Уговор о посредовању кроз судску праксу

Спорови поводом и у вези са уговором о посредовању релативно су чести у домаћој судској пракси, што је подстакло ауторке овог текста прво да пруже општи увид у наведени правни институт, а затим и да укажу на праксу судова у споровима насталим поводом и у вези са посредовањем.

У домаћем правном промету најчешће се посредује у купопродаји непокретности, затим у привреди, а у много мањем броју случајева заступљено је посредовање при закључењу неког другог уговора. Да би посредовање могло да произведе одређена правна дејства којима се стварају права и обвезе за посредника и налогодавца, неопходно је да они закључе уговор о посредовању.

Уговор о посредовању је у нашем праву детаљно и најопштије регулисан Законом о облигационим односима, члановима од 813. до 826. Осим тога, на њега се примењују опште одредбе облигационог права, али и посебне одредбе закона који важе у појединим областима правног живота и промета, као што су привредно право, промет некретнина и слично, зависно од природе уговора на који се посредовање односи.

У судској пракси наведени уговор постаје нарочито актуелан деведесетих година прошлог века, а тај тренд траје и данас. То је свакако последица либерализације тржишта некретнина, као и тржишта уопште.

УГОВОР О ПОСРЕДОВАЊУ

Уговором о посредовању обавезује се посредник да настоји да нађе и доведе у везу са налогодавцем лице које би са њим преговарало о закључењу одређеног уговора, а налогодавац се обавезује да му исплати одређену накнаду ако тај уговор буде закључен (чл. 813. Закона о облигационим односима – ЗОО). Самим тим уговор о посредовању не може да ствара обавезе ни за једну уговорну страну (по касније закљученом уговору) пошто је његова улога само да посредује у закључењу неког другог уговора.

Из одредбе чл. 813. ЗОО-а произлази да се уговор о посредовању закључује на основу налога о посредовању, који мора да буде јасно одређен како би посредник знао коју обавезу преузима поменутим уговором. Основна обавеза посредника из уговора о посредовању јесте да изврши налог свог комитента, а то чини предмет овог правног посла. Посао посредовања је извршен у моменту кад је посредник својим радњама омогућио закључење уговора који представља предмет његове обавезе. Да би једно лице имало улогу посредника из уговора о посредовању, потребно је да је као посредник имало улогу у закључењу правног посла с трећим лицем.

Из претходно наведеног произлази да се на основу уговора о посредовању заснивају две врсте правних односа. Један је пословни однос између налогодавца, као наручиоца посла, и посредника, као извршиоца посла. Други правни однос заснива се између налогодавца и трећег лица са којим је налогодавац закључио одређени уговор на основу посредниковог настојања да до тога дође и учешћа у његовом закључењу. На основу ових правних односа заснива се уговор о посредовању.

Налогодавац може да опозове налог за посредовање кад год хоће, ако се тога није одрекао и под условом да опозивање није противно савесности. Такође, налогодавац није дужан да приступи преговорима за закључење уговора са лицем које је посредник нашао, као ни да закључи са њим уговор под условима које је саопштио посреднику, али ће одговарати за штету ако је поступио противно савесности и поштењу (чланови 816. и 817. ЗОО-а). Најзад, налог за посредовање не садржи овлашћење за посредника да за налогодавца прими испуњење обавезе из уговора закљученог његовим посредовањем, већ да је за то потребно посебно писмено пуномоћје.

Чланом 814. ЗОО-а прописано је да ће се, кад је уговорено да ће посредник имати право на одређену накнаду и ако његово настојање остане без резултата, о таквом уговору судити према одредбама које важе за уговор о делу. Из овакве одредбе произлази да је уговор о посредовању тзв. облигација циља јер се сматра извршеним само ако се на основу посредовања закључи уговор у чијем је закључењу посредник учествовао и само тада посредник стиче право на накнаду. С друге стране, ако се уговори да посредник има право на накнаду иако посредовање не донесе резултат, овакав уговор се третира као уговор о делу, то јест као тзв. облигација средства у којој се посредник заправо обавезује само да предузме све радње посредовања како би до закључења уговора дошло, али не и да се тај уговор заиста и закључи, а налогодавац да му за ове радње, без обзира на резултат, дугује накнаду.

ОБАВЕЗЕ ПОСРЕДНИКА

Закон о облигационим односима у члановима од 818. до 821. прописује обавезе посредника, па наводи да је посредник дужан да са пажњом доброг привредника тражи прилику за закључење одређеног уговора, као и да укаже на њу налогодавцу, али да не одговара ако, и поред потребне брижљивости, не успе у свом настојању. Закон такође обавезује посредника да обавести налогодавца о свим околностима од значаја за намеравани посао које су му познате или су му морале бити познате.

Члан 820. изричито, и поред општих одредби о одговорности за штету, наводи да посредник одговара за штету коју би претрпела једна или друга страна између којих је посредовао, а која би се догодила због тога што је посредовао за пословно неспособно лице за чију је неспособност знао или могао знати или за лице за које је знао или морао знати да неће моћи да изврши обавезе из тог уговора, као и уопште за сваку штету насталу његовом кривицом. Такође, посредник одговара за штету која би за налогодавца настала услед тога што је без дозволе налогодавца обавестио неког трећег о садржини налога, о преговорима или о условима закљученог уговора. Посредник је дужан да поступа у складу са начелом савесности и поштења, као и да предузме све радње које се од њега за савесно извршење посредовања очекују и то у зависности од врсте посла за који врши посредовање.

ОБАВЕЗЕ НАЛОГОДАВЦА

Основна обавеза налогодавца је да посреднику исплати накнаду – провизију и онда када иста није уговорена, о чему ће више речи бити у наставку текста. Посредник нема право на накнаду трошкова учињених у извршењу налога, изузев кад је то уговорено, али, ако му је уговором признато право на накнаду трошкова, он има право на ту накнаду и у случају кад уговор није закључен (чл. 824. ЗОО-а).

БИТНИ ЕЛЕМЕНТИ УГОВОРА

Из одредбе члана 813. ЗОО-а произлази да су битни елементи уговора о посредовању: посредовање у преговорима, успех у посредовању (закључење уговора) и накнада у случају успеха. У складу са наведеном одредбом, као и чланом 818. став 2. ЗОО-a, посредник је дужан да посредује у преговорима и да настоји да до закључења уговора дође. Уговор који је предмет посредовања закључен је када се уговорне стране сагласе са битним елементима уговора (члан 26. ЗОО-а). Као што је речено, најчешћи случајеви посредовања у пракси јесу посредовање у купопродаји непокретности. У тим случајевима, а у складу са одредбом члана 454. став 1. ЗОО-а, битни елементи у уговору о продаји jeсу предмет продаје и купопродајна цена, тако да се сматра да је уговор о купопродаји закључен када се постигне сагласност између налогодавца и трећег лица у вези са овим елементима.

Специфичан случај који најпрецизније указује на постојање битних елемената уговора о посредовању јесте првостепена пресуда која је потврђена пресудом жалбеног суда, а обе су преиначене Пресудом Врховног касационог суда из јуна 2015. године. Наиме, тужилац – посредничка агенција (власник) ангажована је од стране купца за куповину одређене непокретности. Нађена непокретност је била у сувласништву два лица, с установљеним правом доживотног плодоуживања трећег лица. Након обиласка непокретности тужена (купац) је потписала посредничкој агенцији (тужиоцу) изјаву којом потврђује да је, посредовањем агенције тужиоца, сазнала за продају предметне непокретности, затим да је посредством агенције доведена у директну везу са продавцем, власником некретнине, као и да се обавезује да агенцији плати провизију од 3% од постигнуте купопродајне цене, што преузима на себе и уколико непокретност купи неко од њених најближих сродника. После потписивања изјаве агенција је саопштила купцу (туженом) да ће се непокретност продавати на аукцији, а неколико дана касније организован је састанак са већинским продавцем, када је тужена ближе упозната са спором поводом ове непокретности и лицитацијом која следи. Дана ххх године предметна непокретност је у поступку лицитације продата туженој за цену од хххх,00 динара, па је решењем основног суда утврђено да се непокретност предаје купцу, са теретом доживотног плодоуживања, те је наложено РГЗ-у да у катастар упише право власништва на непокретности у корист тужене као купца. Првостепени и жалбени суд су нашли да је закључен ваљан уговор о посредовању и да је посредник испунио своју уговорну обавезу доводећи у везу тужену, као купца, и продавца ради купопродаје непокретности, као и да је тужена стекла право својине на наведеној непокретности и укњижила се на истој, за шта тужилац, као посредничка агенција, има право исплате уговорене посредничке провизије. Врховни касациони суд је преиначио ове одлуке и одбио тужбени захтев сматрајући да агенција за некретнине, чији је власник тужилац, није посредовала између тужене, као купца, и власника предметне непокретности ради закључења уговора о купопродаји, у смислу члана 818. ЗОО-а, због чега нема право на исплату накнаде за посредовање. Није дошло до закључења уговора о купопродаји наведене непокретности између сувласника на непокретности и тужене као купца, нити је тужилац посредовао у закључењу тог правног посла на основу ког је тужена постала власник непокретности, па само чињеница да је тужена потписала изјаву којом се обавезала да тужиоцу плати накнаду за посредовање у случају куповине непокретности коју јој је показао, не ствара за њу обавезу да ту накнаду и плати. Власници ове непокретности су два физичка лица са различитим сувласничким уделима, па је за посредовање у закључењу уговора о купопродаји било неопходно да агенција тужиоца доведе у везу тужену, као потенцијалног купца, са оба сувласника, што у конкретном случају није учињено, нити је приликом довођења у везу тужене са једним од сувласника било разговора о условима продаје. Приликом контакта између купца и већинског продавца тужена је (као потенцијални купац) упозната са спором који се води поводом ове непокретности. Између тужене, као купца, и власника непокретности никада није постигнута сагласност воља о закључењу уговора, нити су ова лица постигла споразум у погледу купопродајне цене непокретности, што представља битан елемент уговора. Управо супротно, тужена је постала власник исте непокретности надметањем у поступку јавне продаје у извршном поступку који је спровео суд, у ком је било више учесника, али је тужена понудила највишу цену. Након тога предметна непокретност је решењем суда и предата туженој у државину и наложен је упис њеног права власништва у катастар непокретности. Да је тужена на јавној продаји непосредном погодбом купила наведену непокретност, тужилац би имао право на посредничку провизију. Имајући у виду да тужена није постала власник непокретности посредовањем агенције тужиоца нити на основу уговора закљученог са продавцима, сувласницима на непокретности, тужилац нема право на накнаду за посредовање, с обзиром на то да до посредовања није ни дошло онако како је то одређено чланом 813. став 1. и чланом 818. став 2. ЗОО-а (Пресуда ВКС Рев бр. 1159/2015 од 4. 6. 2015. године).

ПОСРЕДНИЧКА ПРОВИЗИЈА

Једно од основних права посредника (које истовремено представља и битан елемент уговора) које прописује Закон о облигационим односима јесте право на провизију. У пракси су се, као најчешће постављана спорна правна питања, појавила питања везана за право на провизију и датум доспелости. У више одлука примењена је одредба члана 823. став 1. ЗОО-а, којом је прописано да посредник стиче право на накнаду у часу закључења уговора за који је посредовао, ако нешто друго није уговорено, као и да посредник не може да утиче на права и обавезе ни за једну уговорну страну пошто је његова улога само да посредује у закључењу уговора. Спорна су питања у вези са правом на посредничку накнаду у ситуацијама када је посредник довео у везу продавца и купца одређене непокретности, али до закључења уговора о купопродаји није дошло.

У немалом броју случајева до закључења уговора о купопродаји непокретности дошло је каснијим директним контактом између купца и продавца, које је у везу довео посредник, па је постављан захтев посредника за исплату посредничке провизије према лицу које га је ангажовало ради посредовања. Мора се признати да су судови доносили различите одлуке, са различитом правном аргументацијом. У једном броју случајева заузиман је став да посредник у том случају нема право на посредничку провизију, у смислу одредбе члана 822. и 823. ЗОО-а, пошто није постигнута сагласност уговорних страна са битним елементима предуговора (уговора) између купца и продавца предметног стана (непокретности), а на основу посредовања тужиоца као посредника. Међутим, у другим случајевима суд је у истоветним чињеничним ситуацијама признавао право на провизију посреднику као тужиоцу, са образложењем да је посредник довео у везу купца и продавца поводом купопродаје тачно одређене непокретности, као и да је у каснијем тренутку такав уговор и закључен, чиме је уговор о посредовању испуњен од стране посредника.

Као илустрација става да у таквом случају посредник има право на провизију служи следећа одлука: Одредбом члана 823. став 1. ЗОО-а прописано је да посредник стиче право на накнаду у часу закључења уговора за који је посредовао, ако што друго није уговорено. Пошто је суд утврдио да је тужилац посредовао за закључење уговора који је закључен између тужене и продавца, у смислу цитиране одредбе Закона следи да је тужилац стекао право на накнаду за посредовање. То што претходно услед преговора није постигнут договор уговорних страна о битним елементима уговора, најчешће о износу купопродајне цене, већ су се уговорне стране накнадно сагласиле о том битном елементу уговора, није од значаја јер посредник не може да ствара обавезе ни за једну уговорну страну пошто је његова улога само да посредује у закључењу уговора. Уговором о посредовању обавезује се посредник да настоји да нађе и доведе у везу са налогодавцем лице које би са њим преговарало о закључењу одређеног уговора, а налогодавац се обавезује да му исплати одређену накнаду ако тај уговор буде закључен, у смисли члана 813. ЗОО-а. У конкретним правним ситуацијама тужилац је, као посредник, довео у везу налогодавца, као продавца стана, са купцем (или у различитим улогама, у зависности од тога да ли је купац или продавац ангажовао посредника за купопродају одређене непокретности), па су они преговарали о закључењу поменутог уговора о купопродаји и тај уговор је закључен. То значи да је тужилац, у смислу цитираних законских одредби, стекао право на посредничку провизију у моменту закључења уговора о купопродаји оног дана када је тај уговор закључен, без обзира на то што је закључење уговора уследило након претходно непостигнутог споразума о закључењу уговора, јер се ради о истим уговорним странама за исту непокретност, за промет за који је посредник претходно и довео у везу купца и продавца за уговорени износ посредничке провизије. У том случају налогодавац је дужан да тужиоцу исплати износ уговорене провизије, као и камату почев од дана закључења уговора.

Други став је исправан, посебно имајући у виду могућност, веома честу у пракси, да налогодавац може намерно, како би избегао плаћање посредничке провизије, накнадно да закључи уговор, често и без знања посредника.

Посебно питање поставља се у случају када је накнадно закључен уговор о купопродаји непокретности између истих лица, истог купца и продавца који су и преговарали, али за други стан, а не за онај због ког је посредник довео у везу налогодавца и продавца (који је најчешће лице које се бави изградњом станова), односно да ли у том случају посредник има право на посредничку провизију, посебно ако је посредник по струци адвокат. Одговор на ову дилему даје следећи пример из скорашње судске праксе: У првостепеном поступку утврђено је да је тужени ангажовао тужиљу Г., која је по професији адвокат, у циљу пружања помоћи око куповине стана. Тужиља је за туженог тражила одговарајући стан и показивала му станове које је налазила, при чему се поводом тога није закључио писани уговор нити су се странке договориле око висине провизије за означену услугу тужиље. У циљу проналажења стана тужиља је туженог довела у везу са продавцем непокретности, при чему је у том тренутку стан био у фази изградње, али није дошло до закључења купопродајног уговора. Након тога су тужиља и тужени прекинули сарадњу, а тужени јој је исплатио износ од 2.000,00 УСД у динарској противвредности, наводећи да овај новац даје за уложени труд око проналажења стана. Тужени је накнадно контактирао са продавцем и на име своје малолетне деце купио два стана, не исплативши посредничку провизију ни тужиљи ни трећем лицу, а утврђено је да провизија уобичајено износи 3% од вредности некретнине за коју је посредовано и коју плаћа купац. У конкретном случају обавеза посредника (који је по струци адвокат) била је да настоји да нађе и доведе у везу са налогодавцем лице које би са њиме преговарало о закључењу уговора о купопродаји одговарајућег стана, а налогодавац се, према одредби чл. 813. ЗОО-а, обавезао да му исплати одређену накнаду ако такав уговор буде закључен. Чланом 822. ЗОО-а прописано је да посредник има право на накнаду и кад није уговорена, као и да ће висину исте, ако није одређена тарифом или којим другим општим актом, ни уговором, а ни обичајем, одредити суд према посредниковом труду и учињеној услузи. Првостепени суд је стао на становиште да је у конкретној ситуацији тужени, као налогодавац, обавезан да тужиљи, као посреднику, исплати накнаду по основу уговора о посредовању, с обзиром на то да је тужиља нашла и довела у везу туженог, као налогодавца, с продавцем стана и да је проверила исправност документације за зграду и предметни стан, тако да јој припада провизија. Међутим, у конкретном случају постоји специфичност предмета обавезе тужиље која је по професији адвокат, чија је професионална делатност пружање правне помоћи по уговору који је закључила са туженим, а у смислу проналажења одговарајућег стана за потребе туженог, па се поставља питање да ли њихов однос може да се подведе искључиво под уговор о посредништву због тога што је обавеза тужиље била и да провери да ли је стан одговарајући за туженог, као и да провери исправност документације. Право на накнаду код уговора о посредовању стиче се, према члану 823. става 1. ЗОО-а, у часу закључења уговора за који је посредовано, док је код уговора о налогу накнада везана за труд налогопримца (члан 749. став 3. ЗОО-а), те адвокате у вршењу својих услуга обавезује Тарифа о накнадама и наградама трошкова за рад адвоката, која је важила у време настанка спорног односа. Тужиљи је исплаћена накнада за учињени труд, што је она прихватила. Уколико је однос између странака био уговор о посредовању, тужиља не би имала право на ову накнаду јер, према цитираном члану 813. ЗОО-а, посредник остварује право на накнаду само у случају закључења уговора за који посредује, а не пре тога. Такође, чињеница је да је тужиља довела у везу купца (налогодавца) и продавца, али и да је накнадно закључен уговор о купопродаји непокретности за други стан, а не за стан за чију купопродају је тужиља посредовала. Најзад, тужиља је у конкретном случају примила наведену накнаду за уговорени однос, тако да се сматра да не може да јој припадне накнада коју наплаћују лица која се професионално баве пословима промета непокретности, будући да је тужиља адвокат, а уобичајени проценат од 3% остварују агенције за промет непокретности.

Такође, у пракси се као спорно појавило питање висине посредничке провизије када иста није уговорена, а уговор о посредовању извршен је било по основу усменог уговора о посредовању било по основу писменог уговора којим није уговорена висина провизије посредника. У таквим случајевима готово увек тужилац (посредник) потражује тужбом исплату провизије од 3% од уговорене продајне цене, а тужени сматра да тужиоцу може евентуално да припадне највише 1% исте уговорене продајне цене. Када су наведене ситуације у питању, задатак суда је да цени и утврди да ли је својом тарифом или другим правним актом утврђена (унапред) тарифа за посредничке услуге тако да су они саставни део уговора о посредовању. Уколико накнада није одређена на овај начин, суд је дужан да утврди висину посредничке провизије према посредниковом труду и учињеној услузи, јер је уобичајена посредничка провизија у распону од 1–3% уговорене цене. При томе је суд дужан да води рачуна о свим околностима случаја и о свим радњама које је предузео посредник, примењујући начело једнаке вредности узајамних давања из члана 15. ЗОО-а.

Посредник који противно уговору или интересима свог налогодавца ради за другу страну, губи право на посредничку накнаду и на накнаду трошкова (члан 826. ЗОО-а).

ФОРМА УГОВОРА

Уговор о посредовању се у пракси најчешће закључује у писменој форми и садржи битне елементе уговора, као и потписе наручиоца и посредника. Иако се ради о уобичајеној пракси, када је уговор о посредовању закључен између два физичка лица или када је такав уговор закључен између физичког и правног лица, Закон не захтева писану форму уговора, те правно ваљано може да се закључи и усмени уговор о посредовању уколико испуњава све потребне законске услове.

С друге стране, ако се ради о уговорним странама које су правна лица, иако одредбом члана 813. ЗОО-а нити неком другом одредбом овог закона није прописана обавезна писмена форма уговора о посредовању, оваква форма је неопходна. То је случај приликом посредовања у коме учествују привредна друштва као привредни субјекти који послују и извршавају одређене обавезе преко рачуна, а не на основу усменог договора. Наиме, приликом посредовања у привреди исплата посредничке провизије није дозвољена исплатом на руке.

Такође, уколико је уговор о посредовању закључен између правних лица, исти треба да буде потписан од стране законског заступника посредника и налогодавца који су уписани у Агенцији за привредне регистре. Уколико је уговор о посредовању потписан од стране лица коме је престало својство лица овлашћеног за заступање, такав уговор не може да производи права и обавезе за стране уговорнице. Такав став је исказан и у Пресуди Врховног касационог суда од 29. 9. 2016. године: Ако физичко лице, а власник и оснивач туженог привредног друштава, у време када је контактирало тужиоца – посредника, као и у време када је закључен уговор о купопродаји у коме је једна од страна уговорница била то привредно друштво, није било и законски заступник туженог привредног друштва, нема основа за исплату посредничке накнаде јер уговор о посредовању није закључен са туженим привредним друштвом.

РАЗЛИКА ИЗМЕЂУ ПОСРЕДОВАЊА И ПРУЖАЊА ИНФОРМАЦИЈЕ

Ако једно лице другом заинтересованом лицу пружи информацију у вези са неким конкурсом или учешћем на тендеру, то не значи да има улогу посредника, чак иако након учешћа на конкурсу (тендеру) то лице победи, те нема право ни на посредничку провизију.

Као илустрација оваквог става може да послужи следећи пример: Тужилац је био директор туженог предузећа, а после пензионисања наставио је сарадњу с туженим по основу уговора о делу. Тужилац је пружио туженом предузећу информацију у вези са изградњом објекта у иностранству. Непосредним учешћем на конкурсу тужени је добио предметни посао од инвеститора. Тужиоцу не припада право на исплату накнаде јер није дошло до закључења уговора о посредовању. У конкретном случају тужени није закључио предметни посао са инвеститором посредством тужиоца, већ је тужилац само обавестио туженог о конкурсу, из чега следи да тужилац није имао посредничку улогу у закључењу правног посла туженог с трећим лицем. Из одредбе чл. 813. ЗОО-а произлази да тужилац својим радњама није омогућио закључење уговора туженог с трећим лицем, па између парничних странака није ни закључен уговор о посредовању, те нема основа за потраживање исплате посредничке провизије.

ДОПУШТЕНОСТ ОСНОВА

Уговор о посредовању, као и сваки други уговор облигационог права, мора да има допуштен основ у виду допуштеног предмета уговарања самог посредовања. Уколико уговор о посредовању нема дозвољен правни основ, ништав је правни посао, о чему суд води рачуна по службеној дужности, па у судском поступку не може да му се пружи правна заштита. У одређеном броју парница тражена је правна заштита кроз захтев за враћање унапред исплаћене посредничке накнаде за пружене услуге од лица (у улози туженог) које се обавезало да ће преко „својих веза и контаката” посредовати и обезбедити потребне дозволе, сагласности и одобрења од надлежних служби управних органа за нпр. изградњу на некој локацији. Како тужени – посредник у оваквом правном послу – није извршио своју обавезу, тужилац постављеним захтевом предлаже да се обавеже тужени да му на име дуга врати исплаћени износ са припадајућом каматом. У оваквом случају ради се о уговору који је ништав, с обзиром на то да је супротан императивним прописима којима је прописан поступак добијања и издавања грађевинске локацијске дозволе, као и орган пред којим се такав поступак води и који издаје наведене дозволе. Како се ради о уговору чији је предмет недозвољен и има недопуштен основ у смислу одредаба члана 47. и 52. ЗОО-а, овакав уговор не производи правна дејства за уговорне стране сходно одредби члана 103. став 1. истог закона, при чему су обе уговорне стране несавесне, па у таквом случају суд неће пружити, већ ће ускратити судску заштиту тужиоцу и одбити постављени тужбени захтев за предају исплаћеног износа на име извршења недозвољеног уговора. У једном случају (Пресуда Првог основног суда у Београду од 34. 3. 2014. године и Пресуда Апелационог суда у Београду од 11. 6. 2015. године) првостепени суд је туженог, као несавесну страну у закључењу ништавог уговора о посредовању, обавезао да општини Х, на чијој територији је тужени имао пребивалиште, преда наведени износ као предмет недозвољеног уговора, у смислу одредбе члана 104. став 2. и 3. ЗОО-а, а све имајући у виду да тужени није био овлашћен да поступа у поступку доношења грађевинске локацијске дозволе, односно да утиче на брзину спровођења тог поступка, нити је тужиоцу припадало право да договара чинидбу чије је извршење незаконито.

ПОСРЕДОВАЊЕ У ПРИВРЕДИ

У привредноправном промету чест је случај закључења уговора о посредовању кроз пословну сарадњу којом се посредник обавезује да ће довести у везу налогодавца с другим правним лицем (лицима) ради закључења уговора којим се остварује делатност и промет робе. У тим случајевима посредничка провизија је готово увек већа него приликом посредовања у купопродаји непокретности и износи уобичајено око 10%. То су случајеви када странке закључе уговор о пословној сарадњи којим је за тужиоца уговорена посредничка накнада за посредовање у закључењу уговора у износу од 10%, одређеном у односу на укупни износ сваког уговореног посла туженог. У том случају парничне странке су у пословном односу по основу уговора о пословно-техничкој сарадњи који има све битне елементе уговора о посредовању. Таквим уговорима уобичајено се детаљно специфицира које све радње треба да предузме посредник у оквиру своје уговорне обавезе и истим уговором посреднику се предвиђа накнада у износу од 10% од сваког уговореног посла најкасније у року од три месеца од дана закључења уговора закљученог по основу посредовања. Обично се тужбом у парничном поступку потражује исплата уговорене накнаде по основу посредовања за све уговоре који су закључени између туженог и трећих лица, а за које тужилац тврди да је посредовао у њиховом закључењу. Уколико се у доказном поступку утврди да је тужилац заиста извршио све уговорне обавезе по основу уговора о посредовању и уколико докаже да је посредовао у закључењу истих и довео у везу налогодавца с другим правним лицима, а уговори између њих су закључени, тада тужиоцу, као посреднику, припада посредничка провизија.

Спорна ситуација настаје када је посредник уједно и запослен код туженог (налогодавца) и када је за закључене уговоре примио бонус кроз увећану зараду. Такође је спорно да ли је посредник водио посреднички дневник на који га обавезује члан 821. ЗОО-а, па ако није, да ли му припада право на посредничку накнаду.  Наиме, посредник је дужан да води посреднички дневник према одредбама ЗОО-а, али посреднички дневник није једино средство којим би тужилац могао да докаже своје ангажовање, односно посредовање при закључењу каснијих уговора између налогодавца и трећих правних лица, већ је исто могуће доказивати и другим средствима. Ако је посредник уједно био и запослен код туженог са уговореном месечном платом (зарадом), на суду је да утврди битну чињеницу да ли је тужилац доставио документацију којом доказује својство посредника, те да ли је на основу те документације тужилац поступао као посредник или је поступао у својству запосленог на надлежним пословима код туженог. Овакав став заузет је у Одлуци Врховног касационог суда из 2017. године.

ЗАКЉУЧАК

Спорови поводом и у вези са уговором о посредовању релативно су чести у домаћој судској пракси, посебно у последњих двадесетак година, када је, због великог броја станова стечених уговором о откупу по повлашћеним ценама, дошло до експанзије промета на тржишту некретнина, те је, као логична последица овог тренда, дошло до настанка великог броја агенција за посредовање у промету непокретности. У време транзиције, захваљујући повећаном правном промету и уласку страних привредних компанија на домаће тржиште, овакав тренд се само наставља и добија нове видове. То у пракси поставља нове изазове, који захтевају брзо, правично и адекватно разрешење.