Институт одржаја представља један од начина стицања права својине и других стварних права, при чему је широко заступљен у нашој судској пракси, у којој су се појавиле одређене дилеме и несугласице, које су ауторке настојале да, уз преглед постојећег стања, разреше, али и да понуде могуће одговоре.
НАЧИНИ СТИЦАЊА ПРАВА СВОЈИНЕ
По нашем праву, сходно Закону о основама својинскоправних односа („Сл. лист СФРЈ”, бр. 6/80 и 36/90, „Сл. лист СРЈ”, бр. 29/96, и „Сл. гласник РС”, бр. 115/2005 – др. закон), али и Закону о државном премеру и катастру, који представља lex specialis у односу на Закон о основама својинскоправних односа, својина се стиче по основу закона, одлуке државног органа, правног посла и наслеђивањем (члан 20. Закона о основама својинскоправних односа).
Стицање права својине по самом закону назива се у теорији оригинaрним начином стицања јер стицалац права својине не црпи своје право из права правног претходника – ранијег титулара права својине на истој ствари, већ га конституише испуњењем тачно одређених законских услова. У том смислу, обим права правног претходника није релевантан за стицаоца, штавише, предмет оригинарног стицања могу бити и тзв. ничије ствари (res nullius), дакле ствари које раније нису биле предмет права својине. По самом закону право својине стиче се стварањем нове ствари, спајањем, мешањем, грађењем на туђем земљишту, одвајањем плодова, одржајем, стицањем својине од невласника, окупацијом и у другим случајевима одређеним законом. Када је у питању институт одржаја, ради се о стицању права својине на стварима које већ припадају некоме, али на основу одређених правних чињеница чије је постојање прописано законом.
С друге стране, стицање на основу правног посла (уговором или једностраном изјавом воље) или наслеђивањем у теорији се назива деривативним, јер стицалац своје право изводи (деривира) из права свог претходника, ранијег титулара својине на истој ствари. За овај начин стицања својине важи правило да на правног следбеника не може да се пренесе више права, односно већи обим права од оног који припада правном претходнику (Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Самим тим, деривативним начином стицања не може да се стекне право својине на стварима које раније нису имале власника.
Пошто се овај текст бави питањем стицања својине, али и других стварних права одржајем, важно је напоменути да се овде ради о оригинарном начину стицања који се заснива на државини на ствари. Ова државина мора бити одређеног квалитета у погледу законитости и савесности и мора трајати одређено време како би довела до стицања права својине. Такође, Закон о основама својинскоправних односа (даље: ЗОСПО) разликује и одржај на покретним и непокретним стварима, па је за стицање права својине на покретним стварима путем одржаја потребно краће време.
Институт одржаја је један од начина стицања права својине који се примењује у ситуацији када режим својине у законом одређеном временском периоду није уређен на други начин, било правним послом било судском одлуком. Кроз законом одређено време приоритет се даје другим институтима да се путем њих уреди право својине, а тек уколико други правни основ стицања власништва не постоји, онда се по захтеву странке примењује институт одржаја којим се уређује право својине, али само ако оно није уређено на други начин.
УСЛОВИ ПОТРЕБНИ ЗА СТИЦАЊЕ СВОЈИНЕ ОДРЖАЈЕМ
У зависности од тога да ли је државина на ствари законита и савесна или само савесна, разликују се две врсте одржаја – редован и ванредни. Државина је законита ако се заснива на пуноважном правном основу који је по правилу подобан за стицање оне врсте стварног права која је предмет тог правног посла. Правни послови који могу довести до законите својинске државине најчешће су уговори, као што су купопродаја, трампа, поклон. Супротно од тога, ако се државина не заснива на пуноважном правном послу, онда није законита. Државина је савесна ако држалац не зна или не може да зна да ствар коју држи није његова. Несавестан је држалац који је знао или је морао да зна да се предузетим послом или радњом не може стећи право на ствари коју држи.
За редован одржај потребно је да стицалац буде савестан и законити држалац и то за покретне ствари на које други има право својине, стиче право својине на њих одржајем протеком три године, док се за стицање својине одржајем на непокретним стварима захтева да је савесна и законита државина трајала десет година.
За ванредни одржај захтева се да је државина савесна. Дакле, не тражи се законитост државине, али је због тога рок за стицање својине ванредним одржајем дужи и за покретне ствари износи десет година, а за непокретности двадесет (члан 28. ЗОСПО-а).
Наследник постаје савестан држалац од тренутка отварања наслеђа и у случају када је оставилац био несавестан држалац, а наследник то није знао нити је могао знати, при чему време за одржај почиње да тече од тренутка отварања наслеђа.
Време потребно за одржај почиње да тече оног дана када је држалац ступио у државину ствари, а завршава се истеком последњег дана времена потребног за одржај. У време потребно за одржај урачунава се и време за које су претходници садашњег држаоца држали ствар као савесни и законити држаоци, односно као савесни држаоци. На прекид, односно застој одржаја сходно се примењују одредбе о прекиду односно застоју застарелости потраживања (члан 30. ЗОСПО-а).
Као што је речено, за стицање својине путем редовног одржаја потребно је испуњење услова и то да је државина законита и савесна, као и законом прописани протек времена. Практични примери говоре о томе да је највећи проблем доказивање законитости државине. Судска пракса је заузела став да савесни држалац који је био у посредној државини ствари може да стекне право својине одржајем у смислу одредбе члана 28. став 4. Закона о основама својинскоправних односа, јер члан 70. истог закона предвиђа различите видове државине – непосредну државину, посредну државину и судржавину. Посредну државину ствари има лице које фактичку власт на ствари врши преко другог лица коме је по основу плодоуживања, уговора о коришћењу, закупа, чувања, послуге или другог правног посла дало ствар у непосредну државину, па и ова врста државине, уз испуњење других законских услова, може да води стицању својине путем одржаја.
Одредба члана 72. Закона о основама својинскоправних односа дефинише законитост и савесност државине и прописује да је државина законита ако се заснива на пуноважном правном основу који је потребан за стицање права својине и ако није прибављена силом, преваром или злоупотребом поверења, а савесна ако држалац не зна или не може да зна да ствар коју држи није његова, при чему се савесност државине претпоставља.
Из наведених законских норми произлази да одржајем може да се стекне право својине на туђој ствари уколико су кумулативно испуњени законом прописани услови. Оригинарност стицања својине одржајем и његово дејство огледају се у томе што невласник који држи непокретност постаје њен власник, а дотадашњи власник губи право својине на поменутој ствари.
Услов законитости и савесности државине мора да постоји током целог рока потребног за одржај.
СТИЦАЊЕ СВОЈИНЕ ОДРЖАЈЕМ ПРЕ СТУПАЊА НА СНАГУ ЗОСПО-а
Ако се ради о позивању на стицање својине прометом и протеком времена учињеном пре ступања на снагу Закона о основама својинскоправних односа, као и позивањем на одржај, треба применити одредбе Српског грађанског законика. Према одредби параграфа 929. Српског грађанског законика, чије су се одредбе као правна правила примењивале до доношења Закона о основама својинскоправних односа, време потребно за одржај, када непокретност није уписана у земљишне књиге нити је о истој издата тапија, износило је 24 године. У таквом случају, ако је до подношења тужбе протекао рок од најмање 24 године, а тужилац доказао да је имао закониту и савесну државину, испуњени су законски услови да по основу одржаја тужилац фактичку власт над спорном непокретности претвори у право својине.
ПРАВНО ДЕЈСТВО ПРЕСУДЕ КОЈОМ ЈЕ УТВРЂЕНО ПРАВО СВОЈИНЕ ПУТЕМ ОДРЖАЈА
Одржајем се право својине на непокретности стиче у тренутку наступања правних чињеница које закон прописује, па упис такве својине у јавни регистар непокретности на основу донете пресуде има деклараторан, а не конститутиван карактер.
Стицање својине путем одржаја, редовног или ванредног, појављује се у пракси било кроз постављен захтев (тужбени захтев – постављен тужбом) било кроз оспоравање права својине тужиоцу од стране туженог, који се брани истицањем свог права својине на истој непокретности стеченој путем одржаја, када се ради о чињеничним наводима којима тужени оспорава тужбени захтев и у погледу којих предлаже извођење доказа. О постојању чињеница које воде стицању својине путем одржаја на одређеној непокретности суд никада не води рачуна по службеној дужности, нити одређује извођење доказа на те околности без предлога парничних странака.
СТРАНАЧКА ЛЕГИТИМАЦИЈА
У спору ради стицања права својине по основу одржаја на основу члана 28. ставови 2. и 4. Закона о основама својинскоправних односа пасивно је легитимисано лице које је уписано у катастар као власник непокретности у моменту подношења тужбе, док је у спору ради стицања права коришћења по основу одржаја пасивно легитимисано и лице које је уписано у катастар као држалац предметне непокретности у моменту подношења тужбе. Потпуна пасивна легитимација постојаће ако су тужбом обухваћени сви власници и корисници уписани на непокретности на којој се потражује утврђење права својине (коришћења) путем одржаја. Ради се о нужним супарничарима, па тужбом морају да буду обухваћена сва лица која су уписана у катастар као власници односно држаоци предметне непокретности јер су учесници материјалноправног односа, с обзиром на то да због природе правног односа спор може да се реши само на једнак начин према свим учесницима (чланови 210. и 211. ЗПП-а).
Сходно томе, по тужби за утврђење права својине на непокретности (најчешће се ради о земљишту) путем одржаја ради се о нужном супарничарству лица на која се тужба односи и која су уписана у надлежне јавне књиге – Катастар непокретности, као носиоци права на предметној непокретности (као власници или корисници), па се не би могло утврђивати право својине у односу на поједине титуларе који имају право коришћења, без утврђивања истог права других лица која су уписана у Катастар непокретности на истом земљишту са правом својине. Ово је посебно важно у ситуацији када се ради о пасивној легитимацији наследника и правних следбеника лица од кога је прибављена непокретност или лица које је било уписано као једини носилац својинских овлашћења у јавном регистру непокретности.
Такође, одредбама важећег и претходно важећег Закона о наслеђивању прописано је да заоставштина умрлог лица прелази по сили закона на његове наследнике у тренутку његове смрти. Из наведеног произлази правило да тужбом за утврђење права својине путем одржаја морају да буду обухваћени сви наследници лица у односу на које се такво потраживање истиче. Необухватање свих његових правних следбеника чини тужбу непотпуном у погледу пасивне легитимације и тужбени захтев треба одбити.
ЗАКОНИТОСТ
Као што је наведено, државина је законита ако се заснива на пуноважном правном основу који је потребан за стицање права својине и ако није прибављен силом, преваром или злоупотребом поверења.
У ситуацији када се претендује на стицање права својине путем одржаја и позива на закониту државину стечену писменим уговором о купопродаји непокретности, куће или нпр. пољопривредног земљишта, када је исплаћена купопродајна цена и тужилац као купац ступио у посед предметне непокретности, поставља се питање да ли се ради о законитој државини ако уговор о купопродаји није оверен у суду у време када је судска овера била законом прописани услов и начин за ваљан промет непокретности. Ако је, према Закону о промету непокретности важећем у време извршене купопродаје непокретности, уговор о преносу права на непокретности између физичких лица морао да се закључи у писменој форми, а потписи да се овере у суду, тада уговор који није сачињен како је наведено не би производио правно дејство. Уколико уговор није конвалидиран, не ради се о законитој државини подобној за стицање права својине путем одржаја.
У одређеном броју случајева тражено је утврђење права својине путем одржаја од стране лица које је непокретност користило заједно с власником непокретности, најчешће даљим сродником који није законски наследник титулара права својине. У таквој ситуацији не ради се о законитој државини и такво коришћење, односно посед непокретности чак ни протеком законског рока од 20 година не може да води стицању својине. Време коришћења непокретности заједно с власником непокретности, а у својству закупца, подстанара, у својству даљег рођака коме је власник непокретности допустио да непокретност заједно с њим користи, као и у својству члана породичног домаћинства власника непокретности, не може да се рачуна у временски рок који води стицању права својине одржајем јер није испуњен ни услов законитости ни услов савесности.
Није законит основ државине ако је посед стечен уговором о закупу, поготово ако је исти привременог карактера.
О томе говори најновија одлука Апелационог суда у Београду:
У конкретном случају тужилац је државину на предметним катастарским парцелама стекао по основу уговора о закупу који је у својству закупца закључио са Друштвеним фондом за грађевинско земљиште општине Г., као закуподавцем, дана 9. 12. 1992. године, а којим су му предметне непокретности предате на привремено коришћење на период од десет година. Тужилац није имао закониту државину предметних парцела, дефинисану одредбом члана 72. Закона о основама својинскоправних односа, с обзиром на то да није имао пуноважан правни основ потребан за стицање права својине на земљишту, имајући у виду да уговор о закупу не преставља основ за стицање права својине, већ основ за коришћење спорних парцела. Такође, имајући у виду да је државину тужилац на спорним непокретностима имао по основу закљученог уговора о закупу на основу ког је имао право привременог коришћења спорних парцела, то исти није могао оправдано веровати да спорне непокретности користи и држи као власник, односно да тужилац није могао да не зна да непокретности које држи нису његове, па се државина тужиоца не може сматрати савесном, односно да тужилац није био савесни држалац спорних непокретности – катастарских парцела на којима тражи утврђење права својине путем одржаја, због чега путем одржаја не може да стекне право својине на истима.
У вези са питањем законитости државине као основа за редован одржај поставља се и питање може ли се право својине одржајем стећи на основу фиктивног правног посла. По ставу новије праксе не може јер овако закључен правни посао не води стицању права својине.
САВЕСНОСТ
За стицање права својине путем одржаја прописани су услови који морају да буду кумулативно испуњени, а један од њих је савесност држаоца, која се претпоставља према одредби члана 73. ЗОСПО-а, али у случају оспоравања постојања савесности, иста се доказује.
Под савесном државином подразумева се државина код које држалац оправдано верује у правни основ своје државине и сматра да је он и титулар права чију садржину врши. Према наведеним правилима, савестан је онај држалац непокретности који оправдано верује да је њен власник јер сматра да постоји законити основ за стицање својине на непокретности коју држи од претходног власника и да није знао нити је према околностима случаја могао знати да непокретност коју држи није његова. Заблуда о правном основу мора бити таква да лице према нормалним околностима није могло да сумња да није стекло право које фактички врши.
Када је у питању ванредни одржај, савестан је онај држалац непокретности који оправдано верује да је њен власник јер сматра да постоји законити основ за стицање својине на непокретности коју држи од претходног власника, као и да није знао нити је према околностима случаја могао да зна да непокретност коју држи није његова. С обзиром на то да постоји законска претпоставка савесне државине, терет доказивања несавесности држаоца непокретности има противна страна.
Савесна државина мора постојати за све време рока потребног за одржај, без обзира на то да ли се заснива на пуноважном правном основу или не, а несавесна државина не може никада, па ни протеком времена прописаног за ванредни одржај довести до стицања права својине.
Уколико је утврђено да је лице које претендује на стицање права својине путем одржаја знало да је предметна непокретност у својини другог лица јер је раније предузимало радње за стицање својине подношењем захтева у односу на исту непокретну ствар (тужбе, ванпарнични поступак, покретање извршног поступка), не може се сматрати да је било у уверењу да је оно власник те непокретности, па није испуњен услов савесности за стицање својине путем одржаја. Уколико је тужилац све време трајања државине знао да није искључиви власник спорне непокретности, то искључује постојање савесности, а самим тим и могућност стицања права својине на истој путем одржаја.
О наведеном најбоље говори следећа одлука Врховног касационог суда од 22. 2. 2018. године:
У конкретном случају тужилац је 1964. године купио зграду и земљиште од продавца, док је тужени купио зграду и суседну парцелу од истог продавца. Тужилац је уведен у посед земљишта 1964. године и исто је одмах оградио. Налазом геометра утврђено је да је спорни део парцеле туженог од 95/516 на терену део који је заједно с купљеном парцелом купио и користи тужилац. Парцела је 1980. године прешла у режим друштвене својине, а сада се у Катастру непокретности води као државна својина. Спорни део парцеле води се на туженог с правом коришћења. Тужилац је преко свог правног претходника и лично од 1964. године, па до данас у државини купљеног дела катастарске парцеле која представља део његовог плаца. Купопродајни уговор тужиоца је закључен у писменој форми прописаној чланом 9. тада важећег Закона о промету земљишта и зграда („Службени лист ФНРЈ”, бр. 26/54, 19/55, 48/58, 30/62 и 53/62) који није предвиђао оверу таквог уговора, која је постала обавезна тек по основу Закона о промету непокретности који је ступио на снагу 21. 4. 1974. године. Тужилац је стекао право својине по основу тзв. редовног одржаја (законита и савесна државина) у смислу члана 28. ст. 2. Закона о основама својинскоправних односа у року од 10 година који је истекао фебруара месеца 1974. године.
СТИЦАЊЕ СВОЈИНЕ ОДРЖАЈЕМ КАДА ЈЕ НЕПОКРЕТНОСТ УПИСАНА У ЈАВНИ РЕГИСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ
Један од потребних услова за стицање својине одржајем јесте савесност стицаоца, с тим што се она претпоставља. У случају оспоравања елемента савесности, иста се доказује. Постављено је питање постојања савесности у случају када је на непокретности уписана својина другог лица у јавном регистру непокретности (земљишној књизи, катастру) у време стицања и уласка у посед, као и током трајања времена потребног за одржај, на које се стицалац позива. У том погледу постоји различита судска пракса. У једном броју случајева судови су заузели став да, уколико је стицалац доказао да заиста није знао да је непокретност уопште уписана у Земљишној књизи, као ни за лице чија је својина (државина) такође уписана на предметној непокретности, тада је, уз остале испуњене услове, испуњен и услов савесности за стицање права својине на датој непокретности путем одржаја. Међутим, ауторке овог текста приклањају се супротном становишту, заузетом у већем броју судских одлука, а то је да не може бити савестан држалац оне непокретности која је у време ступања у посед и у време потребно за одржај била уписана у јавни регистар непокретности, као и власништво на истој, јер су и Земљишна књига и Катастар непокретности јавне књиге у којима важи начело поуздања у уписане податке. Према свим важећим законима у прошлости, подаци из Земљишне књиге, тапија и Катастра представљају јавне податке, доступне свим заинтересованим лицима. У случају стицања својине путем правног посла, основ (iustus titulus) није довољан, па је за стицање нужан и начин (modus acquirendi), тј. упис у јавне регистре (члан 33. Закона о основама својинскоправних односа). Закон о државном премеру и катастру наређује да се својина и друга стварна права на непокретности стичу, преносе и ограничавају уписом у Катастар непокретности, а престају брисањем уписа (конститутивност уписа). У непосредној вези са начелом уписа, јавности и обавезности налази се и правило начелног карактера којим се штите трећа савесна лица која су у правном промету иступила са поверењем у истинитост и потпуност јавног регистра приликом закључивања правних послова, нарочито приликом закључења уговора о купопродаји непокретности која је уписана у надлежне јавне књиге (чланови 62–64 истог закона). У таквој ситуацији, од сваког просечно савесног грађанина очекује се да приликом било које врсте стицања – ступања у посед непокретности изврши проверу стања у јавном регистру непокретности. Ако то није учињено, не може се сматрати да је стицалац савестан, па није испуњен поменути услов за стицање права својине на непокретности путем одржаја. Начело савесности са пажњом просечног грађанина подразумева проверу земљишнокњижног, односно катастарског стања за непокретности које нису ванкњижно власништво и које су биле уписане у надлежне регистре непокретности.
СТИЦАЊЕ ПРАВА КОРИШЋЕЊА ОДРЖАЈЕМ НА НЕПОКРЕТНОСТИМА У ДРЖАВНОЈ СВОЈИНИ
У погледу стицања права својине одржајем на непокретности у приватној својини није било недоумица и дилема приликом примене законских одредби и одлучивању о таквој врсти захтева.
Када је у питању примена института одржаја на непокретности (земљишту) у државној односно јавној својини, у последњих неколико година приметан је већи број судских поступака са таквом врстом захтева, као и различитих решења по питању могућности стицања права својине одржајем на непокретностима у том режиму.
Према одредбама Закона о основама својинскоправних односа у време када је донет, 1980. године, није се могло стећи право својине на друштвеном односно државном земљишту путем одржаја. Изменама и допунама Закона о основама својинскоправних односа од 4. 7. 1996. године брисано је правило о немогућности стицања својине на непокретностима путем одржаја у друштвеној својини. Имајући у виду да су поменутим изменама и допунама („Сл. лист СРЈ”, број 29/96) из 1996. године изједначени сви својински облици и да су брисани чланови 2. и 29, који нису допуштали стицање права својине по основу одржаја на друштвеној својини, то од момента ступања на снагу наведеног закона (2. август 1996. године) и физичка лица могу да постану титулари права својине по основу оригинарног стицања на непокретностима које су се у јавним књигама водиле као друштвена својина, под условима из члана 28. ст. 2. и 4. Закона о основама својинскоправних односа.
На првом месту постављено је питање да ли се одржајем може стећи право коришћења, с обзиром на то да је законским нормама прописано стицање одржајем права својине на непокретности, а не право коришћења. Према заузетом ставу у неким најновијим судским одлукама, право коришћења је уже право од права својине и ако оно може да се трансформише у приватну својину по основу одлуке надлежног органа управе, онда и одлуком суда може да се утврди право коришћења стечено путем одржаја по аналогији са правилима о стицању својине по основу одржаја. После доношења Закона о планирању и изградњи („Сл. гласник РС”, бр. 72/09, 81/09, 64/10), којим се дозвољава конверзија права коришћења земљишта у право својине (одредбом члана 102, по коме се право коришћења на грађевинском земљишту претвара у право својине без накнаде), према аналогији исто може да се примени и на право коришћења, па у парници може да се потражује (захтев тужиоца) или приговором истиче (истицање туженог) стицање права коришћења путем одржаја.
Највећи број захтева пред судом односи се на стицање путем одржаја када је према наводима тужбе ступање у посед непокретности било 50-их и 60-их година, при чему у готово свим случајевима парнична странка не поседује писмени уговор о стицању и позива се на посед преко правних претходника. У овим ситуацијама треба правити разлику између тога да ли је правни посао по основу кога се ступа у посед непокретности (најчешће уговор о купопродаји) закључен у писменој или усменој форми и када је то било, а имајући у виду да је један од услова за стицање својине одржајем – законитост државине. Ово јер је тек Закон о промету земљишта и зграда (1954. година) предвидео обавезну писмену форму уговора, што значи да је промет обављен пре ступања на снагу овог закона био ваљан и ако је учињен усмено, уз уговарање битних елемената уговора, а у том случају био би испуњен и услов законитости за стицање својине одржајем.
Скоријим судским одлукама заузет је став да је дозвољено стицање права коришћења на градском грађевинском земљишту путем одржаја у случају да су испуњени законом прописани услови. Међутим, право коришћења не може да се трансформише у право својине путем одржаја. Наиме, градско грађевинско земљиште које се на дан 4. 7. 1996. године, када је ступио на снагу Закона о изменама и допунама Закона о основама својинскоправних односа, налазило у државној својини, не може одржајем да промени својински режим из права коришћења, како је уписано у јавни регистар непокретности, у право својине. Конверзија права коришћења у право својине спроводи се по правилима управног поступка, а решење надлежног органа представља основ стицања својине на земљишту сходно одредби члана 20. Закона о основама својинскоправних односа.
Занимљива је и одлука Апелационог суда у Београду од 11. 5. 2017. године, у којој је изнет став да се право својине на грађевинском земљишту не може стећи путем одржаја на основу чл. 28. Закона о основама својинскоправних односа, с обзиром на то да је право на том земљишту регулисано посебним прописима (Законом о планирању и изградњи, односно ранијем Закону о грађевинском земљишту). Суд је одбио захтев тужиље у којем је тражила да се утврди да је она корисник неизграђеног грађевинског земљишта које је уписано као државна својина са правом коришћења општине. Према утврђеном чињеничном стању, правни претходник (деда) тужиље био је титулар права својине на предметном неизграђеном грађевинском земљишту, односно парцели, која је 1962. године национализована и 1968. године одузета у складу са тада важећим Законом о национализацији најамних зграда и грађевинског земљишта, а чему се правни претходник тужиље није противио. У ванпарничном поступку окончаном 1973. године правни претходник тужиље је добио новчану накнаду за национализовано земљиште, али све до 1992. године тужена Република Србија, односно општина није укњижила своје право коришћења нити је наведену парцелу примила у посед, због чега је правни претходник тужиље предметну парцелу наставио да обрађује све до своје смрти 1985. године. У оставинском поступку иза њега, предметна парцела рачуната је као део заоставштине и додељена тужиљиној мајци, али је Решењем Другог општинског суда у Београду од 1992. године извршено отписивање предметне парцеле из заоставштине, с обзиром на то да је право коришћења на истој уписано у корист општине, те се предметно земљиште није појавило као део заоставштине у оставинском поступку вођеном иза тужиљине мајке. Тужиља је поднела захтев за враћање одузете имовине – земљишта Агенцији за реституцију, али је њен захтев одбијен с обзиром на то да је правни претходник тужиље добио накнаду за национализовано земљиште, након чега је тужиља поднела тужбу суду тражећи да се утврди њено право својине над предметном парцелом, позивајући се на стицање права својине одржајем из чл. 28. Закона о основама својинскоправних односа. Другостепени суд је изјављену жалбу одбио и првостепену пресуду потврдио, са заузетим правним ставом да се одржај као начин стицања својине не може примењивати и на стицање права коришћења грађевинског земљишта, имајући у виду да је право на том земљишту регулисано посебним прописима. Посебно је наглашена чињеница да је тужиља имала на располагању друга правна средства, и то захтев за поништај правоснажног решења о изузимању градског грађевинског земљишта у року од годину дана од дана ступања на снагу Закона о планирању и изградњи из 2003. године у управном поступку, као и могућност коришћења истог правног средства у року од шест месеци од дана ступања на снагу Закона о планирању и изградњи из 2009. године, али та правна средства тужиља није искористила.
ОДРЖАЈ И ГРАЂЕЊЕ НА ТУЂЕМ ЗЕМЉИШТУ
Када се ради о стицању права својине на објекту грађеном од сопствених средстава на туђем земљишту (на коме је власник Република Србија, а корисник тужени), не може се стећи право својине путем одржаја на бесправно изграђеном објекту који је градитељ градио сопственим средствима и сопственим материјалом јер стицање својине путем одржаја подразумева да се дејство таквог стицања огледа у томе да невласник који држи непокретност постаје њен власник, а дотадашњи власник губи право својине на поменутој ствари, што у конкретном није случај јер се ради о стицању својине грађењем на туђем земљишту сопственим средствима. Испуњеност услова за стицање својине подобне за упис у јавне књиге на бесправно изграђеном објекту испитује се и цени у управном поступку пред надлежним управним органом.
Међутим, као спорно појавило се питање да ли је дозвољено стицање на градском грађевинском земљишту путем одржаја када се ради о земљишту стеченом под зградом која је срушена. Из примера који следе произлази да треба да се прави разлика између изграђеног и неизграђеног градског грађевинског земљишта када је стицање путем одржаја у питању и да постоје различите судске одлуке по том питању.
Одлука Апелационог суда у Београду од 29. 2. 2012. године, којом је потврђена пресуда првостепеног суда у Београду, заузима став да таквог стицања не може бити. У том случају тужилац је уговорима о купопродаји из 1995. године од туженог (правних претходника) купио две куће, једну као књижно власништво, а другу као ванкњижно власништво на катастарској парцели на којој је правни претходник туженик био уписан као корисник. Прибављено је решење Министарства финансија 1997. године које је одобрило такав уговор о купопродаји непокретности. Након смрти продавца закључено је поравнање између тужиоца и правних следбеника туженог (продавца) којим је утврђено да у заоставштину пок. продавца не улази право коришћења предметне катастарске парцеле на којој се налазе обе купљене непокретности (две куће). После смрти продавца обе куће су срушене и саграђена једна нова кућа. Катастарска парцела на којој је иста изграђена води се као неизграђено градско грађевинско земљиште. Суд је одлучио да је неоснован тужбени захтев тужиоца којим је тражио да се на основу наведених уговора о купопродаји из 1995. године утврди да има право коришћења предметне катастарске парцеле јер се радило о неизграђеном градском грађевинском земљишту. Према члану 6. Закона о промету непокретности („Сл. гласник СРС” бр. 43/81) који је важио у време закључења уговора, где преносом права својине на објекту сопственик стиче право да користи само земљиште, односно парцелу док зграда постоји. Како друга кућа није имала грађевинску дозволу и више не постоји јер је срушена, а уговором о купопродаји је располагано само кућом, а не и парцелом јер уговором о купопродаји није пренето право коришћења на парцели, тужилац нема правни основ за коришћење предметне катастарске парцеле. У конкретном случају тужилац на коме је био терет доказивања није доказао када је и (тачно) на ком месту је изграђена нова кућа и да је изграђена у складу с важећим прописима у време изградње, а ради стицања права коришћења грађевинског земљишта на основу самог објекта на основу члана 83. Закона о планирању и изградњи („Службени гласник РС” бр. 47/2003). Сем наведеног, према члану 84. и 70. наведеног закона право коришћења грађевинског земљишта за редовну употребу објекта утврђује се у управном поступку подношењем захтева органу јединице локалне самоуправе надлежном за имовинскоправне послове под условима предвиђеним законом.
Новија ревизијска одлука Врховног касационог суда од 13. 6. 2018. године заузима супротан став: У том случају тужиља је 1994. године купила кућу коју је исте године срушила и на датој катастарској парцели саградила другу. Нову кућу тужиља је сазидала без дозволе, па је накнадно кућа легализована пред надлежним управним органом. Од 1994. године тужиља несметано користи и кућу и парцелу која представља двориште. Тужиља је пред Службом за катастар непокретности у Вршцу уписана као власник стамбеног објекта који се налази на спорној катастарској парцели. Тужена је уписана као власник друге куће и корисник обе парцеле, и парцеле коју користи тужиља и парцеле на којој је она саградила кућу (суседне парцеле настале цепањем претходно јединствене парцеле), иако од стицања користи део на коме је сама саградила кућу. Тужиља је тиме стекла право својине на кући коју је купила и право коришћења земљишта на коме је срушила купљену кућу и сазидала нову коју све време користи, без противљена тужене, чиме је тужиља савесни држалац и куће и спорне парцеле, те су испуњени услови из члана 28. ст. 2, чл. 30. ст. 1, члана 72. став 1. Закона о основама својинскоправних односа да стекне право коришћења на спорној парцели. Ово посебно из разлога јер је чланом 102. Закона о планирању и изградњи предвиђена могућност конверзије права коришћења земљишта у право својине, па се аналогијом ове законске одредбе има закључити да је право коришћења уже секторско право од права својине, чиме се и одлуком суда може утврђивати стицање права коришћења путем одржаја на градском грађевинском земљишту.
РЕПУБЛИКА СРБИЈА КАО НАСЛЕДНИК И МОГУЋНОСТ СТИЦАЊА СВОЈИНЕ ПУТЕМ ОДРЖАЈА
Поред свега, у најновијим судским одлукама приметно је ново тумачење одредаба Закона о наслеђивању које регулишу право Републике Србије на наслеђе, а у вези са стицањем својине одржајем према Закону о основама својинскоправних односа.
Чланом 8. став 4. Закона о наслеђивању („Сл. гласник РС”, бр. 46/95 и 6/2015) прописано је да је Република Србија последњи законски наследник, као и да по члану 29. ст. 1. истог закона држава наслеђује ако нема законских наследника. Одредбом члана 221. ст. 2. Закона о наслеђивању прописано је да право наследника да захтева заоставштину не застарева. Тиме се не дира у правила о одржају, стицању од невласника и застарелости потраживања.
У пракси су се појавиле ситуације да је оставински поступак окончан тако што је утврђено да оставилац нема наследника, па је имовину, коју, између осталог, чине ствари и непокретности, наследила Република Србија. Појавило се, као спорно, питање како применити претходно наведене законске прописе о одржају из Закона о основама својинскоправних односа и правила Закона о наслеђивању када се након дугог низа година појаве законски наследници који претендују на заоставштину на којој је Република Србија оглашена за наследника и када је на страни државе испуњен услов за стицање својине путем одржаја. Одређен број судских одлука заузео је став да је право наследника јаче право, које не застарева. Овде се мора правити разлика између ситуације када оставилац заиста и нема наследника и када лице има наследника, али у време расправљања заоставштине није познато да постоје, јер се не може изједначити чињеница да законски наследник није пронађен са чињеницом да исти не постоји. У овом случају требало би да се прибегне тумачењу воље законодавца када је установио право државе на наслеђе у случају да нема законских наследника иза смрти лица које поседује имовину (непокретности) као заоставштину. Како то произлази из цитираних законских норми, Закон о наслеђивању прописао је могућност наслеђивања Републике Србије само у ситуацији када законски наследници не постоје. Циљ установљења државе као законског наследника је да се спречи настајање имовине без власника и тзв. лежећег наслеђа, што би довело до правне несигурности. Уколико се након одређеног протека времена појави законски наследник, он је овлашћен да од Републике Србије, која је наслеђем на имовини лица без наследника постала само формални власник, потражује заоставштину.
У овом случају свакако постоји неусклађеност између прописа који регулише стицање својине одржајем у својинскоправном смислу (чл. 28. Закона о основама својинскоправних односа), као и услове за ову врсту стицања, а то су савесност стицаоца и протек времена, и прописа који регулишу стицање на заоставштини лица без законских наследника у корист државе (чл. 209. ст. 2. и члан 21. у вези са чланом 221. Закона о наслеђивању). У таквој ситуацији треба применити одредбе Устава РС које у члану 58. јемче право на имовину, као и право на имовину из члана 1. Протокола 1 Конвенције о људским правима и основним слободама. Ауторке овог текста стога сматрају да примат треба дати одредбама Закона о наслеђивању које регулишу право на наслеђе законских наследника.
(НЕ)МОГУЋНОСТ СТИЦАЊА ПРАВА НА НЕПОКРЕТНОСТИ ОДРЖАЈЕМ НА СУВЛАСНИЧКОМ УДЕЛУ
Својина одржајем може да се стекне само савесном државином, фактичком влашћу која мора постојати на тачно опредељеној ствари, на непокретности, у тачно опредељеним мерама и границама – на реалном делу, а не може да се стекне на идеалном делу непокретности. Судржавина не може да води стицању својине одржајем, односно право сусвојине не може да се стекне путем одржаја. Сусвојина постоји када више лица на истој ствари има право својине, али тако да је сваком од њих одређен идеални део због тога што ствар није реално подељена. Сувласник није власник целе ствари јер су носиоци права својине на неподељеној ствари сви сувласници заједно. Сувласник има овлашћења власника само на својој идеалној квоти. Из појма сусвојине произлази ограниченост својинског права сувласника који се налази у правној заједници са другим сувласницима, тако да га може вршити уз вођење рачуна о интересима осталих носилаца права својине на аликвотним деловима. С обзиром на наведену природу сусвојине, одржајем може да се стекне само право својине, и то савесном државином, фактичком влашћу која мора бити на тачно опредељеној ствари, на непокретности, у мерама и границама, односно на реалном делу непокретности, а не идеалном, па одржајем не може да се стекне сусвојина на идеалном делу ствари. Тако, ако се захтев за стицање права (својине) односи на право у идеалном делу непокретности (нпр. 1/2 или 1/6 одређене катастарске парцеле или стана), такво право не може да се стекне путем одржаја јер стицањем (најчешће куповином) непокретности у идеалном делу стицалац постаје сувласник на свакој честици предметне непокретности у висини свог сувласничког удела. Стицање својине путем одржаја подразумева посед тачно реално опредељене непокретности у законом прописаном временском периоду, а не и у односу на неопредељени сувласнички део другог сувласника, па право својине путем одржаја на идеално опредељеном делу непокретности не може да се стекне.
Гранични случајеви који су могли да произведу дилеме у тумачењу Закона јесу случајеви када тужилац тражи утврђење права својине путем одржаја на реално опредељеном делу зграде, која у нарави представља одређену засебну стамбену јединицу са описаном структуром, иако је у јавни регистар непокретности уписано сувласништво на целој згради, која се састоји од више стамбених јединица.
Ревизијском одлуком Врховног касационог суда од 31. 1. 2018. године, заузет је став да су правилне нижестепене одлуке којима је утврђено право својине тужиоца на уделу од 50/358 једнособног стана у приземљу зграде у Београду, који се налази десно од улаза и састоји од једног предсобља, једне собе и мокрог чвора, што су тужени дужни да признају и трпе да се тужилац на основу те пресуде укњижи као сувласник у јавном регистру. Заузето је становиште да се предметна зграда састоји од више станова, да има укупну површину од 358 m2 и да нема противречности када је сувласнички удео одређен у сразмери површине стана која се окористи – 50 m2 у односу на укупну површину стана, јер је у стварности реални део зграде који је представљао предмет утврђења одређен (површина стана од 50 m2). Како је тужилац купио тај тачно одређени део, исти користи као реално одвојену стамбену јединицу, он у стварности није у сукобу са трећим лицима која су у јавној књизи уписана као сувласници. Ово из разлога јер на спорној површини стана од 50 m2 сувласничка заједница реално не постоји и тај део је преносилац, сходно члану 14. став 2. Закона о основама својинскоправних односа, могао пренети на прибавиоца без сагласности осталих сувласника.
ОДРЖАЈ НА ШУМСКОМ ЗЕМЉИШТУ
Када је у питању стицање права својине одржајем на шумском земљишту, таква могућност постоји само ако се ради о земљишту у приватној својини. Режим шумског земљишта био је регулисан посебним законима у периоду (пре и) од 1945. године до данас, при чему је различито одређивао режим шумског земљишта, као и начин стицања својине на истом. Према одлуци Апелационог суда у Крагујевцу од 14. 11. 2013. године, за стицање права својине одржајем на шумском земљишту приликом ступања у посед истог пре ступања на снагу Закона о основама својинскоправних односа, потребно је применити одредбе Српског грађанског законика. Према правилима Српског грађанског законика која се примењују као правила по Закону о неважности правних прописа донетих пре 6. априла 1941. године и за време непријатељске окупације, и то параграфа 931, за стицање својине на шумском земљишту путем одржаја потребно је да су држаоци били у непрекидној државини шуме 43 године, један месец и 18 дана. И према Закону о шумама („Службени лист ФНРЈ” број 16/1961) није било могуће стећи својину на непокретностима у државној и друштвеној својини, па ни на шумама.
СТИЦАЊЕ ПРАВА СТВАРНЕ СЛУЖБЕНОСТИ ОДРЖАЈЕМ
Осим својине, одржајем може да се стекне и стварна службеност (чл. 51. ЗОСПО-а). У том смислу правни став, заузет на Саветовању грађанских и грађанско-привредних одељења Савезног суда, врховних судова и Врховног војног суда од 28. и 29. маја 1986. године, за овај начин стицања примењује се и данас у пракси.
По наведеном ставу државина права стварне службености стиче се фактичким вршењем овлашћења која чине садржину тог права, независно од воље власника послужног добра. За стицање права стварне службености одржајем потребна је државина остваривана под условима прописаним у члану 54. Закона о основама својинскоправних односа за време од 20 година. Титулар стварне службености стечене одржајем, која није уписана у земљишну књигу, своје право са успехом може да истиче и у односу на савесног стицаоца права својине на послужном добру.
У прилог оваквом ставу говори и новија одлука Апелационог суда у Крагујевцу, у којој се наводи да, ако је власник повласног добра фактички вршио стварну службеност у трајању од (најмање) 20 година, а власник послужног добра није се томе противио, испуњени су услови за стицање стварне службености одржајем. Према утврђеном чињеничном стању тужени је, заједно са својим правним претходницима, више од 20 година био у несметаној државини службености пролаза преко тужиочевих парцела, користећи тај пролаз као једини којим је могао доћи до својих парцела. Чланом 54. став 1. Закона о основама својинскоправних односа прописано је да се стварна службеност стиче одржајем ако је власник повласног добра фактички вршио службеност у трајању од (најмање) 20 година, а власник послужног добра томе се није противио. Став је ожалбеног суда да је првостепени суд на основу те законске одредбе правилно закључио да је тужени стекао право службености пролаза преко тужиочевих парцела, с обзиром на то да је, као власник повласног добра, фактички вршио службеност више од 20 година, а тужилац се, као власник послужног добра, томе није противио.
ЗАКЉУЧАК
Услови за стицање права својине одржајем прописани су Законом о основама својинскоправних односа, али се на правне односе настале пре ступања на снагу овог закона, дакле пре 1980. године, морају применити предратна правна правила, односно параграф 929. Српског грађанског законика.
ЗОСПО разликује редован и ванредни одржај и за њих предвиђа различите услове. Оно што је заједничко за обе врсте је да се сматрају оригинарним начином стицања својине. Осим својине, одржајем се стичу и стварне службености – у складу са чланом 54. ЗОСПО-а, али и право коришћења земљишта – у складу са изнетом судском праксом.
Овај начин стицања права својине и других стварних права широко је заступљен у нашој судској пракси, посебно када је у питању утврђење права својине на непокретностима. У пракси постоје дилеме и несугласице, нарочито када се расправља о могућности стицања права одржајем на градском грађевинском земљишту и питању савесности држаоца када је непокретност уписана у јавне књиге као власништво другог лица.
Овај текст нема претензије да све ове дилеме разреши, већ да дâ преглед постојећег стања и евентуално понуди могуће одговоре у спорним ситуацијама. Такође, идеја ауторки била је и да се у вези са неким спорним питањима започне дискусија која може да изроди нека нова практична решења.