Србија је пред сам крај 2016. године добила Закон о проценитељима („Сл. гласник РС”, бр. 108/2016) који је и раније најављиван, али је тек тада добио потврду у Скупштини Србије, чиме је и званично ступио на снагу.
Са становишта предлагача овог закона, његово доношење је и те како имало смисла, док из угла одређеног броја постојећих судских вештака који су до сада радили процене непокретности, овај закон није смео бити усвојен, бар не у оваквом облику. Сврха доношења овог закона је да се повериоци обезбеде на бољи начин, те се Закону свакако радују и банке због којих је углавном и донет.
Закон је свакако прошао јавну расправу, a предлагачу Закона су у назначеном року примедбе и сугестије доставили: Светска банка, Међународни монетарни фонд, Народна банка Србије, Републички геодетски завод, Инжењерска комора Србије и још неколико стручних лица из ове области, те је Закон на крају уобличен и усвојен. Списак предлагача свакако потврђује тезу да је банкарски сектор био највише заинтересован за увођење реда у ову област.
До недавно су посао процене вредности некретнине који је рађен највише из разлога обезбеђивања кредита код пословних банака, радили овлашћени судски вештаци грађевинске струке, чији је задатак био да испитају вредност некретнине и да уз детаљан приказ доставе своје мишљење повериоцу, тј. банци. На бази те процене банка је даље одобравала или није одобравала углавном стамбени кредит свом будућем кориснику, али и пословне кредите фирмама са залогом на непокретности.
Било је ту доста пропуста који су послужили највише као аргумент предлагачу Закона да уведе ред и у ову област и заправо направи нову професију која ће бити одвојена од осталих судских вештака (из других области, финансијске, економске итд.). Тако смо добили проценитеље чији ће посао искључиво бити процена вредности непокретнe имовине која је предмет залога, у сврху предвиђену Законом.
Осим наведених разлога који изискују унапређење ове области, треба имати у виду да је један од услова за приступање Европској унији и примена Директиве о хипотекарним кредитима, према којој је свака држава чланица дужна да изради поуздане националне стандарде процене, засноване на међународно признатим стандардима процене (ИВСЦ, ЕГВ, РИЦС), као и да обезбеди да проценитељи некретнина буду стручни и одговарајуће образовани. Циљеви су и унапређење националних стандарда и најбоље процењивачке праксе у Србији, хармонизација националних стандарда са међународном регулативом, као и сарадња са међународним професионалним организацијама из области процене.
Ко може бити овлашћени проценитељ
Проценитељи предвиђени овим законом, свој посао ће моћи да раде искључиво након добијања лиценце. За њу су потребни одређени критеријуми, одговарајућа стручна спрема, успешно савладавање одговарајућих стручних обука, минимум три године претходног рада на истим пословима, положен испит за звање лиценцираног проценитеља итд. Лиценца за рад се издаје на рок од три године, а за издавање исте је, након испуњења свих претходних услова, надлежан министар финансија који прихвата или одбија захтев за добијање лиценце. Постојећи судски вештаци имају рок од 18 месеци од дана ступања на снагу овог закона (6. 1. 2017. године) да испуне све потребне услове и поднесу захтев за добијање лиценце. Они који то не ураде у овом року или не испуне потребне критеријуме, неће моћи да се баве послом процене непокретности у сврхе предвиђене овим законом, али ће моћи да обављају посао судских вештака за потребе суда. Лиценца се може и изгубити несавесним радом који подразумева непрофесионалне и нетачне извештаје о проценама, што свакако представља подстицај професионалнијем обављању посла.
Вршење процене вредности непокретности мора бити у складу са Националним стандардима и Кодексом етике, чиме се обезбеђује да извештаји које праве проценитељи испуњавају највише стандарде „професионализма, интегритета, јасноће, поузданости и непристрасности”, као и да буду сагласни са највишим међународним стандардима и праксом којом се уређује ова област.
Национални стандарди и етички кодекс, предвиђени овим законом, дефинисали би основу и методологију процене вредности непокретности, поступак вршења процене, претпоставке и чињенице које се морају узети у обзир приликом израде извештаја о процени, минимални садржај извештаја о процени и правила професионалног понашања лиценцираног процењивача.
Шта спада у непокретну имовину
Непокретна имовина је земљиште – пољопривредно, грађевинско, шуме и шумско земљиште, затим зграде, биле оне пословне, стамбене, комерцијалне или комбинација, и други грађевински објекти на којима може постојати засебно право својине.
Закон ће се примењивати искључиво на процене вредности непокретности које се врше за следеће потребе:
1) закључења уговора о кредиту обезбеђених хипотеком и закључења других послова финансијских институција обезбеђених хипотеком;
2) утврђивања вредности непокретности у поступку стечаја, у складу са законом којим се уређује стечај;
3) продаје непокретности у поступку вансудског намирења, у складу са законом којим се уређује хипотека.
За ширу јавност у Србији свакако су занимљиве ставке 1 и 3 јер ће њима бити обезбеђена адекватнија процена некретнине у поступку добијања кредита, као и реална процена исте у случају потешкоћа у отплати кредита, када банка активира хипотеку. На тај начин се, бар је то једна од идеја предлагача, реалном проценом некретнине штити интерес и повериоца и дужника.
Оно што је још занимљивије и што додатно упућује обе стране на ангажовање проценитеља који заправо на овај начин тешко да може бити изопштен из овог посла, то је да су уговори из тачки 2) и 3) у којима вредност непокретности није проценио лиценцирани проценитељ НИШТАВИ, а јавни бележници, односно други органи овлашћени за оверу или закључење уговора о промету непокретности из тачки 2) и 3), ако на основу извршеног увида у именик лиценцираних проценитеља утврде да процена вредности непокретности није претходно урађена од стране лиценцираног проценитеља, дужни су да ОДБИЈУ предузимање тражене службене радње.
Дакле, неспорно је да ће доношење овог закона да уведе одређени ред у ову област јер повећава и одговорност онога ко врши процену, повериоцу даје јаснију слику обезбеђења којим може располагати у уговореном року, а дужнику одређену сигурност да у случају непредвиђених околности заложена некретнина неће бити продата у бесцење почетним умањивањем њене тржишне вредности, а касније и додатним процентуалним умањивањем предвиђеним Законом о хипотеци.
Банкарски сектор у Србији ће свакако поздравити доношење овог закона јер адекватна процена колатерала свакако утиче на трошкове финансирања и појачава стабилност банкарског система смањивањем ризика процене будуће промене вредности заложене некретнине. Тако ће бити избегнуте ситуације које су се, истина ретко, дешавале, али банкама јесу правиле проблем, на пример када дође до прецењивања вредности колатерала на основу чега банка пласира више средстава него што је то реално покривено обезбеђењем, што се касније покаже као велики проблем приликом принудне наплате јер банка продајом првобитно прецењене некретнине, може да покрије само део дуга.
Прецењивање вредности некретнине је свакако било у интересу одређеног броја дужника који су на тај начин хтели да позајме већа новчана средства, а углавном се то радило код стамбених кредита при чему будући корисник није имао за одређено новчано учешће којим би учествовао у кредиту, већ је вештачким подизањем вредности некретнине избегавао ту препреку уз испуњавање услова да некретнина вреди више од позајмљених средстава. Други разлог су биле унапред смишљене махинације јер дужник планира да не враћа кредит, те уз нереално приказану вредност залоге подиже већи износ средстава.
У том смислу се одговорност проценитеља новим законом повећава, па се тако уводи и додатно обезбеђење за тачност обављеног посла у виду осигурања од професионалне одговорности. Тако ће сваки овлашћени проценитељ бити у обавези да пре добијања или обнављања лиценце, закључи са осигуравајућом кућом уговор о осигурању од професионалне одговорности на минимални износ од 50.000 евра на минимум 3 године, с тим што је дужан да ресорном министарству сваке године доставља одговарајућу полису.
Контролу рада проценитеља спроводи Акредитовано удружење проценитеља чији сваки проценитељ мора бити члан. Ова удружења су у обавези да континуирано прате рад проценитеља који су њихови чланови, и да у случају сазнања о неправилностима у раду проценитеља, формирају Дисциплинске комисије које изричу мере проценитељима код којих се утврди неправилност у раду. Мере се деле на лакше и теже повреде рада. Код лакших повреда рада може бити изречена јавна опомена и новчана казна од 20.000 до 100.000 динара, док код тежих повреда новчана казна може бити у распону од 150.000 до 500.000 дин, уз могућност одузимања лиценце за рад.
Дакле, јасно је овим законом уведена лична одговорност проценитеља за професионално обављен посао, док супротно води казнама или чак одузимањем дозволе за рад. Процена предлагача је да су ове запрећене казне довољне да спрече злоупотребе у раду будућих проценитеља, чиме се умањују остали ризици од настанка штете, како повериоцу тако и дужнику.
Оно што би могао бити неки незванични коментар и примедба струке и дела јавности који се бавио овим законом, то је да се њиме уводи нова професија попут професије Извршитеља и Нотара, за чим заправо и није било потребе, већ је било довољно ускладити постојећу регулативу којом би се заправо постојећа струка надоградила. Уводи се и неколико беспотребних нивоа и позиција које суштински немају неки значај у раду проценитеља нити су били предвиђени претходним законима. Један од њих је Стручни одбор чији ће задатак бити да предлаже Националне стандарде и Кодекс етике, затим и садржај испита, као и да испитује и оцењује кандидате, да се бави стручном обуком и континуираним усавршавањем итд. За свој рад Стручни одбор одговара ресорном министру, а финансира се из буџета Републике Србије. Дакле, обављаће суштински посао који највише иде у прилог повериоцу (стране банке у приватном влласништву), али ће бити финансиран новцем пореских обвезника Србије.
Постојећа струка сматра да ће релеватне институције, попут Грађевинског факултета који има организован систем едукације из области процене вредности, мастер студије које трају две године, специјалистичке студије, врло озбиљне курсеве на којима се будући грађевински инжењери едукују из области грађевинарства, као и на неким програмима који су акредитовани код Министарства просвете, бити неправедно дискриминисане и изопштене из целог посла који ће бити додељен удружењима без референци и претходног искуства, која ће заправо своје усавршавање градити паралелно са усавршавањем самих проценитеља.
И постојећи судски вештаци сматрају да ће не неки начин бити дискриминисани, али и да је њихово звање и искуство неправедно деградирано. У Србији има нешто мање од 7.000 судских вештака, од којих су 75% доктори наука. Поставља се питање пред каквом ће то комисијом један доктор наука полагати испит и ког нивоа оцењивања ће тај испит бити.
Такође, уведене су обавезе обуке и усавршавања због чега се опет уводе и нове позиције лица која ће пружати услуге тог типа. Дакле, пре него што поднесе захтев за лиценцу, кандидат мора да прође стручну обуку и након тога положи испит. Затим је у обавези да континуирано ради на свом усавршавању, што свакако подразумева праћење нових трендова, најпре из области грађевинарства, затим економских кретања итд. Овим делом Закона предлагач као да је ставио до знања постојећим носиоцима овог посла, овлашћеним судским вештацима, да није задовољан степеном њиховог знања нити потребног нивоа континуираног усавршавања, односно постојеће свести вештака о потреби стицања нових знања, те је такву обавезу наметнуо законским актом. С друге стране, судски вештаци приговарају да ће у посао сада моћи да им се мешају сва заинтересована лица са факултетском дипломом, било које професије, што сматрају деградацијом професије на неки начин, бар у некој почетној фази примене Закона.
Све ове активности изискују и додатне трошкове које судски вештаци до доношења овог закона нису имали. Тако се предвиђа да ће само за обуку и стицање лиценце кандидат морати да издвоји од 1.000 до 1.500 евра. То су још и додатни трошкови континуираног усавршавања, као и обавезног чланства у акредитованом удружењу у ком ће сваки проценитељ морати да плаћа чланарину чију ће висину одредити ресорни министар. У складу са тим је реално да дође и до повећања цене услуге проценитеља, што ће свакако у највећем броју случајева бити преваљено на терет дужника. Тако може доћи до ситуације да исти посао који ће овлашћени проценитељ из овог закона и судски вештак обавити, новчано буде различито вреднован управо зато што проценитељ у свом раду и усавршавању има веће трошкове.
Генерално, остаје утисак да је суштинска идеја доношења овог закона добра и исправна, али можда и добрим делом закаснела. Банкарски сектор је одавно доживео свој зенит у погледу пласирања стамбених и других кредита обезбеђених хипотеком. Експанзија ових кредита је била у периоду од 2006. до 2008. године, када су највећи посао управо обавили постојећи судски вештаци за ту област. Из тог разлога се намеће процена да ће управо ставка 1. у члану 3. овог закона можда и имати слабију примену у односу на ставке 2. и 3. код којих је делом и због лоших процена непокретности у претходном периоду, као и због лошије економске ситуације у земљи, дошло до повећања ненаплативих кредита и броја активираних хипотека, као и покренутих стечаја фирми које су подизале пословне кредите са залогом непокретности.
Оставите одговор
Жао нам је, да би поставили коментар, морате бити пријављени.