Суседска права намећу правила која од титуларâ права својине на непокретности захтевају да својинска овлашћења врше на такав начин да тиме не узнемиравају суседну непокретност. У судској пракси бројни су примери спорова који за предмет имају управо ову врсту права, а неке од њих, уз одговарајућу систематизацију, наводимо управо у овом тексту
У теорији и пракси, као суседска права означавају се права власника непокретности у односу на суседне непокретности. Суседско право обавезује власника или корисника непокретности да у вршењу права својине не води рачуна само о свом интересу, већ да своје право врши на начин и у мери који одговарају власницима, односно корисницима, суседних непокретности. Власник/корисник непокретности може од власника/корисника суседне непокретности да захтева да трпи нешто што иначе не би морао да трпи, али само кад је то нужно због постојања оправданог интереса ради остварења неопходне потребе коју на други начин није могуће остварити. Ова права представљају ограничење права својине у корист права својине власника суседних непокретности.
Заштита права на непокретности од узнемиравања и штетних утицаја који потичу од суседне непокретности може се остварити кроз различите врсте правних института, путем различитих тужбених захтева који се могу поставити у парничном поступку.
Сама суседска права могу се поделити у следеће подгрупе:
1) заштита од имисија;
2) суседска права која се тичу разграничења непокретности;
3) права стварних службености;
4) право суседа да од другог суседа захтева неко чињење;
5) суседска права у ширем смислу, и
6) посебни случајеви.
Више година уназад у граду Београду, па и у другим градовима Републике Србије, приметна је изградња већег броја вишеспратних објеката и објеката за становање. Објекти су грађени како са грађевинском дозволом и у складу са урбанистичким плановима, тако и без грађевинске дозволе и неплански. Дошло је до изградње већих стамбених објеката – зграда са више спратова и више станова у стамбеним насељима, где су зграде грађене на постојећој инфраструктури, уз већ постојеће изграђене зграде на малој раздаљини, као и до изградње кућа без плана. У том смислу дошло је до цепања и уситњавања грађевинских парцела ради изградње више стамбених објеката, односно кућа. Све заједно, то је неминовно довело до успостављања различитих односа и међусобног деловања између власника суседних станова, односно кућа, а ово је даље довело до већег броја спорова између власника, односно корисника непокретности у стамбеним зградама, па се тако јавила потреба да се изнесе судска пракса која се тиче суседских права.
- ШТЕТНЕ ИМИСИЈЕ И ПРАВНА ЗАШТИТА
Основно правило је да сваки власник непокретности треба да врши својинска права на својој непокретности на начин којим не узнемирава и не онемогућава вршење права својине на суседној непокретности. Заштита од тзв. имисија управо значи ограничење права својине у интересу суседа или општем интересу и подразумева обавезу власника, односно корисника непокретности да се уздржи од дела својинских права на својој непокретности или изврши чинидбу, уздржи се од радњи или учини отклањање узрока који потичу од његове непокретности, а којима се омета или отежава коришћење суседне непокретности.
Исто право је регулисано чланом 5. Закона о основама својинскоправних односа („Сл. гласник СФРЈˮ, бр. 6/80 и 36/90, „Сл. лист СРЈˮ, бр. 29/96 и „Сл. гласник РСˮ, бр. 115/2005) који прописује да је власник непокретности дужан да се при коришћењу непокретности уздржава од радњи и да отклања узроке који потичу од његове непокретности којима се отежава коришћење других непокретности (преношење дима, непријатних мириса, топлоте, чађи, буке, отицања отпадних вода и др.) преко мере која је уобичајена с обзиром на природу и намену непокретности и на месне прилике, или којима се проузрокује знатнија штета.
Наведено право заштићено је и одредбом члана 156. Закона о облигационим односима које прописује да свако може захтевати од другог да уклони извор опасности од кога прети знатнија штета њему или неодређеном броју лица, као и да се уздржи од делатности од које произлази узнемиравање или опасност штете, ако се настанак узнемиравања или штете не може спречити одговарајућим мерама. Суд ће на захтев заинтересованог лица наредити да се предузму одговарајуће мере за спречавање настанка штете или узнемиравања, или да се отклони извор опасности, на трошак држаоца извора опасности, ако овај сâм то не учини.
У заштити од имисија тужиоци се најчешће служе негаторном тужбом којом се може тражити чинидба – (кондемнаторна тужба осудом на чинидбу), а који захтев би био усмерен на отклањање извора штетних утицаја према власнику непокретности с које ови утицаји потичу или се таквом врстом тужбе може тражити нечињење – у виду трпљења, односно уздржавања од одређених права из корпуса права својине власника једне непокретности.
Захтев за чинидбу не искључује право на накнаду штете уколико је она настала на непокретности, уз захтев за престанак сметања или узнемиравања, односно захтев за нечињење. Уколико је поднета негаторна тужба, уз њу се може поднети и захтев за накнаду штете, који је у том случају споредне природе у односу на захтев за заштиту од имисија. У овом случају, да би тужилац успео с тужбом за накнаду штете, треба доказати да му је, као власнику, односно кориснику, узнемиравањем својине настала и штета и то кривицом туженог. Законом о облигационим односима, чланом 154, прописано је опште право на накнаду штете и оно се примењује и у случају кад штета потиче од стране једне непокретности и нанета је суседној непокретности. Самим тим, уколико на једној непокретности настане штета која константно потиче од друге непокретности, власник има право да потражује чинидбом отклањање узрока штете, отклањање штете и накнаду штете исплатом новчаног износа.
На наведено упућује члан 185. ЗОО-а који прописује да је одговорно лице дужно да успостави стање које је било пре него што је штета настала (1). Уколико успостављање ранијег стања не уклања штету потпуно, одговорно лице дужно је за остатак штете дати накнаду у новцу (2). Кад успостављање ранијег стања није могуће или кад суд сматра да није нужно да то учини одговорно лице, суд ће одредити да оно исплати оштећенику одговарајућу своту новца на име накнаде штете (3). Суд ће досудити оштећенику накнаду у новцу кад он то захтева, изузев ако околности датог случаја оправдавају успостављање ранијег стања (4).
Из свих цитираних законских одредаба произлази обавеза власника једне непокретности да у случају када је у могућности чинидбом спречи настанак штете на другој непокретности. Стандард је да сваки власник непокретности треба да покаже потребну, нужну и дужну пажњу и одговорност коју би показао сваки просечан грађанин у односу на суседну непокретност.
Највећи број тужби пред судом представљају захтеви за чинидбу – отклањање квара на водоводу из купатила или кухиње непокретности туженог из које постоји цурење воде у стан тужиоца. У тим случајевима, власник непокретности одговара за имисије које потичу из његовог стана. У овој врсти спорова суд нема стручно знање из области грађевинске струке, те је у највећем броју случајева, сем код извођења доказа увиђајем на лицу места, доказ изведен и вештачењем преко вештака грађевинске струке на околности:
1) да ли постојање цурења воде у стану тужиоца потиче из непокретности – стана туженог;
2) који је конкретан узрок цурења воде, и
3) које је радове потребно извести ради отклањања ове имисије.
У конкретним правним ситуацијама, на основу изведених доказа, мора се утврдити да се услед изливања воде у стану, а које за узрок има неисправне инсталације у стану туженог, наноси штета стану тужиоца. Уколико утврди ове чињенице, суд обавезује туженог да извођењем одговарајућих радова отклони узроке који потичу од његове непокретности, а којима се наноси штета непокретности тужиоца, те да изведе радове у стану тужиоца којима се успоставља стање које је било пре него што је штета настала. Ако враћање у стање пре изливања воде није могуће, суд досуђује накнаду материјалне штете у новцу (члан 5. ст. 1. Закона о основама својинскоправних односа и члан 156. ст. 1. и 2. и члан 185. Закона о облигационим односима).
Ваљало би напоменути да је приметан одређен број првостепених пресуда (усвајајућих) које су укинуте од стране жалбених судова будући да тужбени захтев (петитум тужбе) није правилно постављен. Наиме, у овим случајевима код захтева за чинидбу у случају имисија потребно је тужбеним захтевом тачно и прецизно навести и описати које је све радње тужени дужан да изведе, односно тужилац овлашћен да изврши (на пример, да би се канализациона, односно водоводна инсталација довела у исправно стање и отклонила штета).
СУДСКА ПРАКСА
#1 Имисије и осуда на чинидбу
Према утврђеном чињеничном стању, стан туженог се налази изнад стана тужилаца који су сувласници на њему и у коме живе закупци. Зидови и плафон купатила и трпезарије стана тужилаца је оштећен услед изливања воде, а штета је у директној узрочно-последичној вези са неисправном секундарном фекалном канализацијом кухиње и купатила стана туженог. Због неправилно изведених подова од керамичких плочица у купатилу и кухињи стана туженог, расута вода из стана туженог не може да се улива у подну решетку на поду купатила, већ се акумулира у таваници између две етаже зграде (утврђено налазом и мишљењем вештака грађевинске струке), што је узрок штете на стану тужилаца. Стога је тужени дужан да о свом трошку преко овлашћеног стручног лица – водоинсталатера поправи канализациони одвод из ВЦ шоље, очисти и доведе у функцију подни сливник свог купатила и да о свом трошку у купатилу стана тужилаца изврши радове прецизно наведене, којима ће отклонити штету на стану тужилаца, а ако то не учини, дужан је да трпи да тужиоци изврше све описане радове на терет туженог.
Овакву одлуку суд је донео позивањем на члан 5. ст. 1. Закона о основама својинскоправних односа који прописује да је власник дужан да се при коришћењу непокретности уздржава од радњи и дужан је да отклони узроке који потичу са његове непокретности којима се отежава коришћење других непокретности или којима се проузрокује знатнија штета. Сходно наведеној законској одредби, власник непокретности одговара за имисије које из њега потичу. Ако се настанак штете не може спречити одговарајућим мерама, свако лице на основу члана 156. ст. 1. ЗОО-а може захтевати од другог да уклони извор опасности од кога прети знатнија штета и да се уздржи од делатности од које произилази узнемиравање или опасност од штете, а ставом 2, истог члана, прописано је да ће суд на захтев заинтересованог лица наредити да се предузму одговарајуће мере за спречавање настанка штете или узнемиравања или да се отклони извор опасности на трошак држаоца извора опасности, ако овај сâм то не учини.
(Пресуда Апелационог суда у Београду од 6. 2. 2013. године)
#2 Прекомерна бука
Посебну врсту имисија чини прекомерна бука која потиче са суседне непокретности, па је тако Врховни суд Србије је у својој одлуци из 1998. године заузео став да „ће првостепени суд ценити да ли је потребно техничким апаратима утврдити интензитет буке, с обзиром на то да је осетљивост на буку релативно индивидуална ствар, али постоје стандарди који интензитет буке дозвољавају у одређеној средини до прописане мереˮ.
#3 Месне прилике
У овој врсти спорова, количина и интензитет штетних имисија које се морају толерисати зависи и од средине у којој се јављају, тзв. месних прилика, па је тако Врховни суд Србије у својој пресуди из 1999. године нашао да „непријатни мириси из пољског клозета, власништво туженог, прелазе допуштену границу у једној урбаној средини, што је утврдио судски вештак, а такво сазнање учињено је и непосредним опажањем суда на лицу местаˮ.
- СУСЕДСКА ПРАВА КОЈА СЕ ТИЧУ РАЗГРАНИЧЕЊА НЕПОКРЕТНОСТИ
Реч је о посебној врсти суседских права која се односе на право власника да своју непокретност користи у њеним целокупним границама и у пуном обиму. Њима се власник непокретности штити од заузимања дела или целе непокретности од стране власника суседних непокретности.
Па тако, на пример, уколико се стабло дрвета налази на међи између две парцеле, оно представља заједничку својину власника суседних непокретности, без обзира на то ко је од власника ово стабло засадио. Уколико је стабло давало јестиве плодове, оба суседа су у супоседу и имају право убирања плодова на њему. Уколико један од суседа посече наведено стабло, други сусед има право на накнаду штете у натури, јер је реч о плодовима одредивим по роду, врсти и количини, која је очекивана од плода истог дрвета у означеном периоду, будући да је тужени уништио плодоносно дрво које је представљало заједничку својину странака.
СУДСКА ПРАКСА
#1 Осуда на чинидбу – обавеза туженог да преда у посед тужиоцу део парцеле коју је заузео без правног основа (претходно одбијен захтев у парници за сметање поседа)
Tужилац Р. је дана 9. 5. 2001. године поднео тужбу тадашњем Четвртом општинском суду у Београду против туженог М. М. ради сметања поседа. Наиме, тужилац је носилац права коришћења дела кат. парц. од 530 m2, у деловима 530/2245, а тужени је носилац права коришћења парцеле која се граничи са наведеном парцелом тужиоца. Приликом увођења у посед тужиоца и туженог на наведеним парцелама од стране надлежног Катастра извршено је омеђавање поменутих парцела и постављено је гранично камење. Тужени је извадио камен међаш, који је разграничавао парцелу тужиоца од парцеле туженог и ушао у његов посед дана 20. 4. 2001. године, а тај део парцеле и даље користи, поводом чега је тужилац у петитуму тужбе предложио суду да донесе решење којим се утврђује да је тужени дана 20. 4. 2001. године извршио сметање поседа на штету тужиоца.
Поводом наведене тужбе првостепени суд је дана 19. 2. 2004. године донео решење којим је делимично усвојен тужбени захтев тужиоца и којим је утврђено да је тужени дана 20. 4. 2001. године сметао посед тужиоца тиме што је извадио камен међаш који разграничава туженикову парцелу од тужиочеве парцеле и то према (…) улици. Истим решењем наложено је туженом да успостави пређашње стање и врати камен међаш на место у року од три дана, те му је забрањено да на овакав или сличан начин убудуће смета тужиоца. Ставом другим изреке делимично је одбијен тужбени захтев тужиоца којим је тражио да се утврди да је тужени дана 20. 4. 2001. године извршио сметање поседа тако што је ушао у посед и користио спорни део парцеле, ближе означен, из разлога што је суд утврдио да је тужени спорни део парцеле тужиоца држао још од како су 1999. године ушли у посед предметних парцела и то тужилац у део 691/171, а тужени у део 691/207, односно знатно дуже у односу на време од када тужилац тражи заштиту свог државинског права у смислу члана 77. Закона о основама својинскоправних односа, по ком се судска заштита од узнемиравања може тражити у року од 30 дана од дана сазнања за сметање и учиниоца, а најкасније у року од годину дана од насталог сметања.
Тужилац је преко пуномоћника дана 17. 11. 2004. године поднео тужбу против истог туженог ради осуде на чинудбу, којом је тражио да се тужени обавеже да преда тужиоцу на коришћење део тужиочеве парцеле, која је уписана у поседовни лист КО (…), а који се налази уз парцелу туженог, уписану у исти поседовни лист у КО (…) у укупној површини од 13,80 m2, а који заузети део је троугластог облика и почиње од међе између парцела у ширини од 0,81 m и у дужину од 34 m и завршава на крају ових парцела, а у свему према скици вештака геометра, и који тужени држи и користи.
Првостепени суд је дана 22. 12. 2008. године донео пресуду, којом је усвојио тужбени захтев тужиоца. На основу чињеничног стања утврђено је да су парничне странке корисници суседних катастарских парцела у државној својини, обе уписане у исти поседовни лист исте КО. Дужина спорне међе износи 34 метра, а тужени је обрађујући своју парцелу ушао у тужиочеву парцелу у површини од 13,80 m2, ширини од 0,81 метар и дужини од 34 метра, а према налазу и мишљењу вештака геодете. Правилно је у првостепеном поступку, на основу налаза и мишљења судског вештака, утврђено да постоји заузеће тужиочеве парцеле у корист парцеле туженог, па како између парцела парничних странака постоји само једна међна линија, што је видљиво из скице у прилогу налаза и мишљења судског вештака, то је једино логично и могуће да у ситуацији постојања заузећа у корист парцеле туженог до заузећа дође управо и једино на страни заједничке међне линије, а што чини ирелевантним потребу да се премере и друге међне чиније по ширини и дужини, а све ово имајући у виду да из списа произлази да је вештачење извршено на основу катастарских података.
#2 Право јачег поседника
Тужиља је купила право коришћења катастарске парцеле у коју ју је увео продавац и траком означио њене границе. Након годину дана, тужени је купио исто право на суседној парцели до парцеле тужиље и у њу је, такође, уведен од стране продавца. Обе парцеле су категорисане. Тужени је извршио мерење од парцеле тужиље и на међи подигао ограду. Вештачењем је утврђено да је тужени подигнутом оградом ушао у парцелу тужиље и заузео је у површини од 40 m2. Тужиља има право да од туженог потражује рушење – уклањање ограде и предају дела парцеле од 40 m2, с обзиром на то да су обе парцеле државна својина, да је тужени касније ступио у посед своје парцеле, па и у спорних 40 m2 исте, с обзиром на то да је сâм померио међу и изградњом ограде заузео део категорисане парцеле тужиље. Такође, тужени није имао грађевиску дозволу за подизање ограде, па је основан захтев на чинидбу тужиље, као лица које има јаче право поседа.
- ПРАВА СТВАРНИХ СЛУЖБЕНОСТИ
Стварне службености представљају значајну групу суседских права, како по обиму, тако и по сложености. Због обимности ове проблематике, овде ће бити дат преглед судске праксе која се њима бави, с нагласком на основне поставке овог правног института.
Стварна службеност је право власника једне непокретности (повласно добро) да за потребе те непокретности врши одређене радње на непокретности другог власника (послужно добро) или да захтева од власника послужног добра да се уздржава од вршења одређених радњи, које би иначе имао право вршити на својој непокретности. Стварна службеност се може установити на одређено време или за одређено доба године (члан 49. Закона о основама својинскоправних односа).
СУДСКА ПРАКСА
#1 Заснивање стварних службености
Одредбом члана 51. Закона о основама својинскоправних односа прописано је да се стварна службеност заснива правним послом, одлуком државног органа и одржајем.
Тужбом је тражено утврђење права службености колског пролаза преко катастарске парцеле на којој тужена има право коришћења, у корист тужица, трасом описаном у тужби, уз обавезу тужене да трпи колски пролаз и упис права службености у јавним књигама.
По одредби члана 51. Закона о основама својинскоправних односа, стварна службеност се заснива правним послом, одлуком државног органа и одржајем, а по члану 56. истог закона власник повласног добра може захтевати да се према власнику послужног добра утврди постојање стварне службености. Како је предмет спора захтев за утврђење права стварне службености по члану 56. ст. 1. наведеног закона, а тужилац не указује на правни посао, одлуку државног органа, па ни на одржај, као начине који би водили заснивању ове службености, тужбени захтев је правилно одбијен као неоснован.
(Пресуда Првог општинског суда у Београду од 23. 10. 2007. године, Пресуда Апелационог суда у Београду од 2. 9. 2010. године)
#2 Услови за конституисање стварне службености
Одредбом члана 53. Закона о основама својинскоправних односа прописано је да се одлуком суда и одлуком другог државног органа стварна службеност установљава када власник повласног добра, у целини или делимично, не може да користи то добро без одговарајућег коришћења послужног добра, као и у другим случајевима одређеним законом. Стварна службеност ограничава право својине власника послужног добра у корист власника повласног добра (члан 49. ст. 1. наведеног закона). Код установљавања службености не може се узети у обзир само потреба тужиље за коришћењем водоводне и канализационе мреже, као власника повласног добра, већ и принцип поштеде послужног добра с обзиром на то да се стварна службеност врши на начин којим се најмање оптерећује послужно добро, према члану 50. ст. 1. истог закона. Ради правилне примене наведених материјално-правних одредаба било је потребно утврдити да ли је тужиља активно легитимисана у овој парници, односно да ли је стекла право својине на повласном добру, код утврђене чињенице да је уговором о купопродаји од 31. 1. 2007. године купила ванкњижну стамбену зграду корисне површине 34,07 m2, да је у питању стамбени објекат изграђен без грађевинске дозволе за који је поднет захтев за легализацију 2003. године, те да ли су тужени власници послужног добра, као и да ли је прикључење на водоводну и канализациону мрежу повласног добра најсврсисходније и најекономичније на начин који је тужиља тражила својим тужбеним захтевом, јер се службеност на туђој ствари (изузетак од правила да је право својине неограничено) установљава само под условима прописаним законом и када се води рачуна да то не буде на штету других лица, власника послужног добра (начело забране злоупотребе и поштеде послужног добра).
Нужно је утврдити да ли је коришћење повласног добра једино могуће на начин како је то тужиља тражила у тужбеном захтеву или постоји и други начин да се повласно добро прикључи на водоводну и канализациону мрежу, те оценити колика би штета настала за послужно добро установљавањем службености.
(Решење Апелационог суда у Београду од 12. 12. 2012. године)
Слично становиште заузима Апелациони суд у Београду у својој пресуди од 23. 3. 2011. године којом се наводи да „сагласно начелу рестрикције, установљавање права службености колског пролаза дозвољава се само изузетно када се повласно добро на други начин или без несразмерно великих трошкова не може користити”.
#3 Право својине на заједничкој просторији / установљавање права службености
Преношењем права својине на заједничкој просторији уговором о уређењу међусобних односа закљученим између стамбене зграде и тужене, подрумска просторија је изгубила својство заједничке просторије. Због тога, тужена, власник просторије, дужна је да омогући тужиоцу да за потребе повласног добра врши одређене радње на непокретности, послужном добру.
Тужилац је власник стана – једне собе у стамбеној згради. За потребе те непокретности од закључења уговора о закупу, несметано је користио ве-це и воду из вешернице, која је представљала заједничку просторију стамбене зграде до закључења уговора о уређењу међусобних односа, којим је стамбена зграда пренела право својине на заједничкој просторији на тужену. Тужилац, власник стана – једне собе, на основу одредбе члана 49. Закона о основама својинскоправних односа, за потребе те непокретности, вршио је одређене радње на непокретности, заједничкој просторији у стамбеној згради. Коришћење заједничког ве-цеа и воде у вешерници стамбене зграде представља вршење неопходне радње за потребе непокретности на којој је тужилац власник (собе која је без воде и клозета). Површина собе не омогућава тужиоцу, власнику повласног добра да користи повласно добро без вршења радњи које представљају право службености на основу члана 49. Закона о основама својинскоправних односа.
На основу одредбе члана 51. Закона о основама својинскоравних односа, стварна службеност се заснива правним послом, одлуком државног органа и одржајем. На основу одредбе члана 53. истог Закона установљено је право службености из оправданих разлога. Наиме, тужилац собу у којој је власник не може да користи без оптерећења послужног добра. У конкретној правној ствари, преношењем права својине на заједничкој просторији уговором о уређењу међусобних односа закљученим између стамбене зграде и тужене, подрумска просторија је изгубила својство заједничке просторије. Следом наведеног, тужена, власник просторије дужна је да омогући тужиоцу да за потребе повласног добра врши одређене радње на непокретности, послужном добру.
(Пресуда Првог основног суда у Београду од 4. 3. 2010. године и Пресуда Апелационог суда у Београду од 6. 3. 2012. године)
#4 Право службености и активна легитимација
У конкретном случају утврђено је да тужиља има право службености пролаза пешице, колима и другим превозним средствима преко кп. бр. КО Б., а које право је стекла путем одржаја, али је у вршењу тог права на разне начине ометана од стране тужених, односно њиховог правног претходника, због чега је тужиља поднела тужбу ради измештања службености на начин описан у изреци ожалбене пресуде.
Одредбом члана 50. ст. 1. Закона о основана својинскоправних односа прописано је да се стварна службеност врши на начин којим се најмање оптерећује послужно добро. У цитираној одредби изражено је начело рестрикције, као једно од основних начела права службености стварне службености.
Кад се службеност врши на једном делу послужног добра, само власник послужног добра који за то има интерес, може, уз накнаду трошкова који се тиме проузрокују, и против воље титулара службености – власника повласног добра, захтевати премештање службености, односно места његовог вршења на друго место истог добра, где њено вршење неће бити отежано, а које право не припада власнику повласног добра, јер би то било противно наведеном начелу рестрикције службености. У конкретном случају, тужиља као титулар права службености – власник повласног добра, потражује измену места вршења стварне службености преко парцеле тужених, као послужног добра, за шта према цитираној одредби Закона о основана својинскоправних односа није активно легитимисана и њен захтев је одбијен.
(Пресуда Апелационог суда у Београду од 14. 7. 2010. године)
- ПРАВО СУСЕДА ДА ОД ДРУГОГ СУСЕДА ЗАХТЕВА НЕКО ЧИЊЕЊЕ
И ово право произлази из основног начела суседских права и права својине, а то је да власник своје право својине може вршити само на начин којим не угрожава и не ограничава власника друге непокретне ствари у вршењу права својине. У том смислу, власник може од власника суседне непокретности захтевати неко чињење којим би се могла спречити или избећи штета на његовој непокретности, те како би своје право својине вршио у пуном правно допуштеном обиму.
СУДСКА ПРАКСА
#1 Предаја у посед и уклањање објекта (Српски грађански законик, параграфи 211, 213, 216, 225, 226 и Закон о промету земљишта и зграда)
Према утврђеном чињеничном стању, непокретност је у земљишној књизи описана као земљиште без зграде у друштвеној својини, на коме су изграђене кућа и део зграде без доказа о власништву, а као корисници земљишта су уписани М. и Д. са по ½ идеалних делова. Спорна зграда је приземна и захвата северни део напред поменуте парцеле. Тужени (…) је до спорног објекта дошао на основу купопродајног уговора од 29. 8. 1966. године који је закључио са претходним власником. Тужбом се тражи уклањање дела објекта туженог који је на парцели тужилаца и предаја тог дела парцеле тужиоцима.
Поменути објекат је саграђен 40-их година прошлог века, али се не могу прецизно утврдити тачан датум и година изградње. Објекат је изграђен без грађевинске дозволе, а од стране туженог је поднет захтев за легализацију, за коју је поступак у току. Тужилац се у кућу уселио након куповине земљишта и изградње исте 1956–1957. године тј. након што је спорни објекат већ био изграђен на делу предметне парцеле. Од стране тужиоца покренут је поступак са захтевом о забрани коришћења бесправно изграђеног објекта у коме још увек није донето коначно решење. У конкретној правној ствари треба применити правила Српског грађанског закона из параграфа 211, 213, 216, 225, 226 и одредбе Закона о промету земљишта и зграда. Тужбени захтев тужиоца одбијен је као неоснован, а захтевом је тужилац тражио да суд обавеже туженог да му преда у посед и на слободно коришћење део парцеле, као и да уклони део објекта који је саграђен на истој парцели.
У конкретном случају, тужени (…) има јаче право коришћења спорног дела парцеле јер је његов објекат раније изграђен и користи га преко 40 година тј. и пре него што је тужилац стекао права коришћења на парцели. Имајући у виду да је објекат туженог саграђен 40-их година прошлог века, у време када је промет земљишта био слободан, да је кућа тужиоца саграђена 1956–1957. године, да је 26. 12. 1958. године ступио на снагу Закон о национализацији најамних зграда и грађевинског земљишта, чиме је земљиште прешло у друштвену, затим у државну својину, те да је правни претходник туженог претходно стекао право на коришћење земљишта које служи редовној употреби, те имајући у виду правне прописе о стицању права својине на непокретности у време изградње, тужени је стекао право својине преко правног претходника који је објекат изградио, а тужени га куповином, уговором о купопродаји из 1966. године, стекао у својину, у смислу Закона о промету земљишта и зграда. Следом тога, јаче право коришћења туженог пружило му је могућност да стекне право својине на објекту. Имајући у виду временски период у коме спорни објекат егзистира, нецелисходно би било наложити туженом да уклони део објекта који се протеже и на делу парцеле тужиоца. Тужени је објекат добио на основу пуноважног уговора, а рушењем дела зграде проузроковала би се знатно већа штета од користи која би настала за тужиоца.
(Делимична пресуда Првог основног суда у Београду од 28. 9. 2010. године и Пресуда Апелационог суда у Београду од 14. 11. 2011. године)
#2 Одговорност за насталу штету услед нечињења
Дана 30. 7. 2007. године тужени је са сином брао брескве у њиховом воћњаку, а који се налази у непосредној близини парцеле тужиоца. Иако су приметили да је на парцели до њихове избио пожар, који је потом захватио и један ред воћки на њиховој парцели, ни тужени ни његов син о избијању пожара нису никог обавестили, већ су покушали сами да угасе пожар. Како у томе нису успели, напустили су лице места и отишли на пијацу ради продаје брескви из свог воћњака. Тужени су се на лице места вратили тек касније када је изашла и ватрогасна спасилачка јединица. Суд је усвојио тужбени захтев којим је тражена накнада штете, на име трошкова садње, вредности плодова, неге младог воћњака и на име стручног надзора.
Негашење пожара и необавештавање надлежних органа о пожару јесте понашање које одступа од потребне, нужне и дужне пажње и одговорности сваког просечног грађанина, имајући у виду све околности конкретног случаја (отворен простор, ветар, високу температуру и др.), па је услед тужениковог нечињења наступила материјална штета на имовини тужиоца, због чега је суд и обавезао туженог да надоканади ту штету.
Да би неко био одговоран за штету, између његове радње и штете треба да постоји узрочна веза. Штета треба да буде резултат понашања лица коме се она приписује. По правилу, узрок штете су одређена чињења, односно активна деловања. Међутим, у правном смислу, узрочне могу бити и нерадње и пропуштања. То значи да је могуће да се неспречавање одређеног штетног исхода изједначава са његовим изазивањем позитивним чином. За разлику од кривичног права, дужност чињења у грађанском праву не мора бити правне природе, довољна је и морална обавеза. Сем тога, она може произаћи и из властитог претходног чина, јер је онај ко је створио опасност штете дужан и да је отклони. Други је услов да је дотичном лицу, у датој ситуацији и при објективно потребној пажњи, било могуће да одговарајућим чињењем штету спречи или барем умањи. У конкретном случају, одговорност туженог у овој правној ствари произлази из чињенице да није учинио оно што би сваки одговоран човек и сусед у таквој ситуацији учинио, а то је да обавести надлежне органе о томе да је избио пожар, како би на тај начин спречио настанак штете или је барем умањио, тим пре што је пре напуштања лица места уочио да је ватра захватила парцелу тужиоца.
(Пресуда Првог основног суда од 21. 5. 2010. године, Пресуда Апелационог суда од 21. 9. 2011. године).
#3 Накнада штете настале рушењем бесправно изведених радова (члан 154. ст. 1. и члан 185. ст. 1. ЗОО-а)
Тужиља је власник стана у стамбеној згради у којој су сви власници станова, осим ње, својим потписом дали сагласност туженима за адаптацију и претварање заједничких просторија – сушионице и заједничке терасе на петом спрату зграде у стамбени простор, као и за постављање косог крова изнад косе платформске плоче петог спрата и претварање тог волумена испод кровних косина у стамбени простор. Тужени Д. и Ј. су са Саветом станара зграде закључили уговор о регулисању међусобних односа поводом уступања трајног права коришћења заједничких просторија, којим су се обавезали да на име накнаде за уступљено трајно право коришћења заједничких просторија, изведу одређене радове на име инвестиционог одржавања зграде. Тужени Д., коме је уступљено право припајања дела кровне терасе на петом спрату, обавезао се да замени постојећу улазну капију зграде другом капијом. Тужена Ј. се обавезала да за уступљено трајно право коришћења сушиниоце на петом спрату и дела кровне терасе затвори равну кровну терасу и постави платформску плочу у равни хоризонталних траверзни, подигне коси кров над целокупним габаритом зграде и то изнад надзиданог петог спрата зграде, заштити власнике станова и посебних делова зграде од прокишњавања, угради нове и поправи постојеће олуке, угради лифт, окречи улазни ходник зграде и целокупно степениште на свим спратовима зграде и санира фасадне зидове зграде у свим нивоима где је оштећена, као и са уличне стране у нивоу одређених станова. Тужени су обавезани да о свом трошку отклоне кварове и оштећења који настану као последица радова на згради. Општина Стари град – Одељење за комуналне и грађевинске послове је туженима дала одобрење за изградњу и они су приступили извођењу грађевинских радова, али је тужена Ј., поред радова за које су тужени добили одобрење од општине, приступила бесправној изградњи шестог спрата. Надлежни органи општине су поменути шести спрат порушили, јер је био бесправно изграђен. Тужиља је постављеним тужбеним захтевом тражила да суд тужену Ј. обавеже да јој накнади обичну штету и изгубљену добит због немогућности издавања свога стана у закуп.
У конкретној правној ствари треба применити одредбе члана 154. ст. 1. и члана 185. ст. 4. Закона о облигационим односима и чланове уговора о регулисању међусобних односа поводом уступања трајног права коришћења заједничких просторија и обавезати тужену Ј. да тужиљи исплати новчани износ на име накнаде штете настале на стану. Поред накнаде обичне штете, тужиља има право и на накнаду измакле користи уколико докаже да је њено остварење спречено штетниковом радњом или пропуштањем.
У конкретној правној ствари, тужена Ј. је бесправном градњом, која је изведена изнад стана тужиље, проузроковала рушење спрата, услед чега је, претежним делом, настала штета на тужиљином стану. Због тога се не може ослободити одговорности указивањем на то да је рушење спровела Општина Стари град, с обзиром на то да током поступка нису пружени докази да је рушење спроведено незаконито, као ни докази да је нестручним рушењем проузрокована већа штета. Уколико тужена у другом поступку докаже евентуално нестручан рад општине може се користити правом регреса. Налазом вештака утврђено је да је штета на стану тужиље проузрокована извођењем радова тужене Ј. и рушењем бесправно изведених грађевинских радова. Висина штете је обрачуната према вредности грађевинских радова које је потребно извести да би се стан тужиље довео у стање пре причињавање штете и за тако утврђену висину штете у целости одговара тужена Ј. на основу одредбе члана 154. ст. 1. и члана 185. ст. 1. ЗОО-а и уговора о регулисању међусобних односа поводом уступања трајног права коришћења заједничких просторија. Правилно је примењено материјално право обавезивањем тужене Ј. да тужиљи на име накнаде штете исплати новчани износ са законском затезном каматом почев од утврђења висине штете, у смислу одредбе члана 189. ст. 2. ЗОО-а.
Тужиља је тражила и накнаду штете изгубљене добити због немогућности издавања стана у закуп. Према одредби члана 189. ст. 1. ЗОО-а, оштећеник има право како на накнаду обичне штете тако и на накнаду измакле користи. Наиме, према одредби члана 189. ст. 3. ЗОО-а, при оцени висине измакле користи узима се добитак који се могао основано очекивати према редовном току ствари или према посебним околностима, а чије је остварење спречено штетниковом радњом или пропуштањем. Како је тужиља пре причињавања штете живела у предметном стану, она није била спречена у остваривању добити у виду закупнине од издавања спорног стана.
(Пресуда Апелационог суда у Београду од 28. 12. 2011. године и Пресуда Првог основног суда у Београду од 18. 6. 2010. године)
- СУСЕДСКА ПРАВА У ШИРЕМ СМИСЛУ
Суседско право не значи само право које има власник једне непокретности у односу на другу, суседну непокретност, већ и обавезу власника, односно корисника једне непокретности или на чинидбу или на нечињење тиме што се суздржава од радњи које наносе или могу нанети штету другој непокретности, односно отежати њено коришћење. У ширем смислу посматрано, суседско право би у том случају значило и предузимање свих радњи ради отклањања штете коју једна непокретност уопште може проузроковати другој непокретности, односно трећим лицима.
Живот у урбанизованим насељима ствара и одређене обавезе за зграду у односу на трећа лица, а које се тичу отклањања евентуалне штете која може настати и потећи од те зграде. У одређеним ситуацијама и под одређеним условима, зграда може представљати опасну ствар у односу на трећа лица, у ком случају постоји одговорност за зграду, а самим тим и за власнике посебних делова зграде, односно власнике станова, односно ако се ради о кући, за власника куће. Самим тим, ове обавезе се протежу, у складу са законским одредбама, преко зграде и председника Скупштине станара зграде, на саме станаре, односно на власнике посебних делова зграде. У пракси су то најчешће случајеви: одржавање фасаде зграде, која у ситуацији кад је оштећена може проузроковати штету пролазницима, као трећим лицима, и одржавање тротоара испред зграде у случају повећане опасности од снега, леда и леденица, такође, за трећа лица – пролазнике или за имовину трећих лица у ситуацији временских непогода у зимском периоду. Обавеза је власника непокретности да одржавају непокретност у таквом стању да она по редовном току ствари не причини штету трећим лицима.
У том смислу, у пракси парничног суда постоје предмети у којима се у односу на зграду, односно власника појединачног стамбеног објекта потражује накнада нематеријалне штете коју тужилац као пролазник претрпи због повреде тела услед пада дела фасаде на њега и то: на име претрпљених физичких болова, страха, умањења општеживотне активности и душевних болова због наружености, у зависности од јачине, интензитета и последице повреде коју претрпи пролазник као треће лице. Осим тога, одређен број тужби за предмет има исту врсту нематеријалне штете коју тужилац као пролазник претрпи падом на тротоару испред зграде, на коме нису очишћени снег и лед, а чије одржавање је обавеза зграде, или падом леднице са горњег дела зграде на пролазника. У свим тим случајевима зграда представља опасну ствар. У сваком од њих, на тужиоцу је терет доказивања да постоји штета, да она потиче од зграде, да постоји директна узрочно-последична веза између штете и зграде која представља опасну ствар, те да у нечињењу има пропуста, у смислу обавезе зграде према управно-правним прописима (да очисти тротоар, да поправи дотрајалу фасаду и ону склону паду).
СУДСКА ПРАКСА
#1 Солидарна одговорност корисника стамбене зграде за накнаду штете настале због неочишћеног тротоара испред зграде
Физичка и правна лица која користе објекте и земљиште солидарно су одговорна по објективној одговорности из члана 173. ЗОО-а за штету која настане услед пропуста да изврше обавезу чишћења снега и леда испред објекта, односно непокретности.
Тужилац се у вечерњим сатима кретао тротоаром улице М. П. у Београду, када се испред стамбене зграде бр. 32, оклизнуо на лед прекривен снегом и пао. Том приликом задобио је тешку телесну повреду. На дан незгоде, као и претходних вечери, било је снежних падавина, тако да су улице и тротоари били само делимично очишћени. Тужилац је тражио да тужени (ПРАВНА ЛИЦА) солидарно накнаде нематеријалну штету.
Чланом 19. Одлуке о улицама, локалним и некатегорисаним путевима („Сл. лист Града Београдаˮ, бр. 31/93) чишћење снега и леда са тротоара испред, између и око стамбених зграда, испред пословних зграда и пословних просторија, испред стамбено-пословних зграда, испред објеката у изградњи, испред и око неизграђеног грађевинског земљишта обезбеђују и за њега су одговорна правна и физичка лица која користе те објекте, односно земљиште. Сходно члану 20. ст. 2. наведене одлуке, део тротоара шири од 5 метара, рачунајући од грађевинске линије објекта, чисти предузеће које је основано за одржавање чистоће.
Тужени (ПРАВНА ЛИЦА) су као корисници просторија у наведеној згради, у смислу члана 19. наведене градске одлуке, имали солидарну обавезу да са осталим корисницима просторија уклоне снег и лед испред зграде. Пропустом да изврше ову обавезу, сви корисници зграде, па и тужени, одговорни су за штету по правилу објективне одговорности из члана 173. ЗОО-а, с обзиром на то да тротоар са којег није очишћен снег и лед представља опасну ствар јер ствара повећану опасност за пешаке, као и могућност њиховог повређивања услед клизања и пада. Солидарна обавеза корисника зграде подразумева и њихову солидарну одговорност за накнаду штете, сходно члану 414. ст. 1. ЗОО-а, што значи да сваки штетник одговара оштећеном за целу обавезу, односно да оштећени може захтевати накнаду штете од свих или само од неких штетника.
У конкретном случају, тужилац је накнаду штете захтевао само од туженог правног лица, као корисника појединих просторија у згради испред које у време настанка штете лед и снег нису очишћени, а не од свих корисника те зграде. С обзиром на временске прилике (обилније снежне падавине), праћене ниским температурама, могла се предвидети могућност настанка штете услед пада пешака на клизавој површини. Тужени су то могли избећи, односно отклонити благовременим чишћењем тротоара и посипањем средства које спречава стварање леда, што нису учинили, па су одговорни за штету коју је тужилац претрпео падом, оклизнувши се на лед и снег испред зграде.
(Одлука града Београда о улицама, локалним и некатегорисаним путевима)
6.1. СУСЕДСКА ПРАВА ПРЕМА ЗАКОНУ О ОДРЖАВАЊУ СТАМБЕНИХ ЗГРАДА И ПРАВА НА ЗАЈЕДНИЧКИМ ДЕЛОВИМА ЗГРАДЕ
У већим градовима велики број грађана живи у становима који се налазе у вишеспратним зградама. Читави делови града састоје се из више блокова вишеспратних зграда и солитера, а то је произвело одређени број спорова који су регулисани како напред цитираним законским одредбама, тако и одредбама Закона о одржавању стамбених зграда („Сл. гласник РСˮ, бр. 44/95, 46/98, 1/2001 – одлука Уставног суда РС 101/2005 – др. закон, 27/2011 – одлука УС и 88/2011). Овај закон прописује права и обавезе, односно одговорности станара, власника посебних делова зграде – станова, регулише статус заједничких просторија зграде и начин њихове употребе. Чланом 19. ст. 2. истог закона прописано је да на заједничким деловима зграде и уређајима у згради, власници посебних делова зграде имају право заједничке недељиве својине.
СУДСКА ПРАКСА
#1 Подрум као опредељени део зграде и предаја (члан 19. ст. 2. Закона о основама својинскоправних односа)
Тужилац је откупом стана бр. 10 стекао и право заједничке недељиве својине на подрумским просторијама које се налазе у истој стамбеној згради. Као власник стана бр. 2 у истој згради је уписан С., а стан је стекао 1980. године. Поменути стан је поверио свом брату, када је 1982. године отишао да живи у САД, а брат је водио рачуна о истом стану до 1991. године када је обавезу на себе преузео тужени који се у Београд доселио крајем 1991. године. У време док се његов брат бринуо о стану, он је користио подрумски простор тако што је у договору са тадашњим председником скупштине станара извршио замену подрума и на тај начин дошао у посед спорне просторије. Замена је извршена из разлога што се у подрумске просторије, које би, по његовој тврдњи, требало да припадну стану бр. 2 бесправно уселило треће лице, које је након доношења решења о исељењу, испразнило заузете подрумске просторије 12. 3. 2001. године. Тужени је по усељењу у стан бр. 2 наставио да користи подрумске просторије, до којих је заменом дошао његов брат, све до 1996. године када се одселио, а стан су наставиле да користе његове ћерке, које су и даље у поседу. Увиђајем од стране суда, утврђено је да су подрумске просторије подељене на боксове, да носе бројчане ознаке, али да се из њих не може утврдити који подрум припада ком стану. Овакав закључак потврђен је и од стране вештака грађевинске струке, који је увидом у пројекат закључио да нема поузданих податка о томе који подрум припада ком стану. Неоснован је тужбени захтев тужиоца којим је тражио исељење туженог из наведених подрумских просторија.
Наиме, одредбом члана 19. ст. 2. Закона о основама својинскоправних односа прописано је да на заједничким деловима зграде и уређајима у згради, власници посебних делова зграде имају право заједничке недељиве својине. Под заједничким деловима зграде подразумева се, поред осталог, и подрум. Право заједничке својине, сходно законској одредби, није посебно преносиво, већ само акцесорно право уз право својине на посебном делу зграде. Из чињеничног стања произлази да је тужилац откупом стана стекао и право заједничке недељиве својине на подрумским просторијама. Сходно томе, свако онемогућавање тужиоца да ово своје право користи противно је цитираној законској одредби и самим тим недопуштено. Међутим, неосновано је тужбом тужилац тражио да тужени испразни одређени део подрумских просторија, наводећи да управо тај део подрума припада њему. Имајући у виду чињеницу да је, приликом изградње зграде, извођач радова пропустио да нумерише делове подрумске просторије, односно да одреди који од преграђених делова подрумских просторија припада ком стану, станари зграде могу сами уредити начин на који ће користити спорне просторије. Ову могућност станарима зграде пружа и Закон о одржавању стамбених зграда, прописујући да се коришћење заједничких делова може уређивати на начин како то одреде власници зграде. Како у конкретној правној ствари тужилац није доказао да означени део подрумских просторија, чије је испражњење тражио, припада његовом стану, односно да постоји било какав споразум којим је уређен начин њиховог коришћења, нити се то може закључити из пројекта у који је вештак имао увид, па с обзиром на непостојање споразума о начину уређења коришћења заједничких просторија, тужиоцу стоји на располагању могућност да се у ванпарничном поступку уреди управљање и коришћење заједничке ствари, т.ј. подрумских просторија које су овде предмет спора. Дакле, у конкретном случају треба применити одредбу члана 19. ст. 2. Закона о основама својинскоправних односа.
(Пресуда Апелационог суда у Београду од 13. 1. 2012. године и Пресуда Петог општинског суда у Београду од 30. 10. 2006. године)
6.2. НЕДОПУШТЕНОСТ УТВРЂЕЊА СВОЈИНСКИХ ПРАВА НА ЗАЈЕДНИЧКИМ ПРОСТОРИЈАМА ЗГРАДЕ – СУДСКА ПРАКСА
Према утврђеном чињеничном стању, тужиља од 1976. године користи вешерницу од 9 m2, по одлуци кућног савета Стамбене зграде да се тужиљи наплаћују режијски трошкови за коришћење заједничких просторија. Тужиља је 1997. године својим средствима започела адаптацију дела таванског простора површине 63 m2 који је припојила вешерници и добила стамбену јединицу од око 70 m2, а тој адаптацији се нико од станара није противио. За коришћење спорног простора тужиља нема ваљани правни основ, у смислу одлуке тадашњег кућног савета, нема решење о утврђивању права на претварање заједничких просторија у стан од надлежних управних органа, као ни одлуку Скупштине станара стамбене зграде да се наведене просторије уступе тужиљи ради претварања у стан, нити је закључен Уговор о регулисању међусобних односа поводом претварања у стамбену јединицу. За изведене радове, тужиља нема ни грађевинску ни употребну дозволу, поднела је захтев за легализацију, а који није окончан. Скупштина станара стамбене зграде доносила је одлуке да се тужиља исели из предметних просторија као бесправно усељено лице, те је пред судом покренут поступак за њено исељење, који је прекинут до окончања поступка у овој правној ствари у којој је тужиља основним тужбеним захтевом тражила да суд утврди да је по основу одржаја постала власник таванских просторија, а евентуалним тужбеним захтевом да суд утврди да је по основу грађења постала суваласник на ½ идеалног дела на заједничком таванском простору.
Правилно је одбијен постављени тужбени захтев као неоснован, будући да је тужиља тражила утврђење својинских права на заједничким таванским просторијама тужене Стамбене граде, на којима, сходно одредби члана 19. Закона о основама својинскоправних односа, постоји заједничка недељива својина власника посебних делова зграде. Тужиља је својим средствима у наведеном простору формирала стан као посебну грађевинску целину, међутим, на заједничким просторијама, односно таванским просторијама, као заједничком делу стамбене зграде, сходно цитираној законској одредби, не може се стицати својина, јер је заједничка својина на заједничким деловима зграде акцесорно, недељиво право које не може постојати самостално, већ је повезана са главним правом, својином на посебном делу зграде, што значи да само власници посебних целова зграде могу имати заједничку својину на заједничким деловима зграде и уређајима, а не и трећа лица, ни по основу одржаја нити по основу грађења.
(Пресуда Апелационог суда у Београду, од 3. 2. 2010. године)
Уместо закључка
Живот у насељима, великим и малим, баш као и живот у градовима, неминовно је довео до потребе уређења понашања у односу на суседне непокретности. Грађани живе у становима који се налазе у вишеспратним зградама, односно у кућама чије парцеле се граниче с другим парцелама, односно непокретностима. Суседска права представљају права власника непокретности у односу на суседне непокретности. С једне стране, суседско право установљава начин понашања прописан законом у односу на другу непокретност, па тако, сваки власник непокретности треба да покаже потребну, нужну и дужну пажњу и одговорност коју би показао сваки просечан грађанин у односу на суседну непокретност. С друге стране, суседско право је својеврсно ограничење права својине. Начин остваривања овог права зависи од многих конкретних фактора, понајвише од састава суседских непокретности, месних обичаја и реалних могућности. Суседска права намећу правила која од титуларâ права својине на непокретности захтевају да својинска овлашћења врше на такав начин да тиме не узнемиравају суседну непокретност.