Закуп непокретности у пракси судова

Приказ новије праксе парничних судова у области закупа непокретности биће подељен у два дела, с тим што ће се у првом делу текста аутори бавити закупом по одредбама Закона о облигационим односима, а у другом делу, који ће бити објављен у једном од наредних бројева, по Закону о становању.

Уговор о закупу непокретности веома је чест правни посао нашег правног промета. Регулисан је одредбама Закона о облигационим односима иако код нас има стварноправни карактер, о чему ће бити више речи у наставку тексту.

Такође, као реликт ранијег социјалистичког државног и друштвеног уређења код нас и даље егзистирају уговори о закупу станова закључени на основу одредби Закона о становању. Предмет ове врсте уговора јесу станови који су раније били у друштвеној и државној својини, али и станови у приватној својини које користе тзв. заштићени подстанари и чланови њихових домаћинстава.

Без обзира на законски основ, веома су чести спорови поводом ове врсте уговора, тако да ће у наставку текста, након излагања основних елемената уговора, бити изложена новија пракса парничних судова у наведеној области, с тим што ће се у првом делу аутори бавити закупом по одредбама Закона о облигационим односима, а у наредном делу – по Закону о становању.

Закуп по одредбама Закона о облигационим односима

Закон о облигационим односима (ЗОО) у посебном одељку регулише закуп, и то члановима од 567. до 599. Уговором о закупу обавезује се закуподавац да преда одређену ствар закупцу на употребу, а овај се обавезује да му за то плаћа одређену закупнину. Дакле, битни елементи уговора о закупу јесу ствар која се предаје у закуп и закупнина. Ако се другачије не уговори, употреба ствари обухвата и прибирање плодова.

Одредбе о закупу се, по ЗОО-у, не примењују на закупе уређене посебним прописима, као што је то на пример Закон о становању, што ће и бити предмет посебног дела текста због своје важности и обимне судске праксе везане за поменути правни институт.

Закуподавац је дужан да одржава ствар у исправном стању за време трајања закупа и да ради тога врши потребне оправке на њој. Дужан је и да накнади закупцу трошкове које је овај учинио за одржавање ствари, а које би он сам био дужан да учини. Трошкови ситних оправки изазваних редовном употребом ствари, као и трошкови саме употребе, падају на терет закупца.  О употреби оправке закупац је дужан да обавести закуподавца. Ако потребне оправке закупљене ствари ометају њену употребу у знатној мери и за дуже време, закупац може да раскине уговор. Он има право на снижење закупнине сразмерно ограничењу употребе ствари због тих оправки (чланови 570. и 571. ЗОО-а).

Чланом 573. истог закона прописано је да закуподавац одговара закупцу за све недостатке закупљене ствари који сметају њеној уговореној или редовној употреби, без обзира на то да ли је знао за њих или не, као и за недостатке својстава или одлика предвиђених изрично или прећутно уговором, с тим што се не узимају у обзир недостаци који су мањег значаја. Закуподавац не одговара за недостатке закупљене ствари који су у часу закључења уговора били познати закупцу или нису могли да остану непознати. Међутим, закуподавац одговара за недостатак закупљене ствари који је закупцу услед крајње непажње остао непознат, ако је он знао за тај недостатак и намерно пропустио да о њему обавести закупца (чл. 574. ЗОО-а). Закуподавац одговара за све недостатке закупљене ствари ако је тврдио да она нема никаквих недостатака.

Члан 581. ЗОО-а прописује да је закупац дужан да употребљава ствар као добар привредник, односно добар домаћин. Он може да је употребљава само онако како је одређено уговором или наменом ствари и одговара за штету која настане употребом закупљене ствари противно уговору или њеној намени, без обзира на то да ли је ствар употребљавао он или неко лице које ради по његовом налогу, подзакупац или које друго лице коме је омогућио да употребљава ствар.

Закупац је дужан да плаћа закупнину у роковима одређеним уговором или законом, а у недостатку уговора и закона, онако како је уобичајено у месту где је ствар предата закупцу. Ако није друкчије уговорено или у месту предаје ствари уобичајено, закупнина се плаћа полугодишње кад је ствар дата у закуп за једну или више година, а ако је дата за краће време, по истеку тог времена (члан 583. ЗОО-а).

Стварноправни карактер уговора о закупу огледа се у одредби члана 591. ЗОО-а, која прописује да, у случају отуђења ствари која је пре тога предата неком другом у закуп, прибавилац ствари ступа на место закуподавца, па права и обавезе из закупа после тога настају између њега и закупца. Прибавилац не може да захтева од закупца да му преда ствар пре протека времена за које је закуп уговорен, а ако трајање закупа није одређено ни уговором ни законом, онда пре истека отказног рока. У случају смрти закупца или закуподавца, закуп се наставља са његовим наследницима, ако није друкчије уговорено. У нашем праву закуп има стварноправно дејство зато што не престаје отуђењем ствари нити смрћу ранијег закупца, већ закупац има право да настави да користи ствар и плаћа закупнину. Други правни системи познају и закуп са облигационоправним дејством, а то је ситуација у којој закуп престаје променом титулара власништва на ствари датој у закуп, тј. на  предмету закупа.

Уговор о закупу престаје протеком одређеног времена, отказом или пропашћу ствари услед више силе (чланови од 595. до 598. ЗОО-а).

Нека спорна правна питања о закупу

Једно од спорних питања у пракси јесте питање накнаде штете у случају смрти закупца или закуподавца и престанка уговора о закупу.

Мора се нагласити да уговор о закупу не престаје услед смрти закупца или закуподавца, већ се наставља са наследницима умрлог уговорника све до истека уговореног времена трајања закупа, односно до момента давања отказа, осим уколико су се странке договориле да уговор престаје смрћу једне од уговорних страна.

Одредбом члана 599. Закона о облигационим односима прописано је да се, у случају смрти закупца или закуподавца, закуп наставља са његовим наследницима, ако није друкчије уговорено. Спорна у пракси била је ситуација када је једно лице са тужиоцем, као закупцем, закључило уговор о подстанарском односу којим је тужиоцу дало у закуп стан на одређено време, на период од 10 година, уз обавезу закупца да плаћа уговорену месечну закупнину и да одредбе уговора производе правно дејство за живота сада покојног оца тужене и супруге му, а да уговор може да се откаже пре истека рока од 10 година у случају да се једна од уговорних страна не придржава уговорних обавеза. Тужилац је плаћао редовно уговорену закупнину. Тужена је, као наследник закуподавца, иселила тужиоца из закупљеног стана пре истека уговорног рока за трајање закупног односа, тј. 63 месеца пре истека времена на који је уговор о закупу закључен. Вештачењем преко судског вештака финансијске струке утврђено је да је тужилац за наведени период претрпео штету у вишем износу који је морао да плати на име закупнине за други изнајмљени стан у наведеном периоду. Одредбом чл. 262. став 2. ЗОО-а прописано је да кад дужник не испуни обавезу или задоцни са њеним испуњењем, поверилац има право да захтева и накнаду штете коју је услед тога претрпео, а одредбом чл. 266. став 1. да поверилац има право на накнаду обичне штете измакле користи, при чему је дужник у време закључења уговора морао да их предвиди као могуће последице повреде уговорне обавезе. Тужилац је са правним претходником тужене закључио уговор о закупу стана на одређено време у трајању од 10 година, при чему је извршио преузете обавезе уговором о закупу онако како гласе, па није било услова за раскид поменутог уговора пре истека уговореног рока, чиме је тужена, као правни следбеник закуподавца, проузроковала штету тужиоцу и дужна је да му је надокнади.

Обавеза закупца да употребљава ствар онако како је одређено уговором или наменом ствари (али и као добар домаћин)

У ситуацији када закупац од закуподавца потражује исплату уложених средстава у непокретност – предмет закупа, потребно је утврдити да ли је извођење радова било предвиђено уговором о закупу и да ли су уговорени услови за предузимање таквих радова.

Закупац нема право на накнаду онога што је уложио у адаптацију и реконструкцију пословног простора (предмет закупа) чији је закупац био, уколико је уговорена сагласност закупца за те радове, али иста није прибављена. Уколико је пак сагласност прибављена уз изричиту напомену да је закупац дужан да сам сноси трошкове адаптације пословног простора, без накнаде, такође нема право на накнаду за уложена средства у адаптацију и реконструкцију предмета закупа, одн. на накнаду вредности изведених радова.

Према одредбама ЗОО-а, и то чл. 581, закупац је дужан да употребљава ствар као добар привредник, односно добар домаћин. Он може да употребљава ствар само онако како је одређено уговором или наменом ствари. У пракси је ова Законом прописана обавеза закупца доведена у питање у ситуацији када је у закуп дат неуслован стан, односно на коме су, ради испуњености минимума стандарда условности становања, морали да буду изведени радови. Поставља се питање да ли је лицу коме се тај стан уступи у трајни закуп дозвољено да врши грађевинске радове на стану ради обезбеђења минимума стандарда становања и да ли је дужно да приликом враћања стана исти врати у стање у коме му је предат у закуп. Лице коме је у закуп дата непокретност није дужно да исту врати власнику у стању у коме му је предата у закуп, ако је радове на непокретности извелo у јавном интересу, односно ако је уместо власника извршилo радове на инвестиционом одржавању у циљу заштите права на живот, здравље и здраву животну средину.

О томе говори следећи пример из судске праксе (пресуда Апелационог суда у Београду од 24. 4. 2014. године): Тужилац је ванкњижни власник куће која се налази на парцели у Великом Мокром Лугу и ванкњижни носилац права коришћења ове парцеле. Решењем правног лица, послодавца, тужиоцу је по основу радног односа додељен на коришћење двоипособан стан, да га користи у својству закупца на неодређено време. Тужилац је даваоцу стана у закуп уступио на коришћење неусловне стамбене просторије у насељу Велики Мокри Луг, а давалац стана – предузеће – доделио је неусловне просторије туженој да их користи на неодређено време са супругом и двоје деце. Тужилац је тужену увео у државину непокретности, односно предао јој стан, о чему је састављен записник. У записнику је утврђено да је кућа неусловна за становање. Тужена је у наредном периоду од три године финансирала и извела одређене грађевинско–занатске радове на неусловној кући која јој је дата у закуп. Тужилац је тужбом тражио да се наложи туженој да успостави пређашње стање, односно стање које је било у моменту предаје у закуп.

Суд је одбио тужбени захтев тужиоца наводећи да је одредбом члана 3. Закона о основама својинскоправних односа прописано да власник има право да своју ствар држи, да је користи и да њоме располаже у границама одређеним Законом. Одредбом члана 12. Закона о становању прописано је да су власници стамбених зграда, станова и других посебних делова зграде дужни да обезбеде одржавање зграде са инсталацијама, опремом и уређајима на начин којим се неће довести у опасност живот и здравље људи и сигурност околине (инвестиционо одржавање). Ставом 2. ове одредбе прописано је да је одржавање стамбених зграда и станова, у смислу цитираног члана, у јавном интересу. Правилником о одржавању стамбених зграда и станова („Сл. гласник СРС”, бр. 22/90) прописано је да су радови на инвестиционом одржавању заједничких делова зграде, између осталог, поправка или замена кровне конструкције и других конструктивних елемената зграде и хоризонтална и вертикална хидроизолација, а да су инвестициони радови одржавања стана, између осталог, и радови на инсталацијама водовода и канализације и електроинсталацијама у стану. Радови инвестиционог одржавања стана иначе обухватају све радове који су од утицаја на коришћење стана. Поправка или замена кровне конструкције и других конструктивних елемената зграде и хоризонтална и вертикална хидроизолација јесу радови који спадају у хитне и извршавају се без одлагања. Трошкове инвестиционог одржавања стамбене зграде и стана сноси власник, док трошкове текућег одржавања стана сноси корисник стана. Као закупац стана на неодређено време, тужена је, према одредби члана 581. Закона о облигационим односима, дужна да стан користи као добар домаћин и да га употребљава у складу са наменом. По престанку закупа тужена је, у смислу члана 585. став 2. истог закона, дужна да стан врати тужиоцу у стању у коме јој је предат у закуп, а према ставу 4. ове одредбе, ако је за време закупа извршила било какве промене на стану, дужна је да врати стан у стање у ком је био када јој је предат у закуп.

Радове на инвестиционом одржавању породичне стамбене зграде – стана у ванкњижном власништву тужиоца – тужена је извела уместо тужиоца као власника искључиво у циљу заштите права на живот, здравље и здраву животну средину (чланови 14, 30. и 31. тада важећег Устава), како би себи и члановима свог породичног домаћинства створила услове за нормално коришћење стана у складу са његовом наменом. Изведеним радовима тужена је омогућила коришћење стана на начин којим се не доводи у опасност живот и здравље тужене и чланова њене породице, па је, у смислу члана 12. ставови 1. и 2. Закона о становању, ове радове извела и у јавном интересу. Право својине тужиоца, гарантовано чланом 34. тада важећег Устава, радњама тужене није угрожено, јер поменуто право тужилац мора да врши у складу са Уставом и  Законом (члан 3. ЗОСПО-а), поштујући право тужене и чланова њене породице на живот, здравље и здраву животну средину.

Потраживање закупнине између сувласника

Највећи број предмета у парничном суду који за предмет одлучивања имају уговор о закупу тиче се потраживања једног сувласника према другом сувласнику у случају када други сувласник користи целу ствар. У таквим ситуацијама на суду је да утврди више релевантних чињеница. Потребно је утврдити да ли је између парничних странака закључен уговор о закупу (најчешће није) и да ли тужени издаје спорну непокретност или део те непокретности трећим лицима. На тужиоцу је терет доказивања да је било када покушао да оствари државину на спорној непокретности, сразмерно свом сувласничком уделу, као и да ли је покушана физичка деоба ствари.

У случају када се ствар налази у сусвојини, а један од сувласника је искључиви држалац ствари, право на накнаду за коришћење једног сувласника оцењује се применом правила о стицању без основа. У том смислу сувласник – држалац није дужан да другом сувласнику надокнади вредност користи коју је имао од употребе, јер привремени евентуални прелаз користи има свој основ у правној природи сувласништва све док се не постигне споразум о уређењу начина коришћења заједничке непокретности или док суд не донесе одлуку о начину коришћења или деобе ствари.

Наиме, у ситуацији када сувласници не захтевају деобу нити уређење начина коришћења, при чему искључиви држалац не позива другог сувласника на судржавину, а други сувласник се пасивно понаша, а у застарном року од 10 година поднесе тужбу по основу стицања без основа, захтевајући плаћање накнаде у висини закупнине према месечним приликама, сувласник нема право на накнаду зато што би то било у супротности са правном природом сувласништва и одредбама чланова 210–219. ЗОО-а, као и начелом савесности и поштења. Сувласник је власник сваке честице на ствари и заједно са другим сувласником може да користи целу ствар. Међутим, као и власник, и сувласник може, а и не мора да се користи својим овлашћењем употребе. У његовом пасивном понашању манифестује се воља да се ствар не користи, па самим тим и право употребе према потребама аутоматски прелази на другог сувласника који се у државини ствари већ налази. С обзиром на то да сувласник као и власник има потпуну слободу коришћења или некоришћења ствари, сувласник држалац, без обзира на то што је сувласништво правна заједница, не би био у обавези да позива другог сувласника на коришћење и да му активно нуди судржавину (нпр. кључеве од стана), кад то други сувласници нису тражили. Према томе, док се споразум у вези са коришћењем или деобом ствари не постигне или се о начину коришћења не одлучи судском одлуком, сувласник држалац (сувласник који држи и користи непокретност), на основу члана 210. став 1. ЗОО-а, није дужан да накнади вредност – корист коју је имао од употребе, јер привремени евентуални прелаз користи има свој основ у правној природи сувласништва. С друге стране, сувласник који није држалац не може да захтева накнаду за коришћење ни по основу члана 219. ЗОО-а, којим је прописана употреба туђе ствари у своју корист, зато што сувласник држалац не користи туђу већ своју ствар. Такође, основ за плаћање накнаде не постоји ни у члану 14. Закона о основама својинскоправних односа, јер се наведеном законском одредбом прописује само право сувласника да ствар држи и да се њоме користи заједно са осталим сувласницима у складу са уделима, не вређајући права осталих. Поред тога, имајући у виду начело савесности и поштења из члана 12. Закона о облигационим односима, неморално је да се код сувласника који се налази у државини ствари, пасивним понашањем и незаинтересованошћу осталих сувласника, створи привид одрицања од употребе ствари и да се после више година захтева накнада за коришћење и оствари добит на коју нико од сувласника није рачунао, нити је иста уговорена вољом сувласника док су међусобни односи били добри.

Уколико тужени спорну непокретност користи као сувласник, а тужиоци нису доказали да су тражили од туженог да им дозволи коришћење спорне непокретности или да су покушали физичку деобу стана, тужиоци немају право да убирају приход у смислу накнаде закупнине од туженог, зато што тужени има правни основ да користи спорну ствар, не издаје је у закуп трећим лицима, а тужиоци до подношења тужбе нису тражили од туженог да им омогући коришћење спорне непокретности сразмерно њиховим сувласничким уделима. Стога тужилац, као сувласник, у датој ситуацији нема право на закупнину за непокретност у висини свог сувласничког удела од другог сувласника. У супротном, ако је понашање сувласника који ствар држи противправно, сувласник који ствар не користи имао би право на накнаду, било по правилима стицања без основа било по правилима о накнади штете. Те две тужбе се искључују, а оштећени има право избора. Штета је умањење нечије имовине (обична штета) или је спречавање повећања имовине (измакла корист) која представља добитак који се основано могао очекивати према редовном току ствари или према посебним околностима, а чије остварење је спречено штетниковом радњом или пропуштањем (пресуда Апелационог суда у Београду од 16. 9. 2015. године).

Закупнина или накнада штете након истека уговора о закупу

Поставља се питање плаћања закупнине након истека рока на који је уговор о закупу закључен, при чему је закупац наставио да користи предмет закупа, односно да ли закуподавац има право на закупнину и у периоду након истека уговора о закупу.

Након престанка важења уговора о закупу губи се право да се по основу тог правног посла наплаћује закупнина, али се зато стиче ново субјективно право, и то да се потражује накнада тржишне цене закупа стана.

Након истека уговореног периода трајања закупа према уговору о закупу, парничне странке се налазе у новом облигационоправном односу, који по својој природи представља однос неоснованог обогаћења јер је закупац наставио да користи стан закуподавца упркос чињеници да се услед протека времена угасио њихов уговорни однос, услед чега се угасило и право закупца да користи тај стан. Након гашења наведеног уговорног односа закуподавац је изгубио право да по основу тог правног посла наплаћује закупнину, али је зато стекао ново субјективно право да од претходног закупца тражи накнаду тржишне цене закупа његовог стана, коју би наплатио да је трећим лицима издао у закуп стан након престанка важења спорног уговора. У том случају тужилац мора да докаже колико износи тржишна цена закупа коју би наплатио да се тужени по престанку уговора иселио из стана и тек тада има право на исплату новчане накнаде на име неоснованог коришћења његовог стана од стране туженог. Да би захтев био уредан (а самим тим и основан), тужилац потраживање не може да постави у динарској противвредности стране валуте, иако је претходно била уговорена закупнина у динарској противвредности уговореног износа евра. Наиме, одредбом члана 53. став 1. Закона о Народној банци Србије („Сл. гласник РС”, бр. 72/03, са каснијим изменама и допунама) прописано је да је динар новчана јединица Републике Србије, а затим је и одредбом члана 54. истог закона предвиђено да се све новчане обавезе из послова закључених у Републици Србији између предузећа, других правних лица и грађана, изражавају у динарима и извршавају средствима плаћања која гласе на динаре, ако законом није другачије прописано, као и да наведене одредбе садрже правне норме које су императивне природе јер њима законодавац наређује да је динар законско средство плаћања у Републици Србији, тако да тужилац свој захтев за исплату накнаде на име неоснованог коришћења стана од стране туженог треба да искаже у домаћој валути. У тој ситуацији парничне странке су субјекти облигационоправног односа и спорни однос је настао по основу чињенице да тужени неовлашћено користи стан тужиоца. Како тај однос нема елемент иностраности јер ни парничне странке ни објекат тог односа немају тачку везивања са страном државом, то тужилац, као домаће физичко лице, нема право да, сходно одредби члана 53. став 1. и члана 54. Закона о Народној банци Србије, а у вези са одредбом члана 395. ЗОО-а, од туженог потражује исплату динарске противвредности новчане накнаде исказане у страној валути.

Иста правна ситуација настаје и када се једно лице по основу уговора о закупу нађе у поседу пољопривредног земљишта, а до продужетка закупног односа по истеку годину дана на који је уговор закључен – не дође. О томе говори следећи пример:

За предметну парцелу није био закључен уговор о закупу са туженим и то након што је закупцу упућена понуда за закључење уговора о закупу од стране закуподавца, али се тужени и поред тога нашао у поседу предметне парцеле и користио је за пољопривредну производњу. У том случају закуподавац има право на накнаду за коришћење предметне пољопривредне парцеле. Чак и у случају да тужени није уведен у посед од стране закуподавца предметне пољопривредне парцеле, али је у поседу исте и земљиште је користио на утврђен начин, тужилац има право на накнаду за коришћење од туженог. Извор облигационоправног односа је стицање без основа јер је тужени користио пољопривредно земљиште које је власништво тужиоца без закљученог уговора о закупу као правног основа за коришћење земљишта. Зато је тужени дужан да плати накнаду за коришћење земљишта и то у висини понуде за закључење уговора о закупу као једногодишње закупнине. За тај износ који тужени није платио неосновано се увећала његова имовина, а умањила имовина тужиоца. На овај износ тужени је дужан да плати затезну камату од подношења тужбе у смислу чл. 214. ЗОО-а (према одлуци ВКС Рев од 21. 9. 2017. године).

Застарелост потраживања закупнине

Потраживање закупнине застарева у року од три године, било да се закупнина плаћа повремено било у једном укупном износу – члан 375. Закона о облигационим односима.

Застарелост захтева накнаде за коришћење непокретности и поверилачка солидарност

Код тужбе коју подноси власник стана према лицу које се из истог није иселило након истека уговора о закупу, већ тек по правоснажној судској одлуци о исељењу, предмет захтева је исплата на име накнаде за коришћење стана. Стога предмет захтева није закупнина, већ висина  користи коју је без правног основа остварио тужени, у висини закупнине коју би морао да плати за закуп предметног стана. Износ користи може да се утврди према извештају Пореске управе о висини просечне закупнине за стан исте структуре и површине на наведеној локацији, а не према претходно уговореној висини закупнине. Стога потраживање тужиоца, као власника стана, не застарева у роковима предвиђеним за застарелост потраживања закупнине, већ као потраживање из стицања без основа у општем року застарелости из чл. 371. ЗОО-а – од десет година.

У ситуацији када су више лица сувласници и такав захтев постави један од сувласника, већински, а други сувласник такав захтев не постави према лицу које је користило непокретност, нема поверилачке солидарности. Наиме, одредбом члана 43. Закона о основама својинскоправних односа прописано је да сваки сувласник има право на тужбу за заштиту својине за целу ствар, али овај пропис регулише стварноправне односе између сувласника, а не регулише облигационе односе између сувласника и трећих лица поводом употребе ствари. Поверилачка солидарност свих сувласника у односу на трећа лица није законом одређена. Сваки сувласник има право да располаже својим уделом без сагласности осталих сувласника по чл. 14. ст. 2. истог закона и зато сваки самостално одлучује о истицању захтева за накнаду постигнуте користи према трећем лицу као стицаоцу без основа. Другим речима: између сувласника који су истакли облигациони захтев према трећем лицу и сувласника који такав захтев не истакну не постоји поверилачка солидарност из чл. 426. ст. 1. ЗОО-а, па сувласници који су поднели тужбу немају право да од трећег лица потражују корист која припада имовини сувласника који нису истакли такав захтев (пресуда Апелационог суда у Београду од 13. 4. 2016. године).

Исто питање поставило се и у случају уговора о доживотном издржавању и претходно закљученог уговора о закупу.

На наведену ситуацију ваља применити институт – коришћење туђих ствари из члана 219. ЗОО-а.

Наиме, уколико је закључен уговор о доживотном издржавању, након чега прималац издржавања закључи уговор о закупу с трећим лицима, у тренутку смрти примаоца издржавања настаје облигационоправни однос (односно исти се наставља) између даваоца издржавања и закупца.

Чланом 219. Закона о облигационим односима регулисан је посебан случај стицања без основа – употреба туђе ствари, према ком, када неко туђу ствар употреби у своју корист, ималац може да захтева, независно од права на накнаду штете или у одсуству ове, да му се накнади корист коју је стицалац имао од употребе ствари. Овај члан преставља изузетак од општег правила које важи за стицање без основа – да се врши реституција онога што је дато без правног основа или по основу који је накнадно отпао или се није остварио, пописујући могућност исплате новчане вредности користи коју је лице које је употребило туђу ствар имало. Међутим, употреба туђе ствари у своју корист под одређеним условима може да представља случај проузроковања штете. То ће бити случај када је корисник у вези са употребом туђе ствари био несавестан, односно када је знао или могао да зна да туђу ствар неосновано употребљава. Када се утврди да је дошло до употребе ствари у своју корист, однос између корисника и власника ствари може да се расправи и по правилима о накнади штете, уколико постоје услови за примену тих правила.

Oдредбама члана 37. Закона о основама својинскоправних односа прописано је да власник тужбом може да захтева од држаоца повраћај индивидуално одређене ствари. Власник  мора да докаже да на ствари чији повраћај тражи има право својине, као и да се ствар налази у фактичкој власти туженог. Према члану 3. наведеног закона, власник има право да своју ствар држи и да се њоме користи и располаже у границама одређеним Законом. Свако је дужан да се уздржи од повреде права својине другог лица. На основу свог права својине власник од држаоца ствари може да захтева повраћај индивидуално одређене ствари.

Након смрти примаоца издржавања давалац издржавања је стекао право својине на стану који је обухваћен уговором о доживотном издржавању, који је пре њега био у искључивој својини примаоца издржавања који је са туженим закључио уговор о закупу предметног стана. Уговор о закупу не престаје услед смрти закупца или закуподавца, већ се наставља са наследницима умрлог уговорника, који је  право својине стекао по основу уговора  о доживотном издржавању, све до истека уговореног времена трајања закупа, односно до момента давања отказа, осим уколико су се странке договориле да уговор престаје смрћу једне од уговорних странака, што у конкретној правној ствари није случај. Давалац издржавања је постао власник спорног стана и након смрти примаоца издржавања стекао и право да од закупаца захтева исплату закупнине стана или његову предају, што је и учинио подношењем тужбе за исељење. С обзиром на то да након смрти примаоца издржавања коришћење стана од стране закупаца није засновано на правном послу са власником (претходни давалац издржавања), погрешан је закључак да тужбени захтев тужиоца није основан, јер тужилац ово своје право може да оствари  једино према лицима која су наплаћивала закупнину (законски наследници примаоца издржавања) од закупаца по правилима о неоснованом обогаћењу.

 Имајући у виду да је тужилац (који је право власништва стекао по основу уговора о доживотном издржавању) власник стана у ком су тужени – закупци становали против воље тужиоца све док се нису иселили из истог и кључ предали власнику, јасно је да се ради о коришћењу туђе ствари – стана тужиоца од стране тужених као несавесних држалаца, тако да су исти дужни да тужиоцу исплате накнаду за коришћења стана (и то у висини просечне тржишне цене закупа за тај стан од момента када су тужени постали несавесни) за утужени период, при чему се не дира у право тужених да се у другој парници регресирају према законским наследницима сада пок. примаоца издржавања за износ исплаћене закупнине.

Наредни део текста биће посвећен уговору о закупу по основу Закона о становању и раније важећих закона о стамбеним односима, као и изузетно богатој пракси судова која се односи на ову врсту закупа.