемнизација представља службену радњу и јавни бележник је дужан и у обавези да поштује Устав и закон као највише правне акте државе. Одредба чл. 5. Статута Општине Бачка Топола, која предвиђа да је у Општини Бачка Топола у употреби поред српског језика и ћириличког писма и латиничко писмо (измена Статута од 8. јула 2010. године), ни у ком случају не подразумева да се службене радње предузимају на латиници, већ да се у Општини Бачка Топола латиничко писмо употребљава поред ћириличког у оним ситуацијама које су предвиђене Законом о службеној употреби језика и писма. Закон је врло изричит у чл. 1. у погледу употребе ћириличког и латиничког писма.

У складу са напред наведеним, овлашћење јавног бележника у односу на конкретан случај јесте да претходно испита да ли конкретна исправа која није јавна, испуњава услове за солемнизацију. Јавни бележник је исто испитао и, према становишту овог суда, потпуно основано није нашао да постоји било шта што би спречавало и довело у питање могућност да се пуномоћ састављена на латиничком писму, као приватна исправа, солемнизује.

Међутим, није у праву подносилац приговора који истиче да је у Општини Бачка Топола у употреби и латиничко писмо, те да јавни бележник треба да солемнизује пуномоћ латиницом. Суд налази да је јавни бележник правилно поступио када је одбио да исправу солемнизује латиничким писмом. Закон о службеној употреби језика и писма нигде не предвиђа нити дозвољава такву могућност. Службена употреба језика и писма по тумачењу најбољих зналаца (као што је био, на пример, академик Радомир Лукић) јесте свака употреба језика и писма ако није приватна. Значи, све што је јавно такође је и службено јер није реч о приватности. У складу са наведеним, одбијен је приговор против решења јавног бележника којим је одбијен захтев за солемнизацију – потврђивање латиничким писмом приватне исправе сачињене на латиници.

(Решење Основног суда у Суботици, Судска јединица Бачка Топола, посл. бр. Рјб 6/16 од 11. 7. 2016. године)

ТРОШКОВИ ПОСТУПКА

Трошкови поступка по приговору и жалби странке на решење јавног бележника односно суда признају се у зависности од успеха жалиоца у поступку. У случају када је решење јавног бележника или суда укинуто, странка има право на накнаду трошкова поступка према ЗВП-у, односно ЗПП-у. Међутим, и ту је било различитих одлука судова.

Из образложења:

Одлуку о трошковима суд је донео у складу са Тарифом о наградама и накнадама трошкова за рад адвоката и то према тарифном броју 13, а у вези са тарифним бројем 16, полазећи од тога да је вредност имовине која је предмет уговора већа од 6.000.000,00 динара. Према Тарифном броју 13 у парничним и другим поступцима чија вредност је процењива, за састав поднеска, у конкретном случају предлога, адвокату припада накнада у износу од 30.000,00 динара. Према тарифном броју 16 наведене тарифе, за састављање правних лекова адвокату припада награда увећана за 100% од награде прописане за поднесак којим се покреће поступак (тужбе, предлози, молбе) из Тарифног броја 13 и 14. Полазећи од напред наведене одредбе, предлагачу припада износ од 60.000,00 динара за састав приговора и 60.000,00 динара за састав жалбе, па је суд обавезао јавног бележника да исте накнади предлагачу.

(Решење Основног суда у Руми, посл. бр. РЈБ 4/15 од 18. 3. 2016. године)

Суд је мишљења да свака странка треба да сноси своје трошкове јер се ради о имовинском праву учесника.

(Решење Основног суда у Сенти, пословни број: РЈБ. 1/2015 од 3. 7. 2015. године)

И за предузимање поверених послова јавном бележнику нису увек признати трошкови.

Из образложења:

Приликом састављања смртовнице јавни бележник није утврдио круг законских наследника, обим заоставштине, као ни да ли постоји завештање или уговор о доживотном издржавању иза смрти покојне.

На основу свега наведеног суд је утврдио да нису испуњени услови из чл. 21. Јавнобележничке тарифе, тарифни бр. 2 став 2, за накнаду трошкова састављања смртовнице јавном бележнику, па је одлучио као у изреци решења.

(Решење Основног суда у Крагујевцу, О-2604/14 од 23. 4. 2015. године)

ЗАКЉУЧАК

Уједначавање судске праксе у овој области је од изузетне важности јер се ради о важним интересима грађана при куповини или продаји некретнина, као и о великим вредностима. Битно је да правни промет буде сигуран. Ипак, права мера неопходне правне сигурности мора пратити потребу за обављањем правног промета.

Неусаглашени прописи који се тумаче циљно, када циљ није јасно одређен, или системски, када су прописи неусаглашени и доношени у размаку од више деценија, могу довести до различитих одлука и створити правну несигурност. Циљ успостављања јавнобележничке службе је управо повећање правне сигурности промета некретнина. Корисно би било  размотрити потребу и могућност измене прописа који стварају дилеме у примени и различито се тумаче.

 

Објављена мишљења Стручног савета Јавнобележничке коморе Србије, с обзиром на састав овог савета који чине професори Правног факултета, судије Врховног касационог суда, јавни бележници и еминентни правници, имају изузетан утицај на формирање судске праксе и поступање јавних бележника. Ипак, у свим ситуацијама различитих одлука судова, у оним ситацијама које су исте било би корисно иницирати поступак уједначавања судске праксе на нивоу Апелационих судова и Врховног касационог суда.