Тростепеност у одлучивању и прописана хитност у поступању гаранција су заштите интереса грађана у ситуацијама када је одбијено предузимање радње од стране јавног бележника.
Јавни бележник је, према члану 4. Закона о јавном бележништву, овлашћен да саставља, оверава и издаје јавне исправе о правним пословима, изјавама и чињеницама на којима се заснивају права, затим да оверава приватне исправе, да преузима на чување исправе, новац, хартије од вредности и друге предмете, као и да на основу тог закона и по одлуци суда обавља послове који му се по Закону могу поверити и да предузима друге радње, у складу са Законом.
Јавни бележник не сме да ускрати предузимање радњи за које је овлашћен, осим када је то Законом прописано. Према члану 53. истог закона, он је дужан да одбије обављање службене радње ако је она неспојива са његовом службеном делатношћу, нарочито ако се његово учешће захтева ради постизања очигледно недопуштеног или непоштеног циља, затим ако утврди да је радња према Закону недопуштена, за коју сумња да је странка предузима привидно или да би избегла законске обавезе или да би противправно оштетила треће лице, као и ако утврди да странка нема пословну способност или из другог законског разлога не може пуноважно да закључује правне послове, изузев ако у поступку учествује законски заступник тог лица и ако располаже чињеницама да странка нема озбиљну и слободну вољу да закључи одређени посао.
Након изјављивања приговора странке на решење јавног бележника којим одбија предузимање радње, одлуку доноси основни суд према седишту јавног бележника.
Против решења којим се одбија приговор странка може да изјави жалбу надлежном вишем суду у року од 15 дана од дана достављања преписа решења. Другостепени суд је дужан да о жалби одлучи у року од 15 радних дана од дана достављања жалбе, а непоступање у року сматра се несавесним радом судије. Тада се јавља тростепеност у одлучивању.
Када поступа као повереник суда, јавни бележник доноси решење на које учесници у поступку имају право жалбе вишем суду као и у случају када се оставински поступак води пред судом. Тада постоји двостепеност у одлучивању.
Из образложења:
Одредбом члана 2. Јавнобележничке тарифе јавног бележника као повереника суда прописано је да у поступку за расправљање заоставштине награду и трошкове утврђује и обрачунава јавни бележник и наплаћује их од странака, у складу са Законом о јавном бележништву, при чему је дужан да у решењу којим одлучује о повереном поступку образложи одлуку о награди и трошковима, у складу са Законом. Члан 4. исте тарифе прописује да је основица за обрачун награде вредност заоставштине умањена за оставиочеве дугове, при чему се поменута вредност одређује на основу процене тржишне вредности ствари и права која сачињавају заоставштину, а јавни бележник је утврђује на основу података надлежних органа. Одредбама чланова 7. и 8. наведене тарифе прописан је начин одређивања награде која припада јавном бележнику за предузимање одређених радњи у поступку, и то према вредности заоставштине и вредности бода прописаног тим члановима.
С обзиром на то да је у конкретном случају, како то произлази из списа предмета, тржишна вредност заоставштине паушално утврђена најпре приликом састављања смртовнице у износу од 15.000.000,00 динара, а затим и приликом доношења ожалбеног решења о трошковима поступка, када је јавни бележник заоставштину оставиље паушално проценио на износ од преко 25.000.000,00 динара, при чему побијана одлука не садржи податке о томе на који начин су обрачунате висине награде и трошкова јавног бележника, иста је захваћена битном повредом одредаба парничног поступка из члана 374. став 2. тачка 12. ЗПП-а, на коју садржина жалбе основано указује, због чега је и морала да буде укинута.
(Решење Вишег суда у Београду, Гжјб. 10/17 од 21. 7. 2017. године)
Према овим одредбама Закона, у поступању јавног бележника могућа је једностепеност, двостепеност, али и тростепеност у одлучивању. У једном броју случајева јавни бележник доноси одлуку да ли ће предузети радњу по захтеву, при чему странке немају примедбе на поступање или одлуку бележника да не предузме службену радњу по захтеву странке. Уколико се не сложи са мишљењем бележника, странка изјављује приговор основном суду и тада се већ јавља двостепеност у одлучивању. Када бележник поступа као повереник суда, најчешће приликом оставинских поступака, онда се жалба на решење бележника изјављује Вишем суду. Уколико суд подржи мишљење странке и наложи поступање јавном бележнику, поступак остаје двостепен јер бележник нема правни лек против ове одлуке. Уколико основни суд подржи мишљење јавног бележника да нема услова за предузимање радње, странка може да изјави жалбу на ово решење, при чему о њој одлучује Виши суд, и тада настаје тростепеност у поступању.
У парничном поступку тростепеност у одлучивању је изузетак, и то у парницама у којима се може изјавити ревизија или други ванредни правни лек. Када јавни бележник одбије предузимање радње, тростепеност је предвиђена као правило, а не као изузетак. Ово решење одговара реалности ситуације, с обзиром на то да се ради о новој правосудној професији и постоји у циљу заштите интереса грађана.
Поставља се питање ко и када може да изјави приговор и жалбу у поступку који се води по Закону о јавном бележништву или да поднесе тужбу уколико је незадовољан радом јавног бележника.
То сигурно могу да буду странке у наведеном поступку. Закон изричито наводи да против решења јавног бележника којим одбија да предузме службену радњу, странка може да изјави приговор надлежном суду на чијем подручју се налази службено седиште поступајућег јавног бележника, у року од осам дана од дана достављања преписа решења. Суд је дужан да о приговору одлучи у року од осам радних дана од дана достављања приговора.
Странка која је учесник правног посла чије се потврђивање тражи у поступку пред јавним бележником, не може да изјави приговор суду због било ког поступања јавног бележника, осим у Закону изричито наведеног случаја када бележник одбије да предузме службену радњу.
Уколико је незадовољна начином поступања јавног бележника, странка може да поднесе притужбу на рад Јавнобележничкој комори и Министарству правде, који врше надзор над радом јавних бележника. Уколико постоје разлози за дисциплинску одговорност јавног бележника, дисциплински тужилац Коморе може да покрене поступак по пријави странке. Дисциплинска комисија Коморе, као првостепени орган, и Комисија Министарства правде одлучују у том случају. Закон не предвиђа могућност да Комора и Министарство правде наложе одређено поступање јавном бележнику, већ то може само суд. Ипак, ауторитет тих органа и њихова одлука имају дејство на поступање бележника.
Уколико је услед поступања јавног бележника у обављању делатности (члан 58) наступила штета за странку, она у парничном поступку од јавног бележника може да тражи исплату настале штете тужбом. Јавни бележник одговара за сваку штету коју су проузроковали јавнобележнички приправник, јавнобележнички сарадник и јавнобележнички помоћник, као и административно особље које ради у јавнобележничкој канцеларији, независно од тога да ли они према општим правилима и самостално одговарају. Држава не одговара за штету коју проузрокује јавни бележник.
Јавни бележници су осигурани од одговорности за штету коју могу да проузрокују обављањем делатности у износу од минимум 80.000 евра, а то осигурање се односи и на све запослене у њиховој канцеларији, према члану 59. Закона о јавном бележништву.
У неким земљама, као на пример у Грчкој, одговорност јавних бележника процењује се и у односу на Закон о заштити потрошача јер се сматра да јавни бележници пружају услуге грађанима (http://www.erevija.org/pdf/articles/ser/MiraTodorovic2-2013.pdf).
Судска пракса у нашој земљи нема довољно искуства у погледу евентуалне накнаде штете по тужбама против јавних бележника јер се ради о младој професији. Потребно је извесно време да би се уочиле последице евентуалних пропуста у раду јавних бележника. С обзиром на то да се ради о накнади штете, примењују се одредбе Закона о облигационим односима, при чему ово потраживање застарева у року од 3 године од када је оштећени сазнао за штету и за лице које је штету учинило. У сваком случају, ово потраживање застарева за пет година од када је штета настала. Када је штета проузрокована кривичним делом, а за кривично гоњење је предвиђен дужи рок застарелости, захтев за накнаду штете застарева кад истекне време одређено за застарелост кривичног гоњења.
Ако странка не прихвати обрачун јавног бележника о висини награде и накнаде трошкова, странка и јавни бележник могу да покрену поступак пред основним судом на чијем је подручју седиште јавног бележника, према члану 139. Закона о јавном бележништву. Пошто се поступак спроводи по правилима парничног поступка, подноси се тужба суду. То су ситуације у којима странка одбије да плати накнаду за извршену радњу или плати али оспори обрачун. У том случају тражи се исплата неосновано плаћеног, односно плаћање неплаћеног рачуна.
Против одлуке суда допуштена је жалба у року од 15 дана од дана достављања одлуке, а ванредни правни лекови нису допуштени, изузев предлога за понављање поступка, под условима одређеним законом који уређује парнични поступак, и то само зато што је јавнобележничка исправа сачињена уз извршење кривичног дела јавног бележника, јавнобележничког помоћника или јавнобележничког приправника, заменика јавног бележника или вршиоца дужности јавног бележника, односно странке, њеног заступника или пуномоћника или сведока, преводиоца, односно тумача.
И јавни бележник може да изјави жалбу на решење суда, али не у свакој ситуацији. Против решења суда којим се усваја приговор странке и налаже поступајућем јавном бележнику да предузме тражену службену радњу, јавни бележник нема право жалбе. Ово законско решење је логично јер је поступак пред јавним бележником хитан и нема разлога да се дозволи тростепеност јер би то блокирало правни промет. Поставља се питање одговорности бележника у таквим ситуацијама, с обзиром на то да Закон има изричиту одредбу да држава не одговара за рад јавних бележника. Ипак, у ситуацији када суд наложи јавном бележнику да предузме радњу и из тога настане штета за странку, наведена штета није настала из делатности јавног бележника, већ услед поступања суда, па се стога може закључити да постоји одговорност државе.
Уколико се ради о другим одлукама суда, јавни бележник има право жалбе на решење Вишем суду, као на пример у случају одбијања верификације уговора. Према Правилнику о вођењу посебне евиденције јавнобележничких записа о уговорима о промету непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 95/2014, 128/2014), суд води посебну евиденцију јавнобележничких записа о уговорима о промету непокретности и оверених уговора о промету непокретности за непокретности које се налазе на његовом подручју. Евиденција се води у форми посебног обрасца који је прописан. Ако јавни бележник сачињава јавнобележнички запис о уговору о промету непокретности, односно врши оверу уговора о промету непокретности у писменом облику, дужан је да странкама одмах по издавању отправка записа, односно овереног уговора, електронским путем изврши резервацију уписа тог јавнобележничког записа, односно овереног уговора у Регистар, као и да основном суду пошаље скенирани примерак јавнобележничког записа, односно овереног уговора и да му одмах достави оверен препис тог јавнобележничког записа, односно овереног уговора. Суд је дужан да најкасније наредног радног дана од дана пријема овереног преписа јавнобележничког записа, односно овереног уговора, унесе податке из тог записа односно уговора у Регистар и избрише резервацију уписа коју је извршио бележник. Регистар садржи редни број уписа; датум уписа; деловодни број из уписника јавног бележника или суда, односно судске јединице, под којим се води јавнобележнички запис, односно под којим је оверен уговор о промету непокретности; име, презиме и службено седиште јавног бележника или назив суда, односно судске јединице која је сачинила јавнобележнички запис, односно оверила уговор; врсту уговора о промету непокретности; датум сачињавања јавнобележничког записа, односно датум овере уговора о промету непокретности; податке о лицу које је располагало непокретношћу; податке о лицу које је прибавило непокретност; податке о непокретности и напомене. Ако је уговорник физичко лице, у Регистар се уписује име и презиме, пребивалиште или боравиште и ЈМБГ или број личне исправе на основу које је утврђен идентитет, као и подаци о законском заступнику физичког лица, ако га има. Ако је уговорник правно лице, у Регистар се уписује назив и седиште правног лица, матични број, као и име и презиме заступника правног лица, његово пребивалиште или боравиште и ЈМБГ или број личне исправе на основу које је утврђен његов идентитет. Када је предмет уговора о промету непокретности објекат или посебан део зграде, у Регистар се уписује општина, место, улица и број, спрат, број стана или другог посебног дела зграде, катастарска општина и број катастарске парцеле. Уколико се ради о промету земљишта, у Регистар се уписује општина, место, катастарска општина и број катастарске парцеле. У напоменама у Регистру уписују се други подаци који се односе на јавнобележнички запис, односно оверени уговор о промету непокретности (упозорења уговорницима приликом састављања јавнобележничког записа, односно овере уговора, исправке, измене и др.).
Овај правилник донео је министар правде у тренутку када су послови овере уговора преузети од стране јавних бележника и када је било неопходно да суд задржи контролу. У овом тренутку, с обзиром на добро функционисање јавнобележничке службе, поставља се питање потребе постојање дуплог регистра и овог регистра уопште. Наиме, покренута је иницијатива да се овај правилник укине јер је додатно оптерећење у раду како суда тако и јавних бележника. У изгледу је поједностављивање ове процедуре.
Приликом поступања јавних бележника и службеника суда при евидентирању јављају се различита тумачења и неусаглашености. Догађа се да суд одбије да верификује уговор и тада по жалби јавног бележника одлучује надлежни виши суд.
Из образложења:
Побијаним решењем основног суда, ставом првим изреке, одбијено је верификовање уговора закљученог између уговарача као продавца и као купца, од стране основног суда.
Против наведеног решења јавни бележник је благовремено изјавио жалбу, побијајући га због погрешне примене материјалног права.
Према стању у списима, јавни бележник је доставио првостепеном суду на верификацију уговор о купопродаји непокретности закључен између уговарача као продавца и као купца. Увидом у Централни систем за контролу промета непокретности утврђено је да је продавац већ продао исту катастарску парцелу уговором овереним у Другом основном суду у Београду. У складу са наведеним разлозима, првостепени суд је, применом одредбе чл. 13. Закона о јавном бележништву, као надлежни суд за контролу промета непокретности – верификацију уговора за подручје основног суда, и увидом у Централни систем за контролу промета непокретности, утврдио да је продавац два пута продао исту непокретност, па је одлучио као у изреци побијаног решења.
Министарство правде – Сектор за правосуђе – Одељење за правосудне професије, својим актом бр. 740-07-00568/2015-22 од 29. 6. 2015. године, а након достављеног писменог изјашњења јавног бележника од 22. 6. 2015. године и увида у оверен уговор из кога је утврђено да се упозорење налази у солемнизационој клаузули, мишљења је да су испуњени услови да се изврши унос у Регистар уговора о промету непокретности.
Основано се у жалби јавног бележника указује на то да је побијана одлука донета погрешном применом материјалног права, због чега је морала бити укинута.
Наиме, чланом 13. Закона о јавном бележништву прописано је да надзор над јавнобележничком делатношћу врше министарство надлежно за правосуђе, надлежни суд и Комора.
Одредбом члана 93б, став 1. тачка 10. Закона о јавном бележништву, прописано је да солемнизациона клаузула садржи изјаву да су странке, а кад је потребно, и други учесници у поступку, поучене о садржини и правним последицама правног посла, као и изјаву да су странке упозорене да су њихове изјаве нејасне, неразумљиве или двосмислене, као и да су и после упозорења при таквим изјавама остале.
Одредбом члана 3. став 2. Правилника о вођењу посебне евиденције јавнобележничких записа о уговорима о промету непокретности и оверених уговора о промету непокретности прописано је да ако јавни бележник сачињава јавнобележнички запис о уговору о промету непокретности, односно врши оверу уговора о промету непокретности у писменом облику, дужан је да странкама одмах по издавању отправка записа, односно овереног уговора, електронским путем изврши резервацију уписа тог јавнобележничког записа, односно овереног уговора у Регистар, као и да основном суду пошаље скенирани примерак јавнобележничког записа, односно овереног уговора и да му одмах достави оверени препис тог јавнобележничког записа, односно овереног уговора.
Одредбом члана 4б Закона о промету непокретности прописано је да ако јавни бележник, на основу извршеног увида у посебну евиденцију о уговорима о промету непокретности, утврди да су у суду већ оверени потписи на уговору о промету исте непокретности, као и да је код јавног бележника или у суду сачињен јавнобележнички запис о промету исте непокретности, односно да је код јавног бележника потврђен (солемнизован) уговор о промету исте непокретности, а продавац је исто лице, јавни бележник је дужан да о томе упозори уговорнике и да унесе упозорење у складу са правилима којима је уређена јавнобележничка делатност, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник треба да одбије да предузме тражену службену радњу.
Ако се имају у виду цитиране одредбе – да је јавни бележник, након што је упозорио уговараче о садржини и последицама правног посла, односно да је непокретност већ раније продата, унео упозорење у солемнизациону клаузулу, при чему су након упозорења уговарачи остали при правном послу, на шта се основано у жалби указује – закључује се да је јавни бележник у свему поступио по одредбама Закона, а да је првостепени суд погрешно применио материјално право приликом доношења побијаног решења.
(Решење Вишег суда у Београду, Гжјб. бр. 12/16 од 16. 9. 2016. године)
Поставља се питање да ли и друга лица могу оспоравати одлуку јавног бележника. Чињеница је да Закон као овлашћеног жалиоца наводи само странку у том поступку и не оставља дилеме у тумачењу. Могуће је да и друга лица имају легитимне интересе који се тичу тог правног посла, али она нису овлашћена да поднесу жалбу на решење јавног бележника који одбија предузимање радње. То је логично јер уговарачи имају слободну вољу да закључе правни посао, али и да не оспоре одлуку бележника.
Када су јавном бележнику поверени послови од стране суда, сходно Закону о ванпарничном поступку, он поступа на исти начин на који би поступао и суд. Заинтересована лица своје интересе у таквој ситуацији могу да остваре у парници.
Могуће су ситуације у којима друга лица располажу информацијама које странке нису саопштиле бележнику, а које могу утицати на ваљаност закљученог правног посла. Та лица не могу да оспоре одлуку јавног бележника да дозволи односно не дозволи закључење правног посла. Ваљаност правног посла она могу да оспоре само у парничном поступку и да поднесу тужбу уколико имају правни интерес за подношење тужбе за утврђење ништавост или поништај уговора.
Из образложења:
Према стању у списима, жалиоци су поднели приговор против решења јавног бележника зато што је јавни бележник извршио оверу споразума и заложне изјаве – решење у корист Фонда за развој Републике Србије на непокретности дужника, ради обезбеђења потраживања повериоца Фонда за развој Републике Србије против дужника К. М. У поступку овере јавни бележник је повредио Закон о јавним бележницима на штету подносиоца приговора јер није био овлашћен да врши такву оверу хипотеке и заложне изјаве, без учешћа у поступку учесника, односно дужника М. М. и осталих власника непокретности, подносилаца приговора. Због свега тога уписана је погрешна хипотека и заложна изјава, без присуства наведених лица и њиховог учешћа у поступку пред јавним бележником, а наступила је и застарелост потраживања протеком рока од 10 година. На основу овере јавног бележника Служба за катастар непокретности извршила је упис хипотеке на непокретности подносиоца приговора. Одлучујући о поднетом приговору, првостепени суд је, применом одредбе члана 53а став 1. Закона о јавном бележништву, одбацио приговор.
Првостепени суд је, одлучујући о поднетом приговору, правилно донео побијано решење којим је одбацио приговор подносилаца. За своју одлуку првостепени суд је дао довољне и јасне разлоге, које у свему прихвата и овај суд као другостепени.
Жалбени наводи подносилаца приговора оцењени су као неосновани из разлога што у поступку овере пред јавним бележником жалиоци нису били странке у поступку, а како се приговор може поднети само против решења којим је јавни бележник одбио да предузме службену радњу, сходно члану 53а став 1. Закона о јавном бележништву, то подносиоци приговора немају право на подношење приговора против решења јавног бележника којим је извршена овера споразума и заложне изјаве.
(Решење Вишег суда у Београду, Гжјб. бр. 5/16 од 19. 5. 2016. године)
Из стања у списима утврђено је да је јавни бележник саставио заложну изјаву у форми јавнобележничког записа, при чему је Л. Х. дао заложну изјаву. Б. С., лице чије је потраживање обезбеђено заложном изјавом, тражио је да се изда клаузула извршности на заложну изјаву, а јавни бележник је то одбио уз образложење да није странка у поступку. Против тог решења овде предлагач је уложила приговор, који је првостепени суд ожалбеним решењем одбио као неоснован.
Одлука првостепеног суда је правилна, а разлози дати у образложењу јасни и довољни и овај суд их у потпуности прихвата. Наиме, првостепени суд је правилно оценио да нису испуњени услови да се овде предлагачу, а иначе хипотекарном повериоцу, изда клаузула извршности на хипотекарну изјаву коју је дало друго лице, пошто предлагач није странка у поступку састављања изјаве, па самим тим не може да оствари неко право у том поступку.
Из тог разлогу су и неосновани жалбени наводи да је предлагач извршни поверилац и да је хипотекарна изјава издата ради обезбеђења његовог потраживања, па стога има правни интерес да му се изда клаузула извршности, пошто ће предлагач своје право за наплату потраживања остварити у извршном поступку на основу поменуте изјаве, која по самом Закону има својство извршне исправе.
(Решење Вишег суда у Београду, Гжјб. 10/16 од 12. 8. 2016. године)
Ипак, ако друга лица траже одређено поступање јавног бележника, а он одбије њихов захтев, та лица имају право жалбе на решење јавног бележника. То су често ситуације када заинтересована лица траже увид у исправе или препис исправа које је саставио јавни бележник. Уколико лице докаже постојање интереса за добијање информације и документације, нема разлога да се не поступи по захтеву. Према Закону о слободном приступу информацијама од јавног значаја, потребно је само доказати постојање оправданог интереса за приступ информацији.
Из образложења:
Решењем јавног бележника одбијен је захтев странке за издавање преписа јавнобележничких исправа као недопуштен. У приговору је истакнуто да се између подносиоца приговора и уговарача води поступак пред основним судом ради утврђења права својине по основу стицања у браку. Тужиља је у обавези да пружи доказе у прилог основаности тужбеног захтева, те је зато тражила издавање преписа исправа. Одлучујући о приговору, суд је сматрао да је основан и наложио јавном бележнику да изда препис јавнобележничких исправа које је потврдио, с обзиром на то да је подносилац приговора доказао правни интерес за добијање истих.
(Решење Првог основног суда у Београду, Рјб. бр. 4/17 од 5. 6. 2017. године)
Разлози због којих се изјављује приговор или жалба не могу се увек успешно истицати у поступку потврђивања исправе пред јавним бележником. Неки од тих навода могу да буду успешно истакнути у парничном поступку пред судом, али не и у поступку потврђивања исправе пред јавним бележником.
Из образложења:
Решењем основног суда као неоснован је одбијен приговор ГП „П.” против решења јавног бележника. По налажењу другостепеног суда, у поступку потврђивања односно солемнизације приватне исправе службена дужност јавног бележника је да изврши одређене провере, а посебно оне које се односе на допуштеност и дозвољеност правног посла, у складу са одредбом члана 93ђ Закона о јавном бележништву. Службена дужност јавног бележника је да унесе поуку и упозорење приликом потврђивања приватне исправе. У том контексту је и одредбом члана 4б Закона о промету непокретности („Сл. гласник РС”, бр. 93/2014, 121/2014, 6/2015) прописана дужност јавног бележника да упозори странке ако на основу извршеног увида у посебну евиденцију о промету непокретности утврди да су у суду оверени потписи на уговору о промету исте непокретности, као и да је код јавног бележника потврђен (солемнизован) уговор о промету исте непокретности, а продавац је исто лице, при чему, осим упозорења уговорника, јавни бележник треба и да о томе унесе упозорење у складу са правилима којима је уређена јавнобележничка делатност, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник треба да одбије да сачини, односно да предузме тражену службену радњу. Дакле, јавни бележник има право да одбије потврђивање приватне исправе уколико сматра да располагање није допуштено, односно да је у супротности са Законом, јавним поретком и добрим обичајима. У ситуацији када се на власништво на предметном стану позивају различита лица, која своје право на стану доказују на основу уговора о преносу својине закљученим са претходним власником „С.” а. д. у стечају, и када већ постоји уговор о продаји предметне непокретности једног од власника „Д.” д. о. о., јавни бележник је правилно поступио када је предложио странкама да унесе упозорење на ову околност, у складу са одредбама чл. 93ђ Закона о јавном бележништву и члана 4б Закона о промету непокретности.
Неосновани су наводи из жалбе предлагача у којима истиче да је јавни бележник неправилно применио одредбу члана 4б Закона о промету непокретности, имајући у виду да у конкретном случају продавци нису иста лица, јер је службена дужност јавног бележника да у поступку солемнизације упозори уговорне стране, нарочито купца, на постојање уговора који се односи на исту непокретност, а уколико се један од учесника противи уношењу упозорења, дужан је да одбије службену радњу, односно да (потврди) солемнизује уговор. Поред тога, приликом солемнизације јавни бележник не може да се упушта у оцену правне ваљаности правног посла, односно већ постојећег уговора о продаји исте непокретности, без обзира на то што није достављен доказ да је „Д.” д. о. о. од претходног власника „С.” а. д. у стечају захтевало потврду да је стан излучен из стечајне масе „С.” а. д. у корист М. Д. као стечајног повериоца, јер јавни бележник делује на пољу неспорности и превентивне правне заштите, која се, између осталог, састоји у спречавању дуплих уговора. Из тог разлога је јавни бележник у обавези да унесе клаузулу о упозорењу, а уколико се уговорници противе уношењу упозорења, да одбије да сачини тражену службену радњу, у складу са чланом 9, 53а и 93ђ Закона о јавном бележништву и чланом 4б Закона о промету непокретности.
Приликом доношења одлуке другостепени суд је имао у виду да је поступајући јавни бележник извршио потврђивање (солемнизацију) уговора о преносу права својине закљученог са „С.” у стечају и ГП „П.”, учесника у овом поступку, али налази да је то без утицаја на другачије одлучивање у овом поступку, с обзиром на то да поступајући јавни бележник у том тренутку није имао сазнање да је закључен и оверен уговор о заједничкој градњи између „С.” и „Д.” д. о. о., као и уговор о купопродаји непокретности између „Д.” и М. Д., јер се радило о непокретности – објекту који је ванкњижно власништво и који треба да се изгради, а такође у том временском периоду није постојала евиденција о промету непокретности.
(Решење Вишег суда у Београду, Гж јб 6/16 од 23. 5. 2016. године)
На основу разлога побијаног решења из свих приложених доказа првостепени суд је оценио да је правилно и законито решење јавног бележника којим је одбијен предлог за потврђивање означених приватних исправа из свих разлога које је јавни бележник навео у свом решењу, при чему је првостепени суд имао у виду да продавци по приватној исправи нису доказали своје право својине на непокретности која је предмет уговора, чије се потврђивање тражи, односно нису доказали да имају ванкњижно сувласништво на предметној непокретности нити из наведене документације може да се утврди да продавац има решено имовинскоправно питање стварног права на земљишту. Све наведено је тако зато што из достављене документације не произлази да предлагачи имају ванкњижно право коришћења у обиму подобном за располагање путем уговора о купопродаји, те не може на несумњив начин да се утврди правни континуитет промета земљишта, односно објекта и посебног дела објекта – предметног стана, као и зато што ни продавац ни њихов правни претходник – продавац по анексу уговора о купопродаји – немају правно ваљан основ за промет непокретности јер је земљиште у државној својини. Да би поменуто земљиште било у промету, мора испуњавати услове прописане важећим законима, а продавци у катастру непокретности нису уписани ни као носиоци права државине ни као носиоци права својине, нити поседују правно ваљану документацију да би доказали било које стварно право на непокретности, и уз то, подаци о приватним исправама нису подударни са подацима којима се идентификује предмет непокретности. Осим тога, ни правни претходник продаваца нема документацију подобну да докаже своје ванкњижно право својине на предметној непокретности закључивањем анекса уговора, те је по мишљењу првостепеног суда јавни бележник, применом члана 53а и 53б Закона о јавном бележништву, правилно закључио да нема услова да изврши солемнизацију (потврђивање) приватних исправа.
Неосновано је позивање предлагача да је суд погрешно применио материјално право, односно да није применио члан 10. Закона о облигационим односима, члан 4а Закона о промету непокретности, чланове 24–26. Закона о основама својинскоправних односа, члан 3. Закона о промету непокретности и члан 105. Закона о планирању и изградњи, имајући у виду да се ради о прописима на основу којих овде предлагачи евентуално могу да утврде своје право својине у парничном поступку за утврђење права својине, а не могу да утичу на другачију одлуку у овој правној ствари.
Суд је ценио и наводе жалбе који се односе на грађење на туђем земљишту у случају да је градитељ савестан, а власник земљишта није знао за изградњу, па је оценио да и ови наводи могу да представљају наводе у парничном поступку за утврђење права својине, а не могу да утичу на другачију одлуку у овој правној ствари.
(Решење Вишег суда у Београду, Гжјб бр. 8/17 од 15. 6. 2017. године)
Према стању у списима, жалиоци су поднели приговор против решења јавног бележника зато што је јавни бележник одбио захтев којим је тражена солемнизација уговора о купопродаји непокретности, као неоснован. Јавни бележник је у својој одлуци ценио да је објекат који је предмет уговора у својини продавца, али да су катастарске парцеле у државној својини РС, док је продавац корисник односно закупац предметног земљишта, те да се у конкретном случају ради о промету права коришћења грађевинског земљишта у својини РС. Одлучујући о поднетом приговору, првостепени суд је ценио изјашњење јавног бележника приликом оцене испуњености услова за примену одредбе члана 102. ЗПИ-а, при чему је имао у виду и да продавац није доставио доказ да је измирио обавезе које су неопходне да би се дозволила конверзија уз накнаду, нити је доставио доказ да се ради о конверзији без накнаде, па је, применом одредбе члана 53. Закона о јавном бележништву, у вези са чланом 103. Закона о облигационим односима, одлучио као у изреци побијаног решења.
Жалбени наводи подносиоца приговора оцењени су као неосновани зато што, имајући у виду неспорне чињенице да захтев за солемнизацију уговора о купопродаји непокретности за предмет има промет права коришћења грађевинског земљишта у ситуацији када продавац није доставио доказ да је измирио обавезе које су неопходне да се дозволи конверзија уз накнаду, нити је доставио доказ да се ради о конверзији без накнаде, дакле у ситуацији када нису пружени неопходни докази о измирењу обавеза за конверзију, у смислу члана 102. ЗПИ-а, промет непокретности није дозвољен, супротан је јавном поретку и добрим обичајима, те као такав апсолутно ништав.
(Решење Вишег суда у Београду, Гжјб. бр. 1/17 од 23. 2. 2017. године)
Закључак
Судска контрола рада јавних бележника обезбеђује правну сигурност грађана, али и омогућава бележницима да провере своје становиште у погледу допуштености предузимања одређених правних послова. Тростепеност у одлучивању и прописана хитност у поступању гаранција су заштите интереса грађана у ситуацијама када је одбијено предузимање радње од стране јавног бележника. У свим осталим ситуацијама странкама је на располагању само двостепеност у одлучивању у циљу економичности и ефикасности. Странкама је увек на располагању и могућност оспоравања исправа које је потврдио или сачинио јавни бележник у парничном поступку, уколико за то имају правни интерес.
Оставите одговор
Жао нам је, да би поставили коментар, морате бити пријављени.