Аутор овде наводи најзначајније сегменте поступка преноса својине на непокретностима у складу са позитивним прописима, скреће пажњу на проблеме и недоумице које се најчешће јављају у пракси приликом промета и кроз превентивни и едукативни приступ покушава да олакша њихово превазилажење.
Ноторна је чињеница да свуда у свету, па и у Србији, куповина непокретности представља не само обезбеђивање „крова над главом” или простора за пословање већ и својеврстан вид штедње и инвестиционог улагања новца. Наравно, обим добити од инвестирања новца у куповину непокретности зависи од много фактора, тако да она може бити бржа или спорија, већа или мања, зависно од тога да ли се ради о инвестирању у пољопривредно, шумско или грађевинско земљиште, да ли се инвестира у куповину стана или куће, да ли се ради о некретнини веће или мање квадратуре, на каквој се локацији налази некретнина, какво је стање понуде и потражње на тржишту некретнина итд. Ипак, без обзира на врсту и локацију некретнине, неспорно је да све непокретности представљају ствари највише економске вредности, па самим тим и вид капитала који, у зависности од претходно набројаних фактора, може да буде оплођен у великој мери, због чега и његов правни промет завређује посебну пажњу свих правних система, па и нашег. Велика економска вредност коју непокретности по правилу имају у односу на друге ствари које се налазе у правном промету, као и њихова способност да ту вредност очувају током протека времена, чине да непокретности имају својство вредносног параметра у тржишним системима како на локалном и националном тако и на регионалном и глобалном нивоу. Пратећи значај ових економских и тржишних особина непокретности, право им је одувек давало посебан значај, прописујући различите специфичности које се везују за стицање, уживање и пренос својине и/или других права на непокретностима. Пратећи традицију римског права, а у духу породице континентално-правних система којима припада, и савремено српско право дакако даје посебан третман непокретностима у окриљу својих одредби, прописујући бројне специфичности које се примењују приликом стицања, преноса, уживања или ограничавања права својине на непокретним стварима.
Иако српски правни систем спада у корпус континентално-европских правних система, он свакако има своје специфичности и карактеристике развијене у складу са својим историјским, друштвено-политичким и културолошким националним карактеристикама. Тако, позитивно право Републике Србије представља калеидоскоп утицаја великих правних система који су, услед историјских и политичких догађања, остављали свој траг на правни систем Србије, а све то у комбинацији са обичајним и традиционалним нормама примењиваним у свакодневном животу нашег народа. Наиме, наш правни систем у својим разним сегментима и даље одсликава идеје германске школе права, која је била од пресудног утицаја у стварању нове уставности и новог правног поретка Србије у 19. и 20. веку, а која се, као модерна и разграната правна сила, својевремено наметнула над застарелим правним поретком османског правног система који се примењивао на нашим просторима. Ова борба два велика страна правна система, накалемљена на остатке нашег обичајног права, заправо је имала одјек у нашем праву кроз цео 20. век, протежући се све до данашњих дана, нарочито се остварујући кроз систем правних норми које се тичу непокретности и права својине на њима. Довољно је сетити се истовременог постојања система земљишних књига, катастарског система и тапијског система у југословенском и српском праву, па да се стекне слика о комплексности правних норми које су уређивале (или покушавале да уреде) права која се односе на непокретности. Као да ова историјска, културолошка, методолошка и свака друга различитост у регулисању једне области права која се бави непокретностима није била довољна, наш правни систем био је „обогаћен” и идеолошким правним схватањима произашлим из промене друштвеног уређења на темељу социјалистичког уређења државе. Задржавајући одређене сегменте наведених система евиденције и промета непокретности, социјалистички систем некадашње Југославије унео је бројне и корените измене у правним одредбама које регулишу право својине на непокретностима. Као и за све социјалистичке правне системе, тако је и за домаћи било карактеристично да се са посебном пажњом опходи према питањима својине на непокретностима, а нарочито према могућности стицања приватне својине и њеног промета. У складу са тада актуелним историјским и друштвенополитичким догађањима настајали су институти национализације, колонизације, права доживотног становања, откупа некретнина, аграрних реформи, друштвене својине и бројни други, прилагођени социјалистичком друштвеном поретку, тачније његовој самоуправној редакцији. Будући да непокретности представљају ствари које имају дуг „рок трајања” и временом не губе на вредности, као што је и поменуто на почетку овог текста, утицај наведених преплитања правних школа и правних система свакодневно се уочава и данас. Тако, без обзира на постојање нових законских регулатива, правних института и институција у нашем правном систему, у промету непокретности и даље се наилази на питања друштвене или мешовите својине (иако је по Уставу и закону одавно престала да постоји), откупа државних или друштвених станова, тзв. „заштићених станара” као ималаца права доживотног становања, конверзије права коришћења на непокретностима у право својине, неукњижених објеката и др. Међутим, поред свих остатака наше правне историје, данас се може срести и са проблемом нелегалних објеката, као реликтом знатно скорије прошлости, али и веома актуелном темом коју, за разлику од модерних европских правних система, наш правни систем и даље познаје и са њом се грчевито бори.
Имајући у виду наведене разноликости и обимност правних норми које се тичу промета непокретности, може деловати обесхрабрујуће покушај да се на једном месту изнесе скраћени приказ онога што данас треба знати и на шта треба обратити пажњу у поступку промета непокретности у Републици Србији. Међутим, иако из угла појединца промет непокретности представља озбиљан и несвакидашњи правни посао, најчешће велике вредности, свакако да није неопходно бити дипломирани правник да би био продавац или купац непокретности. С тим у вези, у наставку текста ће се настојати да се скрене пажња на неке битне сегменте поступка преноса својине на непокретностима у складу са позитивним прописима, а како је уговор о купопродаји непокретности у пракси најчешћи правни основ преноса својине на непокретностима, исти ће и бити пример у излагању.
ЗАКОНСКА РЕГУЛАТИВА
Основни позитивноправни пропис који се бави регулисањем питања промета непокретности јесте Закон о промету непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 93/2014, 121/2014 и 6/2015). Разлози за доношење овог закона, који је ступио на снагу 1. 9. 2014. године, огледају се у томе што је до тада важећи Закон о промету непокретности донет на основу раније важећег устава, који је, као равноправне облике својине, познавао приватну, државну и друштвену својину, а како садашњи Устав Републике Србије предвиђа претварање друштвене својине у приватну својину, као и постојање јавне својине (која, поред државне својине, подразумева и својину аутономне покрајине и јединице локалне самоуправе), било је неопходно извршити усклађивање закона који уређује промет непокретности са важећим уставним одредбама. Такође, Законом о јавном бележништву предвиђено је да се, између осталог, уговори о располагању непокретностима сачињавају у облику јавнобележничке исправе, као и да су за ове послове искључиво надлежни јавни бележници, па је било неопходно извршити међусобно усклађивање закона који уређује промет непокретности са Законом о јавном бележништву. Основним одредбама Закона прописано је основно начело по коме је промет непокретности слободан (уз изузетак да посебним законом могу да се предвиде одређена ограничења), што је у складу и са одредбама Устава Републике Србије, који предвиђа да законом могу да се ограниче коришћење и располагање када је у питању земљиште.
Као основни уговор који регулише питање промета непокретности, овај закон под непокретностима подразумева земљиште (пољопривредно, грађевинско, шуме и шумско земљиште), зграде (пословне, стамбене, стамбено-пословне, економске и др.) и друге грађевинске објекте, као и посебне делове зграда (станове, пословне просторије, гараже и гаражна места), на којима може да постоји засебно право својине, док под прометом непокретности подразумева пренос права својине на непокретности правним послом, уз накнаду или без накнаде, као и пренос права коришћења на непокретности у јавној својини са једног на другог носиоца права коришћења на поменутој непокретности. Поменути закон прокламује и начело јединства непокретности, прописујући да се преносом права својине на згради, односно другом грађевинском објекту истовремено преноси и право својине на земљишту на којем се зграда налази, као и на земљишту које служи за редовну употребу зграде, желећи да стане на пут правној несигурности насталој у ситуацији када су власник земљишта и власник објекта на том земљишту различити. До овога нарочито долази у ситуацијама када на објекту постоји право својине, али је на земљишту власник држава (као реликт ранијих прописа). Овакву ситуацију Закон је покушао да реши прописујући да се преносом права својине на згради изграђеној на земљишту на коме власник зграде нема право својине, већ само право коришћења или право закупа, преноси и право коришћења или право закупа на земљишту на коме се зграда налази, као и на земљишту које служи за редовну употребу зграде.
Једна од најважнијих новина коју је донео Закон о промету непокретности односи се на форму правног посла којом се врши промет непокретности, прописујући да се промет непокретности врши уговором о промету непокретности, који се закључује у облику јавнобележнички потврђене (солемнизоване) исправе. Оваквим решењем постигнута је већа правна сигурност у области промета непокретности, будући да потврђивање уговора врши јавни бележник, који је дужан да у том поступку прецизно утврди вољу уговорних страна, као и да се стара о заштити њихових права и интереса. То подразумева да је јавни бележник приликом потврђивања уговора дужан да провери да ли преносилац права које је предмет промета непокретности има то право, као и да јавни бележник одговара и професионално и имовински за евентуалне правне мањкавости јавнобележничке исправе којом се врши промет непокретности.
На овом месту свакако је битно споменути да Закон о промету непокретности уређује и законско право прече куповине у корист сувласника непокретности, као и у корист власника суседног пољопривредног земљишта, када је предмет продаје пољопривредно земљиште. Тако Закон прописује да је сувласник непокретности који намерава да прода свој сувласнички део дужан да га претходно понуди на продају осталим сувласницима, а такође и да је власник који намерава да прода пољопривредно земљиште дужан да га претходно понуди власнику суседног пољопривредног земљишта. У остваривању права прече куповине власник суседног земљишта по редоследу је иза сувласника земљишта које је предмет продаје. Ако је продавац продао непокретност, а није је прво понудио имаоцу права прече куповине или је непокретност продао под условима повољнијим од услова из понуде, ималац права прече куповине може тужбом да захтева да се уговор о продаји непокретности огласи без дејства према њему, као и да се непокретност њему прода и преда под истим условима. Понуда за коришћење права прече куповине мора бити у писменом облику и мора да садржи податке о непокретности, цени и осталим условима продаје. Ималац права прече куповине дужан је да се у року од 15 дана од дана пријема понуде писменим путем изјасни о понуди, а ако се у том року не изјасни да прихвата понуду, продавац може да прода непокретност другом лицу, али не под повољнијим условима.
Битно је знати и да Закон о промету непокретности није једини закон који прописује постојање законског права прече куповине, због чега је важно подсетити на одредбе Закона о шумама („Сл. гласник РС”, бр. 30/2010, 93/2012, 89/2015 и 95/2018 – др. закон), као и на одредбе Закона о културним добрима („Сл. гласник РС”, бр. 71/94, 52/2011 – др. закони и 99/2011 – др. закон). Закон о шумама прописује да је сопственик шуме који намерава да прода шуму дужан да ту шуму прво понуди на продају кориснику шуме ако се она граничи са шумом у државној својини, затим да је сопственик шуме дужан да у понуди наведе услове и цену продаје, а да је корисник шуме дужан да се о понуди изјасни у року од 30 дана, затим да, ако понуда не буде прихваћена у прописаном року, сопственик шуме може да прода шуму уз исте или за њега повољније услове од оних из понуде, као и да је ништаван уговор закључен противно наведеним одредбама. С друге стране, одредбе Закона о културним добрима прописују да право прече куповине културног добра има надлежна установа заштите (републички и локални заводи за заштиту споменика културе) и упућује на то да се остваривање права прече куповине непокретног културног добра обавља на начин и по поступку који су утврђени законом којим се уређује промет непокретности.
Почетком рада јавних бележника, као носилаца јавних овлашћења, дошло је до битних промена и у поступку промета непокретности, па је самим тим настала и потреба за изменом и прилагођавањем одредаба Закона о промету непокретности, у вези са чим су 2015. године усвојене битне измене и допуне истог. Најзначајније измене свакако су оне које се тичу уређења правног промета објеката за које је у току поступак легализације, као и оне којима је прописано обавезно вођење посебне евиденције о уговорима о промету непокретности.
Одредбама сада већ чувеног члана 4а Закона прописано је да, ако јавни бележник на основу извршеног увида у Регистар непокретности или на други начин утврди да је предмет уговора о промету непокретности објекат или посебан део зграде за који није издата употребна дозвола или у погледу кога је у току поступак легализације, дужан је да о томе упозори уговорнике и да унесе упозорење у складу са правилима којима је уређена јавнобележничка делатност, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник треба да одбије да предузме тражену службену радњу. Одредбе овог члана отклониле су дилеме које су постојале у јавнобележничкој пракси у вези са дозвољеношћу правног промета објеката за које није издата употребна дозвола, односно за које је у току поступак легализације, тако да је захваљујући њима отклоњен застој који је постојао у промету ових некретнине. Наведеним одредбама прописано је обавезно поступање јавног бележника који потврђује уговор о прометовању објеката за које се води поступак легализације, тако што је уведена обавеза поступајућег јавног бележника да утврди да је за предметну непокретност у току поступак легализације, као и да о томе унесе упозорење у солемнизациону клаузулу.
Поменуте законске одредбе омогућавале су под наведеним условима промет објеката изграђених без одобрења за градњу и нису изазивале претерану дилему у примени све до новембра 2018. године, када су на снагу ступиле одредбе Закона о изменама и допунама Закона о озакоњењу објеката („Сл. гласник РС”, бр. 83/2018). Основни разлог за доношење тог закона била је жеља да се омогући ефикасније спровођење озакоњења незаконито изграђених објеката у Републици Србији и да се додатно утиче на спречавање незаконите градње и прометовање таквих непокретности, односно објеката или делова објеката изграђених без грађевинске дозволе, као и да се утиче на активност странака у поступку озакоњења. Ова интенција законодавца највидљивија је у одредбама члана 28. Закона, којима је прописано да је надлежни орган за озакоњење дужан да по службеној дужности за све објекте који су у поступку озакоњења достави органу надлежном за послове државног премера и катастра потврду да је објекат у поступку озакоњења, у циљу уписа забране отуђења за те објекте у виду забележбе, у року од шест месеци од дана ступања на снагу овог закона. Постојање наведених законских одредби у комбинацији са жељом законодавца „да се додатно утиче на спречавање незаконите градње, као и прометовања таквих непокретности”, довели су у последњих неколико месеци до већинског становишта правничке праксе да промет нелегалних објеката није дозвољен све до окончања поступка озакоњења, тачније до става јавних бележника да није дозвољена солемнизација уговора којима се прометују нелегални објекти пре него што се оконча поступак озакоњења.
Међутим, у последње време приметна је судска пракса у којој, поступајући по приговору странака против решења јавног бележника којим се одбија солемнизација уговора о промету нелегалних објеката, основни судови налажу јавним бележницима да предузму службене радње солемнизације таквих уговора. Овакве одлуке судови заснивају на становишту да су за јавнобележничку делатност и даље меродавне одредбе Закона о промету непокретности које прописују да је промет непокретности слободан, као и да исти закон даје јасне смернице за поступање јавног бележника у ситуацији када се приступа потврђивању уговора о промету објеката у поступку озакоњења, те да јавни бележник није овлашћен да, без потврде органа надлежног за озакоњење и без забележбе забране отуђења, одбије солемнизацију уговора. Становиште је суда да „јавнобележничка делатност не може да задире у надлежност управних органа, а јавни бележник не може да, тумачећи закон, пројектује будуће одлуке које тек треба да буду донете од стране надлежних органа по правилима управног поступка”. Како против решења суда којим се усваја приговор странке и налаже поступајућем јавном бележнику да предузме тражену службену радњу јавни бележник нема право жалбе, то није могуће добити став другостепеног суда којим би се решавало о различитом тумачењу ових законских одредби од стране јавних бележника и основних судова, из ког разлога може да се очекује постојање правне несигурности у вези са прометом нелегалних објеката све до промене праксе у одлучивању јавних бележника или основних судова, односно до измене неких од наведених законских одредби.
Најкрупније промене у регулативи која се односи на промет непокретности за последњих неколико деценија свакако је унео Закон о јавном бележништву, односно увођење јавних бележника (нотара) у правни систем Републике Србије. Иако је делатност јавних бележника постојала и у Краљевини Југославији, она није заживела на целој територији земље, тако да је почетак њиховог рада 2014. године означио почетак новог уређења правног система у Републици Србији. Закон о јавном бележништву дефинише јавно бележништво као службу од јавног поверења, а јавне бележнике као стручњаке из области права, именоване од стране министра надлежног за правосуђе, који на основу јавних овлашћења прихватају од странака изјаве воље и дају им потребну писмену форму и о томе издају исправе које имају карактер јавних исправа, чувају оригинале тих исправа и друге поверене документе, издају преписе исправа, јавно потврђују чињенице, дају странкама савете о питањима која су предмет његове делатности и предузимају друге радње и врше друге послове одређене Законом. Осим тога, Закон прописује и да јавни бележник обавља делатност као искључиво и стално занимање док му иста не престане у складу са Законом, као и да је у обављању делатности самосталан и независан. Дефинишући јавно бележништво и јавне бележнике на наведени начин, Закон их је успоставио као гаранте појачане правне сигурности и делатнике превентивне правне заштите.
Најочигледнији бенефити успостављања нотаријата у Републици Србији огледају се у систему промета непокретности. Како је већ споменуто, Закон о промету непокретности прописао је да се уговор о промету непокретности закључује у облику јавнобележнички потврђене (солемнизоване) исправе, а изузетак од поменутог правила прописан је Законом о јавном бележништву у случају када се ради о располагању непокретностима пословно неспособних лица, када се уговор о располагању закључује у облику јавнобележничког записа. И јавнобележнички потврђена (солемнизована) исправа и јавнобележнички запис представљају врсте јавнобележничких исправа, а разлика између њих огледа се у форми и правној снази коју уживају у правном промету. Наиме, исправа сачињена у форми јавнобележничког записа ужива „јачу” правну снагу у правном промету зато што њу у целости сачињава јавни бележник, уносећи у њу изјаве воље странака и водећи рачуна о законитости правног посла који је у њој садржан и о стварној и слободној вољи странака које закључују правни посао, па као таква у целости представља јавну исправу. С друге стране, у поступку јавнобележничког потврђивања (солемнизације) странке саме сачињавају приватну исправу о правном послу који желе да закључе и подносе је надлежном јавном бележнику ради потврђивања (солемнизације), при чему јавни бележник утврђује да ли је предметна исправа законита, да ли садржи стварну и слободну изјаву воље странака, да ли је подобна за закључење правног посла који су странке желеле и да ли садржи све неопходне елементе за тај правни посао, а затим поучава странке о евентуалним правним ризицима и последицама закључења одређеног правног посла. Након потврђивања (солемнизације), поднета приватна исправа и клаузула о њеном јавнобележничком потврђивању заједно добијају својство јавне исправе и као такве заузимају своју улогу у правном промету.
Свакако да је у свакодневном правном промету прва асоцијација на јавнобележнички солемнизовану исправу солемнизација уговора о купопродаји непокретности, с обзиром на то да овај уговор представља окосницу промета непокретности и најзначајнији и најчешћи уговор којим се преноси право својине на непокретностима. Међутим, солемнизација уговора о купопродаји непокретности представља „само” централни корак у поступку преноса својине на непокретности и до њега долази тек онда када странке постигну сагласност о свим битним елементима правног посла, када се недвосмислено утврди постојање самог права својине на предметној непокретности и када се утврди да не постоје сметње за пренос тог права својине. Тачно је да јавни бележник, као ималац јавних овлашћења и стручњак из области права, води рачуна о постојању свих ових елемената, али је исто тако неопходно да пре приступања јавном бележнику странке саме утврде чињенице које су од значаја за конкретан правни посао. Ово се, пре свега, односи на купца као странку која даје новац на име купопродајне цене како би на предметној непокретности стекла својину у договореном обиму, без скривених физичких и правних недостатака, због чега је неопходно да, пре него што приступи надлежном јавном бележнику, купац изврши одређене провере физичких и правних особина непокретности.
У вези са улогом јавног бележника и служби за катастар непокретности битно је скренути пажњу и на одредбе Закона о поступку уписа у Катастар непокретности и водова („Сл. гласник РС”, бр. 41/2018, 95/2018 и 31/2019). Овим законом прописане су врсте уписа у Катастар непокретности, и то: 1) упис непокретности, као упис података о парцели, објекту и посебном делу објекта; 2) упис права, и то права својине (својине, сусвојине и заједничке својине) и других стварних права на непокретностима, као и облигационих права; 3) предбележба, као упис којим се условно стичу, преносе, ограничавају или престају стварна права на непокретностима и 4) забележба, као упис којим се у Катастар непокретности уписују чињенице које су од значаја за заснивање, измену, престанак или пренос стварних права на непокретностима, које се односе на личност имаоца права, на саму непокретност или на правне односе поводом непокретности.
Истим законом прокламовано је начело обавезности доставе електронским путем и прописано је да се поднесци, докази и акта у поступку уписа у Катастар непокретности достављају у форми електронског документа, кроз е-Шалтер, као и да поступак уписа у поменути катастар покреће Служба по службеној дужности одмах по пријему исправе коју јој по службеној дужности доставља обвезник доставе. Обвезници доставе су, у смислу овог закона, лица односно органи који су дужни да, по службеној дужности, преко е-Шалтера служби доставе, ради уписа у Катастар непокретности, исправе које доносе, састављају, потврђују или оверавају, при чему се, између осталих, обвезницима доставе сматрају и јавни бележници. У складу са наведеним, јавни бележници достављају јавнобележничке исправе које састављају, потврђују или оверавају, односно извршне одлуке које доносе у оквиру законом поверених јавних овлашћења, које представљају подобан правни основ за упис у Катастар непокретности. Такође, јавни бележник је дужан да достави и исправу коју је потврдио, односно сачинио у вези са преносом права својине на непокретности, која не представља подобан правни основ за упис промене у Катастру непокретности, и то: 1) уговор којим се преноси право својине на непокретности који је потврдио (солемнизовао), који не садржи безусловну сагласност за упис права у Катастар непокретности, ради уписа предбележбе; 2) исправу којом се врши пренос власништва на објекту, односно посебном делу објекта у изградњи, ради уписа одговарајуће предбележбе; 3) исправу која се односи на располагање непокретношћу која није уписана у Катастар непокретности, ради евидентирања, при чему у том случају исто и наводи.
Наведеним законским одредбама омогућено је спровођење начела обавезности уписа у катастар, чиме је престала потреба странака да, након што солемнизују уговор о купопродаји непокретности, самостално започињу нови поступак пред одређеном службом за катастар непокретности. Без обзира на чињеницу да упис својине у Катастар непокретности представља начин стицања (modus acquirendi) права својине на непокретностима и на то што за стицање тог права није довољан само уговор о преносу права својине, већ он представља правни основ стицања (iustus titulus) на основу ког се касније врши упис, странке су неретко изостављале поступак пред Катастром, сматрајући да су закључењем уговора о преносу својине окончале посао у вези са стицањем својине на непокретности. Спровођењем начела обавезности уписа у Катастар непокретности у складу са претходно описаним законским одредбама заокружује се поступак стицања својине (и других стварних права) на непокретностима тако што јавни бележник, као обвезник доставе, путем е-Шалтера доставља солемнизовани уговор о промету непокретности (iustus titulus) надлежној служби за катастар, која на основу тог уговора и пратеће документације спроводи поступак уписа (modus acquirendi), чиме се утиче на побољшање правне сигурности и увођење реда у катастарску евиденцију непокретности.
Иако увођење правила обавезности електронске доставе неспорно има бројне предности, оно је у пракси изазвало и недоумице у вези са питањем да ли је Служби за катастар непокретности и даље могуће предати поднесак у писменој, папирној форми или сва кореспонденција са том службом мора да се одвија преко обвезника доставе (најчешће јавног бележника). Закон заправо врло прецизно одговара на ово питање кроз одредбе члана 59, које прописују изузетак од начела достављања преко е-Шалтера, прописујући да захтев за упис у Катастар непокретности, односно Катастар водова може да се поднесе у форми папирног документа до 31. децембра 2020. године, као и да се уз захтев достављају исправе за упис у оригиналу, овереном препису или овереној копији, која садржи констатацију да је препис односно копија верна оригиналу преписане односно копиране исправе, а уз то и доказ о уплаћеној такси. Дакле, нетачне су информације које се појављују у пракси да странкама није дозвољено да Служби за катастар непокретности предају поднеске, већ да то морају чинити преко јавног бележника, који би у том случају представљао неку врсту курирске службе. Напротив, када су у питању захтеви за упис по уговорима (и осталим правним основима за упис) насталим пре 1. 7. 2018. године, када је отпочела примена наведених законских одредби, странке могу да их поднесу једино у писменој форми, директно поменутој служби.
ПРЕТХОДНЕ ПРОВЕРЕ
Неспорно да је прва адреса за упознавање са регистарским и својинскоправним карактеристикама предметне непокретности надлежна служба за катастар непокретности, као служба у оквиру Републичког геодетског завода, која је надлежна за вођење Катастра непокретности. Закон о државном премеру и катастру дефинише Катастар непокретности као основни и јавни регистар о непокретностима и стварним правима на њима у који се уписују непокретности, и то: 1) земљиште (катастарске парцеле пољопривредног, шумског, грађевинског, водног и другог земљишта); 2) надземни и подземни грађевински објекти (зграде свих врста, привредни објекти, објекти културе, спорта и рекреације, склоништа и други грађевински објекти) и 3) посебни делови објеката који чине грађевинску целину (стан, пословни простор, гаража и други). С обзиром на то да се ради о јавном регистру, купац слободно може да изврши увид у податке о предметној непокретности који су регистровани у Катастру непокретности и да на тај начин провери информације о природи, структури, површини, ознаци, спратности и другим физичким особинама предметне непокретности, али и о (не)постојању права својине, њеном титулару, као и о постојању других права и терета на непокретности. Према редовној ситуацији, непокретност је евидентирана у Катастру са подацима који је ближе одређују, са уписаним правом својине на име лица које се у конкретном случају легитимише као продавац и на њој нема уписаних терета и ограничења који би ометали пренос права својине на истој. Међутим, неретке су ситуације у којима о предметној непокретности нису уписани сви подаци (нпр. не постоји уписана површина, кућни број и сл.) или је уместо лица које се легитимише као продавац уписано неко друго лице, односно не постоји уписан титулар права својине на предметној непокретности. Осим тога, често су у Катастар непокретности уписане одређене забележбе које на одређени начин могу да ограничавају промет непокретности или да га чак потпуно забрањују, па је у сваком конкретном случају потребно обратити пажњу на њихово постојање како би се установило да ли постоји одређени ризик за купца и у којој мери. У случају недостатка неког од података о непокретности, купац о њима може да прибави информације код других органа или да затражи додатну документацију од продавца. Међутим, уколико у Катастар непокретности као ималац права својине није уписан продавац, биће потребно да продавац купцу предочи исправе којима се доказује правни континуитет између лица које је уписано као ималац права својине. Ове исправе нису неопходне само ради доказивања својинскоправног континуитета и доказивања права својине продавца, већ су неопходне и да би јавни бележник уопште прихватио да солемнизује такву исправу, али и да би надлежна служба за катастар могла да спроведе упис права својине на новог власника. Практично, утврђивање правног континуитета значи да је потребно презентовати све оне исправе које би биле подобне за упис права својине на име лица које их тим исправама заснивају (нпр. решења о дозволи употребе објекта, уговори о преносу права својине, оставинска решења, правоснажне судске пресуде или поравнања и др.).
За случај да у Катастру непокретности постоји уписана забележба која се односи на предметну непокретности, од велике је важности да се утврди природа те забележбе, с обзиром на то да забележбе представљају упис којим се у Катастар непокретности уписују чињенице које су од значаја за заснивање, измену, престанак или пренос стварних права на непокретностима, које се односе на личност имаоца права, на саму непокретност или на правне односе поводом непокретности. Из саме законске дефиниције види се да забележбе могу да се односе на читав спектар чињеница од значаја за промет непокретности, а самим тим што је забележба уписана у Катастар непокретности, подразумева се да нико не може да се позива на то да му подаци уписани у Катастар нису били или нису могли да буду познати.
У случају да непокретност није уписана у Катастар непокретности (нпр. нелегални објекти), купцу на располагању стоји посебан јавни регистар у ком може да провери да ли постоји забрана располагања правом својине на том објекту. У питању је Регистар судских забрана, који је уведен Законом о извршењу и обезбеђењу („Сл. гласник РС”, бр. 106/2015, 106/2016 – аутентично тумачење и 113/2017 – аутентично тумачење) као јавни регистар који садржи податке о привременим мерама донетим пре, у току или после судског поступка, којима се забрањује отуђење, односно оптерећење покретних ствари, непокретности или стварних права на непокретностима. У вези са овим регистром такође постоји законска претпоставка у складу с начелом јавности и нико се од тренутка уписа не може позивати на то да није упознат са забраном отуђења, односно оптерећења уписане непокретности, нити да му нису били познати подаци који су о њој уписани у регистар. Међутим, ова претпоставка односи се само на непокретности које нису уписане у Катастар непокретности, с обзиром на то да за оне непокретности које су уписане у Катастар постоји могућност уписа забележбе у исти. Овај регистар води Агенција за привредне регистре, а подаци садржани у регистру јавно су доступни преко интернет стране Агенције.
Чак и у ситуацијама када је све „чисто” у регистрованим подацима о непокретности, могу да постоје права трећих лица која нису регистрована и која у великој мери могу да утичу на законитост располагања предметном непокретношћу. Тако може да постоји уговорно право доживотног коришћења непокретности, уговорно право прече куповине, право закупа и др., што купац делимично може да провери увидом у документацију којом се доказује правни континуитет, онако како је описано у претходном делу текста. Због фактичке немогућности да прибави информације о свим могућим теретима и евентуалним правним узнемиравањима у праву својине на предметној непокретности, потребно је да купац инсистира на уношењу уговорних одредби којима ће се продавац обавезати да купцу пружи заштиту од евикције (правног узнемиравања).
Када је у питању стицање непокретности од физичких лица, питање које је од највећег значаја за проверу законитости располагања правом својине на непокретности јесте питање брачне тековине продавца, односно да ли својина на предметној непокретности представља посебну имовину продавца или заједничку својину стечену током трајања брака или ванбрачне заједнице. Породични закон („Сл. гласник РС”, бр. 18/2005, 72/2011 – др. закон и 6/2015) прописује да сваки супружник самостално управља и располаже својом посебном имовином, при чему посебну имовину представља имовина коју је супружник стекао пре склапања брака, као и имовина коју је супружник стекао у току трајања брака деобом заједничке имовине, односно наслеђем, поклоном или другим правним послом којим се прибављају искључиво права. С друге стране, Закон прописује да имовина коју су супружници стекли радом у току трајања заједнице живота у браку представља њихову заједничку имовину, којом супружници управљају и располажу заједнички и споразумно, као и да супружник не може да располаже својим уделом у заједничкој имовини нити може да га оптерети правним послом међу живима. Истим законом прописано је да имовина коју су ванбрачни партнери стекли радом у току трајања заједнице живота у ванбрачној заједници представља њихову заједничку имовину, као и да се на имовинске односе ванбрачних партнера сходно примењују одредбе овог закона о имовинским односима супружника. Имајући у виду све наведене законске одредбе, јасно је да је утврђивање чињенице да ли се ради о посебној имовини продавца или о заједничкој имовини од огромне важности за утврђивање законитости располагања предметном непокретношћу.
ПОСТУПАК ПРЕД ЈАВНИМ БЕЛЕЖНИКОМ
Након што изврше све претходне провере правног и фактичког статуса предметне непокретности и након што усагласе текст уговора о купопродаји непокретности, уговорне стране могу да контактирају са надлежним јавним бележником са захтевом за спровођење службене радње солемнизације уговора о купопродаји непокретности. Треба имати на уму да улога јавног бележника није да буде заступник странака, већ ималац јавних овлашћења који на непристрасан и стручан начин утврђује ваљаност и законитост правног посла који странке желе пред њим да закључе. Закон о промету непокретности одређује месну надлежност јавног бележника, прописујући да је за солемнизацију уговора о купопродаји непокретности искључиво надлежан јавни бележник на чијем се подручју налази непокретност која је предмет уговора, а ако се непокретности које су предмет уговора налазе на подручју више јавних бележника, надлежан је сваки од тих јавних бележника. С друге стране, Закон о јавном бележништву прописује да службено подручје јавног бележника обухвата подручје основног суда на којем се налази службено седиште јавног бележника. Дакле, службено подручје јавног бележника поклапа се са подручјем основног суда на ком се налази седиште јавног бележника, па је тако за солемнизацију уговора о промету непокретности која се налази на подручју Градске општине Вождовац, а спада у подручје надлежности Другог основног суда у Београду, надлежан сваки јавни бележник који има седиште на подручју тог суда (подручја градских општина Вождовац, Чукарица, Раковица и Гроцка). Важно је напоменути да се овако утврђена надлежност јавних бележника односи само на уговоре којима се прометује својина на непокретностима, док се њихова надлежност за спровођење неких других службених радњи утврђује на основу других законских одредби.
Пошто странке поднесу захтев јавном бележнику за солемнизацију купопродајног уговора, уз који су приложиле текст самог уговора и пратећу документацију којом доказују постојање предметне непокретности и продавчевог права својине на њој, јавни бележник је у обавези да размотри тај захтев. Закон не прописује форму у којој треба поднети захтев за предузимање службене радње, па се он може поднети у било којој форми (усмено, телефоном, електронском или обичном поштом), с тим што текст уговора чије се потврђивање тражи и пратећа документација по природи ствари могу да се поднесу у писаној или електронској форми. Закон о јавном бележништву прописује да јавни бележник испитује да ли странке имају правну и пословну способност која се тражи за предузимање тог посла и да ли су овлашћене да предузму правни посао, затим да је јавни бележник дужан да објасни странкама смисао правног посла, да им укаже на његове последице и да испита да ли је правни посао дозвољен, односно да није у супротности са принудним прописима, јавним поретком и добрим обичајима, али и да не сме да ускрати предузимање радњи за које је овлашћен, осим када је тим законом друкчије прописано. Дакле, одлука јавног бележника да ли ће прихватити захтев странака за предузимање службене радње не зависи од његове дискреционе оцене, већ је његова дужност да тај захтев прихвати, осим у оним случајевима када утврди да би предузимање те радње било у супротности са законом. Ако јавни бележник утврди да нису испуњени услови за потврђивање исправе, решењем ће одбити да предузме службену радњу, а против тог решења странка може да изјави приговор надлежном суду на чијем се подручју налази службено седиште поступајућег јавног бележника у року од осам дана од дана достављања преписа решења.
У поступку провере основаности захтева страна за солемнизацију уговора о купопродаји непокретности јавни бележник ће, у суштини, извршити све оне провере које су претходно наведене, наравно на много подробнији и стручнији начин у односу на саме странке, али ће извршити и неке додатне провере за које странке немају могућност. Такође, поступајући јавни бележник је овлашћен да при испитивању основаности захтева странака користи и евентуална сазнања о странкама, предмету уговора или самом правном послу, која је стекао раније (нпр. ако је јавни бележник у спровођењу неке раније службене радње дошао до сазнања да продавац нема пословну способност, одбиће захтев за солемнизацију уговора без обзира на то што то странке нису споменуле у новом захтеву). Како је већ споменуто, Закон о промету непокретности увео је обавезу вођења посебне евиденције о уговорима о промету непокретности, која садржи податке о уговорницима, податке о непокретности и податке о јавнобележничком запису о уговору о промету непокретности или податке о уговорима о промету непокретности које су потврдили (солемнизовали) јавни бележници. С тим у вези постоји и законска обавеза јавног бележника да, ако на основу извршеног увида у посебну евиденцију о уговорима о промету непокретности утврди да су у суду већ оверени потписи на уговору о промету исте непокретности, да је код јавног бележника или у суду сачињен јавнобележнички запис о промету исте непокретности, односно да је код јавног бележника потврђен (солемнизован) уговор непокретности, а продавац је исто лице, упозори уговорнике и о томе унесе упозорење у складу са правилима којима је уређена јавнобележничка делатност, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, треба да одбије да предузме тражену службену радњу.
Након што јавни бележник утврди испуњеност законских услова за солемнизацију уговора о купопродаји, странкама ће заказати термин када могу да приступе у канцеларију јавног бележника ради закључивања и солемнизације уговора. Поступак потврђивања (солемнизације) уговора пред јавним бележником састоји се у томе да се странкама чита предметни уговор у присуству јавног бележника, након чега странке потписују уговор и изјављују да та исправа у свему и потпуно одговара њиховој вољи и да су је својеручно потписале. Ова изјава странака, затим потврда да је странкама у његовом присуству прочитана исправа, као и изјава да су странке поучене о садржини и правним последицама правног посла и други елементи пописани законом, уносе се у клаузулу о потврђивању (солемнизациону клаузулу) којом се врши потврђивање исправе и која је услов за пуноважност правног посла. На крају се странке и евентуални други учесници потписују на последњој страни солемнизационе клаузуле, након чега јавни бележник својим потписом и печатом оверава исту, увезује је са солемнизованим уговором и предаје странкама.
Претходно је већ споменуто да су јавни бележници обвезници доставе према Закону о поступку уписа у Катастар непокретности и водова, као и да путем е-Шалтера достављају солемнизоване уговоре и друге јавнобележничке исправе подобне за упис права у Катастар непокретности, чиме се спроводи законско начело обавезности уписа у поменути катастар. Законски рок у ком јавни бележник мора да достави исправе путем е-Шалтера износи 24 сата од састављања, потврђивања, односно оверавања јавнобележничке исправе. С тим у вези потребно је да странке обрате пажњу на одредбе уговора који сачињавају, конкретно на уговорне одредбе о безусловној сагласности за упис права својине (clausula intabulandi). Наиме, у пракси је најчешћи случај да продавац и купац прво закључују и код јавног бележника солемнизују уговор о купопродаји непокретности, па да након тога одлазе у банку ради преноса купопродајне цене било са рачуна купца било из средстава стамбеног кредита. Уколико би продавац у самом уговору дао купцу безусловну сагласност за упис права својине на предметној непокретности (clausula intabulandi) пре него што је од купца примио цео износ купопродајне цене, ризиковао би да купац буде уписан у Катастар непокретности као власник непокретности, а да претходно није извршио своју обавезу према продавцу. Тада би једина правна могућност продавца била да против купца покрене парнични поступак са тужбеним захтевом за исплату купопродајне цене или раскид уговора, што му због трајања парничног поступка свакако не иде у прилог. Да би се избегла наведена ситуација, уговорне стране најчешће уговарају обавезу продавца да, након што прими купопродајну цену у целости, купцу накнадно изда потврду о исплати купопродајне цене, уз коју му даје и безусловну clausulа intabulandi. Ова потврда се даје у форми једностране изјаве која, због начела паралелизма форми, мора да прати форму уговора на који се односи и такође мора да буде сачињена у форми јавнобележнички потврђене (солемнизоване) исправе. У наведеном примеру поступајући јавни бележник ће, након солемнизације купопродајног уговора, а у року од 24 сата од солемнизације, путем е-Шалтера исти доставити надлежној служби за катастар непокретности ради уписа предбележбе, као врсте уписа којом се условно стичу, преносе, ограничавају или престају стварна права на непокретностима. Уписом предбележбе биће заштићени и продавац и купац – продавац тиме што и даље остаје уписани власник непокретности јер купцу још увек није дао clausulа intabulandi, а купац тиме што је постојање уговора учињено видљивим свим трећим лицима и што ће, након исплате купопродајне цене у целости и добијања clausulа intabulandi од продавца, оправдати ову предбележбу коначним уписом својине на своје име. Након што купац исплати купопродајну цену у целости, продавац је у обавези да код јавног бележника (истог код ког је солемнизован уговор о купопродаји или било ког другог са територије Републике Србије) солемнизује своју једнострану изјаву којом купцу даје безусловну сагласност за упис права својине (clausulа intabulandi). Након солемнизације ове изјаве, јавни бележник ће исту опет преко е-Шалтера доставити надлежној служби за катастар непокретности и при том ће назначити везу са уговором о купопродаји на који се изјава односи, а све како би Катастар извршио оправдање условног уписа – предбележбе и извршио коначни упис права својине на име купца.
У вези са применом Закона о поступку уписа у Катастар непокретности и водова и његовог начела електронске доставе ваља напоменути и могућност странака да, уз уговор о преносу права својине на непокретности, преко јавног бележника, као обвезника доставе, изврше доставу и пореске пријаве ради утврђивања пореза на пренос апсолутних права, односно пореза на наслеђе и поклон, као и пореске пријаве ради утврђивања пореза на имовину у вези са преносом који се тим уговором врши. Јавни бележник ове пријаве доставља надлежној служби за катастар непокретности, а ова их затим прослеђује надлежном пореском органу на поступање.
УМЕСТО ЗАКЉУЧКА
На крају треба напоменути да се и, поред свих наведених законских одредби и провера статуса непокретности, у свакодневном правном промету редовно дешавају бројне варијације својинскоправних атипичности, које у већој или мањој мери могу да утичу на правну ваљаност промета непокретности, али исте намерно нису биле предмет обраде у овом тексту. Међутим, иако су послови промета непокретности међу економски највреднијим правним пословима, они нису једини код којих се јављају те варијације, па стога циљ овог текста није да обесхрабри потенцијалне продавце и купце непокретности, већ да скрене пажњу на проблеме и недоумице које се најчешће јављају у пракси и да превентивним и едукативним приступом покуша да олакша њихово превазилажење.