Уговор о закупу стана према Закону о становању – утврђење права закупа на неодређено време и отказ уговора о закупу

У пракси судова и даље су веома чести спорови тзв. „стамбењаци”, који су настали поводом права трајног закупа по одредбама Закона о становању и раније важећим законима о стамбеним односима. Иако је право трајног закупа реликт социјализма и вероватно нема свој пандан у модерном упоредном праву (осим евентуално у земљама бившег социјалистичког блока), због своје присутности у нашем правном систему и судској пракси завређује да буде посебно обрађен.

 

Закон о становању на посебан начин регулише право (трајног) закупа, раније називано и станарским правом, а битно је нагласити и да се ради о потпуно другачијем правном институту од уговора о закупу облигационог права.

Ово право најчешће егзистира на становима у државној (друштвеној) својини, а нешто ређе и на становима у приватној својини физичких лица.

Како се по питању ове врсте уговора најчешће воде спорови о престанку права на трајни закуп, то ће се овај текст бавити пре свега парницама везаним за отказ уговора о закупу и утврђење права да се настави са трајним закупом.

Правни оквир

Закон о становању и одржавању стамбених зграда („Сл. гласник РС”, 104/2016) кроз одредбу члана 70. регулише уговор о закупу. Овај закон садржи више одредби главе 6, којом је посебно регулисана стамбена подршка као новина у погледу решавања стамбених потреба одређених категорија становника.

Прелазним и завршним одредбама Закона о становању и одржавању стамбених зграда (чланом 139) регулисано је то да лица која су стекла право закупа на неодређено време стана у јавној својини настављају са коришћењем тог стана по основу закупа на неодређено време у складу са тим законом и одредбама чл. 34–38. претходно важећег Закона о становању („Сл. гласник РС”, бр. 50 од 25. јула 1992, 76 од 22. октобра 1992, 84 од 23. новембра 1992 – исправка, 33 од 4. маја 1993, 53 од 16. јула 1993 – др. закон, 67 од 30. августа 1993 – др. закон, 46 од 11. јула 1994, 47 од 14. јула 1994 – исправка, 48 од 20. јула 1994 – др. закон, 44 од 27. новембра 1995 – др. закон, 49 од 24. новембра 1995, 16 од 16. априла 1997, 46 од 29. децембра 1998, 26 од 20. априла 2001, 101 од 21. новембра 2005 – др. закон, 99 од 27. децембра 2011, 104 од 23. децембра 2016 – др. закон). Та лица имају право на стицање својине на стану куповином у складу са одредбама чланова 16–26. Закона о становању. Лица која су стекла право закупа на неодређено време стана у јавној својини имају обавезу да учествују у трошковима управљања текућим и инвестиционим одржавањем хитних интервенција зграде у којој се налази стан, у складу са тим законом, као и да за коришћење стана плаћају закупнину која се обрачунава множењем вредности стана за коју се плаћа порез на имовину (пореска основица) за текућу годину, са коефицијентом 0,00242, при чему закупнину обрачунава надлежни орган јединице локалне самоуправе. Лица која су стекла право закупа на неодређено време стана у јавној својини на основу Закона о становању настављају да плаћају закупнину под условима из закључених уговора о закупу до истека рока од две године од дана ступања на снагу овог закона.

Из цитиране одредбе члана 139. важећег Закона о становању и одржавању стамбених зграда произлази да већ стечено право трајног закупа (према раније важећем Закону о стамбеним односима то је било право коришћења) наставља да егзистира у правном промету иако нови Закон не предвиђа могућност стицања права трајног закупа као законску категорију, сем када је у питању закуп на неодређено време стана у својини грађана, задужбина и фондација (члан 140).

Нови Закон о становању и одржавању стамбених зграда чланом 152. регулише давање стана у јавној својини у закуп на основу права стеченог по претходним прописима, а чланом 153. закључење и продужење уговора о закупу на одређено време.

Из наведених законских одредби произлази да за лица која су стекла право трајног закупа по претходно важећим законима који су регулисали стамбену проблематику (Закон о стамбеним односима и Закон о становању) закупни однос не престаје, већ се наставља по претходно установљеним условима.

Због тога се у овом тексту пажња посвећује већ стеченом праву трајног закупа, као и престанку трајног закупа по Закону о становању.

Одредбе Закона о становању из 1992. године које се и данас примењују на трајни закуп

Закон о становању регулише право трајног закупа кроз одредбе чланова од 34 до 38. Тако овај закон наводи круг лица која, у случају смрти закупца или његовог исељења из стана, могу да постану закупци, а то је увек члан породичног домаћинства који је наставио да користи тај стан, по следећем редоследу: брачни друг, дете рођено у браку, ван брака, усвојено и пасторче. Ако у стану није остао нико од ових чланова породичног домаћинства, закупац постаје родитељ закупца, родитељ његовог брачног друга или лице које је закупац по закону дужан да издржава ако је становало у том стану и нема решену стамбену потребу. Ако после смрти закупца или његовог исељења из стана није остало ни једно од ових лица, закупац постаје лице које је престало да буде члан породичног домаћинства или лице које је било члан породичног домаћинства ранијег закупца стана, ако је наставило да користи стан и ако нема на други начин решену стамбену потребу. Ако су у стану остала два или више лица истог степена сродства, закупац постаје лице које они споразумно одреде, а ако се споразум не постигне, закупац постаје лице које одреди власник стана. Лица која су остала у стану дужна су да закуподавца обавесте о смрти закупца најкасније у року од 60 дана. С друге стране, закуподавац је дужан да у року од 30 дана од истека рока од 60 дана закључи уговор о закупу стана, односно да одреди лице које ће бити закупац стана, а ако то не учини, заинтересовано лице може да поднесе предлог надлежном суду да у ванпарничном поступку донесе решење којим се замењује уговор о закупу стана.

Члан 35. истог закона прописује да закуподавац може да дâ отказ уговора о закупу стана:

1. ако закупац и после опомене без сагласности закуподавца користи стан за обављање пословне делатности, издаје стан у подзакуп или дозволи коришћење стана лицима која нису предвиђена уговором;
2. ако закупац и после опомене не плати закупнину за најмање два месеца узастопно;
3. ако закупац и после опомене наноси штета стану, заједничким просторијама, инсталацијама или уређајима у стамбеној згради;
4. ако закупац, његов брачни друг или други члан његовог породичног домаћинства стекне у својину усељив стан који је одговарајући за то породично домаћинство;
5. ако закупац добије стан по основу радног односа, а радни однос је престао на основу његовог захтева или његове кривице пре истека времена одређеног општим актом закуподавца и
6. ако закупац стана и чланови његовог породичног домаћинства не користе стан дуже од једне, а најдуже четири године, а закупац се не споразуме са закуподавцем о начину коришћења стана за то време.

Уговором о закупу може да се предвиди да закуподавац не може да дâ отказ уговора о закупу друштвеног стана због неплаћања закупнине за време док је закупац био незапослен без своје кривице или ако је запослен, а најмање два месеца није примао зараду, при чему за то време он и чланови његовог породичног домаћинства који са њим станују нису имали других прихода којим би се обезбедила материјална сигурност породице по прописима о материјалном и социјалном обезбеђењу породице. У том случају закупац је дужан да плати заосталу закупнину у два пута дужем времену од времена за које је исту дуговао, рачунајући од дана поновног запослења, односно стицања сталних прихода у породичном домаћинству.

У случају развода брака разведени супружници се споразумевају о томе ко ће наставити са коришћењем стана у својству закупца, а ако споразум не постигну, на предлог једног од супружника надлежни суд ће у ванпарничном поступку донети решење о одређивању супружника који наставља са коришћењем стана у својству закупца, водећи рачуна о стамбеним потребама разведених супружника и њихове деце, о томе ко је закупац стана, материјалном и здравственом стању супружника и др.

У случају испражњења стана на коме постоји сусвојина, право првенственог усељења у стан имају сувласник и наследници сувласника чији сувласнички део прелази 50% идеалног дела стана или лица на која је овај сувласник пренео право сусвојине правним послом, с тим што на делу стана у друштвеној својини имају положај закупца.

Чланом 36. је прописано да чланови породичног домаћинства закупца друштвеног стана имају право да трајно користе тај стан под условима из овог закона, а да закупац стана из оправданих разлога може да откаже даље коришћење стана сваком члану породичног домаћинства, осим малолетном детету, брачном другу или лицу које је дужан да издржава по закону, с тим што рок за исељење не може да буде краћи од 30 дана. Тужбом у надлежном суду закупац стана може да тражи исељење члана породичног домаћинства ако се тај члан не исели у остављеном року.

Чланови 37. и 38. Закона о становању регулишу услове под којима носиоци станарског права, односно закупци могу да врше замену станова, као и ограничења овог права, али неће бити посебно наведени јер нису предмет разматрања у овом тексту.

Круг лица која полажу право на трајни закуп

Основно правило које важи при одлучивању да ли је неко лице стекло право трајног закупа или није подразумева одговор на питање да ли је, према закону о становању, односно стамбеним односима важећим у време заснивања односа, било обухваћено кругом лица која су то право могла да стекну. У пракси је највише недоумица изазвало одлучивање да ли нпр. унук или снаја могу да стекну право трајног закупа ако су у време усељења живели у породичном домаћинству закупца на неодређено време, при чему је њему закупни однос престао, а они наставили да живе у предметном стану и, као ни чланови њиховог породичног домаћинства, немају решено стамбено питање на други начин. О томе најбоље говори следећи пример:

Тужилац је живео са својом снахом и њеним супругом – својим рођеним братом у заједничком домаћинству, а зграда у којој су живели је срушена, те је његова снаха, као носилац станарског права, добила стан који је предмет спора и закључила уговор о коришћењу стана по којем су као чланови породичног домаћинства унети њен супруг и ћерка. Тужилац је наставио да користи спорни стан, а након женидбе у стан се уселила и његова супруга 1971. године, док су се снаја и брат иселили из предметног стана јер су отишли у иностранство 1974. године. Ни тужилац ни његова супруга немају на други начин решену стамбену потребу и обоје су код МУП-а пријављени на истој адреси од момента када су почели да користе спорни стан. Законом о стамбеним односима („Сл. лист СФРЈ”, бр. 11/66 и 32/68), чланом 12. став 1, било је одређено да се корисником стана, у смислу тог закона, сматрају: носилац станарског права, чланови његовог домаћинства који станују заједно са њим, као и лица која су престала да буду чланови тог домаћинства, а остала су у истом стану. У моменту када је снаха тужиоца закључила уговор о коришћењу стана 1969. године Закон није одређивао ко може да буде члан породичног домаћинства и стекне одређена права, није захтевао да се у уговор унесу и лица која ће користити стан, нити је било таксативно наведено ко може да се сматра чланом породичног домаћинства носиоца станарског права. Једини услов је био да су то чланови домаћинства носиоца станарског права који станују заједно са њим, као и лица која су престала да буду чланови тог домаћинства, а остала су у истом стану. Тужилац се усељењем у стан 1969. године, као члан домаћинства носиоца станарског права снахе, има сматрати легитимним и законитим корисником стана. Законом о стамбеним односима („Сл. гласник СРС”, бр. 29/73) који је важио у моменту исељења снахе са мужем и ћерком из предметног стана одређено је (чл. 9. Закона) да се корисником стана сматрају носилац станарског права и чланови његовог породичног домаћинства који заједно са њим станују, као и лица која су престала да буду чланови тог домаћинства, а остала су у истом стану. Одредбом чл. 17. истог закона одређено је да корисници стана који станују заједно са носиоцем станарског права имају право да трајно користе стан под условима из овог закона и да члановима породичног домаћинства припада право из става 1. овог члана и после смрти носиоца станарског права, као и кад он из других разлога трајно престане да користи стан, осим ако је престао да користи стан на основу отказа уговора о коришћењу стана, раскида тог уговора, на основу уговора о замени стана или ако је стекао станарско право на други стан, који му је додељен и за чланове породичног домаћинства који заједно са њим станују. Тужилац и његова супруга су стекли право да трајно користе предметни стан и имају право закупа на неодређено време на стану који је предмет ове парнице.

У следећем примеру усељење у стан члана породичног домаћинства члана носиоца станарског права одиграло се 1980. године, када је на снази био Закон о стамбеним односима који је на другачији начин регулисао право коришћења стана и касније право трајног закупа. Према наведеном Закону, као и каснијем Закону о стамбеним односима („Сл. гласник СРС”, бр. 12 од 19. 3. 1990), сходно чл. 15. став 5, предвиђено је да чланови породичног домаћинства умрлог немају право да после његове смрти наставе са коришћењем стана носиоца станарског права уколико су по било ком основу решили стамбене потребе. У ситуацији када је дете (ћерка или син) носиоца станарског права стекло право да стан користи као члан породичног домаћинства носиоца станарског права, након његове смрти не може да настави да користи стан као трајни закупац ако му је у међувремену то својство престало. Најчешћи случај престанка овог својства јесте решавање стамбеног питања тако што супружник члана домаћинства добије стан и за то лице, ако је величина стана довољна за задовољење потреба становања породичног домаћинства. У том случају члану породичног домаћинства престаје право трајног закупа на стану, без обзира на то што се из стана никада није исељавао и што је преостали члан породичног домаћинства бившег носиоца станарског права.

Услови за стицање станарског права цене се по прописима који су важили у тренутку смрти правног претходника – лица које је имало право коришћења, односно право трајног закупа на стану. Ово правило важи и у случају када поменуто лице није закључило уговор о коришћењу стана као носилац станарског права после смрти последњег уговорног носиоца станарског права. Чињеница да лице није закључило уговор о закупу стана по смрти ранијег носиоца сама по себи не значи да члан домаћинства нема право да настави са коришћењем предметног стана. Оцена постојања односно непостојања права неког лица да после смрти последњег уговорног носиоца станарског права настави са коришћењем стана цени се према прописима који су важили у тренутку смрти последњег носиоца станарског права.

Према одредби чл. 2. Закона о стамбеним односима („Сл. гласник РС”, бр. 29/73), који је ступио на снагу 29. 7. 1973. године, станарско право се могло стећи само на стану у друштвеној својини, али не и на стану у својини грађана. Из наведене законске одредбе произлази да се станарско право на стану у приватној својини није могло стећи након 29. 7. 1973. године. Међутим, уколико је лице било унето као члан породичног домаћинства у уговор закључен између власника стана и носиоца станарског права, такво лице је и након 1973. године могло да стекне својство трајног закупца за стану. У једном случају је тужилац (рођен након 1973. године) од рођења, без прекида, живео у стану (у приватној својини) у заједничком породичном домаћинству с мајком, као закупцем стана на неодређено време, и наставио је непрекидно да користи исти стан и након њене смрти и редовно плаћао закупнину власнику стана, па нема решену стамбену потребу на други начин. Суд је нашао да тужилац није само фактички корисник стана и члан породичног домаћинства своје мајке, већ законити уговорни корисник стана и члан породичног домаћинства носиоца станарског права по уговору о коришћењу стана закљученим с власником и носиоцем права располагања на стану. Закључењем уговора о коришћењу стана са тужиочевом мајком као носиоцем станарског права, у коме је као корисник стана и члан породичног домаћинства означен тужилац, власник стана је признала такав тужиочев стамбени статус. Самим тим тужилац поседује законит правни основ и право да, као преостали и једини члан породичног домаћинства преминулог закупца стана, настави да користи стан у својству закупца стана на неодређено време.

Престанак својства закупца када је у питању уговор о закупу друштвеног стана – члан 33. Закона о становању

Бројни су примери престанка својства закупца када је у питању уговор о закупу друштвеног стана. Кроз више примера ће бити дата широка лепеза случајева који су изазвали највише дилема у пракси, као и одговор судске праксе на спорне животне ситуације, које се најчешће јављају када је у питању право на трајни закуп друштвеног (државног) стана.

Најчешћи разлози за давање отказа уговора о закупу друштвеног стана јесу: решавање стамбеног питања на други начин, претежно од стране члана породичног домаћинства, дугогодишње некоришћење стана и, у нешто мањем броју случајева, неплаћање закупнине.

У случајевима када се утврди да је носилац станарског права стекао у својину (или на други начин решио стамбено питање) други стан или стамбену јединицу, потребно је утврдити да ли су тај други стан или стамбена јединица одговарајући за њега и чланове његовог породичног домаћинства. Тек уколико се утврди да су одговарајући, лице губи право трајног закупа на стану. Као илустрација може да послужи следећи извод из праксе:

Иако је чл. 19. став 3. Закона о стамбеним односима прописано да чланови домаћинства који су по било ком основу решили своје стамбене потребе немају право да наставе са коришћењем стана после смрти носиоца станарског права, решењем стамбене потребе члана породичног домаћинства не може да се сматра чињеница да је отац члана домаћинства добио други стан ако се квадратура и структура тог стана не могу сматрати одговарајућим станом за потребе вишечланог домаћинстава у смислу чл. 8. Закона о становању, због чега је и члан породичног домаћинства наставио да живи у стану са носиоцем станарског права, па и након његове смрти, те у том случају има право на утврђење трајног права закупа на предметном стану.

Један број парница односи се на престанак права закупа (и/или исељење из стана) због некоришћења стана у дужем временском периоду од неколико година, које је прописано Законом. О томе говори следећи пример из судске праксе:

Тужени је био носилац станарског права на спорном стану по основу Уговора о коришћењу стана закљученог са Градским стамбеним предузећем 1973. године. Исто је лице постало власник стана на основу Уговора о откупу стана закљученог са тужиоцем 1993. године. У овом стану тужени је живео до 1977. године, када је отишао на привремени рад у Немачку, где се и сада налази, али повремено долази у спорни стан у ком му се налазе ствари. Тужбом је тражено утврђивање ништавости Уговора о откупу стана из 1993. године, закљученог између тужиоца, градске општине, и туженог, као и да се утврди да је престао Уговор о коришћењу стана из 1973. године, те да се тужени са свим лицима и стварима исели из стана. Законом о становању, члан 33. ст. 1. т. 6, прописано је да уговор о закупу друштвеног стана престаје ако закупац са члановима породичног домаћинства не користи стан дуже од 4 године. Стан се додељује и уговор о коришћењу закључује ради коришћења од стране лица коме се стан додељује као носиоцу станарског права и чланова његовог породичног домаћинства, а намењен је за трајно коришћење. Центар животних активности туженог и чланова његовог породичног домаћинства налази се у иностранству, а не у спорном стану, у који тужени само повремено долази, па не може да се сматра да овакво повремено коришћење представља коришћење стана у смислу одредби Закона о становању. Није од утицаја ни чињеница да се тужени из спорног стана није иселио, да у њему држи ствари, да плаћа трошкове одржавања и да га не издаје трећим лицима. Како некоришћење стана, под условима и на начин како је то предвиђено Законом о становању, у дужем временском периоду неминовно доводи до престанка својства закупца стана и уговора о закупу, то су се стекли услови за утврђивање ништавости уговора о откупу стана у смислу члана 103. ЗОО-а, с обзиром на то да је уговор о откупу стана закључен са лицем коме је престало својство закупца по основу Закона о становању. Последица утврђене ништавости је и обавеза туженог да се са свим лицима и стварима исели из предметног стана и преда га власнику, јер за даље коришћење нема правног основа (члан 37. ЗОСПО-а).

Као основ за отказ уговора о трајном закупу често се јавља и неплаћање закупнине. Неплаћање закупнине је основ за отказ уговора о закупу и исељење закупца сагласно члану 35. став 1. тачка 2. Закона о становању, који се, на основу члана 40. истог закона, примењује и на станове, односно закуп станова у својини грађана. Уколико лице које користи стан одбија да напусти стан добровољно, а налази се у његовој државини, то власник стана има право да захтева његово исељење, а писмена упућена туженом могу да се сматрају отказом уговора о закупу. Судска пракса је имала извесних колебања око оцене свих околности релевантних за одлучивање о основаности тужбеног захтева, што је довело до различитих судских одлука. У великом броју случајева у току парничног поступка тужени је, као закупац, исплатио закупнину тужиоцу, због чега је оспоравао тужбени захтев наводећи да је основ за отказ уговора о закупу и исељење отпао. Околност да је тужени након покретања парнице за отказ уговора о закупу због неплаћања закупнине понудио исплату дугованих износа закупнине, не може да утиче на право тужиоца да захтева отказ уговора о закупу у смислу чл. 35. став 1. тачка 2. Закона о становању.

О томе говори и новија одлука Врховног касационог суда од 13. 9. 2017. године, у којој је изражен став да је тужени који је становао у предметном стану, као преостали члан домаћинства иза своје мајке која је била носилац станарског права, могао законито да настави с коришћењем стана као нови носилац станарског права према Закону о стамбеним односима који је важио у време напуштања стана од стране његове мајке. Међутим, с обзиром на то да тужени није плаћао закупнину ни након више опомена које су му упућене од стране тужиоца као новог власника стана (уписан у јавне књиге 2009. године), при чему тужба из 2010. године такође представља опомену туженом за плаћање закупнине, стекли су се услови да тужилац, као закуподавац, с успехом може да дâ отказ уговора о закупу стана туженом због неплаћања закупнине и да потражује његово исељење из предметног стана.

Занимљив је случај различитог одлучивања првостепеног и жалбеног суда у случају неплаћања закупнине од стране преосталог члана породичног домаћинства, када власник стана није одредио висину закупнине. Првостепени суд је одбио тужбени захтев за исељење из стана са образложењем да је тужени, као преостали члан породичног домаћинства ранијег носиоца станарског права, законито наставио са коришћењем спорног стана  (члан 17. Закона о стамбеним односима, „Сл. гласник РС”, бр. 29/73 и 30/80), према Закону важећем у време исељења носиоца станарског права. Првостепени суд је нашао да је тужилац, као власник стана, на основу чл. 43. наведеног закона могао да предузме радње ради заштите свог права и интереса утврђивањем закупнине, што није учинио јер у ванпарничном поступку није тражио доношење решења које замењује уговор о закупу и утврђивање висине закупнине.

Апелациони суд је заузео супротно становиште и оценио да тужени не може да се ослободи обавезе плаћања закупнине само зато што тужилац, као нови власник, није тражио доношење решења о закупу у ванпарничном поступку, а имајући у виду да је, према члану 43. Закона о стамбеним односима, обавеза свих заинтересованих страна, како тужиоца тако и туженог, да траже да се утврди закупнина и закључи уговор о коришћењу стана, што је свакако било у интересу туженог јер доношење решења у ванпарничном поступку које тај уговор замењује представља основ за коришћење стана туженог.

Врховни касациони суд је својом одлуком од 13. 11. 2017. године одбио ревизију туженог као неосновану и потврдио претходно поменуту пресуду Апелационог суда у Београду.

Правни интерес за подношење тужбе за отказ уговора о трајном закупу

 Поставило се питање правног интереса и дозвољености тужбе којом се тражи отказ уговора о закупу у стамбеном праву. Према решењу Апелационог суда у Београду, Гж. бр. 2909/10 од 7. 7. 2010. године, право на отказ уговора о закупу стана врста је преображајног (потестативног) права које свог носиоца овлашћује на промену – укидање (гашење) постојећег правног односа. Према начину на који се остварују, преображајна права се деле на две врсте: у прву спадају она која њихов носилац остварује просто – својом једностраном материјалноправном изјавом воље. Да би ова изјава произвела правну промену потребно је да другој страни буде стављена до знања, односно саопштена. Питање да ли је у таквом случају постојало право на правну промену расправља се у парници, у којој давалац изјаве предлаже одлуку о последицама те промене или у којој друга страна изводи своје право из односа какав је постојао пре изјаве, сматрајући да иста није произвела правно дејство. Другу врсту преображајних права чине она за чије остварење није довољна воља правног субјекта овлашћеног за правну промену. Значај промене је такав да иста може да буде створена само правоснажном пресудом, јер само она пружа пуну гаранцију да су испуњене претпоставке под којима право на промену настаје. За остварење ове друге врсте преображајних права потребна су два акта: први је тужба којом тужилац истиче своје право на промену и предлаже да је суд изрекне, а други је пресуда којом се то тражење усваја. Тужба која има овакву сврху назива се преображајна (конститутивна) тужба, а могућа је искључиво у случајевима у којима материјалноправни или процесноправни пропис изричито предвиђа да носилац преображајног права промену може да постигне само пресудом. Тиме је истовремено речено да постојање интереса за ову тужбу не мора ни да се учини вероватним, него се претпоставља. Одредбом чл. 35. став 1. Закона о становању прописано је да закуподавац може да дâ отказ уговора о закупу и ако, између осталог, закупац стана и чланови његовог породичног домаћинства не користе стан дуже од 1 године, а најдуже 4 године, при чему се закупац није споразумео са закуподавцем о начину коришћења стана за то време (тачка 6). Отказ уговора о закупу стана даје се непосредно другој уговорној страни (закупцу), а не преко суда, с обзиром на то да цитирана одредба материјалног права изричито не предвиђа да закуподавац отказ уговора о закупу стана може да постигне само пресудом. Из ових разлога одлучивање о тужбеном захтеву којим тужилац отказује туженој уговор о закупу стана није у надлежности суда (чл. 16. ЗПП-а), јер се отказ тог уговора даје вансудским путем. У надлежности суда би било одлучивање о захтеву за исељење закупца са свим лицима и стварима из стана, као последици датог отказа уговора о закупу стана и одбијања тужене да се након тога из стана исели, при чему поменути захтев у тужби није поднет.

Исправније становиште би било да је тужбом у парничном поступку дозвољено тражити отказ уговора о закупу (уговора о коришћењу) стана. Наиме, Закон о стамбеним односима, односно Закон о становању детаљно регулишу услове за давање отказа таквог уговора. Закон формулише да уговор о закупу стана престаје, односно може да се откаже под условима и у случајевима који су овим законом утврђени за престанак станарског права, односно отказ уговора о коришћењу стана, као и из разлога утврђених уговором о закупу стана, у складу са Законом. Закон о стамбеним односима, односно Закон о становању представљају lex specialis јер регулишу материју стамбеног права и кроз своје одредбе уређују услове и начин давања отказа уговора о закупу као начина престанка станарског права. Из наведеног произлази да, у случају испуњености Законом прописаних услова, закуподавац има правни интерес за подношење тужбе за отказ уговора о закупу и исељење и предају предметног стана. У прилог наведеном говори и пресуда Врховног касационог суда, Рев бр. 340/16, којом је, као неоснована, одбијена ревизија тужиоца изјављена против пресуде Апелационог суда у Београду од 10. 12. 2014. године, којом је потврђена првостепена пресуда којом је, као неоснован, одбијен тужбени захтев тужиље којим је тражила да се откаже уговор о коришћењу стана и да се обавежу тужени да се са свим лицима и стварима иселе из предметног стана. Такође, предмет оцене како Апелационог суда у Београду као жалбеног, тако и Врховног касационог суда као ревизијског, јесте одлука суда и жалбеног суда по тужбеном захтеву тужиоца којим је тражио да се откаже предметни уговор о коришћењу стана у меритуму, из чега произлази да је оваква тужба допуштена.

Право трајног закупа није имовинско право

Због тога што представља другачији правни институт, битно различит од уговора о закупу облигационог права, право трајног закупа на стану није имовинско право и не може бити предмет наслеђивања. Из тог разлога захтев да се утврди да је одређено лице носилац права располагања на неодређено време на стану, односно има право трајног закупа, није основан ако је тужилац у току парнице преминуо и његови наследници преузели поступак, јер они нису у материјалноправном односу са другом парничном странком – закуподавцем. Супротно од овога, одређени број судских одлука стао је на становиште да, уколико је предмет трајног закупа гаража, а лице испуњава услове за утврђивање права трајног закупа на стану (као преостали члан породичног домаћинства) након смрти носиоца станарског права, тада има право трајног закупа и гараже, чак и у одсуству закљученог уговора о коришћењу, односно трајном закупу исте. О овоме говори следећи пример:

Уговор о закупу гараже који је покојни отац тужиоца закључио са органом првотужене на неодређено време није престао ни на један од начина предвиђених уговором, па раскид који је учињен једностраним актом не може да се сматра пуноважним. Тужилац има правни основ за коришћење гараже јер је био члан породичног домаћинства свог оца у време његове смрти и постао власник стана у згради у којој се налази и спорна гаража.

Ништавост уговора

За утврђење ништавости уговора о закупу стана и уговора о откупу стана тужилац, као лице које није уговорна страна, мора да има правни интерес. Чланом 109. став 1. Закона о облигационим односима прописано је да суд пази на ништавост по службеној дужности, као и да на њу може да се позове свако заинтересовано лице. У случају када тужилац има решено стамбено питање, онда нема право коришћења друге непокретности нити може бити њен власник, односно претпостављени власник. У таквој ситуацији ово лице нема активну легитимацију да тражи утврђење ништавости уговора о закупу и откупу непокретности који су закључила трећа лица, јер за овакав захтев нема правни интерес.

Права подстанара

У одређеном броју случајева трећа лица која нису ни носиоци станарског права ни чланови њиховог породичног домаћинства тражила су утврђење права закупа на стану по основу дугогодишњег коришћења стана. Најчешће су то тражили дугогодишњи подстанари. Судска пракса је кроз више одлука стала на јединствено становиште да подстанар у стану није члан породичног домаћинства последњег уговорног носиоца станарског права, па након смрти носиоца станарског права и чланова његовог породичног домаћинства, који су као такви уписани у Уговор о коришћењу стана, односно Уговор о трајном закупу стана, не може да настави да користи стан јер за то нема никакав правни основ, а ни дугогодишње становање подстанара у стану не представља основ за коришћење предметног стана.

ЗАКЉУЧАК

Уговор о трајном закупу, који се надовезује на раније постојећи Уговор о коришћењу стана, представља правни институт sui generis. Ова два уговора су по својој суштини практично истоветна, а регулисана су читавим низом закона о стамбеним односима, као и Законом о становању из 1992. године. Они представљају остатак социјалистичког поретка и данас се више не могу закључивати, али они и даље постоје у правном промету и судска пракса се и данас бави њима кроз бројне парнице које се поводом њих воде.

Намера је била да се укаже на неке од најзначајнијих дилема које муче судове и странке у овим парницама, при чему овај текст не обухвата све врсте спорова који поводом њих могу да настану. Циљ је био да се да преглед најзначајнијих питања везаних за ове уговоре и да се евентуално одговори на могуће дилеме које у пракси искрсавају.

Оно што поводом ових уговора свакако може да се закључи јесте то да закони којима су они регулисани представљају lex specialis у односу на општа правила облигационог права која се у вези са њима готово и не примењују.