У тексту који је због обимности материје подељен у два дела и чији ће други део бити објављен у следећем броју овог часописа, аутор кроз много примера из праксе пише о случајевима сa којима су се сусретали јавни бележници у раду, али и о одлукама судова приликом судске контроле рада јавних бележника.
На заједничкој конференцији Врховног касационог суда и Јавнобележничке коморе Србије, одржаној у новембру 2016. године, наведено је да је планирано предузимање великог броја активности које су предвиђене Акционим планом за спровођење Националне стратегије реформе правосуђа за период 2013–2018. године и Акционим планом за поглавље 23, како би се обезбедило стварање ефикасног и стручног јавног бележништва.
Наведено је у излагању да је тумачење појединих законских одредби различито од стране јавних бележника и судија. Догађа се да постоје и различите судске одлуке поводом истог питања. Приликом провере садржине правног посла и провере документације запажено је различито тумачење суда који умањује улогу бележника и јавних бележника који под притиском одговорности за тачност података у промету понекад одлазе у другу крајност.
Етички кодекс јавних бележника који је усвојен 26. јуна 2016. године на Скупштини Јавнобележничке коморе Србије, наводи да јавни бележници обављају делатност на пољу превентивне правде чија се корист и неопходност у друштву мери степеном савесности, одговорности и стручности сваког бележника понаособ.
Друштво засновано на владавини права захтева пре свега правну сигурност и извесност обављања правних послова, те јавни бележник има високи степен професионалне одговорности.
Јавни бележник јавним деловањем доприноси владавини права, законитости и правичности, али и заштити јавног поретка. У вршењу делатности јавни бележник је одговоран за савете које је дао или пропустио да да, као и за радње које је предузео или пропустио да предузме. За свој рад одговара у складу са законом.
Јавни бележник је дужан да темељно и у потпуности утврди захтеве странака, да одабере правну форму која у највећој мери одговара намерама странака и да обезбеди законитост и правилност те форме, те мора да да странкама сва потребна објашњења и упозорења, узевши у обзир све околности случаја, како би биле свесне могућих правних последица предузетих радњи. Не сме да ускрати предузимање радњи за које је овлашћен, осим када је законом друкчије прописано. Приликом вршења делатности не сме да делује ни у корист ни на штету појединих странака, већ је дужан да се стара о правилној примени прописа. Он је дужан да приликом сачињавања јавнобележничких записа поучи странке о правним последицама сачињавања таквог записа. Дужан је да утврди праву намеру странака, да разјасни право чињенично стање и да поучи странке о правном домашају правног посла који предузимају у форми јавнобележничке исправе.
Надзор над јавнобележничком делатношћу врше министарство надлежно за правосуђе, надлежни суд и Комора, према члану 13. Закона о јавном бележништву („Сл. гласник РС”, бр. 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 – др. закон, 93/2014 – др. закон, 121/2014, 6/2015 и 106/2015, – у даљем тексту: Закон).
Јавно бележништво је служба од јавног поверења. Закон дефинише јавног бележника као стручњака из области права, који на основу јавних овлашћења прихвата од странака изјаве воље и даје им потребну писмену форму и о томе издаје исправе које имају карактер јавних исправа, чува оригинале тих исправа и друге поверене документе, издаје преписе исправа, јавно потврђује чињенице, даје странкама савете о питањима која су предмет његове делатности, и предузима друге радње и врши друге послове одређене законом.
Јавни бележник није заступник странке, већ лице које је овлашћено да обавља послове одређене законом (члан 52). Он је дужан да се за време и изван обављања делатности понаша у складу са поштовањем и поверењем који се указују његовој служби. Не сме посредовати у закључењу правних послова ни преузети јемство или дати друго обезбеђење странци у вези са неком службеном радњом, а дужан је да води рачуна да ни лица која код њега раде не предузимају такве радње. У пословима које обавља јавни бележник мора поступати са пажњом стручњака.
Јавни бележник не сме да ускрати предузимање радњи за које је овлашћен, осим када је овим законом друкчије прописано (члан 53). Ипак, он је дужан да одбије обављање службене радње:
1) ако је она неспојива са његовом службеном делатношћу, нарочито ако се његово учешће захтева ради постизања очигледно недопуштеног или непоштеног циља;
2) ако утврди да је радња према закону недопуштена и сумња да је странка предузима привидно или да би избегла законске обавезе или да би противправно оштетила треће лице;
3) ако утврди да странка нема пословну способност или из другог законског разлога не може пуноважно закључивати правне послове, изузев ако у поступку учествује законски заступник тог лица;
4) ако располаже чињеницама да странка нема озбиљну и слободну вољу да закључи одређени посао.
Ако јавни бележник утврди да нису испуњени услови за сачињавање, потврђивање или оверу исправе, решењем ће одбити да предузме службену радњу.
Против решења о одбијању јавног бележника да предузме службену радњу, странка може изјавити приговор надлежном суду на чијем подручју се налази службено седиште поступајућег јавног бележника у року од осам дана од дана достављања преписа решења (члан 53а). Суд је дужан да о приговору одлучи у року од осам радних дана од дана достављања приговора.
Против решења суда којим се усваја приговор странке и налаже поступајућем јавном бележнику да предузме тражену службену радњу, јавни бележник нема право жалбе (члан 53б). Против решења којим се одбија приговор, странка може изјавити жалбу надлежном суду у року од 15 дана од дана достављања преписа решења. Суд је дужан да о жалби одлучи у року од 15 радних дана од дана достављања жалбе. Непоступање судије у предвиђеним роковима сматра се несавесним радом судије.
Јавни бележници су у извесном броју случајева одбијали обављање службених радњи у ситуацијама које су законом предвиђене. По приговору странке на решења јавних бележника одлучивали су основни судови, а по жалби на решења основних судова виши судови. Пракса поступања није у свим случајевима била уједначена.
РАЗЛОЗИ ОДБИЈАЊА ОБАВЉАЊА СЛУЖБЕНЕ РАДЊЕ – СУДСКА ПРАКСА
Из образложења:
Из списа произлази да је јавни бележник одбио захтев подносиоца приговора за оверу купопродајног уговора јер је јавни бележник посумњао да се подносилац приговора привидно појављује као купац, те да је циљ наведеног уговора да се прибави својина на непокретностима – земљишту – за страног држављанина који иначе нема право да стиче својину на земљишту које му није неопходно за обављање делатности, у смислу одредбе члана 82а, став 1. и став 2. ЗОСПО-а.
По оцени овог суда исправно је поступио јавни бележник с обзиром на то да из списа несумњиво произлази да је подносилац приговора пре покушаја овере уговора о купопродаји непокретности у своје име, у два наврата код истог јавног бележника приступао ради закључења и овере уговора којим би страно лице С. Д. стекло својину на земљишту, из чега недвосмислено произлази постојање сумње да се купац – подносилац приговора појављује привидно у уговору као уговарач.
Одредбом члана 53. став 2. Закона о јавном бележништву прописано је да је јавни бележник дужан да одбије обављање службене радње за коју сумња да је странка предузима привидно. Из садржаја законске одредбе произлази да је у конкретном случају јавни бележник поступио правилно и у складу са законом.
Подносилац приговора није уз приговор доставио било какве писане доказе из којих би се поуздано утврдило да ли је подносилац приговора држављанин Републике Србије или неке друге земље, да ли подносилац приговора обавља делатност на територији Републике Србије, а терет доказивања ових чињеница је на подносиоцу приговора у смислу одредбе члана 231. став 2. ЗПП-а.
Без утврђивања наведених чињеница није могуће утврдити да ли подносилац приговора има право да, у смислу одредбе члана 82а став 1. ЗОСПО-а, као домаћи држављанин или држављанин друге земље са којом постоји узајамност, стиче својину на земљишту на територији Републике Србије која му је неопходна за обављање привредне делатности, као ни да ли у смислу одредбе члана 82а став 2. ЗОСПО-а подносилац приговора има право да стиче својину на становима и стамбеним зградама као држављанин Републике Србије или као држављанин друге земље са којом постоји узајамност.
(Решење Основног суда у Аранђеловцу, Р 3 бр. 32/16 од 4. 3. 2016)
Да подносилац приговора под утицајем недопуштене побуде привидно закључује уговор о доживотном издржавању зарад избегавања законске обавезе прописане Законом о социјалној заштити, упућује и њено досадашње понашање, јер да је заиста желела да закључи и првих шест уговора о доживотном издржавању, то не би учинила у једном дану и то непосредно по доношењу решења надлежног органа који јој је наложио измештање старих лица због неиспуњавања услова њиховог смештаја, а иста ситуација се догодила и након само пар месеци од извршеног ванредног инспекцијског надзора када је установљено да у њеном домаћинству уместо шест има осам старих лица, па је иста брже-боље, у циљу избегавања обавеза и последица поднете кривичне пријаве надлежног органа, јавном бележнику поднела захтев за солемнизацију уговора о доживотном издржавању који је закључила.
(Решење Основног суда у Сенти, посл. бр. Р-јб. 2/2015 од 19. 11. 2015)
Утврђује се да је предмет промета пољопривредно земљиште које је евидентирано у катастру непокретности као задружна имовина, као и да је јавни бележник од З.З. Н као додатни доказ затражила потврду да је продавац З.З. Н извршила разграничење друштвене и државне својине на пољопривредном земљишту, као и потврду Агенције за приватизацију РС о давању сагласности за отуђење имовине, што су све докази који нису достављени, те је солемнизација одбијена.
Према члану 49. ст. 1. Закона о задругама РС, имовину задруге чини право својине на покретним и непокретним стварима, новчаним средствима и хартијама од вредности (задружна својине) и друга имовинска права, док се према члану 49. ст. 2. истог закона задружна својина образује из удела задругара који су пренесени у својину задруге или чланарине задругара, средстава остварених радом и пословањем задруге, и средстава које је задруга стекла на други начин, док је чланом 6. Закона о претварању друштвене својине на пољопривредном земљишту у друге облике својине („Сл. гласник РС”, 49/92, 54/96 и 62/2006) прописано да предузеће односно правно лице не може отуђивати или заменити пољопривредно земљиште пре извршеног пописа земљишта у државној својини.
Имајући у виду наведену законску регулативну и чињеницу да З.З. није поступила по захтеву јавног бележника и доставила потврду о разграничењу државне имовине од друштвене, те да се у конкретном случају без наведене потврде не може утврдити да ли је задружна имовина која је предмет овог промета образована од удела задругара који су пренесени у својину задруге или пак на други начин, односно по основу Закона о аграрној реформи и прописима о национализацији пољопривредног земљишта у друштвеној својини, па је имовина у катастру непокретности евидентирана као задружна имовина – суд налази да је јавни бележник донео правилну и закониту одлуку, а све у циљу заштите интереса купца и интереса државе, уколико у конкретном случају разграничење није извршено, а задружна имовина није образована од удела задругара иако је у катастру непокретности евидентирана као имовина задруге.
Стоји чињеница изнета у приговору пуномоћника З.З. Н – да Агенција за приватизацију РС није, у смислу чл. 49а Закона о задругама РС, овлашћена за давање сагласности за отуђење некретнина које нису друштвена својина односно друштвени капитал – али како није достављен доказ о томе да ли је разграничење извршено, евидентно је да тражење достављања ове сагласности није било од пресудног значаја за доношење одлуке од стране јавног бележника о одбијању солемнизације предметног уговора.
Доношењем решења о одбијању солемнизације уговора, предлагачи солемнизације нису ускраћени у праву да поново предложе солемнизацију предметног уговора уз доставу потребних доказа да би се на поуздан начин могао утврдити основ стицања имовине која је предмет овог уговора, а све у циљу заштите интереса обе уговорне стране и заштите интереса државе Републике Србије.
(Решење Основног суда у Кикинди, број Р-јб.1/15 од 28. 5. 2015)
Из напред наведеног произлази да је уговор о купопродаји непокретности закључен 1. 2. 2011. године. Забележба хипотекарне продаје и забележба забране продаје од стране власника у јавној књизи о непокретностима, по основу решења oсновног суда извршена је 21. 6. 2011. године. На исту забележбу, према подацима из листа непокретности, жалба није уложена од стране власника предметних станова нити је ичим указано да су предметни станови већ раније отуђени уговором о купопродаји од 1. 2. 2011. године, који из непознатих разлога није поднет на оверу код надлежног суда пуне четири године, гледано на време подношења захтева за потврђивање (солемнизацију) код јавног бележника коме је захтев предат 3. 3. 2015.године. Из претходног следи да су у време забележбе хипотекарне продаје и забележбе забране продаје од стране власника на предметним становима, исти већ били отуђени уговором о купопродаји од 1. 2. 2011. године, чије потврђивање се тражи захтевом купца С. од 3. 3. 2015. године. При томе је плаћање купљених станова према члану 4. уговора извршено компензациојом.
Напред цитирана одредба члана 31. став 3. тачка 2. Закона о хипотеци прописује да забележба хипотекарне продаје садржи и забрану продаје хипотековане непокретности од стране власника, чиме је по становишту суда јавни бележник основано одбила да изврши потврђивање, тј. солемнизацију предметног уговора. Тиме је јавни бележник поступила у складу са одредбом члана 53. став 3. Закона о јавном бележништву јер је напред поменутим чланом 31. став 3. тачка 2. Закона о хипотеци изричито забрањена продаја хипотековане непокретности од стране власника. Јавни бележник је основано ускратила обављање радње која је према закону недопуштена. Уз то, основана је и сумња јавног бележника у правцу привидног предузимања радње од стране странке, тим пре што се ради о уговору између два привредна друштва који је наводно закључен пре више од четири године, а којим се врши промет непокретности, и који је извесно морао бити оверен како би произвео правне последице закљученог правног посла по иста привредна друштва, посебно имајући у виду одредбе Закона о привредним друштвима које регулишу имовину привредних друштава, те прописе који регулишу контролу финансијског пословања привредних друштава.
Како одредбе члана 107. став 3. Закона о извршењу и обезбеђењу прописују, извршни поверилац уписом забележбе заложног права у јавну књигу стиче право да своје потраживање намири из непокретности и у случају да треће лице касније стекне на истој непокретности право својине. За случај да је јавни бележник усвојио захтев за потврђивање предметног уговора, дошло би до ситуације да се потврди (солемнизује) уговор о купопродаји који датира од 1. 2. 2011. године, чиме би треће лице стекло право својине на предметним становима не касније, како одредба члана 107. став 3. Закона о извршењу и обезбеђењу прописује, већ раније – пре забележбе хипотекарне продаје и пре забележбе забране продаје од стране власника која је извршена 21. 6. 2011. године, чиме би се конвалидирала продаја пре наступања законске забране продаје од стране власника.
(Решење Основног суда у Суботици, посл. бр. Р3. 83/15 од 17. 3. 2015)
Имајући у виду утврђене чињенице, те цитиране законске одредбе, овај суд сматра да не стоје разлози због којих се побија предметно решење јавног бележника, будући да је у конкретном случају одбијена солемнизација приватне исправе и то анекса уговора који за предмет има фактички непостојеће објекте, те је самим тим супротан позитивним прописима и то одредбама чл. 46. ЗОО-а који предвиђа да уговорна обавеза мора бити могућа, па како то овде није случај, с обзиром на то да се изменом основног уговора коју обухвата предметни анекс у промет стављају ствари које не постоје, то је у том смислу и уговорна обавеза продавца у том случају немогућа и фиктивна, те је суд као такву не може дозволити у смислу чл. 10. ЗОО-а који предвиђа да су стране у облигационим односима слободне у границама принудних прописа, јавног поретка и добрих обичаја, да своје односе уреде по својој вољи, а што с друге стране суду даје овлашћење да у конкретном случају интервенише у зони те слободе уговарања као једног од основних начела облигационог права када оно није у границама принудних прописа, што је овде случај. Подносилац приговора који не спори да објекти који су предмет анекса фактички не постоје јер су срушени, с једне стране основано указује да би оглашавањем хипотекарне продаје непостојећих објеката продавац довео у заблуду купце, чиме би се створила могућност одговорности за накнаду штете, док с друге стране подношењем приговора захтева да у конкретном случају суд дозволи промет непостојећих објеката, па је суд донео одлуку као у изреци овог решења, не прихватајући наводе из приговора којима се захтева предузимање службене радње солемнизације предметног анекса и водећи се напред наведеним, као и одредбама Закона о промету непокретности који у одредбама чл. 2. дефинише шта се сматра прометом непокретности, одређујући га као пренос права својине на непокретностима правним послом, уз накнаду или без накнаде, док у чл. 1. исти закон дефинише шта се сматра непокретностима, одређујући их као земљиште (пољопривредно, грађевинско, шуме и шумско земљиште), зграде (пословне, стамбене, стамбено-пословне, економске и др.) и друге грађевинске објекте, као и посебне делове зграда (станови, пословне просторије, гараже и гаражна места) на којима може постојати засебно право својине. Како се у конкретном случају не може говорити о промету непокретности нити непокретности у смислу наведених одредби Закона о промету непокретности, суд је одлуку донео као у изреци решења јер је прометовање обухваћено предметним анексом, супротно императивним одредбама цитираних закона. Осим наведеног, суд је имао у виду и да ствар као објекат или предмет стварног права јесте она покретна или непокретна ствар која је део материјалне природе, а на којој може постојати право својине или неко друго стварно право, што јој даје могућност да у грађанскоправном смислу буде предмет правног посла, као што је предметни, као и одредбе чл. 47. Закона о основама својинскорпавних односа којима је предвиђено да право својине престаје пропашћу ствари, што су у конкретном случају чињенице које овај суд није могао занемарити приликом одлучивања нити дозволити предметно прометовање због непостојања непокретности и права својине које је предмет истог. Како је према цитираној одредби чл. 53. Закона о јавном бележништву јавни бележник дужан да ускрати службену радњу усмерену на постизање очигледно недопуштеног циља, а и овлашћен је да ускрати обављање радње која је према закону недопуштена, суд сматра да је поступајући јавни бележник правилно поступио приликом доношења оспореног решења, при чему су без значаја наводи подносиоца приговора да је циљ закључења анекса омогућавање купцу да се укњижи на парцели коју је купио, а не промет непостојећих објеката, јер у конкретном случају нема услова да се предметни правни посао са свим елементима промета непокретности дефинише на начин како то подносилац приговора чини, те су без значаја и наводи подносиоца приговора у којима износи околности које су у међувремену наступиле, а односе се на постојање новог озбиљног купца предметне парцеле и потребу убрзања поступка уписа права својине у корист овде подносиоца приговора који услед тога трпи штетне последице, посебно имајући у виду да у ситуацији као што је предметна, Закон о државном премеру и катастру у одредбама чл. 114–117. дефинише услове за евидентирање насталих промена на непокретностима међу којима се као таква промена наводи и уклањање објекта, а по спровођењу тог поступка пред надлежним органом по захтеву власника тих објеката били би испуњени и законски услови за упис права својине овде подносиоца приговора на предметној парцели.
(Решење Основног суда у Новом Саду, посл. бр. РЈБ 4/16 од 19. 4. 2016)
ПРАВНИ СТАТУС НЕПОКРЕТНОСТИ И ПОСТУПАЊЕ ЈАВНИХ БЕЛЕЖНИКА
Постоје различите ситуације у зависности од правног статуса непокретности која је предмет промета.
- Непокретности које нису уписане у јавне регистре – објекти за које је у току поступак легализације
Јавни бележник је дужан да приликом солемнизације овог уговора о промету, упозори странке да се у конкретном случају прометује непокретност која је поступку легализације, те да постоји могућност да се у складу са Законом о озакоњењу објеката, приликом техничког прегледа утврди да објекат није подобан за употребу, и да постоји могућност уклањања објекта или његовог дела, те да ће у случају таквог исхода купац бити само власник грађевинског материјала који ће морати о свом трошку да уклони. У зависности од чињенице ко је уписани носилац права на земљишту на коме је изграђен објекат, странке треба упозорити и на одредбе чланова 24–26 Закона о основама својинскоправних односа.
Судска пракса је дала своје мишљење о овој проблематици.
Из образложења:
Наиме, из одредаба уговора о купопродаји чије се потврђивање тражи, утврђено је да није у супротности са принудним прописима, односно да располагање уговорних страна није у супротности са принудним прописима, јавним поретком, правилима морала и добрим обичајима. Уговор је у складу са одредбама позитивних прописа, чл. 10. и 454. ЗОО-a, с обзиром на то да странке – уговарачи слободном вољом уређују облигациони однос, а утврдиле су предмет и вредност ствари која је предмет продаје. Законодавац дозвољава у облигационим односима слободно изражену вољу и располагање уговорних страна до границе права располагања, али они не могу бити у супротности са императивно принудним прописима, а у конкретном случају суд налази да је предметни уговор сачињен уз поштовање начела слободног уговарања и у складу са позитивним прописима.
Одредбом члана 4а Закона о промету непокретности прописано је да ако јавни бележник на основу извршених увида у регистар непокретности или на други начин утврди да је предмет уговора о промету непокретности објекат или посебан део зграде за који није издата употребна дозвола или у погледу кога је у току поступак легализације, дужан је да о томе упозори уговорнике и да о томе унесе упозорење у складу са правилима којима је уређена јавнобележничка делатност, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник одбија да предузме тражену службену радњу.
Имајући у виду напред наведено, суд налази да је у конкретном случају предмет приватне исправе – купопродаја стана бр. 19 у сутерену стамбене зграде у Земуну, ул. Ј. бр. 18, изграђене на делу к.п., али да подносилац захтева није поднео доказ да постоји правни континуитет промета земљишта, објекта, односно посебног дела објекта – стана, што је законски услов за стицање грађевинске односно употребне дозволе која би представљала правни основ за стицање и упис права својине у катастру непокретности. Из побројаних доказа је утврђено да је продавац по приватној исправи стекао стојину на предметном стану од привредног друштва З. а нема доказа како је то привредно друштво стекло својину на стану нити има доказа како је претходник тог привредног друштва стекао својину на стану, па остаје нејасно ко су правни претходници овде продавца, односно не постоји правни след аката, односно правни континуитет у стицању права својине на стану, па самим тим и преноса права на друга лица – купца по приватној исправи. Суд је на становишту да је неопходно да се докаже право на непокретности пре него што се та непокретност даље прометује, невезано за чињеницу да је поднет захтев за легализацију, с обзиром на то да јавном бележнику није поднет захтев за оверу потписа, већ захтев за солемнизацију уговора, па јавни бележник мора утврђивати и да ли је радња коју странке предлажу допуштена и дозвољена. У овом случају је јавни бележник правилно закључио да нису испуњени услови за солемнизацију приватне исправе.
(Решење Трећег основног суда у Београду, посл. бр. Рјб. 45/16 од 3. 11. 2016)
Одредбом члана 4а Закона о промету непокретности прописано је да ако јавни бележник на основу извршених увида у регистар непокретности или на други начин утврди да је предмет уговора о промету непокретности објекат или посебни део зграде за који није издата употребна дозвола или у погледу кога је у току поступак легализације, дужан је да о томе упозори уговорнике и да о томе унесе упозорење у складу са правилима којима је уређена јавнобележничка делатност, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник одбија да предузме тражену службену радњу.
Имајући све напред наведено у виду, а како за наведене непокретности није издата употребна дозвола нити је у току легализација, суд налази да је приговор основан и да се јавни бележник бавио утврђивањем чињеница које нису релевантне за оцену законитости промета непокретности, с обзиром на то да је био дужан само да упозори странке на наведене чињенице и да то унесе као упозорење. Такође, јавни бележник није имао у виду Закон о основама својинскоправних односа који члановима 24–26. говори о законитости промета објеката саграђених на туђем земљишту.
(Решење Трећег основног суда у Београду, посл. бр. РЈБ. 26/15 од 13. 11. 2015)
Решењем донетим од стране јавног бележника, предлог је одбијен као недопуштен уз образложење да продавци, као ни њихов правни претходник, нису укњижени ни као власници ни као корисници идеалног дела к.п., да је као власник укњижена Република Србија, а као корисник Пољопривредно добро Н. Наведено је да се не могу применити одредбе члана Закона о основама својинскоправних односа које се односе на грађење на туђем земљишту јер је Закон о јавној својини посебан закон. У случају да није споран начин стицања земљишта на коме је предметни објекат, јавни бележник је одбио солемнизацију приватне исправе јер није поднета информација о локацији, објекат који је предмет продаје није уцртан у надлежном катастру, није поднет пројекат изведеног стања, те се у конкретном случају ради о незаконитом промету иако Закон о промету непокретности оставља могућност промета објеката који су у поступку легализације, уз упозорење јавног бележника јер се ради о недозвољеној градњи, те се одредба има тумачити рестриктивно и да се може прометовати нелегалан објекат за који постоји могућност легализације.
Имајући у виду напред наведено, суд налази да се јавни бележник бавио утврђивањем чињеница које нису релевантне за оцену законитости промета непокретности нити је имао у виду Закон о основама својинскоправних односа који члановима 24–26. говори о законитости промета објеката саграђених на туђем земљишту. Стога је јавни бележник дужан да, након што је утврдио да је предмет уговора о промету непокретности објекат, тј. посебни део зграде за који није издата употребна дозвола и у погледу кога је у току поступак легализације, упозори уговорнике о томе и унесе то упозорење у складу са правилима којима је уређена јавнобележничка делатност, као и да потврди предметни уговор. Ово све имајући у виду да члан 4. Закона о промету непокретности прописује да само уколико се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник може одбити да предузме тражену службену радњу.
(Решење Трећег основног суда у Београду, посл. бр. Рјб-38/15 од 24. 12. 2015)
По оцени суда је правилно јавни бележник одлучио када је одбио захтев за солемнизацију приватне исправе – уговора око купопродаје куће изграђене 1994. године без грађевинске дозволе и правног основа – поднет од стране Ј.Д. Јавни бележник је, позивајући се на позитивноправне одредбе чл. 4а Закона о промету непокретности, а пошто је претходно правилно утврдио чињенично стање, правилно оценио да нису испуњени услови за промет предметне непокретности. Наведеним законом је предвиђено да је промет непокретности, осим у случају када је непокретност укњижена, дозвољен и када постоји правноснажна грађевинска дозвола или ако је у току поступак легализације, с тим што закон предвиђа два изузетка: када непокретност није уписана у надлежном катастру непокретности, предвиђена је могућност промета уз упозорење јавног бележника, али је и Законом о промету непокретности и Законом о озакоњењу објекта предвиђено да се у тим поступцима докаже одговарајуће право на земљишту, што у овом случају недостаје подносиоцу захтева за солемнизацију. Примарни услов за поступак легализације, а сада озакоњења, јесте постојање доказа о одговарајућем праву на земљишту. У листу непокретности је уписана као власништво 1/1 обим удела, државе РС са уписаним правом коришћења у 1/1 обим удела на име Р. Србија, Рибарско газдинство Р, што значи да у овом случају продавци немају право својине ни право коришћења на земљишту, нити било које друго право предвиђено Законом о планирању и изградњи. На крају, по оцени суда јавни бележник је правилно одлучио да нису испуњени услови за промет наведеног објекта због непостојања одговарајућег права на земљишту, те да је захтев за промет објекта преурањен и да сходно томе треба сачекати окончање поступка озакоњења као претходног питања.
(Решење Основног суда у Старој Пазови, посл. бр. Р-ЈБ-1/16 од 24. 11. 2016)
- Непокретности које нису уписане у јавне регистре – објекти у изградњи
Јавни бележник је дужан да приликом солемнизације овог уговора о промету, упозори странке да се у конкретном случају врши промет непокретности који нема употребну дозволу и да постоји ризик неприбављања употребне дозволе, као и ризик да радови на објекту не буду урађени у складу са издатим решењем о грађевинској дозволи, те да постоји могућност да се у складу са Законом о планирању и изградњи приликом техничког прегледа утврди да објекат није подобан за употребу и да ће у случају таквог исхода купац бити само власник грађевинског материјала који ће морати да о свом трошку уклони.
Искуства других земаља у овој области су да је потребно посебним законом императивно регулисати промет објеката у изградњи и тиме осигурати правни промет кроз обавезан начин плаћања у етапама према степену изграђености објекта, уз гаранције и обезбеђења која је градитељ дужан да обезбеди. Ипак, у ситуацији када недостају такви прописи, на јавном бележнику је да укаже странкама, посебно купцу као по правилу слабијој страни, на могућност обезбеђења.
- Непокретности које су уписане у катастар непокретности, али није уписано право својине продавца већ његовог правног претходника
Јавни бележник је дужан да утврди правни след до продавца и да приликом солемнизације овог уговора о промету упозори странке на чињеницу да је продавац ванкњижни власник непокретности и да све до момента уписа свог права својине у надлежни катастар непокретности, има искључиво облигациони захтев према свом правном претходнику да му омогући упис права својине. Такође, странку треба упозорити да у тој ситуацији не може да се позива на начело поузданости у јавне књиге.
Није спорно да када правни посао није ништав, јавни бележник може да спроведе поступак солемнизације када је продавац ванкњижни власник, уколико својство продавца доказује исправама које представљају основ стицања продавца, сачињеним у форми и садржини које су предвиђене законом, без обзира на чињеницу што у катастру непокретности није укњижен као носилац права својине.
Јавни бележник је дужан да приликом солемнизације ових исправа упозори да када је реч о стицању стварних права на основу правног посла, иста се на непокретностима могу стицати само уписом у катастар непокретности.
Одредбе чланова 61. и 117. Закона о државном премеру и катастру одређују да је ималац права на непокретности обавезан да поднесе захтев за упис непокретности и права својине у катастар непокретности у року од 30 дана од настанка промене, што је законска обавеза имаоца права која не утиче на оцену законитости промета непокретности, јер оваква располагања странака нису у супротности са принудним прописима, јавним поретком, правилима морала и добрим обичајима, сходно члановима 10. и 454. Закона о облигационим односима.
Поред члана 4а Закона о промету непокретности, на обавезу јавног бележника да предузме службену радњу солемнизације оваквих исправа о промету непокретности, упућује и члан 85. став 2. и 3. Закона о државном премеру и катастру, којим је одређено да се упис права у катастар непокретности дозвољава и против лица које није уписани претходник, ако се уз захтев приложе исправе којима се доказује правни континуитет између лица против кога се тражи упис и уписаног претходника, али се када се врши упис стварних права на новоизграђеном објекту или на стану стеченом уговором о откупу стана у друштвеној односно државној својини, не захтева постојање уписаног претходника.
У пракси су судови у овим ситуацијама имали донекле усаглашене ставове.
Из образложења:
Из доказа приложених уз приговор не може се са сигурношћу утврдити да Привредно друштво „ШКБ” д.о.о. Београд врши располагање истим непокретностима које је стекло на основу уговора о купопродаји пословног простора, закљученог дана 3. 11. 2007. године између предузећа Р и „ШКГ”, с обзиром на то да је предмет овог уговора пословни простор у З., на углу улице М. и С., и с обзиром на то да је уговором поднетим за солемнизацију предмет купопродаје пословни простор у улици П. број 55 и бб. Такође, сам уговор који је представљен као основ стицања продавца не садржи ни број катастарске парцеле на којој се налазе објекти, а ни суду није достављен доказ да је „ШКБ” правни следбеник „ШКГ”, нарочито имајући у виду да је увидом у извод из АПР-а утврђено да је датум оснивања „ШКБ” 25. 12. 2007. године, а датум закључења уговора о купопродаји непокретности (на основу кога продавац тврди да је стекао својину на предметној непокретности) 3. 11. 1987. године. Стога продавац не може на купца пренети више права него што га има, те имајући у виду и остале наводе и предлоге подносиоца приговора које суд није образлагао налазећи да исти нису од утицаја на другачије одлучивање у овој правној ствари, суд је донео одлуку као у диспозитиву овог решења, а у смислу одредбе члана 53а Закона о јавним бележницима.
(Решење Трећег основног суда у Београду, посл. бр. РЈБ. 46/2016 од 4. 11. 2016)
Разлози који су дати у побијаном решењу од стране jавног бележника, у свему као правилне прихвата и суд. Наиме, својинска права на непокретностима стичу се на оригинаран и на деривативан начин. Без обзира на позивање предлагача да је продавац на оригинаран начин стекао својину на описаном стану, у конкретном случају је реч о купопродаји, те се морају испунити услови који се тичу пуноважног правног основа, са једне стране, и уписа тог права у јавним књигама (modus aqirendi), с друге стране. Евиденција непокретности сходно чл. 33. Закона о основама својинскоправних односа, мора да постоји и за конкретну непокретност и то са правима која могу да буду у промету. Јавни бележник је након увида у лист непокретности утврдио да је продавац уписан у рубрику о врсти права као приватни држалац, са обимом удела „заједнички” на згради постојећoj на катастарској парцели.
Као продавац у евиденцију о непокретностима није уписан са правом својине, већ са правом државине, па није било места за потврђивање уговора о купорподаји јер би то било противно чл. 2. Закона о промету непокретности који изричито прописује да промет непокретности представља пренос права својине на непокретностима.
(Решење Основног суд у Алексинцу, Рјб. бр. 1/16 од 26. 2. 2016)
Имајући у виду све напред изнето, суд налази да у конкретном случају продавац није поднео доказ да постоји правни континуитет промета земљишта, објекта, односно посебног дела објекта – стана – који је предмет промета по приватној исправи. Купопродаја стана број 6, по структури гарсоњере, површине 26 м2, који се налази на првом спрату стамбене зграде у З., у ул. М. бр. 1, изграђене на катастарској парцели, законски је услов за стицање грађевинске односно употребне дозволе која би представљала правни основ за стицање и упис права својине на објекту у коме се налази предметни стан као посебан физички део стамбеног објекта у катастру непокретности. Наиме, продавац по приватној исправи нема доказа из којих би се на несумњив начин утврдио правни след аката, односно правни континуитет у законитом стицању права својине на непокретности, па самим тим и преноса права на друга лица – купца по приватној исправи. Суд је на становишту да је неопходно да се докаже право на непокретности пре него што се та непокретност даље прометује, невезано за чињеницу што је поднет захтев за легализацију објекта.
(Решење Трећег основног суда у Београду, посл. бр. Рјб. 49/2016 од 28. 11. 2016)
Имајући у виду садржину решења јавног бележника и наводе истакнуте у приговору, те достављене доказе у копији, по оцени суда је правилно поступио јавни бележник када је одбио да потврди приватну исправу – уговор о купопродаји непокретности – као недопуштен. Наиме, у предлогу за потврђивање уговора о купопродаји стана – гарсоњера бр. 24, површине 26,75 м2, у поткровљу породичне стамбене зграде у Београду, ул. Т. бр. 24, к.п. бр. 8/1, 8/2, 7/3 – продавац није уписана ни као власник ни као корисник к.п. 8/1 и 8/2 за које су достављени ЛН, нити је достављен правни основ стицања између продавца и уписаних корисника на тим парцелама. Даље, иста није уписана ни као држалац ни једног од шест евидентираних објеката на к.п. бр. 8/2, док за објекат на к.п. бр. 8/1 не постоји уписан држалац. Такође, из геодетског снимка локације на наведеним катастарским парцелама постоје четири снимљена објекта, али се не може са сигурношћу утврдити у ком од објеката се налази предметни стан, нити за који објекат је предат захтев за озакоњење Секретаријату за послове легализације објеката. Ни продавац ни њен правни претходник из уговора о заједничкој градњи од 8. 12. 2004. године, нити његов правни претходник на основу уговора о заједничкој градњи од 28. 8. 2003. године, немају никакав основ стицања са лицима која су уписана као корисници к.п. бр. 8/1 и 8/2, нити са лицима која су евидентирана као држаоци непокретности уписани у извод из ЛН-а. Даље, правилно је оценио јавни бележник да чак и да је правни претходник продавца на основу наведених уговора уписан у наведене катастарске парцеле, и даље не би било могуће потврдити купопродајни уговор с обзиром на чл. 4. Уговора о заједничкој градњи од 28. 8. 2003. године, у коме је наведено да ће по завршетку изградње стамбеног објекта припасти право власништва на становима у објекту у ул. М бр. 18, чији ће број и спратност бити регулисан посебним анексом, док право власништва на преосталим нерасподељеним становима и локалима искључиво припада инвеститору, као и право склапања нових суинвеститорских уговора, као и имајући у виду чл. 9. наведеног уговора коме је предвиђено да се суинвеститор може укњижити у земљишним књигама код надлежног суда као власник станова насталих изградњом објекта, изузев станова наведених у чл. 4. тог уговора, без сагласности инвеститора. Све наведено а посебно када не постоји или није достављен нити јавном бележнику нити суду анекс тог уговора, са сигурношћу се не може утврдити шта је припало инвеститору, а шта суинвеститору по основу уговора о заједничкој градњи од 28. 8. 2003. године, чиме нису испуњени услови да се потврди приватна исправа – уговор о купопродаји непокретности.
(Први основни суд у Београду, Рјб бр. 5/2016 од 5. 9. 2016)
Уговорне стране су у споразуму навеле да су сувласници зграде и парцеле земљишта под зградом и да у складу са чл. 16. Закона о основама својинскоправних односа међусобно врше деобу станова, гаража и других делова, као посебних делова заједничке зграде, и да уређују начин коришћења заједничке непокретности на којој и трећа лица имају право својине по основу куповине. Споразум садржи и изјаву о дозволи уписа права својине на тако подељеним деловима заједничке зграде у катастру непокретности. Споразум мора да садржи све податке прописане законом како би имао карактер приватне исправе подобне за јавнобележничко потврђивање и упис код катастра непокретности.
(Решење Основног суда у Пироту, Р-јб.бр. 1/16 од 4. 5. 2016)
Не стоји образложење јавног бележника да би се евентуално потврђивањем предметног уговора избегле обавезе плаћања пореза на пренос апсолутних права и јавнобележничке награде. Наиме, Законом о порезу на имовину („Сл. гласник РС”, бр. 26/1… 47/13), позитивноправним прописом из члана 23–31б и чланом 27. дефинисано је да је основица пореза на пренос апсолутних права уговорена цена у тренутку настанка пореске обавезе, уколико није нижа од тржишне вредности. Надаље, порески орган не занима ваљаност уговора јер он независно од тога утврђује порез ако има све потребне елементе наведене у уговору: имена и презимена власника или сувласника, податке о непокретности која се прометује и уговорену купопродајну цену. За порески орган ваљан је и уговор у коме два продавца продају сваки своју непокретност на којој су власници истом купцу, само што купопродајна цена мора бити раздвојена посебно за једну и посебно за другу непокретност, јер су пореском органу обвезници пореза на пренос апсолутних права продавци, а не купци, тако да пореско решење гласи на продавца који је одговоран ако се порез не плати, а тек онда се порез наплаћује од купца.
(Решење Основног суда у Сенти, посл. бр. Р3-9/2015 од 13. 3. 2015)
Према садржини уговора поклонодавац као отац поклања поклонопримцима, према овом уговору својој деци, неопозиво, са гаранцијом на право власништва, без икаквог терета, моменталним давањем у посед, некретнине које чине његово власништво.
Јавни бележник је одбио захтев за солемнизацију приватне исправе уговора о поклону. У конкретном случају је пуномоћник подносилаца захтева сачинио једну исправу, уговор о поклону, којом покушава да прикрије два правна посла. Јавни бележник закључује да се приватном исправом која је поднета на солемнизацију ствара привид да је у питању један уговор, а прикривају се два правна посла. Непостојање законског разлога за такво поступање упућује на покушај да се избегне обавеза плаћања јавних дажбина – јавнобележничке награде. Јавнобележничка награда се, наиме, не састоји само из награде за рад јавног бележника, већ у себи садржи 20% ПДВ-а и 30% средстава за буџет Републике Србије, сходно одредбама чл. 134. Закона о јавном бележништву. Наводи се да на основу чл. 5. Тарифника јавних бележника, јавни бележник има право да одреди вредност предмета правног посла кад утврђена вредност од стране странака не одговара тржишној вредности. У конкретном случају укупна површина поклоњених њива је 3 ха 19 ари 96 м2, чија је тржишна вредност на основу података пореске управе приближно 4 милиона динара. Јавни бележник наводи да би закључењем једног уговора странке избегле ПДВ од 900 динара за други уговор и 1.350,00 динара који се плаћа у буџет Републике Србије, односно ускратили би државну касу за 2.250,00 динара. Такође наводи да је чињеница да су у приватној исправи вредност поклона одредили значајно испод тржишне вредности и то у износу од милион динара за укупно 3 ха 9 ари 96 м2 њиве 3. класе, оно што намеру странака чини још очигледнијом.
Против наведеног решења јавног бележника предлагачи су изјавили приговор и поред осталог навели да јавни бележник није означио разлог за одбијање и истакао да је вредност означена у уговору апстрактно означена, дакле, представља апстрактни износ, затим да се ничим не може доказати да би пореска управа означила вредност непокретности на износ од 4 милиона динара. Предлагачи наводе да је констатација јавног бележника да странке желе да изиграју накнаду за јавног бележника и доприносе до крајности неодржива јер за то нема доказа, понајвише зато јер је правни посао поклањање између родитеља и детета ослобођен плаћања пореза и доприноса, а са друге стране јавни бележник би, ако би сматрао да је планирани правни посао на месту, након прибављања недостајућих потписа према прописаном могао да изврши оверу, зарачунавајући одговарајућу вредност и на целину сложеног поклањања, као што и порески обвезник у случају сложених уговора о поклону до данашњег дана од случаја до случаја чини. Јавни бележник, одбијајући солемнизацију, ни један забрањујући правни пропис није могао да именује према коме један родитељ одједном, посебно за свако дете у једном уговору, не би могао да поклони делове некретнина.
Jавни бележник у свом решењу тврди да је према подацима пореске управе тржишна вредност непокретности четири милиона динара. Према ст. 3. тржишну вредност из ст. 2. члана 5. Јавнобележничке тарифе јавни бележник може да утврди, између осталог, на основу података надлежних органа као што је процена вредности пореске управе за конкретну или сличну ствар. Не улазећи у то да ли је јавни бележник и на који начин прибавио процену тржишне вредности предметних некретнина, и да ли се та вредност односи на конкретну непокретност или на сличну ствар, а с обзиром на то да се иста не налази у списима предмета, по становишту овог суда свакако је потребно најпре разликовати тржишну од процењене вредности. Наиме, пореска управа може утврдити једино тржишну вредност непокретности, и то на основу вредности квадратних метара непокретности на конкретном подручју, посебно за сваку некретнину. Међутим, процењена вредност некретнине која је по налажењу овог суда једино меродавна у овом конкретном случају, свакако је нижа од тржишне вредности јер иста зависи од више фактора, а пре свега од општег стања на тржишту непокретности, те од односа понуде и потражње. Како се у конкретном случају ради о уговору о поклону са апстрактном вредношћу, јавни бележник је приликом утврђивања награде за солемнизацију уговора требало да има у виду процењену, односно, другим речима реалну вредност некретнине, сагласно поменутим одредбама закона.
(Решење Основног суда у Сенти, посл. бр. Р3-17/2015 од 4. 5. 2015)
Оставите одговор
Жао нам је, да би поставили коментар, морате бити пријављени.