Високо учешће сиве економије у пословима посредовања у промету и закупу непокретности, недовољно квалитетна услуга посредника, непостојање осигурања од одговорности, само су неки од разлога доношења новог закона који регулише ову материју
Тржиште промета непокретности једно je од ретких у којима се обавља пружање услуге која захтева знатно ангажовање средстава, а чије је обављање до доношења Закона о посредовању у промету и закупу непокретности („Сл. гласник РС”, бр, 95/2013, у даљем тексту: Закон), који је ступио на снагу 9. новембра 2013. године, било у потпуности нерегулисано и остављало доста простора за различите шпекулативне радње на штету купаца непокретности, при чему није била регулисана обавеза професионалног оспособљавања лица која обављају послове посредовања у промету непокретности, регистровање посредника (привредних субјеката који пружају услуге посредовања), закључивање писаног уговора о посредовању, нити потенцијална одговорност за штету проузроковану купцима, тј. корисницима услуга.
Уочено је високо тржишно учешће нелегалних посредника из тзв. сиве зоне економије, који не само да представљају нелојалну конкуренцију која угрожава пословање и опстанак правних субјеката који легално послују и плаћају порез већ проузрокују велику материјалну штету грађанима Републике Србије и висок степен правне несигурности у области која је економски веома значајна (а за грађане често и од егзистенцијалног значаја).
Анализом стања у области промета и закупа непокретности идентификовани су одређени проблеми који би требало да буду отклоњени Законом. С тим у вези уочено је високо учешће сиве економије у пословима посредовања у промету и закупу непокретности, недовољно квалитетна услуга посредника, непостојање осигурања од одговорности, није одређена потребна стручна спрема за лице које обавља послове посредовања. Поред тога, посредници немају обавезу да прикажу сву документацију у вези с непокретношћу, нити да та документа тј. копије докумената чувају, уговори о посредовању се у пракси ретко закључују, уговори не садрже све потребне елементе, ни обавезе и одговорности посредника, провизије се често исплаћују у готовом, а не преко рачуна, чиме се доводи у питање контрола токова новца и опорезивање, због чега држава нема одговарајући извор података о обављеним трансакцијама у посредовању у промету непокретности (обим, врста, вредност, по територији и сл.).
Законом се по први пут у нашем правном систему прописује посебан правни режим за ову врсту привредне активности.
Превасходни разлог за доношење закона јесте обезбеђење правне сигурности за грађане и правна лица у коришћењу услуга посредника у промету и закупу непокретности.
Овим Законом јединствено и целовито уређују се услови и начин обављања посредовања у промету и закупу непокретности, као и надзор над применом самог закона. Намера није да се унесе додатна регулатива, већ да се уведе ред у ову област, односно да се подржи рад привредних субјеката који послују у складу с позитивним прописима, као и да се утиче на развој сигурнијег пословног амбијента с обзиром на то да је велика пажња посвећена сузбијању „црног”, односно „сивог” тржишта.
Поред увођења реда у област посредовања, шири значај огледа се у стварању предвидивог и сигурног пословног амбијента у складу са европским стандардима. Нарочито се водило рачуна о томе да се не наруше економске слободе и не отежа бављење овим послом, али да се истовремено обезбеди виши степен професионалности и унапреди пословање у складу с добрим пословним обичајима.
Будући да Република Србија нема одговарајућу правну регулативу која би прецизно прописивала ко се и под којим условима може бавити пословима посредовања у промету непокретности, део посредника послује по европским стандардима пословања, док се одређени број посредника не придржава ни добрих обичаја пословања, због чега привредни субјекти и грађани имају велике проблеме као купци односно продавци, односно закупци и закуподавци непокретности.
С једне стране, а према проценама, око 1/3 до чак 1/2 трансакција на тржишту непокретности обавља се уз посредовање нерегистрованих привредних субјеката, дакле у сивој зони економије, уз одсуство правила и стандарда пословања и истовремено избегавање плаћања пореза.
С друге стране, проблеми постоје и у корпусу регистрованих привредних субјеката, где је присутна појава непоштене тржишне утакмице која се огледа у оглашавању продаје непостојећих непокретности, ангажовању нестручних лица на пословима посредовања и то без закључења одговарајућег уговора у складу са законом којим се регулишу радни односи, што све заједно доводи до неквалитетног пружања услуге.
Значај Закона огледа се и у подизању квалитета услуге и афирмацији посредничке професије. Увођењем свима доступног Регистра посредника снажно се подржава легално пословање и доприноси смањењу сиве економије, а што доприноси јачању укупне правне сигурности у Републици Србији.
Из аспекта појединца и његове породице, Закон је веома значајан због чињенице да се ради о трансакцијама великих новчаних износа, значајним такође и за привреду државе, којима се неретко решавају круцијална егзистенцијална питања грађана Србије, а за које је пословна и правна сигурност и квалитет услуге од изузетне важности.
Предмет Закона обухвата регулисање услова и начина за обављање делатности и надзор над применом самог закона. Због природе ове делатности која се заснива на уговору о посредовању, који је посебан именовани уговор, одређена је сходна примена Закона о облигационим односима.
Члан 3. Закона одређује значење кључних појмова, па је тако посредовање у промету и закупу непокретности дефинисано као посебна делатност проналажења и довођења у везу налогодавца и друге уговорне стране, ради преговора и припреме за закључење уговора о промету, односно закупу непокретности, које се обављају уз новчану накнаду. Посредовања могу обављати само привредни субјекти, дакле предузетници и привредна друштва, који су уписани у Регистар посредника. Законом се прописују јасни услови које привредна друштва или предузетници морају да испуњавају за обављање делатности посредовања у промету непокретности и дефинишу се услови које мора да испуњава физичко лице које обавља послове посредовања.
Услови за упис постављени су потпуно недискриминаторски, тј. сваки привредни субјект може потпуно равноправно поднети захтев за упис у Регистар. Да би предузетник обављао послове посредовања неопходно је да он сâм, односно лице код њега запослено, има положен стручни испит за обављање послова посредовања. Исти услов у погледу положеног стручног испита важи и за привредно друштво, односно један оснивач или запослено лице мора имати положен овај испит.
Ипак, према члану 12. овог закона, а као што ћемо видети касније, послове посредовања може да обавља само оно лице које има положен стручни испит за обављање послова посредовања, док друге послове (код посредника) могу обављати и лица која немају положен овај испит.
Стручни испит за обављање послова посредовања представља новину коју уводи овај закон (члан 10). Полагањем овог испита лице стиче право да након оснивања предузетничке радње, односно запослењем код посредника обавља послове посредовања. Стручни испит представља један од инструмената који ће јачањем професионалности лица која се баве посредовањем допринети и афирмацији ове професије по узору на државе ЕУ. Министарство ће о издатим уверењима о положеном стручном испиту водити евиденцију.
Посредник је у обавези да закључи уговор о осигурању од одговорности за штету (члан 13) коју би повредом одредаба уговора о посредовању могао да нанесе налогодавцу. Прописани су минимални износи свота осигурања по једном штетном догађају, као и минимална агрегатна сума за све штетне догађаје у једној осигуравајућој години, а што не представља препреку посреднику да закључи уговор о осигурању с већом сумом осигурања од оне која је Законом предвиђена. Кључно је да посредник има важећи уговор о осигурању у сваком тренутку, јер то није само услов за упис у Регистар посредника већ и предмет инспекцијског надзора.
За штету коју би посредник могао да проузрокује налогодавцу обављањем посредовања свота осигурања износи минимално 15.000 евра у динарској противвредности по једном осигураном случају, односно укупно минимално 45.000 евра у динарској противвредности за све одштетне захтеве у једној години осигурања.
Једно од најбитнијих решења јесте увођење Регистра посредника, који ће водити и редовно ажурирати Министарство и јавно објављивати путем интернета, а којем ће свако заинтересовано лице, било да је купац, продавац, закупац или закуподавац моћи да приступи без икаквих ограничења. У њему се налазе подаци о посредницима, запосленим, односно радно ангажованим лицима која имају положен стручни испит, адреси пословног простора и изреченим заштитним мерама. За упис у Регистар подноси се захтев и докази о испуњености прописаних услова. Министарство може увидом у Регистар привредних субјеката утврдити да ли је предузетник или привредно друштво регистрован у складу с прописима, те стога предузетници и привредна друштва неће бити у обавези да прилагањем одговарајућег извода, потврђују свој статус. Овим се смањује оптерећење за лица која подносе захтев за упис у Регистар с обзиром на то да податке који се већ налазе у јавним регистрима и евиденцијама Министарство проверава по службеној дужности. О извршеном упису доноси се посебно Решење, применом правила општег управног поступка, и то у року не дужем од 30 дана од дана подношења захтева и тада посредник стиче право да почне са обављањем делатности. Предвиђена је и санкција брисања посредника из Регистра, ако престане да постоји неки од услова из члана 5. тач. 1), 2) и 3) и на лични захтев о чему се доноси посебно решење. Посредник је дужан да сваку насталу промену пријави најкасније у року од 7 дана од дана њеног настанка. Поред тога, прописано је да се Министарство по службеној дужности стара за промену података до којих је дошло вршењем надзора у складу са овим законом, као и по основу података којим располажу државни органи у склопу службених евиденција.
Обавезом уписа у Регистар посредника обезбеђује се брз улазак у посао и несметано обављање делатности без икаквих додатних административних препрека.
Увођењем регистра посредника и његовом доступношћу на сајту Министарства, обезбеђује се јавност података као један од основних услова за већу сигурност пословања у овој области. Овај Закон обавезује посреднике да воде евиденцију о посредовању, што ће не само допринети јачању финансијске дисциплине, већ ће омогућити и одговарајуће формулисање државне политике и унапређење регулативе у овој области.
Забрањено је да лице које није уписано у Регистар посредника обавља посредовање. Из ове одредбе произлази да само лица која су уписана у Регистар могу да обављају делатност посредовања. За неовлашћено обављање делатности посредовања правно лице, предузетник, одговорно лице у правном лицу, односно физичко лице, казниће се новчаном казном у висини од двоструке до петоструке вредности уобичајене посредничке накнаде. Овом формулацијом прекршаја постиже се одвраћање учинилаца прекршаја неовлашћеног обављања делатности посредовања у промету и посредовању непокретности, а с обзиром на незанемариву материјалну корист која се обављањем ових послова може прибавити. Формулацијом санкције, која је у складу са одредбом Закона о прекршајима, предвиђена је могућност да се учинилац прекршаја, за прекршаје из области промета робе или услуга, казни новчаном казном у сразмери с висином причињене штете или неизвршене обавезе, односно с вредношћу робе или друге ствари која је предмет прекршаја, али не више од двадесетоструког износа тих вредности.
Поред тога, утврђена је и забрана да лице које има положен стручни испит обавља послове посредовања или друге послове за два или више посредника, без писмене сагласности свих укључених посредника и уколико странке о томе нису обавештене, као и могућност да оштећени посредник оствари накнаду штете уколико лице које има положен стручни испит поступи супротно забрани да обавља посредовање за два или више посредника.
Пошто испуни све законом прописане услове, посредник је дужан да се придржава одређених правила која се односе на начин самог обављања делатности. Пре свега, регулисан је међусобни однос посредника и налогодавца кроз уговор о посредовању, који се закључује у писаном или електронском облику. Уговор садржи податке о обе уговорне стране (уз податак о посреднику, обавезно и број под којим је уписан у Регистар), предмету посредовања, посредничкој накнади, евентуалним додатним трошковима и другим услугама у вези с послом који је предмет посредовања, а по потреби и друге податке. Посредник уговором преузима првенствено обавезу да повеже налогодавца с трећим лицем ради реализације уговора о посредовању, да дâ објективно мишљење о цени непокретности или износу закупнине. Ово мишљење посредника јесте процена вредности непокретности, која нема статус процене стручног проценитеља, већ је засновано на искуству и стручности посредника, а имајући у виду прилике на тржишту и друге релевантне околности. Обавезе налогодавца односе се нарочито на давање тачних и потпуних података о свим околностима од значаја за посредовање и за предметну непокретност, давање на увид оригиналних исправа, исплату посредничке надокнаде, исплату посебно уговорених трошкова, као и на обавештавање о свим променама у вези с правом на непокретности, роковима и цени, и то у року од три дана од њеног настанка, у писменој форми. Уколико постоји потреба налогодавца да остане анониман, дозвољено је уговарање посебне клаузуле о анонимном налогодавцу, у ком случају је посредник у обавези да чува идентитет налогодавца у складу са условима из уговора, а најкасније до закључења посредованог правног посла. Посредник може понудити налогодавцу да уговоре још једну посебну клаузулу и то о ексклузивном посредовању, али је дужан да га посебно упозори на правне последице ове клаузуле јер у случају непоштовања ове изричито преузете обавезе, налогодавац на име накнаде штете, дугује ексклузивном посреднику износ уговорене посредничке накнаде. Ексклузивно посредовање подразумева да се налогодавац обавеже да ће посредовани посао који за предмет има тачно одређену непокретност, за њега обавити искључиво један посредник и то ангажовани посредник.
Уговор о посредовању престаје пре истека рока на који је закључен извршењем уговора или отказом у писаној форми било ког уговарача. Отказ уговора о посредовању не мора бити образложен и производи правно дејство од времена достављања посреднику. Уговор се закључује на рок од годину дана, уколико није другачије уговорено.
Налогодавац је дужан да надокнади изричито уговорене настале трошкове без обзира на исход посредовања, а такође и да исплати сразмерну или посредничку накнаду у целини, уколико је правни посао закључен по престанку посредничког уговора, а то представља непосредну последицу посредниковог деловања.
Саставни део уговора о посредовању јесу општи услови посредника, због чега је посредник дужан да их видно истакне у својим просторијама или на интернет презентацији. Обавезан садржај општих услова чине подаци о износу посредничке накнаде, односно о начину на који ће се одредити износ посредничке накнаде (у апсолутном износу или у проценту), пословима које се посредник обавезује да уради, а који улазе у посредничку накнаду, врсту и висину трошкова за додатне услуге.
Посредник је дужан да води евиденцију о посредовању, која представља пословну књигу и која је предмет надзора инспекцијског органа. У њу се уписују нарочито подаци о уговорима о посредовању и потпосредовању, о налогодавцу, предметној непокретности, исходу посредовања и посредничкој накнади.
Оглашавање у вези с прометом и закупом непокретности које врши посредник дозвољено је само ако је за конкретну непокретност закључен уговор о посредовању, односно потпосредовању. Обавезни подаци који се оглашавају јесу пословно име и број под којим је посредник уписан у Регистар посредника, цена, локација, површина и структура непокретности.
Накнада или тзв. посредничка провизија саставни је део посредовања, али право на накнаду посредник стиче моментом закључења уговора за који је посредовао, уз могућност одступања од овог правила, уговарањем да се право на посредничку накнаду стиче моментом потписивања предуговора, уз изричиту забрану посреднику да захтева плаћање дела накнаде пре закључења уговора, односно предуговора за који је посредовао. Посредник, потпосредник, односно лице које има положен стручни испит и запослено је или радно ангажовано код посредника, односно потпосредника нема право на посредничку накнаду уколико у своје име као странка, с налогодавцем закључи уговор који је био предмет посредовања. Рачун за извршене услуге посредник може издати само у складу са уговором о посредовању, дакле, у износу који је договорен, чиме се додатно повећава степена правне сигурности за налогодавце.
Инспекцијски надзор врше тржишни инспектори и у вршењу надзора имају сва овлашћења која су им дата Законом о трговини („Сл. гласник РС”, бр. 53/2010 и 10/2013). Тржишни инспектор овлашћен је да приликом вршења надзора прегледа пословни простор, врши увид у пословне књиге, евиденције, исправе, електронска документа, као и у другу документацију у вези са обављањем делатности, врши копирање пословних књига, евиденција, исправа и електронских докумената, које су предмет надзора, врши идентификацију лица која обављају делатност, путем увида у личну исправу или другу јавну исправу са фотографијом, узима писмене и усмене изјаве лица која обављају делатност, односно сведока или службених лица, као и да позива ова лица да дају изјаве, о питањима од значаја за предмет надзора, фотографише, врши видео-снимање простора у којем се врши надзор и сл. Уколико утврди повреду закона, тржишни инспектор има и овлашћење да изрекне и одређене мере и као што су, на пример, отклањање утврђене неправилности и привремене забране вршења одређене услуге.
Тржишни инспектор ће поднети захтев за покретање прекршајног поступка, за кажњиве радње, односно прекршаје прописане овим Законом. Новчане казне прекршајни суд може изрећи у распону од 100.000 до 500.000 динара. С обзиром на то да је реч о истој економској активности за коју није од значаја облик организовања привредног субјекта, казна је прописана у истом износу и за предузетника и за привредно друштво.
Овај Закон ступа на снагу осмог дана од дана објављивања у „Сл. гласнику Републике Србије”, осим одредаба члана 11. које се примењују по истеку 12 месеци од дана ступања на снагу овог закона и одредаба чл. 4–10. и члана 13. које се примењују по истеку 18 месеци од дана ступања на снагу овог закона.
Одредбе из члана 11. односе се на стручни испит.
Одредбе из чланова 4, 5, 6, 7, 8, 9. и 10. односе се на упис у регистар посредника, услове за упис, податке који се уписују, јавност регистра, промене података, извод из регистра и брисање из регистра.
Одредбе из члана 13. односе се на уговор о осигурању од одговорности за штету која би могла да настане за налогодавца услед неиспуњења уговорних обавеза из уговора о посредовању.
[signoff]
Подзаконски акти
Закон предвиђа и доношење следећих подзаконских акaта у року од шест месеци од дана ступања Закона на снагу:
– Правилник којим се уређује облик, садржина и начин вођења Регистра посредника;
– Правилник којим се уређује облик и садржина обрасца захтева за упис у Регистар посредника;
– Правилник којим се уређује облик и садржина обрасца извода из Регистра посредника;
– Правилник којим се утврђује начин спровођења полагања стручног испита, висину таксе за полагање стручног испита, износ накнаде за рад чланова комисије, као и садржина и облик уверења о положеном стручном испиту;
– Правилник којим се утврђује садржина, облик и начин вођења евиденције издатих уверења о положеном стручном испиту;
– Правилник којим се утврђују минимални технички услови за простор и опрему за обављање посредовања;
– Правилник којим се одређује облик, садржина, начин вођења и рок чувања евиденције о посредовању.
[/signoff]
[signoff]
КОЛИКО ЊИХ ЈЕ У ОВОМ ПОСЛУ?
Према подацима Агенције за привредне регистре („Саопштење о пословању привреде у Републици Србији у 2012. години – упоредни подаци из финансијског извештаја за 2011. и 2012. годину”) у 2012. години, у групи са основном шифром делатности 68* – Пословање са некретнинама постојало је 835 привредних друштва и 101 регистровани предузетник. У ту ширу групу спада ужа група са основном шифром делатности 6831 – делатност агенција за некретнине, која је у 2012. години подразумевала, такође, према подацима АПР-а, 279 привредних друштава (која су запошљавала 430 лица) и одређени број предузетника.
Међутим, број посредника је и већи, јер многи послују под другом основном шифром делатности. Процењује се да у Србији послује укупно око 500 регистрованих посредника, привредних друштава и предузетника, са минимумом око 1.500 особа ангажованих на овим пословима.
[/signoff]